Responsabilità notaio

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22 marzo 2003
Per la Cassazione il professionista deve avvertire se il registro non è aggiornato.

Atti pubblici, il notaio è responsabile per i danni
LA SENTENZA

Corte di cassazione, sezione seconda civile, sentenza del 26 gennaio 2004 n. 1330

IL CASO

È responsabile il notaio per la mancata consultazione dei registri immobiliari?

LA DECISIONE

La Cassazione risponde affermativamente sostenendo che il notaio deve consultare il registro degli atti e che, se la consultazione è troppo onerosa, deve comunque darne informazione all'interessato.

Due coniugi hanno fatto causa a un notaio che aveva rogato l'acquisto di un appartamento gravato di un'ipoteca iscritta da una banca. Gli acquirenti hanno avuto notizia dell'ipoteca solo successivamente alla stipulazione dell'atto di acquisto e per questo hanno chiesto la condanna del notaio a risarcire i danni, mediante cancellazione dell'ipoteca o condanna a versare somma di denaro pari a quella necessaria per la estinzione del credito garantito. Il notaio si difendeva sostenendo che gli acquirenti non avevano subito alcun danno, non risultando che avessero pagato alcuna somma in favore della banca. Il professionista chiedeva anche che venisse dichiarata l'esclusione della propria responsabilità, poiché aveva effettuato le visure nei giorni precedenti la stipula dell'atto pubblico, non rinvenendo l'ipoteca nei registri particolari, venendo gli stessi aggiornati con mesi di ritardo, e che sul registro generale l'iscrizione era stata repertoriata a un nome sbagliato.

Il tribunale dava ragione al notaio, ma in appello la sentenza veniva ribaltata. Secondo i giudici di secondo grado non poteva costituire motivo di esonero della responsabilità del notaio il fatto che, essendo stata iscritta l'ipoteca in danno di un nominativo diverso, una eventuale consultazione del registro generale non avrebbe dato risultati utili. Il notaio ha fatto ricorso in Cassazione, sostenendo che il professionista non è tenuto a effettuare le visure fino al momento della stipula dell'atto, in quanto tenuto non a una obbligazione di risultato, ma una obbligazione di mezzi. Inoltre nel caso concreto, secondo il notaio, gli sarebbe stato addebitato il mancato aggiornamento dei registri ufficiali.

La Cassazione si pronunciata diversamente. Di per sé, si legge nella sentenza, il mancato aggiornamento del registro generale non può costituire motivo di esonero da responsabilità del notaio rogante. Il notaio ha, comunque, la possibilità di consultare tale registro e rendersi conto della esistenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli non risultanti dai registri particolari.

Può certo verificarsi l'ipotesi in cui, per il notevole ritardo nell'aggiornamento dei registri particolari nelle piccole conservatorie, o, per il numero elevato di formalità inserite giornalmente nel registro generale nelle piccole conservatorie, l'accertamento della esistenza o meno di formalità pregiudizievoli nel periodo di tempo compreso tra la data di aggiornamento dei registri particolari e la data della stipula rappresenterebbe una attività eccessivamente onerosa per il notaio.

Tuttavia, se il notaio in tal caso può senz'altro ritenersi esentato da una consultazione del registro generale, lo stesso è tenuto a avvertire il cliente che le visure effettuate non sono aggiornate, in adempimento dell'obbligo di correttezza che presiede alla esecuzione del contratto e che si traduce nell'obbligo di informazione cui è tenuto il professionista nei confronti del cliente. La mancata informazione ai propri clienti rende responsabile il notaio.

Peraltro nel caso concreto il notaio ha visto riconosciuta una sua eccezione. Non relativamente alla sussistenza della sua responsabilità (affermata anche dalla Cassazione), quanto con riferimento al dispositivo di condanna. Il notaio ha sostenuto di essere impossibilitato a cancellare l'ipoteca. In effetti, ha riconosciuto la Cassazione, l'articolo 2058 codice civile consente di disporre il risarcimento in forma specifica quando esso sia possibile e non risulti eccessivamente oneroso per il debitore.

A tale scopo il notaio va condannato a cancellare l'ipoteca, purché sia accertata la possibilità per il notaio di ottenere il consenso del creditore alla cancellazione dell'ipoteca, anche in ordine alla non eccessiva gravosità della soluzione adottata, in relazione all'ammontare del credito garantito.

GLI EFFETTI PRATICI

Il notaio, richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, deve verificare, attraverso le visure, le risultanze del registro generale, se il registro particolare non è stato aggiornato. Con una eccezione e cioè quella in cui, per il numero elevato di formalità da consultare, ciò costituirebbe un'attività eccessivamente onerosa.

Anche in questo caso il notaio è tenuto tuttavia ad avvertire il cliente che le visure effettuate non sono aggiornate, in adempimento dell'obbligo di correttezza che presiede all'esecuzione del contratto e che si traduce nell'obbligo di informazione del professionista nei confronti del cliente. Il notaio deve avvisare il cliente dei possibili pericoli che si corrono. È sproporzionato addossare al notaio eventuali lungaggini e inerzie degli uffici della pubblica amministrazione; ma sarebbe altrettanto sproporzionato scaricare sul cliente il surplus derivante dalla mancata informazione circa i pericoli che si corrono. Il notaio che ne è al corrente deve renderne consapevole il cliente e far decidere allo stesso se stipulare o meno l'atto a rischio.

http://www.assinews.it/rassegna/articoli/io220304da.html
 
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