Rapporto sui MUTUI-CASA

[FaGal]

http://www.repubblica.it/supplementi/af/2004/03/15/rapportomutui.htm

I tassi di interesse mai così bassi spiegano il fenomeno anche se il costo ancora in crescita delle abitazioni costringe gli acquirenti a chiedere cifre più alte e periodi di ammortamento più lunghi. Aumenta la percentuale dei giovani mutuatari, in calo la fascia di età tra i 36 e i 45 anni

Il boom dei mutui, non si ferma la corsa alla casa

ROSA SERRANO

Boom dell’indebitamento delle famiglie italiane per acquistare casa. Il debito con le banche è, infatti, triplicato in soli sei anni, passando dai 41 miliardi e 522 milioni di euro del dicembre 1997 a oltre 126 miliardi di euro del dicembre 2003. Questo impressionante dato è l’effetto combinato dell’inarrestabile aumento dei prezzi delle case, della drastica riduzione del costo dei mutui, dall’aumento della durata contrattuale dei finanziamenti e del costante incremento dei finanziamenti richiesti dai mutuatari. Ci troviamo di fronte ad una corsa al rialzo sia dei prezzi degli immobili che dell’indebitamento delle famiglie che "avanzano" praticamente in parallelo e può certamente creare in prospettiva seri problemi per i bilanci delle famiglie italiane, soprattutto giovani coppie, che in molti casi, si sono indebitate al limite delle loro disponibilità finanziarie pur di ottenere lo status di proprietario immobiliare.
«Il calo dei tassi d’interesse afferma Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline – ha spinto ancora di più la scelta verso il variabile che permette non solo di risparmiare notevolmente sulla rate, ma anche di ottenere importi di mutuo più elevati: a parità di rata per un mutuo a 15 anni, con un tasso variabile si ottengono 100.000 euro, con un fisso meno di 85.000». L’importo medio del mutuo è passato dai 69.600 euro del primo semestre 2001 ai 100.100 del secondo semestre 2003.
E, in questo contesto ci si deve chiedere: quando finirà la corsa dei prezzi del mattone? Per Alessandro Ghisolfi, responsabile dell’ufficio studi della Gabetti, il 2004 potrebbe essere l’anno della stabilità e non più della crescita e delle tensioni dei prezzi delle case che se troppo stimolati, non fanno certamente bene al mercato, andando a creare valori che possono effettivamente creare quella bolla speculativa di cui abbiamo sentito parlare così a lungo negli ultimi anni ma che in realtà non abbiamo mai rilevato. Ghisolfi evidenzia che i consumi ridotti all’osso, il crollo della fiducia verso il sistema bancario e nelle istituzioni imprenditoriali provocati dagli ultimi crack finanziari, la "sindrome della quarta settimana", ovvero la paura di non riuscire ad arrivare a fine mese, sono tutte spinte motivazionali che portano la famiglia a guardare con fiducia al solo bene che non li ha mai traditi dal dopoguerra ad oggi: la casa come forma di investimento diretta o indiretta. Con questi scenari, si deve ritenere che dopo tre anni di forte crescita dei prezzi delle case siamo forse giunti ad un momento di stabilizzazione che si dovrebbe consolidare durante tutto il 2004.
Anche Rocco Attinà, responsabile dell’Osservatorio Immobiliare della Fiaip (una delle due federazioni degli operatori immobiliari) prevede per il primo semestre 2004 un mercato residenziale generalmente stabile in termini di prezzi di compravendita.
Il mutuo copre ormai oltre la metà dell’importo necessario per acquistare casa. Questo il dato medio nazionale elaborato da "Scenari Immobiliari" su un panel di istituti bancari e finanziari rappresentativi del mercato dei mutui in Italia e presenti nell’Osservatorio dell’istituto di ricerca relativo all’ultimo quadrimestre 2003. «La quota di mutuo è salita, rispetto ad uno anno fa, del 7 per cento – afferma Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – mentre la quota media nel 2001 era intorno al 35 per cento; questo significa che nel giro di un triennio la quota di mutuo sul totale investito è aumentata di circa il 45%. Il ricorso al mutuo è prevalente, nell’acquisto di una casa, nel centro e ha il suo minimo nel sud e nelle isole».
Per quanto concerne le destinazione del mutuo secondo la tipologia di abitazione, il dato più interessante è la netta diminuzione del mutuo utilizzato per comprare una prima casa (4,8%), a favore della seconda casa e della ristrutturazione. Le richieste di finanziamento sono particolarmente forti nel centro Italia, minime al sud. L’osservatorio presenta anche la distribuzione dei mutuatari per fascia di età del capofamiglia. L’elemento più interessante è l’accresciuta percentuale di mutuatari nella fascia 2635 anni (quando si formano le giovani coppie). In calo del 2 per cento le fasce più adulte (oltre i 45 anni) e quelle più giovani (meno di 25 anni), più netto il regresso dei mutuatari nella fascia di età fra 36 e 45 anni (5%). Chi chiede il mutuo è sempre più giovane e spesso questo prestito è indispensabile per comprare una casa; sovente si rischia di indebitarsi con mutui a tasso variabile come se il costo del denaro non dovesse più aumentare. É, invece, necessaria grande prudenza e lasciarsi un certo margine di manovra in termini di reddito disponibile.

 

[FaGal]

....

Il risvolto negativo è nel possibile freno alla ripresa dei consumi

ADRIANO BONAFEDE

Ci sono cose, in economia, che semplicemente accadono e non si può far nulla (o poco) per evitarle. Una di queste è l’aumento dell’indebitamento delle famiglie per l’acquisto della casa, sull’onda di un boom di compravendite avvenuto assieme a uno straordinario aumento dei prezzi da una parte e a un altrettanto eccezionale calo dei tassi d’interesse dall’altro.
Non ci sarebbe niente di male in questo aumento dell’indebitamento, fisiologico nelle fasi di boom. Il pericolo di una crescita dei tassi e quindi di un aumento delle rate del mutuo che le famiglie devono pagare è senz’altro reale, visto che ormai la maggior parte dei mutui si prendono a tasso variabile (per risparmiare, visto che le rate sono più basse rispetto a quelli a tasso fisso).
Tuttavia difficilmente, in un paese come l’Italia, la risalita dei tassi potrà portare a situazioni di reale "sofferenza" come accade invece spesso e volentieri nei paesi anglosassoni. Da noi, infatti, c’è l’abitudine a non varcare una certa soglia di indebitamento in rapporto al prezzo della casa. Questo rapporto è tuttora attestato in media a poco più del 50 per cento, contro medie dell’80 e anche del 90 per cento in altri paesi.
C’è dunque da star tranquilli? Dal punto di vista della capacità delle famiglie di ripagare il debito contratto certamente sì (a parte qualche caso sporadico, sempre possibile, ma che non farà testo). Il problema vero non è per le famiglie ma per l’economia in generale. Infatti, come più volte è stato segnalato con tono allarmato dall’Economist, che ha creato un proprio osservatorio immobiliare internazionale, l’eccesso di indebitamento delle famiglie per l’acquisto della casa si tradurrà in una minore capacità di spesa.
In altre parole, l’esistenza di mutui onerosi in capo alle famiglie ridurrà per lungo tempo la loro capacità di spesa. E questo, in un contesto internazionale ma soprattutto europeo caratterizzato da una ripresa non consolidata, potrà fungere da freno alla crescita.
Questo freno alla capacità di spesa delle famiglie potrebbe rivelarsi particolarmente grave in un paese quale l’Italia, che stenta più di altri ad uscire dalle secche della bassa (per non dire nulla) crescita. Questa potrebbe essere la pesante eredità dell’ultimo boom immobiliare.

 

[FaGal]

...

La svolta è cominciata nel 2001 ed è diventata sempre più netta, anche perché il differenziale tra i due strumenti ormai raggiunge il 22,5 per cento. Gli istituti bancari propongono pure prodotti mix, che permettano di affrontare serenamente la ciclicità dell’andamento dei tassi di interesse

Addio tasso fisso, il "variabile" fa la parte del leone

ROSARIA AMATO

Gli italiani si sono disaffezionati ai mutui a tasso fisso. Abbandonando una preferenza storica, sulla spinta dell’abbassamento dei tassi d’interesse e della maggiore stabilità dei sistemi economici soprattutto dopo l’entrata in vigore dell’euro, le famiglie ormai da oltre un anno si orientano decisamente verso il mutuo a tasso variabile. A motivare tale decisione ci sono anche il differenziale tra i due tipi di tassi, che può oltrepassare i due punti e mezzo, e la difficoltà delle banche di dare mutui con tassi fissi considerati accettabili, dato il forte abbassamento del tasso di usura.
«Dal 2001 a oggi stiamo vedendo una continua discesa dei mutui a tasso fisso — spiega Gabriele Bolognesi, del settore mutui retail e crediti personali di Sanpaolo Imi — nel 2001 li ha scelti il 45 per cento della clientela (n.d.r.: le percentuali si riferiscono agli importi, non al numero dei mutui); nel 2002 il 33 per cento; nel 2003 il 28 per cento; nei primi due mesi del 2004 solo il 10 per cento. Per contro, i nostri mutui a tasso variabile costituivano il 35 per cento del totale nel 2001; il 55 per cento nel 2002, il 58 per cento nel 2003 e nei primi due mesi del 2004 costituiscono il 74 per cento».
«Fino a un paio d’anni fa resisteva ancora la preferenza verso il fisso — conferma Roberto Anedda, responsabile marketing di MutuiOnline, sito Web attraverso il quale è possibile mettere a confronto e acquistare i mutui di oltre 20 banche — pesava il ricordo degli anni precedenti, con i tassi al 10 per cento. Adesso i tassi sono ai minimi degli ultimi 50 anni, il tasso variabile è sotto il tre per cento, mentre il fisso è più alto di due punti, due punti e mezzo, per cui i mutui costano il doppio. E poi la gente si rende conto che la dinamica dei tassi all’interno dell’UE è diversa rispetto al passato, è molto più controllata, qualunque variazione non può che essere limitata».
La scelta dei risparmiatori si differenzia leggermente a seconda delle aree: «Al Sud rimane un po’ più sostenuta la scelta del fisso, c’è un 10 per cento in più — dice Anedda — al Nord il tasso variabile viene scelto dal 70 per cento della clientela». Ma l’orientamento verso i prodotti a tasso fisso rappresenta anche una scelta razionale rispetto al prevedibile andamento dei prossimi anni dei tassi d’interesse? «E’ importante considerare che i tassi d’interesse sono da tempo su livelli minimi — spiega Banca UCB — in area euro si attende un intervento della Bce che potrebbe portare ad un ulteriore taglio dei tassi nel brevemedio termine, ma le durate su cui si indirizzano le famiglie sono sempre più lunghe. Pertanto è preferibile orientarsi su un mutuo a tasso variabile che consenta dei limiti di oscillazione della rata».
«Non c’è una regola aurea per tutti — dice Stefano Bellini, direttore marketing, prodotti e canali remoti di Banca Woolwich — la scelta dipende da quanto sono disposto a pagare come rata mensile, per cui c’è chi non può rischiare troppo con il tasso variabile: come al solito, c’è un punto di non ritorno». «Lo sguardo della clientela purtroppo è un po’ miope — osserva Gabriele Bolognesi — non si spinge al domani o al domani l’altro. La gente dice intanto comincio a risparmiare (contando sul differenziale fra tasso fisso e tasso variabile), poi si vedrà. Però, se ci fosse un’inversione di tendenza, chi ha ampia disponibilità di mezzi può estinguere il mutuo in anticipo, ma la clientela media potrebbe trovarsi in difficoltà. Proprio per non incorrere in questo tipo di problemi, stiamo cercando di promuovere un prodotto mix, con il tasso bilanciato». Anche Massimo Benvenuto di BNL suggerisce prodotti alternativi a quelli a tasso fisso o variabile: «Ci sono prodotti a tasso variabile e a rata costante — spiega — oppure a tasso bilanciato, che permettono di affrontare serenamente la ciclicità dell’andamento dei tassi d’interesse».


i prodotti innovativi

Flessibili e sofisticati, così s’allarga la gamma

FERNANDO VACARINI

In principio esistevano solo mutui a tasso fisso e variabile, ma con il passare del tempo l’ingegneria finanziaria ha creato una molteplicità di prodotti, soprattutto a partire dagli ultimi anni. Una delle prime innovazioni è stata l’allungamento della durata dei mutui, con la possibilità di portare il finanziamento fino a 30 anni. Ma la vera novità che ha permesso al sistema dei mutui di raggiungere una notevole flessibilità, è stata l’introduzione della possibilità di rivedere e rinegoziare il tasso applicato. In altre parole, abbiamo assistito alla nascita dei cosiddetti tassi misti. Una particolare tipologia di mutui che nella sua prima fase ha visto semplicemente la costruzione di un prodotto che prevedeva per ogni periodo stabilito (in genere 23 anni) la facoltà di passare da tasso fisso a variabile o viceversa.
Negli ultimi tempi, invece, i prodotti di questa natura sono divenuti sempre più sofisticati, prevedendo degli accessori aggiuntivi oltre alla tradizionale possibilità del cambio di tasso. Come ad esempio i mutui del Monte Dei Paschi, in cui il mutuatario ha la possibilità di estinguere in maniera anticipata il suo debito senza per questo dover pagare una penale. Sempre a questa stessa categoria di prodotti appartiene anche un nuovo mutuo di Fineco Bank che ha tra le sue caratteristiche principali la riduzione automatica dello 0,20 del tasso d’interesse dopo il decimo anno di vita, a condizione che le rate precedenti siano state pagate regolarmente.
Tra le varie formule finanziarie per i mutui che sono state varate negli ultimi anni, ci sono stati prodotti che non hanno riscosso grande successo da parte dei risparmiatori, ma che hanno comunque contribuito all’evoluzione dell’offerta di mutui. In questo contesto abbiamo prodotti con libertà di rimborso del capitale, prodotti con rata crescente per famiglie che potranno godere di entrate maggiori in futuro e formule con tasso misto costruito in maniera rigida: 50% tasso fisso e 50% variabile. Un ibrido che però prende i difetti di tutti e due i modelli.
Molto interessanti invece in questo periodo, per il livello dei tassi di interesse di mercato e per le difficoltà a stipulare contratti a tasso fisso per durate molto lunghe, sono i prodotti a tasso variabile e rata costante ed i mutui a tasso variabile con opzione cap. Il mutuo a tasso variabile a rata costante consente al risparmiatore di pagare come se fosse un mutuo a tasso fisso, l’unico inconveniente è che in caso (molto probabile) di rialzo dei tassi di interesse la durata del prodotto slitterebbe in avanti per il maggior onere di interessi. Nel caso di mutui variabili con cap invece, come avviene nel nuovo prodotto di Banca Woolwich, pagando una cifra tra lo 0,20 e lo 0,35% a seconda della durata, si ha la certezza che il tasso applicato non supererà mai, anche nel caso i tassi di mercato fossero superiori, l’8,5%.
L’ultima frontiera per i mutui è rappresentata dal risparmio finalizzato all’accensione di un mutuo, un fenomeno che esiste da sempre in Germania, ma che da noi è ancora semi sconosciuto a parte rare eccezioni come può essere quella rappresentata dal colosso tedesco Bhw. «In una prima fase si apre un Contratto di Risparmio Edilizio, una forma di risparmio finalizzata all’ottenimento di un mutuo a tasso basso e fisso, tasso che viene pattuito alla sottoscrizione del contratto e può essere attualmente pari al 4,75%, 4% o 3% — spiega Reiner Nicklisch, d.g. di Bhw Italia — ed è indipendente dalle condizioni di mercato esistenti alla data di assegnazione del mutuo. Inoltre, se alla data di assegnazione, trascorsi almeno sette anni dalla sottoscrizione del contratto il cliente rinuncia al mutuo da assegnazione, gli verrà riconosciuto, oltre all’interesse base pari al 2% lordo annuo, un bonus pari al 1,5% lordo retroattivo. Quindi il suo risparmio ottiene una remunerazione pari al 3,5% annuo lordo». Un prodotto con caratteristiche simili è Verso Casa del Credito Emiliano, in cui viene aperto un piano di accumulo attraverso una unit linked finalizzato all’accensione di un mutuo sulla casa.

 

[FaGal]

....

Un buon incremento negli ultimi anni ma il volume del comparto non ha ancora raggiunto l’uno per cento del mercato complessivo

Mutui in Rete, qualche passo avanti ma il boom non c’è

FERNANDO VACARINI

Come tutti i business legati ad Internet, anche la vendita di mutui attraverso i canali diretti non ha ancora conosciuto un vero boom. Anzi, la quota dei volumi dell’intermediato, rispetto al mercato complessivo, è sotto l’1%. «Anche se — afferma Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline — guardando ai numeri relativi si nota comunque un buon incremento negli ultimi anni. Tuttavia siamo ancora indietro di 10 anni rispetto ai paesi più evoluti, come ad esempio Inghilterra e Stati Uniti, in cui i broker posseggono il 40% del mercato».
Le ragioni vanno trovate, per quel che riguarda i risparmiatori, soprattutto nello scarso utilizzo delle tecnologie informatiche e da una propensione verso i canali tradizionali. Questo fenomeno andrà comunque riducendosi nei prossimi anni, un po’ come avviene per le polizze assicurative vendute on line. La maggiore diffusione di Internet, soprattutto nella versione a banda larga, e l’aumento della scolarizzazione della popolazione, faranno infatti crescere i volumi dei mutui in Rete.
Per quanto concerne invece l’approccio degli istituti di credito, la situazione è più complessa. L’utilizzo di Internet come vetrina di prodotti è oramai prerogativa di ogni operatore, in diversi casi è presente anche una sezione dedicata all’approfondimento del tema mutui, ma quando si pensa di poter sottoscrivere un mutuo senza passare attraverso una filiale o un promotore finanziario, le cose si fanno molto difficili. Qualche operatore, come ad esempio Banca Sella, si spinge un po’ più in là fornendo preventivi on line, ma completare tutta la pratica di un mutuo nei canali diretti è quasi un’impresa.
Gli istituti di credito che consentono di fare tutti i passi necessari per la sottoscrizione di un mutuo, prima di arrivare dal notaio, si contano sulle dita di una mano. Una delle società più attive in questo campo è Mutuionline che permette di vagliare un numero elevato di proposte di diversi istituti di credito e anche di avviare attraverso il sito tutte le procedure necessarie per la sottoscrizione del mutuo.
Ben diversa è invece la situazione per quanto concerne le banche mediograndi: in questo caso tutti i principali operatori preferiscono utilizzare i canali diretti come veicolo di marketing per i loro mutui, senza consentire l’accensione di un mutuo. Una eccezione è Bipiemme che attraverso la società del gruppo, Web@nk, permette di sottoscrivere un mutuo on line, anche senza essere cliente della banca. «Il punto di forza di We@bank Mutui è l’integrazione del canale on line con i processi off line. Chi si informa — sottolinea Stefano Cioffi, product factory manager di We@service — analizza i propri requisiti e invia una richiesta di mutuo tramite il sito. Così si rivolge proprio all’istituto bancario che eroga il finanziamento, tenendo già conto dei criteri di valutazione applicati. Tutto questo, però, mantenendo l’accesso al servizio Internet aperto a tutti. L’approccio scelto si è dimostrato vincente: We@bank Mutui compie un anno di vita in questi giorni, ed i risultati sono positivi. Il sito è stato visitato da oltre 200.000 utenti, ed il 25% delle richieste di mutuo inviate via web sono arrivate da non clienti Bpm».
Forte del suo brand internazionale di matrice anglosassone, Banca Woolwich propone anche in Italia di accendere mutui grazie ai canali diretti. «La possibilità di acquistare i nostri prodotti con i canali remoti sono tre: grazie al sito di Mutuionline, al sito Internet della società e al call center, che rappresenta di fatto, per i mutui erogati, la prima filiale della società — spiega Stefano Bellini, direttore marketing di Banca Woolwich — Alla base della scelta di acquisto di un mutuo on line, c’è senza ombra di dubbio il prezzo, lo sconto è infatti di circa lo 0,200,30% rispetto ai canali tradizionali».
L’ultima novità nel settore è Ing Direct che, forte del successo di Conto Arancio, ha ampliato la sua gamma con la possibilità di acquistare un mutuo attraverso Internet e call center. Il mutuo Arancio, questo il nome del prodotto della società olandese, destinato all’acquisto della prima casa, viene offerto a tasso variabile legato all’Euribor a 1 mese, con durate da 10 a 30 anni. Non sono previste commissioni iniziali (istruttoria, perizia, ecc.) e durante la gestione, né una penale in caso di estinzione anticipata. L’importo massimo finanziabile è pari all’80% del valore dell’immobile acquistato.

 

[FaGal]

...

inpdap

Più prestiti per gli statali


Tra i grandi erogatori di credito c’è anche l’Inpdap, l’istituto di previdenza dei dipendenti pubblici. L’istituto, nel corso del 2003, è riuscito a concedere ben 146.995 prestiti e 1420 mutui per acquisto prima casa per un totale complessivo di 1,407 miliardi di euro, contribuendo in tal modo in maniera considerevole al soddisfacimento delle esigenze sociali di una larga parte di dipendenti pubblici. L’Inpdap ha inoltre stipulato e attivato nel 2003 una convenzione con venti istituti finanziari e bancari, che ha permesso di erogare 44.000 prestiti per un importo di 831 milioni di euro, consentendo per la prima volta ai pensionati pubblici dell’Istituto nonché ai dipendenti delle pubbliche amministrazioni, di ottenere mutui e prestiti a tassi convenienti. Fra i provvedimenti di maggiore risalto vanno evidenziati lo snellimento delle procedure di erogazione dei mutui prima casa che attualmente vengono erogati mediamente in 3035 giorni e la riduzione dell’imposizione fiscale (gravante sui mutui Inpdap) dell’imposta di registro dal 3% alla misura fissa di 129,11 euro nonché la riapertura dei termini della rinegoziazione dei tassi di interesse che ha consentito l’abbattimento di tutti i tassi superiori al 6% che in passato erano stati concessi ai soci di cooperative e agli Enti.

 

[FaGal]

...

Con un colpo di mouse possibile qualsiasi visura, anche delle ipoteche. Costi e documenti per la loro cancellazione

Con Internet il notaio ha il catasto in studio

ROSA SERRANO

Chi vende un immobile deve garantire all’acquirente che l’appartamento è libero da vincoli, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli e privilegi anche fiscali. Conseguentemente, se il venditore ha stipulato un contratto di mutuo per finanziare l’acquisto dell’immobile, dovrà provvedere a saldare il suo debito con la banca richiedendo, a tale scopo, la sua anticipata estinzione e provvedere alla cancellazione dell’ipoteca. «Essa è la garanzia che consente alla banca di recuperare forzatamente il proprio credito quanto il debitore non paga — afferma Enrico Santangelo, responsabile della Commissione informatica del Consiglio Nazionale del Notariato — e al debito principale debbono essere aggiunti gli interessi stabiliti per il mutuo, quelli per il ritardo, le spese della procedura per la vendita all’asta. Per questa ragione l’ipoteca viene iscritta per un importo molto superiore a quello del mutuo». In linea generale, attualmente il valore dell’ipoteca corrisponde al doppio del mutuo concesso. Tuttavia, alcune banche (ad esempio Banca Intesa, Banca Agricola Mantovana, Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza) limitano l’iscrizione ipotecaria al 150% del finanziamento. Ciò permette al mutuatario di pagare una notula notarile per la cancellazione più leggera perché la sua entità è collegata all’importo dell’ipoteca.
I costi per la cancellazione dell’ipoteca possono essere così sintetizzati: importo richiesto dalla banca per la dichiarazione di assenso alla cancellazione che può risultare di circa 100 euro; tassa per l’annotazione alla Conservatoria del registri immobiliari di 25,82 euro; tassa archivio notarile collegata all’importo dell’ipoteca che non dovrebbe superare un importo di circa 15 euro; la notula notarile. L’importo di quest’ultima è strettamente collegato all’importo dell’iscrizione ipotecaria. Ad esempio per un importo compreso fra 186.000 e 232.000 euro, il costo dovrebbe aggirarsi sui 400 euro.
La documentazione da produrre è la seguente: il contratto di mutuo; la nota di iscrizione di ipoteca; la fotocopia della carta d’identità e del codice fiscale. Di norma, la cancellazione richiede circa un paio di mesi; tuttavia, per alcune conservatorie l’iter è più lungo. In questo caso, la banca che dovrà concedere il mutuo all’acquirente accetta di prendere visione dell’assenso alla cancellazione dell’ipoteca rilasciata dalla banca al venditore e autenticata dal notaio.
Il notariato si è dotato di una propria rete intranet che garantisce, fra l’altro, l’accesso ai servizi di visura al catasto e alla conservatoria dei registri immobiliari. «Il notaio quindi, dal proprio ufficio — rileva Vincenzo Gonnella, membro della Commissione informatica del Consiglio Nazionale del Notariato — può consultare sia il catasto che la conservatoria su tutto il territorio nazionale; può così verificare in tempo reale la situazione catastale e ipotecaria degli immobili sino al momento della stipula e garantire all’acquirente che l’immobile non è oggetto di trascrizioni di sequestro o pignoramento o ipoteche dell’ultimo momento».
Internet ha rivoluzionato l’attività degli studi notarili. Con la trasmissione del cosiddetto "adempimento unico", il notaio invia all’Agenzia del territorio un file XML (sottoscritto con firma digitale), nel quale sono contenuti sia gli elementi rilevanti della pratica che una copia dell’atto, ai fini sia della sua registrazione all’agenzia delle entrate, che della trascrizione e della voltura rispettivamente alla conservatoria competente e all’ufficio del catasto. «Il sistema — sottolinea il notaio Gunnella — tecnicamente consentirebbe di ottenere la trascrizione in conservatoria pochi minuti dopo l’invio telematico, con evidenti vantaggi in termini di sicurezza per l’acquirente, che uscirebbe dallo studio del notaio con la garanzia di essere ufficialmente il nuovo proprietario dell’immobile, con tanto di titolo di acquisto trascritto in conservatoria e volturato al catasto». Purtroppo, il codice civile richiede ancora per la trascrizione dell’acquisto l’esibizione del titolo cartaceo; conseguentemente il notaio deve anche inviare a mano una copia dell’atto. Questo fino a quando non verrà modificata la norma del codice civile.

l’agenzia del territorio

La tassa ipotecaria si paga solo una volta, al momento dell’iscrizione


La tassa ipotecaria deve essere pagata una sola volta al momento della sua iscrizione, mentre l’esecuzione delle annotazioni relative agli atti di erogazione successivi sono esenti da imposizione fiscale. Questo il succo della risoluzione numero 1 del primo marzo 2004 dell’Agenzia del Territorio formulata in risposta alla Direzione Regionale del Piemonte, che aveva segnalato dubbi riguardanti l’applicabilità o meno delle tasse ipotecarie alle formalità di annotazione relative all’erogazione (parziale o totale) di somme da parte della banca al beneficiario, nell’ambito di operazioni di credito fondiario garantite da ipoteca.
La risoluzione evidenzia che la normativa vigente stabilisce che agli effetti dei diritti di scritturato e degli emolumenti ipotecari, nonché dei compensi e dei diritti notarili, gli atti e le formalità ipotecarie si considerano come una sola stipula, una sola operazione sui registri immobiliari e un solo certificato. Conseguentemente, l’erogazione delle somme al mutuatario può avvenire sia con la redazione di un unico atto, oppure mediante stipula di due o più atti separati, da cui scaturiscono distinte formalità ipotecarie.
(r.s.)

 

[FaGal]

.....

Un sito per scavalcare ogni fila e avere anche a domicilio, a richiesta, i documenti originali

Un portale aperto anche ai cittadini


Non è un servizio accessibile solo ai notai. Il catasto on line (www.catasto.it) è a portata di un clic per tutti i cittadini. Basta registrarsi e, anche senza abbonarsi, si può evitare di perdere tempo per recarsi negli uffici del Catasto, Conservatoria o presso le Camere di Commercio, dove, per di più, spesso bisogna fare lunghe file. Sul sito si possono fare tutte le richieste, ricevendo direttamente a casa, o in ufficio, nella stessa giornata, il documento richiesto.
Certo, il servizio si paga. Vediamo quanto. Una visura catastale uguale a quella ottenibile presso gli uffici del catasto costa 14 euro per una pagina cosiddetta "logica", ovvero una visura formata da 25 righe contabilizzate dal sistema (in pratica i 25 righi del bollo). In ogni visura ricevuta si trova, in basso a sinistra, il conteggio delle righe fatte dal Ministero delle Finanze che stabilisce il costo della visura stessa. Nnei 14 euro è prevista anche la spesa della Posta prioritaria utilizzata per la consegna a domicilio del documento originale. Per documenti di più pagine il prezzo aumenta.
Il sito www.catasto.it offre anche visure camerali, mappe dei terreni e via di seguito. Non solo. Fornisce anche informazioni sulla legislazione vigente e, attraverso la sezione "News" consente di tenresi aggiornati su tutte le novità del settore.
(a.f.)

 

[FaGal]

......

Per non risultare particolarmente gravosa, non dovrebbe andare oltre il 2 per cento del capitale residuo. Alcuni esempi precisi

Costa l’estinzione anticipata, attenzione a clausole e penali


Nella scelta del mutuo, una particolare attenzione deve essere posta alla penale che si dovrebbe pagare alla banca in caso di anticipata estinzione. In caso di miglioramento delle disponibilità finanziarie il mutuatario potrebbe, infatti, decidere di anticipare la chiusura del mutuo ad esempio, quando sono state pagate 20 annualità e si dovrebbe rinnovare l’ipoteca richiesta dalla banca a garanzia del finanziamento. Di regola, la penale per non risultare particolarmente gravosa non dovrebbe superare il 2% da applicare al capitale che deve ancora essere rimborsato.
Per quanto concerne i mutui a tasso fisso, MutuiOnlime evidenzia che Banca Sella applica l’1% sui mutui prima casa e il 2% per i finanziamenti ad altri immobili; la Banca Agricola Mantovana e la Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza l’1% .Banca Intesa applica il 2%. Per i contratti a tasso variabile, i valori risultano più contenuti. Ad esempio la Banca Agricola Mantovana richiede lo 0,25%; Banca Intesa, Banca Sella (per i "prima casa"), Monte Paschi Siena e Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza l’1%. San Paolo non applica penali. Il Comitato interministeriale per il credito e il risparmio ha stabilito che i contratti di mutuo devono indicare il compenso onnicomprensivo che il mutuatario deve corrispondere in caso di estinzione anticipata o di rimborso parziale dei finanziamenti di credito fondiario, specificando la relativa formula di calcolo.
I contratti devono, inoltre, prevedere, che nessun altro onere può essere addebitato al mutuatario. Essi devono riportare, anche in allegato, uno o più esempi di applicazione della formula di calcolo della penale, considerando un capitale anticipatamente rimborsato pari a mille euro. Nelle comunicazioni periodiche relative allo svolgimento del rapporto e, comunque, almeno una volta l’anno, deve essere indicato il compenso dovuto in caso di estinzione anticipata del mutuo.
(r.s.)

 

[FaGal]

....

Vale per il 19% della "passività", con un tetto preciso, e riguarda l’abitazione principale, anche se ospita i parenti del mutuatario

Detrazione Irpef sugli interessi, ecco regole e vincoli

ROSA SERRANO

Fra qualche mese scatta l'operazione "confessione" fiscale (modello 730 e Unico) e, in quell'occasione, i contribuenti che hanno stipulato un contratto di mutuo ipotecario per l'acquisto o la costruzione della cosiddetta "abitazione principale" potranno recuperare il 19% degli interessi passivi pagati alle banche lo scorso anno nel limite di spesa di euro 3.615,20 nel caso di acquisto e di euro 2.582,28 nell'ipotesi di costruzione. Innanzitutto, è opportuno precisare che per "abitazione principale" si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente; conseguentemente, la detrazione spetta al contribuente acquirente ed intestatario del contratto di mutuo, anche se l'appartamento è adibito ad abitazione di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado). Nel caso di separazione legale anche il coniuge separato, finché non intervenga l'annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari. In caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque la detrazione Irpef del 19% per la quota di spettanza, se presso l'immobile hanno la propria dimora abituale i suoi familiari.
La detrazione Irpef del 19% spetta a condizione che l'immobile sia adibito ad "abitazione principale" entro un anno dall'acquisto, e che l'acquisto sia avvenuto nell'anno precedente o successivo al mutuo. Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come "abitazione principale". Fanno eccezione a questa regola i trasferimenti per motivi di lavoro. Il contribuente non perde il diritto alla detrazione in caso di ricovero permanente in istituti, a condizione che l'appartamento non risulti affittato. Se, successivamente il contribuente torna ad adibire l'immobile ad "abitazione principale", per le rate di mutuo pagate da quel momento potrà nuovamente usufruire del bonus Irpef del 19%.
In caso di contitolarità del contratto di mutuo il limite di spesa di euro 3.615,20 è riferito all'ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione pagati alla banca. Ad esempio, coniugi non fiscalmente a carico l'uno dell'altro, cointestatari in parti uguali del mutuo, potranno calcolare la detrazione del 19% su un importo massimo di spesa di 1.807,60 euro ciascuno. Nel caso, invece, che il mutuo sia cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa potrà usufruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi.
La detrazione spetta anche se il mutuo è stato stipulato per acquistare un ulteriore quota di proprietà dell'unità immobiliare. Se il contribuente ha acquistato un appartamento affittato, la detrazione spetta, a decorrere dalla prima rata di mutuo pagata, a condizione che entro tre mesi dalla compravendita, notifichi all'inquilino l'intimazione di sfratto per finita locazione e che entro l'anno dal rilascio l'immobile sia adibito ad "abitazione principale". Se, invece, l'appartamento acquistato è oggetto di ristrutturazione edilizia, la detrazione spetta dalla data in cui l'immobile è adibito ad "abitazione principale" che, comunque, deve avvenire entro due anni dalla compravendita.
I contribuenti che hanno stipulato un contratto di mutuo ipotecario per la costruzione e/o la ristrutturazione della loro "abitazione principale" potranno fruire della detrazione Irpef del 19% su un limite di spesa per interessi passivi più contenuto e più precisamente, come abbiamo detto in precedenza, di euro 2.582,28. Per poter usufruire del bonus Irpef è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni: l'unità immobiliare che si costruisce deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente e ciò deve avvenire entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione; il mutuo deve essere stipulato non oltre sei mesi, antecedenti o successivi, alla data di inizio dei lavori di costruzione; il contratto dovrà essere stipulato dal contribuente che avrà il possesso dell'unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

 

[FaGal]

...

Operazione positiva se il tasso vecchio è più alto di almeno 34 punti e se le penali non superano il 23% della somma residua

Conviene rinegoziare il mutuo? Sì ma solo a queste condizioni


Con i tassi di interesse così bassi è conveniente estinguere un mutuo e stipulare un nuovo contratto? Interrogativo particolarmente interessante per i mutuatari che hanno stipulato un mutuo da diversi anni. In linea generale, si può ritenere che la sostituzione può risultare conveniente quando il tasso applicato risulti superiore di almeno 34 punti rispetti a quelli attuali, quando si deve ancora pagare la metà delle rate e la penale per "anticipata estinzione" non superi il 23 per cento. Ecco, in concreto, un esempio proposto da MutuiOnline circa la convenienza o meno di una sostituzione. Con un mutuo di 100.000 acceso a metà del 2000, quando il tasso fisso medio a 15 anni era dell’8%, il mutuatario paga una rata di circa 980 euro. Sostituendolo con un tasso variabile, la rata si ridurrebbe a 760 euro, con un risparmio di oltre 200 euro al mese. Con questa differenza, anche le spese di sostituzione (penale e notaio) inciderebbero in maniera contenuta e l’operazione rimarrebbe conveniente (per l’esempio campione le spese ammonterebbero a circa 4.500 euro con una penale del 2%).
Se la banca è disponibile, la riconversione del mutuo risulterebbe meno onerosa della rinegoziazione. In questo caso, è sufficiente una scrittura privata con la quale viene fissato il nuovo tasso di interesse. In pratica, le spese verrebbero limitate alla notula notarile per l’atto di scrittura privata. Rimane sempre la possibilità che la banca possa pretendere il pagamento della penale per estinzione anticipata e le spese di istruttoria. Con la rinegoziazione del mutuo, invece, in linea generale il mutuatario dovrà sostenere il costo della penale per anticipata estinzione del mutuo e la spesa per l’intervento del notaio, l’imposta sostitutiva dello 0,25%, il costo per la cancellazione della vecchia ipoteca e per l’iscrizione di quella relativa al nuovo contratto.
Infine, se il contribuente effettua la rinegoziazione, perderà il diritto alla detrazione del 19%? Le istruzioni al modello 730/2004 precisano che non si perde il diritto alla detrazione se estinguendo l’originario contratto si stipula un nuovo mutuo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati all’estinzione del vecchio mutuo e all’accensione del nuovo. Con circolare numero 94/E del 12 maggio 2000 l’amministrazione finanziaria a fronte di questo quesito «nel caso un cui venga estinto il vecchio mutuo e ne venga stipulato uno nuovo dove il cespite è lo stesso, il capitale concesso in garanzia è uguale alla quota residua del precedente mutuo, il mutuatario è lo stesso, ma la banca che concede il mutuo è variata, è possibile detrarre gli interessi passi del nuovo mutuo?» ha risposto che il contribuente continua a beneficiare della detrazione anche se il soggetto mutuante (cioè la banca, ndr) è diverso da quello originario.
(r.s.)

 

[FaGal]

.......

Né Bankitalia né Abi stilano una precisa classifica ma sono i grandi istituti ad erogare il numero maggiore di mutui

Pochi rischi, buoni affari: le banche si sfidano

MASSIMILIANO DI PACE

Quali sono le banche che erogano il maggior numero di mutui nel nostro Paese? Ufficialmente non si sa perché sia la Banca d’Italia che l’Abi pubblicano "classifiche" in questo senso. Fra i principali istituti operanti nel settore c’è senz’altro il gruppo SanpaoloImi (ne fa parte anche il Banco di Napoli), che nel corso del 2003 ha erogato oltre 3,5 miliardi di euro. Quello dei mutui è un settore, secondo Luciano Ambrosone, responsabile commerciale del comparto per le famiglie di SanpaoloImi, che sta diventando sempre più competitivo, specie nel settore famiglie, e per questo sono stati creati degli specifici uffici per seguire distintamente le esigenze dei privati e delle imprese.
Una strategia simile è stata attuata dal gruppo Unicredit, che ha creato un’apposita società, la Unicredit Banca per la casa (che ha assorbito recentemente la filiale italiana di Abbey national), con la "missione" di concentrarsi sul settore dei mutui per le famiglie, fornendo soluzioni personalizzate e veloci, e l’assistenza di esperti.
In ogni caso però Unicredit Banca continua a offrire direttamente alla sua clientela (famiglie e Pmi) una linea di prodotti di mutui, che nel 2003 ha consentito di erogare 4,7 miliardi di euro, a cui si aggiungono i 2,5 mld di Unicredit Banca per la casa.
Che si tratti di un settore, quello dei mutui, molto competitivo lo riconosce anche Massimo Benvenuto, responsabile dei finanziamenti retail della Bnl, che è presente nel business da 80 anni, e che nel 2003 ne ha erogati per oltre 3 miliardi di euro. Ne spiega anche le ragioni: «Il mutuo costituisce un prodotto importante per le banche perché consente di acquisire nuova clientela, e di fidelizzarla visto la lunga durata di questi prodotti». Secondo Ambrosone, di SanpaoloImi, vi è poi un’altra ragione che spiega questa importanza: «Il rischio dell’impiego è molto basso, essendo frazionato fra molti soggetti, per importi contenuti (90.000 euro in media), e per di più garantito con ipoteche».
Ma su cosa si gioca allora la competizione delle banche sul fronte dei mutui? Non solo sui tassi di interesse, ma anche sulla consulenza, sulla comprensibilità del prodotto e sui tempi di risposta. Su quest’ultimo fronte è impegnato il gruppo Unicredit: «I nostri risultati positivi si spiegano — afferma Gabriele Piccini, direttore commerciale di Unicredit Banca — per la nostra rapida risposta alle richieste dei clienti».
In ogni caso tutti gli istituti cercano di offrire una gamma molto ampia di prodotti, così che il cliente può scegliere non solo tra varie tipologie di tassi (fisso, variabile, misto), ma anche il tipo di rate (costanti, crescenti, decrescenti): «Ad esempio — ricorda Benvenuto di Bnl — è molto apprezzato il nostro prodotto Mutuo affitto, basato sul tasso variabile, in cui l’eventuale crescita degli interessi si riverbera non sull’importo della rata, bensì sulla durata del mutuo».
Caratteristiche altrettanto interessanti ha un mutuo di Fineco, del gruppo Capitalia, che ha erogato nel 2003 complessivamente (Banca di Roma, Banco di Sicilia, BipopCarire, Fineco) quasi 3,2 miliardi di euro: si tratta di un contratto con il quale il cliente può in alcuni casi scegliere il tipo di tasso più conveniente, e godere di una riduzione degli spread se paga regolarmente le rate. In conclusione, come rileva uno studio di Banca Intesa, che non ha però segnalato l’importo dei mutui erogati nel 2003, trovandosi in una fase di ridefinizione delle strategie, lo scenario del settore rimane positivo, vista la crescita della propensione all’indebitamento degli italiani.
Proprio sugli scenari futuri del comparto mutui si tiene oggi e domani a Roma, a Palazzo Altieri in Piazza del Gesù, un convegno dell’Abi «Mortgage Day: il futuro dei mutui casa in Italia», dove verranno affrontate, fra l’altro, le possibilità di migliorare le procedure di erogazione e la gamma dei prodotti, oltre alle ragioni per cui il mercato italiano dei mutui è sottodimensionato rispetto a quello degli altri paesi.