Ristrutturazione totale appartamento: meglio unica azienda o piu' professionisti ?

[Nemor]

Stando alle vostre esperienze/conoscenze, meglio affidarsi ad una unica azienda per ristrutturare completamente casa ( quindi opere murarie, demolizioni, rifacimento pavimenti, impianto idrico+elettrico+gas, pitturazione, montaggio-smontaggio infissi, acquisto materiale ) oppure ai singoli professionisti ? In quest'ultimo caso, come far conciliare i diversi lavori ?

 

[Rhodback]

Stando alle vostre esperienze/conoscenze, meglio affidarsi ad una unica azienda per ristrutturare completamente casa ( quindi opere murarie, demolizioni, rifacimento pavimenti, impianto idrico+elettrico+gas, pitturazione, montaggio-smontaggio infissi, acquisto materiale ) oppure ai singoli professionisti ? In quest'ultimo caso, come far conciliare i diversi lavori ?

quello che conta è la professionalità di tutti i partecipanti che siano dell'azienda unica o singoli professionisti
l'azienda unica riesce più facilmente a coordinare i diversi lavori
ma anche nascondere le eventuali magagne

 

[manfred79]

Esperienza personale:
ho ristrutturato un primo appartamento affidandomi ad una sola impresa, pochi sbattimenti con i vari artigiani, lavoro completato in tempi/costi accettabili.
Un secondo appartamento, sempre con la stessa impresa, e visto il pregresso ho voluto ripercorrere la strada "chiavi in mano". Risultato pessimo a causa di problemi economici fra l'impresa ed i suoi artigiani.

 

[rickiconte]

In pratica non esiste una risposta univoca mi pare di capire o meglio, l'impresa unica, seppur teoricamente dovrebbe essere la miglior scelta, non è detto che lo sia.

 

[Nemor]

In pratica non esiste una risposta univoca mi pare di capire o meglio, l'impresa unica, seppur teoricamente dovrebbe essere la miglior scelta, non è detto che lo sia.

Oltre a questi, il dubbio che veniva e' che nel caso di affidarsi a singole persone per i vari lavori ( es. idraulico, pittore, semplice operaio ecc.. ), ognuno e' del mestiere, invece chiamando una singola ditta puo' capitare anche che gente non del mestiere si "arrangi" a fare altro per contenere i costi della ditta..

 

[claudia_b]

Oltre a questi, il dubbio che veniva e' che nel caso di affidarsi a singole persone per i vari lavori ( es. idraulico, pittore, semplice operaio ecc.. ), ognuno e' del mestiere, invece chiamando una singola ditta puo' capitare anche che gente non del mestiere si "arrangi" a fare altro per contenere i costi della ditta..

Se ti rivolgi ad una piccola impresa, è probabile che essa abbia al suo interno solo competenze parziali (solo muratura, solo idraulica,...); in questi casi di solito il titolare dell'impresa a sua volta si rivolge ad artigiani di sua fiducia per i lavori specifici.
Il vantaggio è che spetta a lui l'onere di coordinare i diversi interventi, perché deve rispettare il contratto con il committente; se invece è il committente a dover coordinare gli artigiani, deve mettere in conto di dedicare alla cosa tempo e impegno.

Anni fa abbiamo ristrutturato una piccola casa in montagna e abbiamo proceduto con il fai-da-te; ci è andata benissimo, ma avevamo cominciato mesi prima a programmare i tempi degli interventi e ordinare i vari materiali. Senza contare le continue telefonate per sollecitare Tizio, sentire a che punto era Caio, avvertire Sempronio che l'elettricista aveva finito...
Un mio conoscente, molto disorganizzato di suo, ha voluto fare la stessa cosa. Risultato? La ristrutturazione del suo appartamento in condominio è durata un anno....

Se non hai tempo/voglia di sbatterti più del necessario, se non hai la più pallida idea di come si proceda, di quale sia l'ordine degli interventi, di quali possano essere gli imprevisti, meglio affidarti ad un'impresa (seria), stipulando un contratto dettagliato. Naturalmente, se si parla di lavori di una certa complessità, occorre dotarsi anche di un direttore dei lavori di assoluta fiducia.

 

[broken brick]

-Il mio primo consiglio è pensare bene prima a quali sono le vostre esigenze/preferenze.
Non cambiate continuamente le cose in corso d'opera vi costerebbe un sacco fare e disfare, lo vedo ogni giorno.
Certamente un'impresa vi coordina tutti gli artigiani più sbattimenti vari.
Se siete un po' esperti risparmiate con il fai da te, ma, naturalmente, è un impegno.

 

[Nemor]

-Il mio primo consiglio è pensare bene prima a quali sono le vostre esigenze/preferenze.
Non cambiate continuamente le cose in corso d'opera vi costerebbe un sacco fare e disfare, lo vedo ogni giorno.
Certamente un'impresa vi coordina tutti gli artigiani più sbattimenti vari.
Se siete un po' esperti risparmiate con il fai da te, ma, naturalmente, è un impegno.

L'esigenza primaria e' che i lavori vengano fatti per bene
Ovviamente una volta scelta una strada sara' quella che percorreremo..

 

[Nemor]

Ragazzi mi sono gia' arrivati i primi 2 preventivi..
La seconda ditta sta nello stesso paese dell'immobile ( in realta' saranno meno di 500 metri ) e sarebbe comunque da preferire

1 ditta: Tutto in black 30k --> rifiutato
Stessa ditta 50k + IVA ( mi deve ancora arrivare il preventivo )
2 ditta: 29k + IVA ( 22% non e' sbagliato ? ). Inoltre non sembra esserci il rifacimento dell'impianto di riscaldamento ( inclusi gli elementi ) e mancano gli infissi esterni ( come avevo richiesto )

In dettaglio

DEMOLIZIONE E TRASPORTO A RIFIUTO DI
PAVIMENTI E RIVESTIMENTI, COMPRESO DI
SOTTOFONDO GIA' ESISTENTE
TRASPORTO A DISCARICA AUTORIZZATA DI
MATERIALE DI RISULTA`
*FORNITURA E POSA IN OPERA DI
IMPIANTO ELETTRICO PER CIVILE
ABITAZIONE.
*REALIZZAZIONE DI IMPIANTO IDRICO-
SANITARIO ZONA
BAGNO-CUCINA-LAVENDERIA.
*FORNITURA E POSA IN OPERA DI
PAVIMENTO GRES PORCELLANATO LUCIDO,
COMPRESO DI SOTTOFONDO IN SABBIA
*FORNITURA E POSA IN OPERA DI
RIVESTIMENTO PER BAGNO
*FORNITURA E POSA IN OPERA DI .
BATTISCOPA
*TINTEGGIATURA INTERNA DI PARETE E
SOFFI`I'I'I COMPRESO DI PREPARAZIONE
DELLE PARETI
*FORNITURA E POSA IN OPERA DI PORTE
INTERNE N.8
IL TUTTO A CORPO SALVO QUANTO NON
PREVENTIVATO
AI presente preventivo si allega
appendice per le categorie di
Iavorazioni segnate con il segno *

 

[claudia_b]

Scusa, ma prima di chiedere un preventivo bisognerebbe dotarsi di un computo metrico dei lavori da eseguire con il dettaglio dei materiali da fornire.
Solo preventivi stilati sulla base di un computo metrico sono comparabili.
Quando uno scrive
fornitura e posa in opera di piastrelle in gres porcellanato lucido...
senza spiegare tipo e produttore, ti può fornire piastrelle da 10 e/mq, magari di seconda scelta.
Stesso discorso per n. 8 porte interne. Quali? Quelle da 100 euro l'una o quelle da 300 euro?

IMHO

 

[Nemor]

Scusa, ma prima di chiedere un preventivo bisognerebbe dotarsi di un computo metrico dei lavori da eseguire con il dettaglio dei materiali da fornire.
Solo preventivi stilati sulla base di un computo metrico sono comparabili.
Quando uno scrive
fornitura e posa in opera di piastrelle in gres porcellanato lucido...
senza spiegare tipo e produttore, ti può fornire piastrelle da 10 e/mq, magari di seconda scelta.
Stesso discorso per n. 8 porte interne. Quali? Quelle da 100 euro l'una o quelle da 300 euro?

IMHO

Il discorso e' stato gia' affrontato, si tratta di materiali economici ( ma non troppo ) perche' l'immobile deve essere messo in affitto ( specie le porte ), comunque il dettaglio lo sapro' meglio appena ci parlo di persona, ma non era questo la questione su cui volevo discutere, piu' che altro la differenza abissale nei preventivi ( sempre che i lavori da fare siano gli stessi, appena ricevo il preventivo della prima ditta vi sapro' dire meglio ) e l'IVA al 22%

 

[The Miracle]

Se ristrutturi dovresti avere iva al 10% dalla ditta.

Comunque, se fare tutto con una ditta o dividere in blocchi dipende completamente dalla competenza del committente.
Tutto insieme solitamente costa di più, perché ci saranno dei subappalti e perché tutte le problematiche le gestisce la ditta.
Tutto a pezzettini controlli meglio i costi e la gestione la fai in proprio, ma se non sai farlo finirai nei guai perché gli artigiani tendono a non collaborare tra loro e a scaricarsi colpe e responsabilità.

 

[Nemor]

Se ristrutturi dovresti avere iva al 10% dalla ditta.

Comunque, se fare tutto con una ditta o dividere in blocchi dipende completamente dalla competenza del committente.
Tutto insieme solitamente costa di più, perché ci saranno dei subappalti e perché tutte le problematiche le gestisce la ditta.
Tutto a pezzettini controlli meglio i costi e la gestione la fai in proprio, ma se non sai farlo finirai nei guai perché gli artigiani tendono a non collaborare tra loro e a scaricarsi colpe e responsabilità.

Si grazie, sono stato contattato da una ditta ( conosciuta tramite dei lavori gia' eseguiti a dei parenti ) che mi ha detto che mi fattura tutto al 10% compresi i materiali.. Attendo la loro offerta, dovrebbe essere sotto i 30k + IVA..
Si e' fatta vedere un'altra ditta anche questa sui 30k+IVA, anche di questi attendo i preventivi..
Intanto dalla ditta 1 si sono fatti vivi: 50k+IVA

Preventivo

lavori di ristrutturazione straordinaria per il rinnovo totale dell'appartamento,incluso supporto tecnico progettazione e fornitura di tutti i materiali,per appartamento circa 120 m.q posto al primo piano

Composto da 7 vani


entrata,ripostiglio,salone cucina,due bagni,corridoio,cameretta e camera


lavori di demolizione e smaltimento rifiuti


1)Demolizione e smaltimento rifiuti per pavimentazione di circa 120 m.q

2)Demolizione e smaltimento rifiuti di infissi esterni in alluminio e interni in legno, Per quattro finestre e due balconi

3)demolizione E smaltimento rifiuti di sette bussole interne

4)demolizione E smaltimento rifiuti del rivestimento di due bagni e un rivestimento cucina

5)rimozione E smaltimento rifiuti di tutta la vecchia tubatura idrica di bagni e cucina inclusi gli scarichi, e il vecchi impianto di riscaldamento

6)Rimozione e smaltimento rifiuti del vecchio impianto elettrico


Tutti lavori di demolizione e smaltimento rifiuti verranno eseguiti a norma di legge con adeguate strutture di scarico dal primo piano alla discarica



Lavori di ripristino con fornitura e posa in opera dei materiali


ridimensionamento di sette vani con la posa di nuovi falsi telai e rinforzo con architravi in calcestruzzo
posa in opera per quattro finestre e due balconi di controtelai per finestre esterne e finestre interne
Realizzazione del nuovo impianto idrico per bagno e cucina realizzato con centralina e multistrato
Realizzazione impianto di riscaldamento realizzato in multistrato o rame
Realizzazione impianto elettrico
Realizzazione massetto sottofondo per la posa della pavimentazione di circa 120 m quadri
Ripristino intonaci bagno e cucina con Malta premiscelata
Posa pavimento azione di prima scelta di circa 120 m quadri inclusi battiscopa
Posa rivestimento due bagni e una cucina
Fornitura e montaggio di finestre interne ed esterne materiale PVC o alluminio
Fornitura di sette bussole interne incluso il montaggio
Preparazione alla tinteggiatura dell'intero appartamento con materiali rasanti E verniciatura



L'appartamento verrà consegnato chiavi in mano e tutti lavori saranno eseguiti con fornitura di tutti i materiali a nostro carico

Questa cosi' come l'altra offerta ( con l'IVA al 22% ? ) tendo a scartarle

 

[Nemor]

Mi e' arrivato un altro preventivo ( qui con computo metrico ( app. sui 120mq )), qui mancano le porte e gli infissi interni + esterni ( altri 10k ? )

1 N.P. Demolizione di pavimento in piastrelle di ceramica, compreso il sottofondo , posto in opera a mezzo di malta o colla 1.440.00
2 N.P. Demolizione di rivestimento in ceramica bagno, cucina 400,00
3 N.P. Rimozione di zoccolino battiscopa 200,00
4 N.P. Trasporto a discarica autorizzata controllata di materiali di risulta, provenienti da demolizioni con motocarro, compresi il calo in basso, il carico, anche a mano, viaggio e scarico del materiale, esclusi gli oneri di discarica autorizzata 428,00
5 N.P. Rifacimento impianto elettrico bagno, cucina 500.00
6 N.P. Rifacimento impianto idrico ed igienico sanitario bagno, cucina 1.500.00
7 N.P. Realizzazione impianto di riscaldamento compreso fornitura di corpi scaldanti in alluminio escluso caldaia 2.500.00
8 N.P. Intonaco civile liscio a tre strati, costituito da un primo strato di rinzaffo, da un secondo strato tirato in piano con regolo e frattazzo, ultimo strato di rifinitura con malta fine, dello spessore complessivo non inferiore a 15 mm, eseguito con predisposte guide 560,00
9 N.P. Massetto in malta cementizia a 400 Kg. di cemento di spessore non inferiore a 3 cm per la posa di pavimentazione, dato in opera ben pistonato e livellato a frattazzo a perfetto piano 1.560.00
10 N.P. Fornitura e posa in opera in modo corrente di pavimento in piastrelle di ceramica
Piastrelle di valore non superiore ad € 15,00 3.600.00
11 N.P. Fornitura e posa in opera di rivestimento di piastrelle in ceramica, posto in opera in modo corrente con idoneo collante su sottofondi predisposti
piastrelle di valore non superiore ad € 15,00 2.000.00
12 N.P. Fornitura e posa in opera di zoccolino battiscopa in gres porcellenato, posto in opera con idoneo collante, compresi la suggellatura dei giunti, i tagli a misura, gli sfridi, il tiro in alto e il calo dei materiali 500,00
13 N.P. Fornitura e posa in opera di pezzi igienici: piatto doccia, vaso, bidet e lavandino e cassetta di scarico 700,00
14 N.P. Fornitura e posa in opera di rubinetteria 400,00
15 N.P. Assistenza alla realizzazione degli impianti:
chiusura tracce e quant'altro necessario a dare un lavoro finito a regola dell'arte 500,00
16 N.P. Tinteggiatura con pittura lavabile, data a pennello o a rullo su pareti o soffitti, con tre mani a perfetta copertura, una di fissativo e due di tinta nei colori chiari 4 000.00
17 PREZZI SONO DA CONSIDERARSI IVA ESCLUSA 22.788.00

Che mi dite ?

 

[The Miracle]

Mi e' arrivato un altro preventivo ( qui con computo metrico ( app. sui 120mq )), qui mancano le porte e gli infissi interni + esterni ( altri 10k ? )



Che mi dite ?

Mah, a me alcuni sembrano buttati li a caso.
560 euro di intonaco ? cosa ti fanno, le pezze nelle tracce? Perché altrimenti direi che per l'appartamento ci vuole moooolto di più.
Rifanno l'impianto elettrico nel bagno e basta? il resto è tutto ok?
Tutto l'impianto idrico ( cucina, bagno ) per 4000 euro, all inclusive?

A me sembra uno di quei preventivi fatti apposta per prendere il lavoro e macinarti un +50% di extra ( "sti tubi sono marci, da fuori non si vedeva..che facciamo?".. "l'impianto elettrico non è a norma..soloil pezzo fatto, ma la conformità di tutto non c'è.." ).
Una ristrutturazione pesante ( non strutturale, ok, ma leggo impianti/intonaci/pavimenti/infissi ) se sei del mestiere puoi cavartela con 350/400 euro al mq.
Qui mi parli di 30k ( aggiungo porte ed infissi, che puoi scegliere con oculatezza e ci stai dentro ) per 120 metri.. poco più di 200. Mi pare poco, ecco.

 

[Nemor]

Mah, a me alcuni sembrano buttati li a caso.
560 euro di intonaco ? cosa ti fanno, le pezze nelle tracce? Perché altrimenti direi che per l'appartamento ci vuole moooolto di più.
Rifanno l'impianto elettrico nel bagno e basta? il resto è tutto ok?
Tutto l'impianto idrico ( cucina, bagno ) per 4000 euro, all inclusive?

A me sembra uno di quei preventivi fatti apposta per prendere il lavoro e macinarti un +50% di extra ( "sti tubi sono marci, da fuori non si vedeva..che facciamo?".. "l'impianto elettrico non è a norma..soloil pezzo fatto, ma la conformità di tutto non c'è.." ).
Una ristrutturazione pesante ( non strutturale, ok, ma leggo impianti/intonaci/pavimenti/infissi ) se sei del mestiere puoi cavartela con 350/400 euro al mq.
Qui mi parli di 30k ( aggiungo porte ed infissi, che puoi scegliere con oculatezza e ci stai dentro ) per 120 metri.. poco più di 200. Mi pare poco, ecco.

Non ho capito come hai calcolato 4'000 euro per l'impianto idrico cucina+bagno

Si, in effetti mi sembra molto basso ( specie rispetto all'altro ( che viene da un'altra provincia ) che mi ha detto 50k +IVA), la spiegazione ( ma e' una mezza certezza ) che mi sono dato (anche altri mi hanno accennato che bene o male il preventivo andra' a finire sui 20-25k)) e' che vista la grossa crisi che c'e' nella zona ( prov. di BN ) e l'ipercostruito che c'e' stato negli anni scorsi ( molti palazzi costruiti e non venduto nemmeno un appartamento ), adesso molti piccoli artigiani sono in difficolta' e cercano di accaparrarsi qualche lavoro,risparmiando magari sulla manodopera.
Nella casa comunque non ci viviamo da almeno 20 anni non e' messa male dentro ( molte delle stanze sono messe benissimo ), a parte sicuramente uno dei bagni e la cucina che richiedono un lavoro imponente rispetto alle altre stanze. Inoltre un altro bagno ( saranno 4 metri x 1.5 ) e' stato gia' ristrutturato, a parte la pittura e l'impianto elettrico.
Ovviamente mi faccio mettere tutto nero su bianco e chiariro' tutto prima di firmare il contratto ( ovviamente se ci sara' da mettere un extra, sara' sicuramente in un max 10%, un 50% in piu' e' fuori dal monto ), che ovviamente in bozza modifichero' nelle parti interessate, l'impianto elettrico in effetti c'e' da rifare solo in cucina e bagno, per le altre parti della casa in teoria basta solo cambiare le prese con delle nuove, ma se il preventivo e' quello spingero' per rifarlo in tutta la casa. Inooltre vorrei anche rifare l'impianto dell'antenna e mettere lì'impianto satellitare

A parte cucina e bagno che come dicevo sono da rifare completamente, negli altri locali il grosso sara' cambiare il pavimento, rifare impianto di riscaldamento e pitturare, quindi l'intonaco dovrebbe essere sicuramente per bagno e cucina ( le stanze sono 4x3+4x2=20mq ) e poca roba da altre parti, mi sa che cambia un po' se decido di rifare l'impianto elettrico in tutta la casa ( a questo punto altri 2'000/3000 euro tra impianto ed opere murarie, se queste sono le proporzioni )

P.S. Ovviamente sono in attesa anche di altri ( almeno 2 preventivi mi devono ancora arrivare ), il mio budget massimo a questo punto e' di 40K incluso tutto

 

[gibO.o]

Non giudico le cifre visto che servirebbe progetto, computo metrico e delle foto...
Consigli generali:
- nel preventivo fatti mettere le quantità mq/ml/cad/punti luce ecc... fare tutto "a corpo" è rischioso per entrambe le parti
- sanitari e piastrelle prendile tu a parte (ci sono magazzini che trattano stock), su internet trovi i moduli per avere l'iva 10% anche sugli acquisti da privato...

 

[Nemor]

Non giudico le cifre visto che servirebbe progetto, computo metrico e delle foto...
Consigli generali:
- nel preventivo fatti mettere le quantità mq/ml/cad/punti luce ecc... fare tutto "a corpo" è rischioso per entrambe le parti
- sanitari e piastrelle prendile tu a parte (ci sono magazzini che trattano stock), su internet trovi i moduli per avere l'iva 10% anche sugli acquisti da privato...

Sicuro ?
Io avevo letto per l'IVA al 10% che e' possibile ( nel mio caso si tratta di ristrutturazione/manutenzione straordinaria, comunque non di costruzione ) solo se acquistate dall'azienda che fa i lavori e per la parte che e' data dalla differenza tra il costo della manodopera e il costo della merce.
Grazie anche per i punti luce, faccio mettere tutto in contratto prima di firmare

 

[gibO.o]

Si scusa hai ragione nel tuo caso sembra solo manutenzione straordinaria... l'iva al 10% per acquisti "in proprio" si può fare con restauro/risanamento conservativo/ristrutturazione

 

[Nemor]

Ho fatto anche un preventivo per gli infissi con un configuratore online giusto per farmi una idea "grossolana" di quanto andrei a spendere (zona climatica D)

Per un totale di
6 finestre in PVC 5 camere IDEAL 4000 70mm Uf=1.30 4'600 euro circa
6 persiane in fibra di vetro 5'600 euro circa
8 porte in laminato ( di cui 5 a "5 Bugne", 2 con vetro decorato per salone e 1 vetro trasperante stile inglese per cucina) 5'600

Ho visto che le porte con il vetro costano tantissimo ( quasi 1'000 euro l'una ) , le altre sui 500 euro, ma pare comunque tanto per delle porte in laminato, anche se decorate, nella descrizione del modello leggo che sono antigraffio..

Circa 15'400 + IVA incluso trasporto, smontaggio vecchi infissi e porte, smaltimento