Scelta e revoca cedolare secca: aggiornamento ISTAT

zaccarli1

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Sapete come funziona l'aggiornamento ISTAT del canone di affitto nel caso di cambio dell'opzione della cedolare secca (revoca o applicazione) nel corso del contratto? Più specificamente, da quando (cioè, da quale annualità) decorrono, rispettivamente, la possibilità e il divieto di applicare l'agggiornamento ISTAT al canone?
Caso 1: revoca dell'opzione della cedolare secca durante il contratto. Ad esempio: contratto con cedolare secca la prima annualità; revoca della cedolare secca dall'inizio della seconda annualità (cioè, seconda annualità senza cedolare secca); terza annualità senza cedolare secca. L'incremento dell'affitto (in questo caso, per l'incremento ISTAT) può essere applicato anche per la seconda annualità o solo per la terza annualità (e, se del caso, per quelle seguenti)?
Caso 2: scelta (applicazione) della cedolare secca durante il contratto. Ad esempio: prima annualità in regime fiscale "normale" (cioè senza cedolare secca); scelta della cedolare secca a partire dall'inizio della seconda annualità (quindi, seconda annualità con cedolare secca); terza annualità con cedolare secca. Il canone di affitto della seconda annualita può essere incrementato con l'aggiornamento ISTAT relativo all'inflazione della prima annualità, o il divieto di incremento di canone vale già per il canone della seconda annualità? Il canone della terza annualità, naturalmente, sarà mantenuto uguale a quello della second annualità.
Grazie.
 

broken brick

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Mi sono perso....Se vuoi cambiare opzione lo puoi fare mandando la raccomandata prima del rinnovo annuale, ogni anno puoi decidere di cambiare regime.
 

broken brick

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L'incremento parte da quando mandi la raccomandata, non puoi indicizzare per gli anni precedenti!
 

zaccarli1

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L'incremento parte da quando mandi la raccomandata, non puoi indicizzare per gli anni precedenti!

Grazie per le risposte, @broken brick.
Senz'altro, se revoco l'opzione di cedolare secca, non posso indicizzare gli anni precedenti. Supponiamo, per semplicità, che le annualità partano il primo gennaio. Secondo te, se revoco la cedolare per l'annualità 2023 (naturalmente, con raccomandata inviata per tempo), l'incremento ISTAT può essere applicato al canone per l'annualità 2023 o (come ritengo) può essere applicato solo a partire dal canone dell'annualità 2024, lasciando inalterato il canone dell'annualità 2023?
 

broken brick

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Secondo me puoi indicizzare il canone del '23 con l'incremento istat del '22.
Non puoi ancora sapere quello del '23. Nel '24 potresti nuovamente indicizzarlo etc.
Sentiamo anche altri pareri, è un po' che invece applico la ced. sec. e potrei ricordarmi male.
 

zaccarli1

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Grazie: vediamo se altri utenti hanno conoscenza su questo punto. Servirebbe qualcuno che ha già avuto questo caso (e quello inverso di applicazione della opzione della cedolare durante il corso di validità del contratto). Intanto, cerco anche io se trovo qualcosa.
 

daroo

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per richiedere l'aggiornamento ISTAT serve almeno una annualità trascorsa in regime ordinario, perché quella annualità costituirà la base di riferimento per determinare l'entità dell'aggiornamento ISTAT. L'aggiornamento ISTAT dell'affitto mensile non può esser richiesto a decorrere dal 1 gennaio 2023, perché le annualità precedenti ricadevano in cedolare secca.
Cos' ho sempre saputo ma non ho il riferimento normativo, dovresti trovare qualche circolare dell'AdE.
 

broken brick

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Quindi per almeno un anno si dovrebbero pagare tasse di registro etc. senza poter applicare l'incremento? Non mi convince...
 

daroo

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Se ne parla nella Circolare 26E del 01/06/2011, magari c'è qualche spunto interessante.
 

zaccarli1

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Se ne parla nella Circolare 26E del 01/06/2011, magari c'è qualche spunto interessante.

Grazie mille! Infatti, dal punto 2.3 della circolare 21/E del primo giugno 2011 (verso la fine del opunto, a pagina 13) sembrerebbe così.

Secondo voi, la cosa è simmetrica in caso di scelta (applicazione) della cedolare secca durante il contratto? (Vedi ultima parte del mio primo post) Ad esempio: prima annualità (2022) in regime fiscale “ordinario" (cioè senza cedolare secca); scelta della cedolare secca a partire dall'inizio della seconda annualità (quindi, seconda annualità, 2023, con cedolare secca); terza annualità(2024) con cedolare secca. Se vale il ragionamento simmetrico rispetto al caso della revoca dell’opzione, il canone di affitto della seconda annualità (2023) potrebbe essere incrementato con l'aggiornamento ISTAT relativo all'inflazione della prima annualità. O invece il divieto di incremento di canone vale già per il canone della seconda annualità (2023)? Il canone della terza annualità (2024), naturalmente, sarà mantenuto uguale a quello della seconda annualità (2023).
Chissà se qualche utente del forum si è trovato in questi casi (caso A e/o caso B), e se sì, come si è comportato ...
 

zaccarli1

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Grazie mille! Infatti, dal punto 2.3 della circolare 21/E del primo giugno 2011 (verso la fine del opunto, a pagina 13) sembrerebbe così.

Secondo voi, la cosa è simmetrica in caso di scelta (applicazione) della cedolare secca durante il contratto? (Vedi ultima parte del mio primo post) Ad esempio: prima annualità (2022) in regime fiscale “ordinario" (cioè senza cedolare secca); scelta della cedolare secca a partire dall'inizio della seconda annualità (quindi, seconda annualità, 2023, con cedolare secca); terza annualità(2024) con cedolare secca. Se vale il ragionamento simmetrico rispetto al caso della revoca dell’opzione, il canone di affitto della seconda annualità (2023) potrebbe essere incrementato con l'aggiornamento ISTAT relativo all'inflazione della prima annualità. O invece il divieto di incremento di canone vale già per il canone della seconda annualità (2023)? Il canone della terza annualità (2024), naturalmente, sarà mantenuto uguale a quello della seconda annualità (2023).
Chissà se qualche utente del forum si è trovato in questi casi (caso A e/o caso B), e se sì, come si è comportato ...

A propsito: ho sentito che, per il caso 1 del primo post (revoca dell'opzione) un'Associazione di categoria sostiene il contrario (nel caso esposto, incremento ISTAT applicabile dalla annualità 2023).
 

broken brick

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Cerchiamo di esprimerci in forma semplice se no non ci capiamo.
- raccomandata prima della scadenza annuale...pagamento tassa di registro se regime ordinario. canone incrementato dell'istat dell'anno precedente.
- raccomandata prima della scadenza annuale, ritorno alla ced. sec. niente registro, il canone rimane quello precedente (non incrementato con il nuovo istat ma rimane quello già applicato in passato).
 

zaccarli1

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Cerchiamo di esprimerci in forma semplice se no non ci capiamo.
- raccomandata prima della scadenza annuale...pagamento tassa di registro se regime ordinario. canone incrementato dell'istat dell'anno precedente.
- raccomandata prima della scadenza annuale, ritorno alla ced. sec. niente registro, il canone rimane quello precedente (non incrementato con il nuovo istat ma rimane quello già applicato in passato).

Grazie, e scusa se non sono stato chiaro.
Caso 1. Raccomandata di revoca prima della scadenza dell’annualità in corso (31.12.2022). Per la nuova annualità (01.01.2023 - 31.12.2023): pagamento tassa di registro; canone invariato rispetto a 2022 (se interpreto correttamente la circolare 26/E del 2011). Se si resta in regime fiscale ordinario, nella successiva annualità (01.01.2024 - 31.12.2024): pagamento tassa di registro; canone di affitto aumentato, cioè canone 2023 (uguale a canone 2022) incrementato della rivalutazione ISTAT relativa al 2023). OK?
Caso 2. Raccomandata di applicazione della cedolare secca prima della scadenza dell’annualità in corso (31.12.2022).Per la nuova annualità ((01.01.2023 - 31.12.2023): niente pagamento della tassa di registro; se esiste simmetria con il caso 1, canone di affitto aumentato, cioè canone 2022 incrementato della rivalutazione ISTAT relativa al 2022. Sarà corretto?
Esiste qualche documentazione e/o qualche esperienza al riguardo?
 

Bose

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Ma sei sicuro che ti conviene realmente annullare un ctr in cedolare secca dove paghi SOLO il 21% sul percepito?
Che lavoro fai? E quanti immobili hai?
 

zaccarli1

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Ma sei sicuro che ti conviene realmente annullare un ctr in cedolare secca dove paghi SOLO il 21% sul percepito?
Che lavoro fai? E quanti immobili hai?

Reddito solo da immobili, ben al di sotto del limite della fascia ad aliquota IRPEF minima (23%).
Affitto a canone concordato (cedolare 10%; regime ordinario: imponibile al 70%).
In periodo di inflazione alta (ma, si spera, presto decrescente) penso che il dubbio si ponga.

Mentre per il caso 1 (revoca della cedoalre in corso di contratto) c'è la circolare 26/E (ma mi piacerebbe sapere se qualcuno si è trovato in questo caso, e cosa è stato fatto, magari anche con l'accordo delle Organizzazioni), per il caso 2 (esercizio dell'opzione della cedolare in corso di contratto) non ho trovato nulla (vale un ragionamento simmetrico sull'annualità da cui c'è il divieto dell'aggiornamento del canone?).
Se qualcuno può aiutare ...