Rischio su acquisto immobile

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eclipse

Figologo
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per l'azione revocatoria credo che possano passare fino a due anni.
fidejussione bancaria ?
 
§

1) verificare la posizione dell'impresa e quella dei titolari soprattutto, se risultano protesti cambiari (Camera di commercio)

2) informarsi quali altre 'opere edili' abbia realizzato nella zona, per quale committente e se siano costruzioni 'affidabili'

3) in caso d'incertezza è meglio cambiare soggetto (e oggetto)
 
fare come dice reboot

La tutela è minima davvero e le cronache lo testimoniano: a quando una legge di tutela del cliente?
Il problema è che contro il rischio di fallimento ci sono poche garanzia: non è tanto un problema di revocabilità degli atti compiuti quanto di garanzia di esecuzione del contratto e di tutela creditizia, con l' affidamento solo al buon cuore (quando mai!!!) del curatore.
1 Non è obbligato il curatore a concludere il definitivo (art. 72 l. fall)e se scioglie il preliminare ci si insinua nel passivo come chirografario. Cioè, in termini spiccioli, se ce un po' di torta i creditori privilegiati (con ipoteche come le banche in primis) si pappano tutto. Il compratore ci rimette i soldi e si deve, se ne ha ancora, ricomprare un immobile
2 La fideiussione? Beh, sarebbe una soluzione se fosse come per l' RC AUTO: obbligatoria ex lege. Quale banca concede una fideiussione o garanzia sapendo che gli conviene un mutuo coperto da ipoteca?
 
Re: fare come dice reboot

Scritto da redon

1 Non è obbligato il curatore a concludere il definitivo (art. 72 l. fall)e se scioglie il preliminare ci si insinua nel passivo come chirografario. Cioè, in termini spiccioli, se ce un po' di torta i creditori privilegiati (con ipoteche come le banche in primis) si pappano tutto. Il compratore ci rimette i soldi e si deve, se ne ha ancora, ricomprare un immobile

Più soldi in acconto prezzo il compratore ha versato all'impresa fallita, più conviene al Curatore sciogliere il compromesso e (nel caso la detenzione del bene sia passata in favore dell'acquirente) richiedere la restituzione del bene.
 
Re: Re: fare come dice reboot

Scritto da Verm & Solitair


Più soldi in acconto prezzo il compratore ha versato all'impresa, poi dichiarata fallita, più conviene al Curatore sciogliere il compromesso e (nel caso la detenzione del bene sia già passata in favore dell'acquirente) richiedere la restituzione del bene.
 
Se si vuol dormire sonni tranquilli bisogna:
1) Pagare l'immobile un prezzo congruo.
2) Cosa importantissima ma fatta da pochi: TRASCRIVERE IL PRELIMINARE!!!!!
In questo caso grazie alla Legge 30/1997 si ha un privilegio speciale sull'immobile che prevale anche su eventuali ipoteche sull'immobile stesso pertanto anche se l'impresa fallisce si possono dormire sonni tranquilli.
Infatti o ci vengono restituiti integralmente i soldi o ci viene dato l'immobile al prezzo pattutito.
 
falso!!!!!

Non è vero che si è sicuri di avere l' immobile. Fare attenzione!!!
E' vero che si ha un privilegio che prevale su ipoteche (teoricamente) ma non è vero il resto. Nel senso che il curatore non è obbligato a concludere il definitivo e quindi l' immobile rimane acquisito al fallimento e messo all' asta. Quanto a ipoteche della banca è ancora più errato quanto affermato perchè prevale sul privilegio in virtù dell' art. 38 del t.u. bancario (dlgs. 385/93)
 
x redon

è praticabile la fidejussione bancaria a favore dell'acquirente ?
nel senso: si riesce a convincere l'impresa costruttrice a farsela rilasciare dalla propria banca ?
 
reply

Non riesco ad inserire le facccine, altrimenti saprei che inserire (a tal proposito se l' amministratore mi potesse spiegare la motivazione dell' impossibilità dell' uso delle faccine lo ringrazierei, anche se magari dipende da una mia deficienza!!!)
Se riesci a sequestrare il figlio del costruttore e per riscatto chiedi una fideiussione (ma anche per gli altri acquirenti!) e la estorci, otterresti più dei buoni propositi dell' ANCE!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
 
mi va di essere

Mi va di essere schifosamente e noiosamente puntiglioso.
Quanto asserito da umberto z non è errato. Tutt' altro. E' una tesi da me condivisa e condivisa da una minoranza che ha trovato accoglimento nell' ordinanza del 25 gennaio 2001 dellla sezione fallimentare del tribunale di genova. In pratica in essa si dice che chi trascrive un preliminare ha un privilegio. Ora, il privilegio consente di essere preferiti sui creditori ipotecari indipendentemente dalla data di trascrizione delle ipoteche non valendo il principio prius in tempore, potior in iure. In quella sede venne accolto un reclamo avverso una ripartizione di attivo che accordava la precedenza alle banche, creditrici ipotecarie. Nell' ordinanza (si veda www.pinifabio.it la rassegna) si dice che tale principio, derivante appunto dall' art. 2775 bis c.c., si applica generalmente tranne che il promissario acquirente vi rinunci (2775bis comma 2, cioè quando è lui stesso a rinunciarvi nella stipula di un mutuo ipotecario a suo favore) o scientemente si assuma un debito altrui (molti preliminari, non letti bene, dimostrano che vi è un accollo del debito limitatamente alla caratura della porzione dell' immobile che si va a comprare 2825 bis).SOLO in questi 2 casi sarebbero preferiti vuoi il creditore dell' acquirente, vuoi il creditore dell' impresa costruttrice.
Ora, si tratta di tesi contrastata da buona parte della dottrina (leggi notai) perchè svavorirebbe le banche che non concederebbero più finanziamenti sapendo di venire dopo dei cittadini! Pertanto, la tesi è quella di dire lex specialis derogat generalis, ergo dall' art. 2825bis del c.c si evincerebbe una preferenza per i creditori che hanno elargito somme a titolo di mutui fondiari, indipendentemente dall' accollo del debito del promissario acquirente ritenedo implicito la funzione di finanziamento che possiede l' acconto dato all' imprenditore. Si dice poi che l' acquirente sarebbe più tutelato in caso di preliminare che di definitivo (tecnicamente potrebbe essere vero ma dove sta oggi la differenza di contenuto tra preliminare e definitivo?!!!), quindi la dottrina è ancora orientata in senso favorevole alle banche. Da qui tutta la discussione su tutela effettiva e fideiussioni o polizze(comunque oggi , rebus sic stantibus, se fallisce l' impresa bisogna vedere se c' è attivo da ripartire!!!)Ci sono massime della Cass. a favore del compratore? Non mi pare, la prima pronuncia è quella citata. E' un' ordinanza, SE UNA RONDINE FA PRIMAVERA...


P.S. se cliccate su http://www.diritto.it/osserv_dir_impresa_finanziario/vella4.html
potete comparare la situazione italiana a quella transalpina che può essere molto interessante in prospettiva investimenti immobiliari diretti.
 
§

le procedure fallimentari non sono applicabili a un sogg.privato (come conseguenza non sono applicabili i due anni post-rogìto notarile in cui è possibile per l'acquirente la perdita del denaro versato al costruttore insieme all'immobile stesso)

per quanto riguarda il possibile acquisto immobiliare da un privato dovrebbe essere l'agente/mediatore immobiliare, al quale di solito ci si rivolge, a garantire la buona riuscita della transazione: verificare pertanto che il soggetto sìa iscritto almeno al ruolo camerale di 'mediatore immobiliare', poi ad un'associazione di categoria

diversamente sono raccomandabili consistenti garanzie bancarie (fidejussioni a parte, l'acquirente dovrebbe com.que dimostrare di avere sufficienti disponibilità finanziarie


(com.que una visura-protesti eff.presso la camera di commercio competente è fattibile anche nel caso di privati cittadini

raccomandabili, infine, accertamenti come visure catastali/ipotecarie p/Conservatoria reg.immobiliari ex.Catasto di Stato
 
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appena...

Appena ho un attimo di tempo, inserisco messaggio con giochetti fatti dalle agenzia immobiliari, in modo da tenere sempre gli OvO ben aperti!!!!!
 
Si sa qualcosa sulla legge a protezione degli acquirenti da impresa?
Ho sentito dire che qualcosa si stava finalmente muovendo.

Per Redon: continua il discorso sui giochetti delle agenzie. Non si sa mai abbastanza.
 
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