Ragionamenti Mutuo Variabile vs Variabile con Cap

MvArrow

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Ciao a tutti,
Vorrei condividere con voi un ragionamento che ho recentemente fatto con un amico che sta acquistando casa in questo periodo.

Gli sono state proposte due opzioni:
- Variabile Puro: Euribor 1 + 1.1
- Variabile Cap: Euribor + 2.55 con Cap al 4.3

Sembrerebbe che la banca dal prossimo mese andrá ad aumentare ancora il Cap portandolo a 4.7 su per giù.

Quello che mi chiedo è: non conviene a questo punto fare un variabile puro?

Guardando l’Euribor a 12 mesi vediamo che è attorno a 2.5.
Bloomberg da come previsione dei tassi un 2.6/2.7 massimo nei prossimi 3 anni.
A questo punto ci si troverebbe a pagare costantemente una rata più alta dato che difficilmente vedo un Euribor 1 mese sensibilmente più alto di 4/4.5 per periodi prolungati.
Non ho la sfera di cristallo ma direi che a questo punto questo variabile con Cap è praticamente un semi-fisso condito da sapiente marketing.

Voi cosa ne pensate? Non sono un intenditore di mutui quindi potrei benissimo aver detto una cavolata, e sicuramente ad averlo fatto un paio di mesi fa il variabile con Cap era molto più appetibile. Ora peró molto meno dato quanto “cara” si fa pagare questa protezione
 

beowulf56

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Ciao a tutti,
Vorrei condividere con voi un ragionamento che ho recentemente fatto con un amico che sta acquistando casa in questo periodo.

Gli sono state proposte due opzioni:
- Variabile Puro: Euribor 1 + 1.1
- Variabile Cap: Euribor + 2.55 con Cap al 4.3

Sembrerebbe che la banca dal prossimo mese andrá ad aumentare ancora il Cap portandolo a 4.7 su per giù.

Quello che mi chiedo è: non conviene a questo punto fare un variabile puro?

Guardando l’Euribor a 12 mesi vediamo che è attorno a 2.5.
Bloomberg da come previsione dei tassi un 2.6/2.7 massimo nei prossimi 3 anni.
A questo punto ci si troverebbe a pagare costantemente una rata più alta dato che difficilmente vedo un Euribor 1 mese sensibilmente più alto di 4/4.5 per periodi prolungati.
Non ho la sfera di cristallo ma direi che a questo punto questo variabile con Cap è praticamente un semi-fisso condito da sapiente marketing.

Voi cosa ne pensate? Non sono un intenditore di mutui quindi potrei benissimo aver detto una cavolata, e sicuramente ad averlo fatto un paio di mesi fa il variabile con Cap era molto più appetibile. Ora peró molto meno dato quanto “cara” si fa pagare questa protezione
Chiedere una valutazione su un tasso di un mutuo senza specificare la sua durata non è proprio il massimo.
 

MvArrow

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Mea culpa, hai ragione! Qui nello specifico parliamo di 30 anni ma è un ragionamento fatto in generale
 

beowulf56

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Mea culpa, hai ragione! Qui nello specifico parliamo di 30 anni ma è un ragionamento fatto in generale

Non mi sembra che stai facendo un ragionamento in generale.
Hai scritto che ritieni conveniente un tasso variabile puro. Questa tua asserzione ha come fondamento, tra l'altro, il fatto che " Bloomberg da come previsione dei tassi un 2.6/2.7 massimo nei prossimi 3 anni". Poi si scopre che il mutuo è a 30 anni. Capisci che c'è una "piccola" differenza tra un rischio a 3 anni ed uno a 30.
 

Agent0

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Non mi sembra che stai facendo un ragionamento in generale.
Hai scritto che ritieni conveniente un tasso variabile puro. Questa tua asserzione ha come fondamento, tra l'altro, il fatto che " Bloomberg da come previsione dei tassi un 2.6/2.7 massimo nei prossimi 3 anni". Poi si scopre che il mutuo è a 30 anni. Capisci che c'è una "piccola" differenza tra un rischio a 3 anni ed uno a 30.

Hai sicuramente fatto bene a specificare la differenza 'temporale'.
Spezzo però "un'arancia" (:D) a favore di @MvArrow, presumendo che il suo 'ragionamento fatto in generale' si basasse sul fatto che in generale (appunto) il variabile euribor non ha praticamente mai varcato la soglia del 4.5/4.7 (che la banca con il variabile con cap propone).

https://www.rivaluta.it/tassi/euribor-storico.htm

In realtà abbiam avuto tassi record con la crisi dei mutui (ottobre 2008 toccato picco a 5.2 circa euribor 1m), ma dal 1999 ad oggi (23 anni and counting) le oscillazioni ci son sempre state, ma in linea generica il variabile per la maggior parte del tempo è sempre stato negativo o al max sul 2% (poco sotto in realtà).

Questo ragionamento lo sto facendo anche io (sto iniziando la girandola delle banche per vedere cosa offrono sui diversi prodotti..)
C'è però da dire che 2gg fa facendo la simulazione (mi pare fosse 120k in 20y) non mi tornavano queste rate proposte da BNL

Vedi l'allegato 2855181

il variabile puro (con spread nettamente più basso; ma stesso euribor 1m di riferimento) ha una rata maggiore (25€ non proprio bruscolini sul lungo termine) rispetto al variabile con cap
 

beowulf56

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Hai sicuramente fatto bene a specificare la differenza 'temporale'.
Spezzo però "un'arancia" (:D) a favore di @MvArrow, presumendo che il suo 'ragionamento fatto in generale' si basasse sul fatto che in generale (appunto) il variabile euribor non ha praticamente mai varcato la soglia del 4.5/4.7 (che la banca con il variabile con cap propone).

https://www.rivaluta.it/tassi/euribor-storico.htm

In realtà abbiam avuto tassi record con la crisi dei mutui (ottobre 2008 toccato picco a 5.2 circa euribor 1m), ma dal 1999 ad oggi (23 anni and counting) le oscillazioni ci son sempre state, ma in linea generica il variabile per la maggior parte del tempo è sempre stato negativo o al max sul 2% (poco sotto in realtà).

Questo ragionamento lo sto facendo anche io (sto iniziando la girandola delle banche per vedere cosa offrono sui diversi prodotti..)
C'è però da dire che 2gg fa facendo la simulazione (mi pare fosse 120k in 20y) non mi tornavano queste rate proposte da BNL

Vedi l'allegato 2855181

il variabile puro (con spread nettamente più basso; ma stesso euribor 1m di riferimento) ha una rata maggiore (25€ non proprio bruscolini sul lungo termine) rispetto al variabile con cap

Tutto vero. C'è però chi dice che in finanza (e non solo) se si guida con lo sguardo rivolto solo allo specchietto retrovisore (il passato) si rischia di andare a sbattere. Con questo chiudo.
 

maracaibo+

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Mea culpa, hai ragione! Qui nello specifico parliamo di 30 anni ma è un ragionamento fatto in generale

Hai sicuramente fatto bene a specificare la differenza 'temporale'.
Spezzo però "un'arancia" (:D) a favore di @MvArrow, presumendo che il suo 'ragionamento fatto in generale' si basasse sul fatto che in generale (appunto) il variabile euribor non ha praticamente mai varcato la soglia del 4.5/4.7 (che la banca con il variabile con cap propone).

https://www.rivaluta.it/tassi/euribor-storico.htm

In realtà abbiam avuto tassi record con la crisi dei mutui (ottobre 2008 toccato picco a 5.2 circa euribor 1m), ma dal 1999 ad oggi (23 anni and counting) le oscillazioni ci son sempre state, ma in linea generica il variabile per la maggior parte del tempo è sempre stato negativo o al max sul 2% (poco sotto in realtà).

Questo ragionamento lo sto facendo anche io (sto iniziando la girandola delle banche per vedere cosa offrono sui diversi prodotti..)
C'è però da dire che 2gg fa facendo la simulazione (mi pare fosse 120k in 20y) non mi tornavano queste rate proposte da BNL

Vedi l'allegato 2855181

il variabile puro (con spread nettamente più basso; ma stesso euribor 1m di riferimento) ha una rata maggiore (25€ non proprio bruscolini sul lungo termine) rispetto al variabile con cap


La quata capitale del variabile con cap è calcolata al tasso del cap 4,3 % che è più alto del tasso con il quale è calcolato la quota interessi .
Questo fa che per esempio : Se rimane il tasso attuale costante, uguale, diciamo 2 anni , la rata del mutuo con cap aumenta mese per mese ( Guarda il piano di ammortamento completo dalla prima alla ultima rata del mutuo cap ) . Invece la rata del variabile puro resta fissa .
È senza dubbio preferibile il variabile puro perché ha un spread più basso e ciò fa che al inizio del piano di ammortamento la rata del mutuo e costituita di una quota capitale maggiore. E come l'interessi si pagano per il capitale residuo , più basso è il capitale più bassa sarà la rata a parità di tasso .
 

beowulf56

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La quata capitale del variabile con cap è calcolata al tasso del cap 4,3 % che è più alto del tasso con il quale è calcolato la quota interessi .
Questo fa che per esempio : Se rimane il tasso attuale costante, uguale, diciamo 2 anni , la rata del mutuo con cap aumenta mese per mese ( Guarda il piano di ammortamento completo dalla prima alla ultima rata del mutuo cap ) . Invece la rata del variabile puro resta fissa .
È senza dubbio preferibile il variabile puro perché ha un spread più basso e ciò fa che al inizio del piano di ammortamento la rata del mutuo e costituita di una quota capitale maggiore. E come l'interessi si pagano per il capitale residuo , più basso è il capitale più bassa sarà la rata a parità di tasso .

Sei sicuro che all'interno di un mutuo con ammortamento alla francese e rata costante "al inizio del piano di ammortamento la rata del mutuo e costituita di una quota capitale maggiore"? In realtà con tale ammortamento all'inizio la quota capitale all'interno della rata è la più bassa di tutte le seguenti mentre la quota interessi è la più alta delle seguenti (ovviamente a parità di tasso). Gli interessi, mano mano che il capitale viene restituito devono essere calcolati sul capitale residuo ed è per questo motivo che nelle rate seguenti la quota capitale aumenta e la quota interessi diminuisce.
 

maracaibo+

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Sei sicuro che all'interno di un mutuo con ammortamento alla francese e rata costante "al inizio del piano di ammortamento la rata del mutuo e costituita di una quota capitale maggiore"? In realtà con tale ammortamento all'inizio la quota capitale all'interno della rata è la più bassa di tutte le seguenti mentre la quota interessi è la più alta delle seguenti (ovviamente a parità di tasso). Gli interessi, mano mano che il capitale viene restituito devono essere calcolati sul capitale residuo ed è per questo motivo che nelle rate seguenti la quota capitale aumenta e la quota interessi diminuisce.

Nel tasso variabile al cambio del tasso di riferimento . Può essere ricalcolato tutto il piano di ammortamento o lasciare la quota capitale invariata al piano di ammortamento iniziale e variare solo la quota interessi.
Se il mutuo iniziale è stato stipulato a un tasso di riferimento più alto e varia solo la quota interessi la rata deve man mano ritornare al valore della rata iniziale anche se il tasso scende e dunque la rata del mutuo sale fino a toccare il valore della rata iniziale . Viceversa se il mutuo iniziale è stato stipulato a un tasso di riferimento più basso del tasso di riferimento attuale e cambia solo la quota interessi , la rata scende fino a ritornare all'importo della rata iniziale anche se il tasso di riferimento nel frattempo è aumentato.
 

maracaibo+

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Bnl che fa !
Calcola il piano di ammortamento variabile con cap al tasso del cap e poi ricalcola l'euribor + spread ma ricalcola solo la quota interessi e lascia invariata la quota capitale del tasso cap iniziale .
Questo ti fa apparire la rata del mutuo con cap più bassa della rata del mutuo variabile puro, ma solo con le prime rate e cosi . Con questo stratagemma anche se avessero lo stesso spread. Il variabile puro e il variabile con cap , complessivamente paghi più interessi con il mutuo con cap ,che con il variabile puro fino a quando il tasso del mutuo variabile puro non sia più alto del tasso cap .
 

oneone

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meglio fare il tasso variabile puro e, appena metti da parte 1000 euro, fai estinzione anticipata così capitalizzi il risparmio sugli interessi dovuti in futuro
 

ninux$

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Bnl che fa !
Calcola il piano di ammortamento variabile con cap al tasso del cap e poi ricalcola l'euribor + spread ma ricalcola solo la quota interessi e lascia invariata la quota capitale del tasso cap iniziale .
Questo ti fa apparire la rata del mutuo con cap più bassa della rata del mutuo variabile puro, ma solo con le prime rate e cosi . Con questo stratagemma anche se avessero lo stesso spread. Il variabile puro e il variabile con cap , complessivamente paghi più interessi con il mutuo con cap ,che con il variabile puro fino a quando il tasso del mutuo variabile puro non sia più alto del tasso cap .

Ciao, anch'io ho avuto, in un primo momento, la convinzione che con il cap la rata fosse più bassa.... ma ciò succede solo con bnl.... Io dovrei fare un mutuo di max 15 anni (90k circa) quindi vado sul variabile puro?! Siete d'accordo? Anche le valutazioni del primo post mi trovano pienamente d'accordo!
 

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compro i sogni
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Ciao, anch'io ho avuto, in un primo momento, la convinzione che con il cap la rata fosse più bassa.... ma ciò succede solo con bnl.... Io dovrei fare un mutuo di max 15 anni (90k circa) quindi vado sul variabile puro?! Siete d'accordo? Anche le valutazioni del primo post mi trovano pienamente d'accordo!

Se l'opzione è tra variabile "puro" e variabile con CAP; Mille volte meglio il primo, tutti gli "ammenicoli" chele banche aggiungono ad un Fisso o ad un Variabile entrambi "puri/semplici", hanno senz'altro un costo mascherato dal fatto che la banca ti dice "... lo facciamo per venirti incontro" e quel volermi "venire incontro" ha un costo non è "a gratis".