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Non un asso di finanza ma vorrei portare la vostra attenzione su questo:
Conviene, e quanto conviene investire in immobili (terreni-case) nei paesi che entreranno a far parte dell UE nei prossimi anni (Bulgaria, Romania..)? qualcuno di voi si è mosso in questa direzione? in maniera indipendende o grazie a degli intermediari?

Grazie per l'attenzione
Gianluca
 
Estonia

Ciao, io ho una societa´ di real estate in Estonia e qui nell´est Europa il mercato e´ dinamico e cresce moltissimo. I terreni soprattutto secondo me rappresentano un´ottima occasione.
Tre consigli pero´:
1) Trovati un intermediario fidato e studiati prima la zona (su internet c´e´moltissimo), soprattutto dal punto di vista macroeconomico. (in ogni caso visti i ritmi di crescita degli immobili per male che ti vada in un anno anziche´ fare l´80-100% farai il 30-40%, comunque molto piu´ che in Italia o nel resto degli Stati dell´Europa occidentale)
2) Non investire dove c´e´ molta criminalita´ poiche´ pur crescendo anche li´ il mercato moltissimo rischi di piu´.
3) Investi in zone dove in futuro ti sia molto facile poter smobilizzare.
Per me ora i migliori Stati sono Estonia (che e´ uno Stato bellissimo, sicuro, dove l´economia cresce ad oltre il 10% l´anno, non ha, unico Stato al mondo con Hong Kong, debito pubblico, e da ultimo ma non per importanza ha i bilanci in attivo da oltre 5 anni (quest´anno di oltre il 2,8%) Bulgaria, Armenia, Turchia (ma solo alcune zone), Kazakhstan e le citta´ sopra il milione di abitanti in Russia (dove pero´ c´e´ ancora molta criminalita´).
Lascierei stare la Romania perche´ ormai inflazionata, soprattutto la regione di Timisoara.
Ciao ed in bocca al lupo.
Umberto
 
umbertoz ha scritto:
Ciao, io ho una societa´ di real estate in Estonia e qui nell´est Europa il mercato e´ dinamico e cresce moltissimo. I terreni soprattutto secondo me rappresentano un´ottima occasione.
Tre consigli pero´:
1) Trovati un intermediario fidato e studiati prima la zona (su internet c´e´moltissimo), soprattutto dal punto di vista macroeconomico. (in ogni caso visti i ritmi di crescita degli immobili per male che ti vada in un anno anziche´ fare l´80-100% farai il 30-40%, comunque molto piu´ che in Italia o nel resto degli Stati dell´Europa occidentale)
2) Non investire dove c´e´ molta criminalita´ poiche´ pur crescendo anche li´ il mercato moltissimo rischi di piu´.
3) Investi in zone dove in futuro ti sia molto facile poter smobilizzare.
Per me ora i migliori Stati sono Estonia (che e´ uno Stato bellissimo, sicuro, dove l´economia cresce ad oltre il 10% l´anno, non ha, unico Stato al mondo con Hong Kong, debito pubblico, e da ultimo ma non per importanza ha i bilanci in attivo da oltre 5 anni (quest´anno di oltre il 2,8%) Bulgaria, Armenia, Turchia (ma solo alcune zone), Kazakhstan e le citta´ sopra il milione di abitanti in Russia (dove pero´ c´e´ ancora molta criminalita´).
Lascierei stare la Romania perche´ ormai inflazionata, soprattutto la regione di Timisoara.
Ciao ed in bocca al lupo.
Umberto
ti è possibile postare dei link interessanti per chi vuole investire in estonia ,grazie.
 
la Romania e la Bulgaria le lascio stare proprio per il motivo della criminalità... vado sul sicuro da 10 anni con Praga, principalmente ma anche altre realtà che sto monitorando, come Russia, Polonia e le Rep. Baltiche
 
Link interessanti sull´Estonia:
www.city24.ee anche in inglese e´ il maggiore portale sull´immobiliare in Estonia
http://www.ober-haus.com/file.php?id=373 market report interessante
http://www.eestipank.info/dynamic/itp2/itp_report_2a.jsp?reference=503&className=EPSTAT2&lang=en
http://www.eestipank.info/dynamic/itp2/itp_report_2a.jsp?reference=502&className=EPSTAT2&lang=en principali indicatori macroeconomici
Potrei scriverVi moltissime cose ma penso che senza tediare tutte le persone che leggono la cosa migliore e´ che mi scriviate in privato almeno posso aiutarvi in maniera piu´ specifica oppure che mi facciate domande sulla tipologia di investimento che volete effetture. Altra cosa, qui mancano locali come bar pizzerie pub, discoteche e quelle che sono aperte hanno quasi sempre la coda fuori.
Ciao
Umberto
 
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FAQ IMMOBILIARI sull´Estonia
Quanto costa un appartamento medio in centro e in periferia;
Varia tantissimo dai 5.500 euro al mq in pieno centro storico ai 1000 della periferia.

Quanto mediamente si rivalutano gli immobili?
Negli ultimi anni di media il 25-35% il trend previsto nei prossimi anni è lo stesso essendo la regione con il più alto tasso di crescita d´Europa.
Le zone a maggiore crescita sono Parnu e Tallinn anche se ora a Tartu verra´ aperto un aeroporto internazionale che porterà moltissimi turisti.

L´Estonia è un Paese turistico?
Si qui ogni anno nella sola Tallinn arrivano oltre 5.000.000 di turisti con un incremento medio di oltre il 20% all´anno cioè i turisti sono oltre 12 volte la popolazione della Capitale.

E´ facile vendere un immobile?
Si, assolutamente! In Centro a Tallinn e nell´immediata zona circostante, così come in tutti i centri ed in tutte le zone residenziali dell´Estonia (Da Tallinn a Parnu a Tartu) praticamente tutti i costruttori hanno venduto tutti gli appartamenti prima ancora di iniziare a costruire.

Com´è il sistema fiscale in Estonia?
Per le aziende favorevolissimo! L´Estonia è l´unico Stato di tutta l´Unione Europea dove la tassazione sugli utili è pari a zero. Per i dividendi e per i privati vi è invece una favorevolissima flat tax del 23% che si ridurrà al 22% dal gennaio 2006 ed al 21% dal Primo Gennaio 2007.

Ci sono rischi cambio?
Assolutamente no. La corona estone entrerà nel 2007 nell´Euro e già da ora il cambio è fisso in quanto ad ogni banconota emessa la Banca Centrale conserva a riserva il corrispondente corrispettivo in Euro. Il rischio cambio è pertanto impossibile.

Com´è la situazione economica del Paese?
Il Paese ha una crescita annua del 9-10% ben oltre che da noi negli anni ´50- ´60 nel periodo del boom economico, tale crescita è prevista anche nei prossimi 10 anni. Lo Stato è inoltre l´unico di tutta l´Unione Europea, nonostante la bassissima tassazione ad aver presentato negli ultimi 3 anni un bilancio in attivo. Lo Stato inoltre non ha praticamente debito (solo il 5,8% in confronto a ben oltre il 106% dell´Italia).

Com´è il livello culturale in Estonia?
Altissimo, il livello di istruzione è eccellente e questo fa da traino al grande sviluppo di questi anni.

Come sono gli affitti in centro?
Per un appartamento dal valore di 120.000 euro l´affito si aggira sui 600-650 euro al mese, per i locali commerciali il rendimento è più alto.

E se l´inquilino non paga?
Nessun problema, se non ha pagato dal giorno della scadenza può essere messo fuori senza alcuna formalità.

Quanto sovenziona la banca e soprattutto che tassi applica;
La banca sovvenziona fino al 90% circa per i residenti, fino al 70% per i non residenti, i tassi di interesse sono in linea con quelli italiani.

In banca vengono fatti solitamente mutui o leasing?
Leasing per le aziende, mutui per i privati ed i non residenti.

Tasse ce ne sono?
Praticamente no, solo un piccolo fee di 100-200 euro all'inizio quando si costruisce e poi mai più tasse sulla casa.

Ci sono modi per controllare la proprietà via internet?
Si, i registri del catasto sono su internet

Ma quando si compra si rischiano fregature?
No perchè il notaio trattiene lui i soldi fino a che il passaggio non è trascritto nel registro immobiliare (mediamente 10 giorni).

L´Estonia è uno Stato sicuro?
Certo non vi è nessun tipo di criminalità organizzata ed anche la piccola delinquenza è di fatto quasi inesistente.

Che valore hanno le perizie delle agenzie immobiliari?
Rilevantissimo, di solito in perizia c´è un valore inferiore del 10-15% al reale poichè chi fa la valutazione risponde di tasca sua se essa non è esatta, cioè se ad esempio una persona ha chiesto un leasing in base ad una perizia e questo non paga la banca si riprende l´immobile e lo mette in vendita al prezzo della perizia; se dopo sei mesi non ha ancora venduto l´immobile abbassa il prezzo del 10% e del 10% mancante manda fattura a chi ha redatto la perizia. Un modo semplice ed efficace per far si che nessuna valutazione sia gonfiata.

Quali sono i costi del Notaio?
Il notaio per un passaggio di proprietà chiede mediamente 150 Euro meno di un trentesimo di quanto si paherebbe in Italia. Vi sono da aggiungere poi circa 300-400 Euro di imposta di registro.

E se volessi aprire una società immobiliare?
Nulla di più semplice in pochissimo tempo e con poche centinaia di Euro si può aprire una società a responsabilita´ limitata anche unipersonale, i costi di gestione sono anch´essi bassissimi e ben inferiori all´Italia. Estital sarà ben lieta di aiutarVi anche in questo.
 
Ultima modifica:
A mio modo di vedere hai descritto la situazione in Estonia un po' ottimisticamente...riguardo i numeri che hai fornito a me sembrano un po' eccessivi....ma e' anche possibile che in questi ultimi 7 anni sia cambiato tutto da quelle parti....pero' parrebbe un po' troppo veloce il cambiamento...
 
Abulico ha scritto:
A mio modo di vedere hai descritto la situazione in Estonia un po' ottimisticamente...riguardo i numeri che hai fornito a me sembrano un po' eccessivi....ma e' anche possibile che in questi ultimi 7 anni sia cambiato tutto da quelle parti....pero' parrebbe un po' troppo veloce il cambiamento...

concordo.
 
rompe fare il bastian contrario pero'... Poi andro' su altri punti

Com´è il sistema fiscale in Estonia?
Per le aziende favorevolissimo! L´Estonia è l´unico Stato di tutta l´Unione Europea dove la tassazione sugli utili è pari a zero. Per i dividendi e per i privati vi è invece una favorevolissima flat tax del 23% che si ridurrà al 22% dal gennaio 2006 ed al 21% dal Primo Gennaio 2007.


Vero per la tassazione a Zero. Ma quello che non è vero è che l'aliquota Zero si applica solo agli utili non distribuiti... quando gli utili sono distribuiti si pagano le tasse. inoltre, per la gioia e delizia degli italiani che hanno paura delle tasse sulle rendite, in Estonia il Capital Gain è cumulato al reddito con vere poche eccezioni. se poi siete affascinati dal prendere la residenza allora preparatevi a pagare le asse su tutti i rdditi prodotti nel mondo. se poi siete residenti all'estero vigono gli accordi bilaterali.

Ci sono rischi cambio?
Assolutamente no. La corona estone entrerà nel 2007 nell´Euro e già da ora il cambio è fisso in quanto ad ogni banconota emessa la Banca Centrale conserva a riserva il corrispondente corrispettivo in Euro. Il rischio cambio è pertanto impossibile.


A parte che non enterà nel 2007 ma se tutto va bene nel 2008, dire che non ci sono rischi di cambio è una bugia . L'Estonia ha centrato tutti i parametri di Maastricht ma l'inflazione non è sotto controllo. Quindi si pensa al 2008 come per la Lithuania. Mentre la Banca Centrale non ritiene che sia consigliabile entrare in eurolandia prima del 2010. La divisa estone è agganciata all4euro ma non si puo' sempre contare sugli agganci, come abbiamo imparato. quindi esiste sempre un fattore di rischio:
 
Certo, voler trovare grossi problemi all'economia estone è veramente un'impresa ardua ma ricordo che comunque viene da un passato particolare con contraazioni dell'economia nei primi anni 90 pari al 14 pct (91 e 92) e crescita zero nel 99.

La cura liberista indubbiamente ha aiutato come ha aiutato la tassazione a Zero sulle imprese (utili non distribuiti) ma l4estonia è ancora molto legata alla Russia ed una crisi a Mosca colporta ripercussioni sull'economia estone. come dicevo in un thread di claudio, ci sono alcune nazioni, tra cui le baltiche, che hanno molto margine di crescita potenziale anche grazie all'UE. Ma non sembra che il reddito medio in questo Paese sia cosi' alto (meno di 5000 euro nel 2005 dichiarati in media dai contribuenti), quindi se si investe nell'immobiliare c'è da tener conto anche di questo: si offre casa agli stranieri ed ai ricchi e non ai locali comuni mortali. Quindi in caso di cambio di regime di tassazione, da flat a progressiva, potrebbe portare a dei problemi.

infatti:

In Estonia, which has had a 26% flat tax rate since 1994, studies have shown that the significant increase in tax revenue experienced was caused partly by a disproportionately rising VAT revenue. Moreover, Estonia and Slovakia have high social contributions, pegged to wage levels. Both matters raise questions regarding the justice of the flat tax system, and thus its long-term viability. The Estonian economist and former chairman of his country's parliamentary budget committee stated in September 2005 that "income disparities are rising and calls for a progressive system of taxation are getting louder - this could put an end to the flat tax after the next election".

(wikipedia)
 
Ritengo davvero apprezzabile il contributo di luigir a questo 3d....ed i suoi pensieri si assommano ai miei...io non mi sono permesso di entrare nello specifico visto che gia' da diversi anni il "pianeta Estonia" e' uscito dalla mia orbita.
Pero' talvolta post un po' troppo "disinvolti" potrebbero anche danneggiare qualcuno...sempre meglio avere anche un "bastian contrario"... OK!
 
un link:
http://web-static.vm.ee/static/failid/010/economy_February2006.pdf
http://web-static.vm.ee/static/failid/108/Economy_March2006.pdf

Ma vorrei solo aggiungere che un'altra cosa da considerare è il numero basso di popolazione residente: 1.3 milioni di cui la metà forza lavoro e crescita della popolazione negativa.

tutti parametri di cui tener conto quando si investe nell'immobiliare.

Finalmente il sito su investimenti in estonia
http://www.investinestonia.com/index.php?Itemid=1

li troverete proprio tutto incluso i costi di social security... 33pct oltre le tasse ordinarie... Ma soprattutto dice che i non residenti devono apgare tasse in Estonia per gli utili prodotti in quel Paese, quando sono distribuiti. Quindi... vedete voi....
 
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Estonia

Rispondo:
>Com´è il sistema fiscale in Estonia?
>Per le aziende favorevolissimo! L´Estonia è l´unico Stato di tutta l´Unione >Europea dove la tassazione sugli utili è pari a zero. Per i dividendi e per i >privati vi è invece una favorevolissima flat tax del 23% che si ridurrà al 22% >dal gennaio 2006 ed al 21% dal Primo Gennaio 2007.

>Vero per la tassazione a Zero. Ma quello che non è vero è che l'aliquota >Zero si applica solo agli utili non distribuiti... quando gli utili sono distribuiti si >pagano le tasse. inoltre, per la gioia e delizia degli italiani che hanno paura >delle tasse sulle rendite, in Estonia il Capital Gain è cumulato al reddito con >vere poche eccezioni. se poi siete affascinati dal prendere la residenza >allora preparatevi a pagare le asse su tutti i rdditi prodotti nel mondo. se poi >siete residenti all'estero vigono gli accordi bilaterali.

Allora, premetto che sto scrivendo e traducendo in italiano per una nota casa editrice un libro sul diritto fiscale e commerciale estone che penso di conoscere bene. qui in Estonia la tassazione sugli utili e´ zero. La tassazione sui dividendi del 23%. Qui c´e´ la flat tax con aliquota unica al 23%. Non c´e´ la tassa di successione, tasse varie come quella sulla tv, il bollo auto, i passaggi di proprieta´ immobiliari costano compreso di imposta di registro e notaio lo 0,5% del valore della transazione. In tutta l´unione europea si pagano tasse sui redditi prodotti all´estero ma in Estonia e´ stata studiata una formula per cui a differenza dell´italia se uno ha gia´ pagato tasse all´estero (anche solo l´un per cento) non paga alcunche´ allo Stato estone.
Il fatto che non si paghino imposte sugli utili ha fatto si´ che migliaia di aziende straniere abbiano aperto qui le loro sedi e da qui facciano le operazioni di trading.

>Ci sono rischi cambio?
>Assolutamente no. La corona estone entrerà nel 2007 nell´Euro e già da ora >il cambio è fisso in quanto ad ogni banconota emessa la Banca Centrale >conserva a riserva il corrispondente corrispettivo in Euro. Il rischio cambio è >pertanto impossibile.

>A parte che non enterà nel 2007 ma se tutto va bene nel 2008, dire che >non ci sono rischi di cambio è una bugia . L'Estonia ha centrato tutti i >parametri di Maastricht ma l'inflazione non è sotto controllo. Quindi si pensa >al 2008 come per la Lithuania. Mentre la Banca Centrale non ritiene che sia >consigliabile entrare in eurolandia prima del 2010. La divisa estone è >agganciata all4euro ma non si puo' sempre contare sugli agganci, come >abbiamo imparato. quindi esiste sempre un fattore di rischio:

Si e´ vero che entrera´ nel 2008, le faq erano state scritte qualche mese fa.
Il fatto che non c´e´ rischio cambio e´ la verita avendo la Banca Centrale un quantitativo in Euro pari alle corone stampate. Prima le riserve erano in marchi (8 corone 1 marco) ora in Euro (15,6466 corone = 1 Euro). quindi non c´e´ rischio cambio.
Il fatto che entrara´ nel 2008 e´ dovuto non certo ad un´inflazione fuori controllo (l´ufficio statistico parla di un 4,2 e vorrei ben vedere in un Paese dove lo stesso ufficio ha dichiarato che le paghe sono salite in un anno di oltre il 26% e la disoccupazione, ad eccezione della citta´ di Narva e´ pressoche´ inesistente.) ma perche´ la gente l´Euro proprio non lo vuole e sta facendo di tutto per rinviarne l´entrata in vigore. La gente qui ritiene che con l´avvento dell´Euro i prezzi saliranno e cio´ possa bloccare la crescita (11,1% nell´ultimo trimestre, Fonte l´ufficio Statistico nazionale estone e la banca di Estonia, per il primo semestre lo stesso ufficio statistico ha previsto un aumento del PIL compre tra il 12 ed il 13%) Per quanto riguarda le paghe io a nessun dipendente pago meno di 1.000 euro netti al mese ad alcuni quasi il doppio. E´ da dire pero´ che io ho l´ufficio a Tallinn dove le paghe sono piu´ alte. In ogni caso ormai un´impiegata di medio livello qui a Tallinn non prende meno di 1.000-1.200 euro netti al mese, un architetto od un ingegnere di 30 anni non meno di 1.500.
Qui mediamente una famiglia ha una casa comprata anni fa che ora vale a Tallinn almeno 100.000 euro e pertanto visto che qui nella capitale lo stipendio medio e´ compreso tra 800 e 1.300 euro ed il costo della vita molto piu´ basso le famiglie si fanno solitamente un mutuo a 20 anni di circa 100-120.000 euro per comprarsi la casa con giardino nei quartieri residenziali appena fuori Tallinn. Facendosi quindi un mutuo con rate di circa 650 euro al mese che sono facilmente sostenibili da qualsiasi famiglia estone di Tallinn. Fuori Tallinn invece le paghe possono essere la meta´ ma il costo della vita e´ anche molto basso. Il parco auto in ogni caso é´ gia´ oggi (e chiunque e´ stato a Tallinn nell´ultimo anno lo puo´ confermare) molto superiore a quello italiano e questo penso sia gia´ molto significativo. Dimenticavo io le ultime due persone che ho assunto, laureate, sono italiane perche´ mi costano meno. immagino per molti di voi sia incredibile ma se venite su´ potrete verificare di persona tutto quello che sto scrivendo.

A questo link trovate, tradotte tutte le principali notizie economiche estoni in italiano tradotte col traduttore automatico.
http://64.233.179.104/translate_c?h...rket++estonia+kesko+Citymarket&hl=it&lr=&sa=G

qui ijnvece le stesse notizie nella versione originale in inglese: http://www.compiler.fi/tradestation/baltics/estonia/estonia-archive/estonia-newsarchive.html

In ogni caso io non devo convincere nessuno. Ognuno e´ giusto viva e´ investa dove meglio creda.
 
Una piccola correzione, qui le famiglie si fanno un mutuo di 100 - 120.000 Euro per comprarsi la casa nei quartieri residenziali non perche´ costano tale cifra ma perche´ vendono l´appartamento che hanno gia´ per almeno 100.000 euro e pagano quindi la casa tra le 200 e le 250.000 Euro. Non le famiglie ricche che vivono nei quartieri residenziali dove le case costano dai 500.000 mila euro in su ma quelle medie di operai ed impiegati.
Questo e´ il piu´ importante sito immobiliare estone:
www.city24.ee
Questo invece un villaggio di 210 case che un mio amico sta realizzando.
www.nikolino.ru . qui la casa piu´ piccola costa 6 milioni di euro.
Quello che mi rendo conto gli italiani che vengono qui fanno fatica a comprendere e´ la quantita´ e la velocita´ con cui qui ed ancora di piu´ in Russia il denaro circola.

Altri siti di locali di Tallinn, se vedete come sono vestite le persone potete vedere anche il loro reddito....:
http://www.moskva.ee/17221
http://www.u-pop.ee/fotoline/top/month_comments/?month_top=1
http://www.u-pop.ee/fotoline/?archive=1&bytopic=1&topic=enter
http://www.sunset.ee/index.php?galerii=11&leht=26&PHPSESSID=25beb88c233c7b2535e3122d515d4b16
 
Beh...il tempo passa...le cose cambiano...una curiosita'...
...fa sempre un freddo boia da quelle parti o anche le temperature medie sono diventate piu' miti????
...ovviamente e' solo una battuta.... :) :)
 
temperature.....
quest´inverno il record e´ stato -26....fortunatamente ora le temperature sono abbastanza estive (tranne oggi che piove.... )
qui ci sono le temperature di questi giorni.
www.weather.ee
Ciao
Umberto
 
il sito www.nikolino.ru (se cliccate in basso potete vedere le foto delle varie case) che ho citato prima e´ di un villaggio in russia fuori mosca, il proprietario pero´ e´ un mio amico estone.
 
umbertoz ha scritto:
temperature.....
quest´inverno il record e´ stato -26....fortunatamente ora le temperature sono abbastanza estive (tranne oggi che piove.... )
qui ci sono le temperature di questi giorni.
www.weather.ee
Ciao
Umberto
Interessante.
spostando il mirino riesco a catturare immagini in qualsiasi posizione con la webcam live.
 

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