Quale REIT?

Alla fine la tassazione è analoga ad un immobiliare tradizionale senza cedolare secca per chi ha redditi medio-alti (aliquote 38-43%), con la differenza che c'è anche imposta sulla plusvalenza.
Quasi quasi il mio 15% di REIT sarebbe da sostituire con un (ulteriore) monolocale in housing sociale: cedolare al 10%, niente IMU e niente imposta sulle plusvalenze dopo 5 anni.
 
Su IPRP sono a -8% (grazie ad ingresso ritardato, PAC e bilanciamenti) con Pmc di €29,19 e peso per il 15% nel mio pinwheel europeo (con azioni value), mentre nel 2022 ha perso il 37,59%.
Come scrisse Greedy, che il 2023 sia l‘anno della riscossa?
 
Ho sviluppato un elenco dei principali REIT tenendo conto di quelli a maggiore capitalizzazione mettendoli a confronto.
Quando è riportata una barra diagonale, significa che non esistono i relativi dati né sul sito dell'emittente, né su Justetf.
Spero possa aiutare nella scelta.
Fosse possibile/conveniente chiedere il rimborso dell'imposta alla fonte, converrebbe quasi investire in IUKP, visto che è quasi 100% UK e quindi ci sarebbe da compilare un solo modulo.

 
Ho sviluppato un elenco dei principali REIT tenendo conto di quelli a maggiore capitalizzazione mettendoli a confronto.
Quando è riportata una barra diagonale, significa che non esistono i relativi dati né sul sito dell'emittente, né su Justetf.
Spero possa aiutare nella scelta.
Fosse possibile/conveniente chiedere il rimborso dell'imposta alla fonte, converrebbe quasi investire in IUKP, visto che è quasi 100% UK e quindi ci sarebbe da compilare un solo modulo.

Eviterei i domicili fiscali NL e LU.
Il primo ha il problema di subire la ritenuta olandese, poi sulla rimanenza il 26% quindi un totale del 37,1... ( Attenzione alla problematica che la maggior parte degli intermediari somma il 26 e il 15( 41% ) e applica al dividendo lordo, di fatto subisci il 41% e non il 37,1)....
Il domicilio LU, che io sappia, subisce doppia imposizione in funzione dell’assenza accordi bilaterali tra Lussemburgo e altri stati ( esempio la ritenuta alla fonte sul dividendo proveniente da azioni usa subisce il 30% anziché il 15% subito dal fondo domiciliato IE.
 
Gli indici di tipo "gross reinvestment" utilizzati da VanEck prevedono che cedole/dividendi incassati dai vari etf vengano reinvestiti al lordo della tassazione (quindi 100 incassati e 100 reinvestiti); per gli strumenti a distribuzione la tassazione si ha solo al momento dei pagamenti periodici ai sottoscrittori e per i non olandesi è doppia.

Gli indici "classici" (net reinvestment) invece reinvestono i proventi incassati al netto (100 incassati e 100 meno ritenuta alla fonte reinvestiti); al momento delle distribuzioni, poichè la ritenuta alla fonte è già stata applicata, si avrà la sola tassazione italiana.
Stando a questa definizione significa che Vaneck anticipa di tasca propria la ritenuta alla fonte in favore dei sottoscrittori dei propri fondi....
Perché se l’etf in questione, domiciliato NL, a replica fisica, detiene titoli USA, la ritenuta alla fonte significa che il dividendo incassato dall’etf proveniente dalle azioni USA È l’85 %......
Se fosse come dici, vorrebbe dire che quel 15% ( che produrrebbe un reinvestimento del 100% del dividendo ) sarebbe anticipato da VanEck attingendo dal proprio capitale in favore dei sottoscrittori.
Cosa che mi sembra poco credibile.
Poi per carità tutto può essere ma mi pare molto molto improbabile.
 
Eviterei i domicili fiscali NL e LU.
Il primo ha il problema di subire la ritenuta olandese, poi sulla rimanenza il 26% quindi un totale del 37,1... ( Attenzione alla problematica che la maggior parte degli intermediari somma il 26 e il 15( 41% ) e applica al dividendo lordo, di fatto subisci il 41% e non il 37,1)....
Il domicilio LU, che io sappia, subisce doppia imposizione in funzione dell’assenza accordi bilaterali tra Lussemburgo e altri stati ( esempio la ritenuta alla fonte sul dividendo proveniente da azioni usa subisce il 30% anziché il 15% subito dal fondo domiciliato IE.
Avrei alcune domande... mi hai fatto venire alcuni dubbi.

Per la questione del 41%, ci sono casi documentati? Mi sembra tanto una truffa...
Il resto dei soldi che paghi chi se li intasca?

Nel caso di orizzonte temporale lungo (es. 10 anni), dovrebbe comunque convenire un prodotto ad accumulo LU piuttosto che uno a distribuzione IE prevedendo il reinvestimento dei dividendi.
Avevo fatto i calcoli tempo fa, ora sono in giro e mi risulta difficile replicarli.
Nel primo caso è vero che alla fine paghi un salasso in tasse, ma nel secondo il rendomento complessivo dovrebbe risultare inferiore per via della tassazione dei dividendi.
 
Avrei alcune domande... mi hai fatto venire alcuni dubbi.

Per la questione del 41%, ci sono casi documentati? Mi sembra tanto una truffa...
Il resto dei soldi che paghi chi se li intasca?

Nel caso di orizzonte temporale lungo (es. 10 anni), dovrebbe comunque convenire un prodotto ad accumulo LU piuttosto che uno a distribuzione IE prevedendo il reinvestimento dei dividendi.
Avevo fatto i calcoli tempo fa, ora sono in giro e mi risulta difficile replicarli.
Nel primo caso è vero che alla fine paghi un salasso in tasse, ma nel secondo il rendomento complessivo dovrebbe risultare inferiore per via della tassazione dei dividendi.
Non mi sono spinto oltre ad indagare circa il motivo per cui la maggior parte degli intermediari tranne qualche mosca bianca ( che io sappia Directa applica correttamente perché conosco persone che hanno etf domiciliati NL di Vaneck e mi hanno confermato la correttezza ), applica il 41% anziché il 37,1....
Probabilmente la legge lascia spazio ad interpretazioni per cui gli intermediari che fanno ciò ne uscirebbero puliti. Oppure semplicemente loro portano avanti la cosa tanto nessuno si lamenta ed in pochi lo scoprono. Se qualcuno se ne accorge piuttosto che intentare una causa con la banca, cambia etf e fine della storia.
Chi ha tanti soldi e si serve di un consulente, questa cosa la conosce già e quindi la evita.
Per quanto riguarda il discorso della convenienza tra accumulo al lordo delle tasse e reinvestimento del distribuito al netto, non ci sono dubbi: conviene sempre ad accumulazione.
Non si può fare un confronto tra strumento a distribuzione che viene tenuto per 10 anni reinvestendo i dividendi al netto con uno ad accumulazione che reinveste il 26% in più del dividendo.
Quello a distribuzione sarà sempre perdente ovviamente.
Il paragone da fare sarebbe tra strumenti ad accumulazione LU con strumento ad accumulazione IE stesso TER, stessa dimensione ( occhio al delisting se sei in drawdown! ).
Nel caso di domicilio Lussemburgo e sottostante 100% azioni USA, arriva al fondo un dividendo di 70 da reinvestire in funzione della ritenuta alla fonte intascata dal governo USA, nel caso di domicilio Irlandese, arriva un dividendo di 85 da reinvestire.
Quindi la maggiore gravosità della ritenuta alla fonte che subisce il fondo LU è di fatto una zavorra rispetto al medesimo fondo domiciliato IE.
Questa è la situazione.
Ammetto di non essere aggiornato però, se il mese scorso o l’altro ieri il Lussemburgo ha stretto accordi bilaterali con altri stati per evitare( ridurre impatto ) doppie imposizioni questo non lo so’.
 
Non mi sono spinto oltre ad indagare circa il motivo per cui la maggior parte degli intermediari tranne qualche mosca bianca ( che io sappia Directa applica correttamente perché conosco persone che hanno etf domiciliati NL di Vaneck e mi hanno confermato la correttezza ), applica il 41% anziché il 37,1....
Probabilmente la legge lascia spazio ad interpretazioni per cui gli intermediari che fanno ciò ne uscirebbero puliti. Oppure semplicemente loro portano avanti la cosa tanto nessuno si lamenta ed in pochi lo scoprono. Se qualcuno se ne accorge piuttosto che intentare una causa con la banca, cambia etf e fine della storia.
Chi ha tanti soldi e si serve di un consulente, questa cosa la conosce già e quindi la evita.
Per quanto riguarda il discorso della convenienza tra accumulo al lordo delle tasse e reinvestimento del distribuito al netto, non ci sono dubbi: conviene sempre ad accumulazione.
Non si può fare un confronto tra strumento a distribuzione che viene tenuto per 10 anni reinvestendo i dividendi al netto con uno ad accumulazione che reinveste il 26% in più del dividendo.
Quello a distribuzione sarà sempre perdente ovviamente.
Il paragone da fare sarebbe tra strumenti ad accumulazione LU con strumento ad accumulazione IE stesso TER, stessa dimensione ( occhio al delisting se sei in drawdown! ).
Nel caso di domicilio Lussemburgo e sottostante 100% azioni USA, arriva al fondo un dividendo di 70 da reinvestire in funzione della ritenuta alla fonte intascata dal governo USA, nel caso di domicilio Irlandese, arriva un dividendo di 85 da reinvestire.
Quindi la maggiore gravosità della ritenuta alla fonte che subisce il fondo LU è di fatto una zavorra rispetto al medesimo fondo domiciliato IE.
Questa è la situazione.
Ammetto di non essere aggiornato però, se il mese scorso o l’altro ieri il Lussemburgo ha stretto accordi bilaterali con altri stati per evitare( ridurre impatto ) doppie imposizioni questo non lo so’.
Quindi quale è secondo il reit più conveniente dal punto di vista fiscale?

Posto che i reit hanno perso molto e se uno gli acquista, in un momento di abbassamento dei rendimenti, la plus sarà corposa
 
Ma qualcuno ha mai provato ad ottenere il rimborso? Sulla rete leggo di spese di 2.500 euro. Non mi pare possibile. Suppongo che con il fai da te possa costare del tempo ed al massimo una marca da bollo. E' chiaro che se devo chiedere a nove Stati il rimborso diventa un lavoro. Ma se compro un REIT UK, scrivo solo al Regno Unito, che peraltro è snello nelle procedure, e dubito che sia un'impresa.
Se avessi un pinwheel di Euro 300.000, il REIT sarebbe al 15% e cioè Euro 45.000, per cui balla il 20% di tassazione alla fonte nel Regno Unito, e cioè ipotizzando un dividendo lordo del 5% (Euro 2.250), parliamo di Euro 450 annui. Che non sono pochi.
 
Quindi quale è secondo il reit più conveniente dal punto di vista fiscale?

Posto che i reit hanno perso molto e se uno gli acquista, in un momento di abbassamento dei rendimenti, la plus sarà corposa
Domicilio IE ad accumulazione.
 
Non mi è chiara una cosa: ma dunque su XDER c'è la doppia tassazione sulle plusvalenze ( 41% o 37,1% in base a come viene applicata)?

Questo anche se è un REIT di soli paesi europei?
Non saprei dirti, mi sono perso anche io nei meandri di questi etf e della doppia tassazione.

So solo che la distribuzione è inefficiente rispetto alla accumulazione, di questo sono certo. Per quanto riguarda la doppia tassazione ho compreso che c'è differenza tra domicilio irlandese e lussumbergo, ma non saprei quantificarla
 
Non mi è chiara una cosa: ma dunque su XDER c'è la doppia tassazione sulle plusvalenze ( 41% o 37,1% in base a come viene applicata)?

Questo anche se è un REIT di soli paesi europei?
La tassazione sulle plusvalenze se intendi la vendita delle quote in gain ( mettiamo annualmente ) per pagarti il dividendo capitalizzato post reinvestimento, paghi solo il 26%.
Il problema è solo per etf a distribuzione domiciliati NL, e per tutti gli etf ( tranne quelli replica sintetica ) domiciliati LU.
 
In questa discussione è spiegata la particolarità della evidenziazione dei rendimenti al lordo del 15% di tassazione alla fonte. Che dovrebbero comportare l'applicazione, in Italia, del 26% locale al lordo del 15%. Di qui il motivo per cui su questi fondi (es.: TERT con sede in Olanda) la tassazione non sarebbe in effetti il 15% + il 26% del rimanente (totale 37,1%), ma il 15% + il 26% (totale 41%). Controindicazione che non dovrebbe esserci negli ETF dove il rendimento esposto è già al netto della tassazione alla fonte (come quelli con sede in Irlanda). Così ho capito io.

ETF domiciliati in Olanda (NL) oppure in Irlanda (IE) o in UK
 
La tassazione sulle plusvalenze se intendi la vendita delle quote in gain ( mettiamo annualmente ) per pagarti il dividendo capitalizzato post reinvestimento, paghi solo il 26%.
Il problema è solo per etf a distribuzione domiciliati NL, e per tutti gli etf ( tranne quelli replica sintetica ) domiciliati LU.
D'accordo. Se vendi un etf reit in gain paghi il 26% e sin qui ci siamo.

Quello che non capisco fino in fondo, ma di cui sono consapevole esista una problematica è il problema della doppia tassazione dei dividendi.

Se acquisto singolarmente vonovia che offre un dividendo del 7% a me residente in Italia non arriverà il dividendo tassato al 26% ma subiro' la doppia tassazione.

Stessa cosa se acquisto un'azione da dividendi americana tipo coca cola (in questo caso pagherò 15% più 26%)

La stessa situazione si dovrebbe presentare se acquisto un etf a distribuzione che investe in queste società estere. Tipo usdv (dividendi aristocratico americano) o iprp (reit europei)


C'è modo di bypassare questa problematica, ci sono etf più efficienti di altri fiscalmente?
Ecco la domanda chiave con Isin da segnalare nel caso.
 
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