Ristrutturazione e garanzie

  • Ecco la 56° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Settimana da incorniciare per i principali indici internazionali grazie alla trimestrale più attesa dell’anno che non ha deluso le aspettative. Nvidia negli ultimi tre mesi del 2023 ha generato ricavi superiori all’intero 2021, confermando la crescita da record della società grazie agli investimenti globali nell’intelligenza artificiale. I mercati azionari hanno festeggiato aggiornando i record assoluti a Wall Street e in Europa, mentre il Nikkei giapponese raggiunge un nuovo massimo storico dopo 34 anni. Le prossime mosse delle banche centrali rimangono sempre al centro dell’attenzione. Per continuare a leggere visita il link

msm

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Buon giorno, mi scuso in anticipo per la domanda forse fuori luogo...
Ho acquistato un piccolo appartamento in una palazzina in montagna…..la società venditrice ha fatto ristrutturare a nuovo l’immobile da personale locale. Ci sono dei problemi di infiltrazione di acqua e piccoli lavori da ultimare…..ma la società non se ne sta più occupando. Nonostante i ripetuti solleciti (siamo cinque proprietari) non siamo riusciti ad ottenere nulla….ho parlato con il legale rappresentante della società che sostiene di non dover più intervenire in quanto è passato più di un anno dalla fine dei lavori.
Possiamo ancora pretendere degli interventi in garanzia….o dobbiamo rassegnarci ad intervenire a nostre spese?
Grazie.
 
Relativamente a quanto detto sopra…..la settimana scorsa abbiamo nominato un amministratore…..sono stati ripartiti i costi (utenza enel parti comuni, assicurazione R.C. e piccoli lavoretti extra contratto fatturati alla società venditrice in attesa della costituzione del condominio)...ed ne è stato deliberato il pagamento.
Sarebbe legale subordinare detto pagamento all’esecuzione dei lavori in sospeso che la stessa società deve ancora eseguire?
Grazie…se gentilmente qualcuno mi vorrà rispondere
 
Scritto da msm
.
si puo invocare il vizio occulto...dell opera...i termini di prescrizione nn decorrono dalla fine dell opera ma dal momento della scoperta del vizio...sono pero tempi strettissimi.....
 
Scritto da msm
Buon giorno, mi scuso in anticipo per la domanda forse fuori luogo...
Ho acquistato un piccolo appartamento in una palazzina in montagna…..la società venditrice ha fatto ristrutturare a nuovo l’immobile da personale locale. Ci sono dei problemi di infiltrazione di acqua e piccoli lavori da ultimare…..ma la società non se ne sta più occupando. Nonostante i ripetuti solleciti (siamo cinque proprietari) non siamo riusciti ad ottenere nulla….ho parlato con il legale rappresentante della società che sostiene di non dover più intervenire in quanto è passato più di un anno dalla fine dei lavori.
Possiamo ancora pretendere degli interventi in garanzia….o dobbiamo rassegnarci ad intervenire a nostre spese?
Grazie.

è vero che viene meno la garanzia per vizi ma 1494 codice civile:
"In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa. Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivanti dai vizi della cosa."
 
Grazie redon…..ma la garanzia per vizi scade dopo un anno dalla chiusura lavori o dalla vendita?
Per i lavori non ultimati potremo chiedere i danni…. ma per gli interventi in garanzia…. non esiste la garanzia decennale del costruttore?
 
Ultima modifica:
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Scritto da arpagone
si puo invocare il vizio occulto...dell opera...i termini di prescrizione nn decorrono dalla fine dell opera ma dal momento della scoperta del vizio...sono pero tempi strettissimi.....

:confused:
 
...

Scritto da msm
Grazie redon…..ma la garanzia per vizi scade dopo un anno dalla chiusura lavori o dalla vendita?
Per i lavori non ultimati potremo chiedere i danni…. ma per gli interventi in garanzia…. non esiste la garanzia decennale del costruttore?

Dalla vendita. Se ho ben capito, voi avete acquistato gli immobili da una società che prima di venderli aveva fatto dei lavori. I lavori, non li avevate commissionati voi, se ho chiaro il quadro, ma li aveva fatti prima l' impresa. La tutela che dici tu si applicherebbe se ci fosse un appalto, che io, stantibus sic rebus, non vedo
 
se

vuol metterci una parola Verm & Solitair...
 
Scritto da arpagone
si puo invocare il vizio occulto...dell opera...i termini di prescrizione nn decorrono dalla fine dell opera ma dal momento della scoperta del vizio...sono pero tempi strettissimi.....

Scusa arpagone..... non avevo visto la tua risposta.....si tratta di problemi di infiltrazione di acqua....piccoli lavori da ultimare.....ed il parapetto dei balconi non a norma dopo il rinforzo delle solette degli stessi......è anche un problema di sicurezza.....
il tutto è stato segnalato con raccomandata......purtroppo nessuna risposta........secondo te che potremmo fare? .......grazie
 
Ultima modifica:
Re: ...

Scritto da redon

a)Dalla vendita. Se ho ben capito, voi avete acquistato gli immobili da una società che prima di venderli aveva fatto dei lavori.
b)I lavori, non li avevate commissionati voi, se ho chiaro il quadro, ma li aveva fatti prima l' impresa.
c)La tutela che dici tu si applicherebbe se ci fosse un appalto, che io, stantibus sic rebus, non vedo

a)La società da cui abbiamo acquistato aveva dato in appalto il grosso dei lavori ed alcuni li ha eseguiti in proprio. Al momento dell’acquisto non erano ancora stati ultimati.....b)Commissionati dalla società venditrice, ed in parte eseguiti direttamente......
c)l’impresa che ha effettuato i lavori non dovrebbe dare la garanzia alla società venditrice?..... mentre la garanzia dei lavori eseguiti direttamente dalla società venditrice non dovrebbe essere data dalla stessa?.......grazie redon
 
la garanzia...

La garanzia che voi avete è quella di un contratto di vendita. Cosa diversa sarebbe se si fosse verificato il caso in cui voi acquirenti vi foste mossi per chiedere una ristrutturazione. Voi acquistate il bene immobile, già ristrutturato, direttamente o indirettamente a voi poco importa, essendo una vicenda precedente la vendita. La società vi deve garantire che il bene venduto non sia affetto da vizi ed eliminarli. Per fare ciò, bisogna però attenersi alla disciplina della vendita, con limitazioni...già enunciate
 
Re: la garanzia...

Scritto da redon
La garanzia che voi avete è quella di un contratto di vendita. Cosa diversa sarebbe se si fosse verificato il caso in cui voi acquirenti vi foste mossi per chiedere una ristrutturazione. Voi acquistate il bene immobile, già ristrutturato, direttamente o indirettamente a voi poco importa, essendo una vicenda precedente la vendita. La società vi deve garantire che il bene venduto non sia affetto da vizi ed eliminarli. Per fare ciò, bisogna però attenersi alla disciplina della vendita, con limitazioni...già enunciate

La garanzia del contratto di vendita non dovrebbe venir meno ..... i vizi erano stati segnalati alla società venditrice con raccomandata…..il problema è ottenere che vengano eliminati…… sabato avremo l’assemblea….. sembra che si finirà col chiedere direttamente i danni alla società costruttrice…. solo una minoranza intende rivolgersi al venditore…… da quanto dici sembra che con la prima soluzione la legge non sia a favore del condominio…….è così?
 
Re: la garanzia...

Scritto da redon
La garanzia che voi avete è quella di un contratto di vendita. Cosa diversa sarebbe se si fosse verificato il caso in cui voi acquirenti vi foste mossi per chiedere una ristrutturazione. Voi acquistate il bene immobile, già ristrutturato, direttamente o indirettamente a voi poco importa, essendo una vicenda precedente la vendita. La società vi deve garantire che il bene venduto non sia affetto da vizi ed eliminarli. Per fare ciò, bisogna però attenersi alla disciplina della vendita, con limitazioni...già enunciate

Domani ho l’assemblea….redon avrei bisogno di un tuo parere…….....
Da quanto dici gli acquirenti e quindi il condominio (i vizi sono sulle parti comuni) non dovrebbe più avere garanzie dalla società costruttrice….....ha senso incaricare l’amministratore di agir contro il costruttore?
 
...

Mi sono cercato un po' di giurisprudenza e potrebbe aver senso un' azione contro la società, a patto che abbia realizzato alcune opere o ne abbia disposto la realizzazione in quanto la tutela dell' art. 1669 (quella in tema di appalto) viene estesa dalla giurisprudenza anche al caso in cui la società sia venditrice ma abbia realizzato l' opera o vi abbia concorso.
Quindi debbo tornare sui miei passi e sposare la giurisprudenza più recente. ti riporto un estratto ed un link di una sentenza di primo grado (tribunale) che può contare zero ma importante perché cita le sentenze della cassazione a supporto della tesi, che magari si trovano pure on line ma non le ho cercate. Se ho tempo, se serve, ci provo.
Ecco qui:
Nell’ipotesi in cui, come nel caso di specie, il venditore sia anche costruttore trova applicazione la citata disposizione e non quella di cui all’art. 1495 c.c. stante la finalità d’ordine generale di tutela dell’incolumità dei cittadini perseguita dalla prima che trascende i confini ed i limiti dei rapporti negoziali fra le parti ed avendo provveduto la Alfa a progettare l’opera ed a nominare un proprio direttore dei lavori come risulta dalla consulenza d’ufficio, essendo per contro la società Tizio mera esecutrice materiale dei lavori (in tal senso vedasi Cass. 2-10-2000 n. 13003; Cass. 25-3-1998 n. 3146; Cass. 27-8-1997 n. 8109; Cass. 14-8-1997 n. 7619).

In proposito occorre osservare che non appaiono fondate le eccezioni di decadenza e prescrizione relative all’azione proposta dall’attrice dovendosi osservare che i termini per l’esercizio della medesima decorrono dal momento in cui il danneggiato ha raggiunto un apprezzabile grado di conoscenza dei difetti ed in particolare della loro derivazione causale dalla imperfetta esecuzione dell’opera non essendo sufficienti semplici sospetti nel qual caso i termini incominciano a decorrere solo dall’acquisizione della relazione del tecnico (in tal senso vedasi Cass. 29-3-2002 n. 4622; Cass. 7-1-2000 n. 81; Cass. 17-12-1999 n. 14218; Cass. 15-4-1999 n. 3756; Cass. 6-2-1999 n. 1052; Cass. 6-2-1998 n. 1203; Cass. 20-3-1998 n. 2977; Cass. 29-11-1994 n. 10218; Cass. 2-9-1992 n. 10106). Nella fattispecie in esame, rivelatisi inadeguati i trattamenti antimuffa, la precisa contezza della natura e gravità dei vizi fu conseguita dall’attrice solo a seguito della relazione del tecnico geom. Bianchi datata 8-4-1998 sicché appaiono rispettati i termini di decadenza e prescrizione previsti dalla citata norma anche nei confronti della Tizio s.n.c., essendo del tutto irrilevante il fatto che i lavori fossero stati ultimati nel 1995 alla luce delle considerazioni sopra svolte ed essendo la responsabilità di cui all’art. 1669 c.c. connessa alla possibilità di lunga durata dell’opera realizzata.

http://www.ilcaso.it/giurisprudenza/archivio/TM-13-02-03.htm
 
Grazie redon ……..sei stato gentilissimo…… alla luce di questo……per il condominio è meno problematico agire contro il venditore o contro il costruttore?........ si tratta di poche migliaia di Euro di lavori…..sarebbe opportuno seguire la via meno intricata….. cosa consiglieresti ad un tuo cliente?
 
il punto è questo

forse sono stato poco chiaro. Se l' impresa che ha venduto, ha ristrutturato gli immobili (anche subappaltando), comunque ha fatto dei lavori tesi alla ristrutturazione per vendita, hai la tutela dell' appalto per vizio di costruzione e agisci contro lei (nel senso che hai, oltre la tutela del 1495, quella più lunga del 1669 prevista per l' appalto, da usare nel caso di prescrizione della prima, 1 anno dalla vendita). Entro l' anno, puoi agire benissimo ex 1495 oppure con 1669 ma meglio la prima. Oltre l' anno, il condomiunio agirà solo mediante 1669.
Se invece, la società che ha venduto, li ha acquistati in bolcco o singolarmente da un terzo costruttore, non legato alla società di vendità, allora non c' è tutela se non il 1495, perché non è intervenuta nella fase di realizzazione dell' opera
 
Per noi vale il primo caso…… come ti dicevo però sarà difficile che l’assemblea deliberi di agire contro la società venditrice …….anche se giuridicamente sembra la soluzione migliore….. La maggioranza è legata a filo doppio con la stessa società..... vedremo oggi come andrà a finire…….grazie per l’assistenza legale redon
 
...........

L'ordinamento giuscivilistico,…., attribuisce potestà e poteri di carattere sostanziale e processuale, desumibili dalla disciplina della sua struttura e dai suoi organi, così che deve ritenersi applicabile, quanto al computo della maggioranza della relativa assemblea, la norma dettata in materia di società, per il conflitto di interessi, con conseguente esclusione dal diritto di voto di tutti quei condomini che, rispetto ad una deliberazione assembleare, si pongono come portatori di interessi propri, in potenziale conflitto con quello del condominio. ……tale conflitto non è configurabile qualora non sia possibile identificare, in concreto, una sicura divergenza tra ragioni personali …. ed interesse istituzionale del condominio
( Cass. Civ. , 18 maggio 2001, n. 6853).
La realtà condominiale, stante la quasi connaturale conflittualità insita nella convivenza negli edifici, presenta sovente situazioni che generano potenziali contrasti tra i partecipanti alla comunione.
Si può quindi verificare, in sede assembleare, la situazione di conflitto di interessi con riferimento ad un eventuale contrasto tra l'interesse di un singolo partecipante. Che con il suo voto persegua un interesse estraneo alla sua personale situazione soggettiva di condomino, e l'interesse istituzionale del condominio.
Data la peculiarità di una realtà come è quella condominiale, la situazione è molto delicata dal momento che vietare ad un singolo partecipante di votare sulla base di una semplice altrui valutazione dell'esistenza di un conflitto di interessi darebbe adito a condotte strumentali e potrebbe legittimare comportamenti ostruzionistici.
La sentenza n.6853/2001 della Corte di Cassazione consolida un orientamento già espresso dalla Corte stessa ritenendo applicabile a tale fattispecie la norma dettata, in materia di società per il conflitto di interessi.
I casi nei quali può verificarsi in un'assemblea condominiale un conflitto di interessi sono diversi. Ad esempio quando un condomino presenti la propria candidatura quale amministratore e, delegato da altri condomini, partecipi ugualmente alla votazione; oppure quando, in caso di delibera che abbia per oggetto l'introduzione di un giudizio tra il condominio e un condomino, lo stesso condomino interessato partecipi alla decisione; o, ancora, quando un condomino sia detentore di più deleghe di altri condomini e partecipi per conto di questi altri ad una decisione riguardante un interesse suo personale.
L'ordinamento non riconosce al condominio una personalità giuridica, nondimeno attribuisce alla organizzazione dei condomini poteri di carattere sostanziale e processuale, ragione per cui deve ritenersi applicabile quanto al computo della maggioranza in assemblea, la norma dettata in materia di società di capitali per il conflitto di interessi.
Pertanto così come dispone l'art. 2373 c.c.si ha l'esclusione dal voto di quei condomini che , rispetto ad una delibera assembleare, si pongano come portatori di interessi personali in potenziale conflitto con l'interesse istituzionale del condominio.
La sentenza n.6853 riprende inoltre quanto già precisato dalla Corte nel 1997 , confermando che tale conflitto non è configurabile qualora non sia possibile identificare, in concreto, una sicura divergenza tra le ragioni personali che potrebbero concorrere a determinare la volontà dei condomini di maggioranza e l'interesse del condominio.
La difficoltà non sta tanto nell'assenza di una norma che disciplini la formazione delle maggioranze assembleari, quando c'è un conflitto di interessi tra condomino e condominio, quanto piuttosto nell'ipotizzare il conflitto di interessi quando si tratta di godimento di cose comuni. Considerando che il singolo condomino ha pur sempre un diritto reale di godimento sulle parti comuni, la questione coinvolge problematiche più generali e complesse dal momento che la società per azioni, soggetto di riferimento dell'art.2373, è dotata di personalità giuridica piena e costituisce un altro soggetto rispetto all'azionista, mentre il condominio , pur avendo una certa soggettività , non è del tutto un altro soggetto nei confronti del condomino.
Pertanto deve negarsi all'assemblea il potere di decidere se un condomino abbia il diritto di esprimere il suo parere su un determinato argomento partecipando alla votazione della relativa delibera, se il voto contestato abbia influito sull'approvazione o il rigetto di una decisione che gli altri partecipanti ritengono lesiva dei loro interessi l'unico rimedio consentito sarà l'impugnazione della delibera stessa nei termini di legge consentiti; sarà allora compito del giudice valutare se la stessa debba considerarsi conforme alla legge o al regolamento condominiale o se invece abbia leso il diritto di uno o più partecipanti o comunque limitato ingiustamente quel potere che a ciascuno di essi deve essere garantito e riconosciuto


se puoi provare il conflitto di interessi...
 
Grazie Redon per i tuoi preziosi consigli…….Se avessi letto l’ultimo tuo intervento prima dell'assemblea avrei potuto minacciarli di impugnare la delibera…. sicuramente avremmo potuto ottenere qualcosa……...E’ stata una cosa vergognosa…… si è deliberato sui vizi emersi….. e su nessuno di essi siamo riusciti a spuntarla per agire contro la società venditrice.
Il conflitto d’interesse sembra evidente…… due appartamenti sono stati venduti a parenti di uno dei soci..…… uno sembra ancora di proprietà della società venditrice……. tutti e tre all’interno erano stati lasciati grezzi…ora la stessa società sta completando i lavori interni e si sta occupando della vendita….. la stessa società inoltre è ancora proprietaria di un box e di alcuni posti auto.
Si è deliberato (con i voti dei parenti e della società venditrice) di chiedere dei preventivi per intervenire a spese del condominio e di rimandare in un secondo tempo la decisione sull’eventuale azione contro le imprese che hanno effettuato i lavori (non contro la società venditrice come da noi richiesto)…….... in pratica prima della prossima assemblea avranno venduto gli appartamenti ed i costi resteranno a nostro carico e dei nuovi acquirenti.………se non è conflitto di interessi questo…........Ho dei dubbi anche sull’amministratore……non ha neanche letto il verbale…….staremo a vedere cosa ha scrittt0 quando lo riceveremo……..
 
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