Società Immobiliare

[MicPes]

E' già da quanlche tempo che starei valutando insieme ad un socio (attualmente impiegato presso la tecnocasa) di costituire una società immobiliare con il fine di sfruttare le discrepanze di prezzo che si verificano sul mercato immobiliare e da queste trarne guadagno.
Mi scuso per il linguaggio che potrebbe risultare non particolarmente tecnico, in quanto nella vita mi occupo di tutt'altre cose.

Vi spiego quale sarebbe la nostra idea:
1)Studiare una determinata zona o città confrontando i prezzi degli immobili, box, etc.
Per studio intendo sfruttare le pedonalizzazioni che ad esempio farebbero impennare i prezzi dei box; acquistare immobili in zone dove non è più possibile costruire; acquistare terreni in aree che supponiamo possano essere rese edificabili
2)Acquistare a prezzi che riteniamo più bassi rispetto al mercato; Finzanziare i nostri acquisti tramite dei "mutui" a lungo termine (Cosa sapete dirmi a riguardo??)
3)Rivendere gli immobili ad un prezzo in linea con il mercato o leggermente superiore (in modo tale da consentirci di estinguere il mutuo e conseguire un guadagno)



Ora le mie richieste sono:
1)Credete che come idea di società potrebbe funzionare e portare guadagno?
2)In che modo le banche finanziano le società quando devono acquistare gli immobili, noi prevediamo di investire 200.000€ (in tutto)e vorremmo acquistare beni per 1.000.000€. Quindi abbiamo bisogno di qualche banca che copra l'80% del valore degli immobili. Abbiamo scelto di puntare su mutui (si usa il termine mutuo o ipoteca??) a lungo termine che ci sonsentono nel momento in cui non riusciamo a vendere nell'immediato di dover pagare piccole rate. Eventualmente se possibile saremmo disposti ad usare anche una leva maggiore ma come?
3) Commemntate pure a ruota libera e se lo credete dite senza alcun timore che abbiamo preso una cantonata e la mostra idea è sbagliata.
4)Come tasse che voi sappiate a cosa andiamo in contro quando compriamo, vendiamo, estinguiamo il mutuo etc. etc.?


Mi auguro di non avervi annoiato, grazie a tutti quelli che risponderanno per aiutarmi o semplecemente per dirmi che non mi conviene assolutamente intraprendere questa via ed investire diversamente i miei soldi ed il mio tempo.

Michele Pesiri

 

[VanP]

E' già da quanlche tempo che starei valutando insieme ad un socio (attualmente impiegato presso la tecnocasa) di costituire una società immobiliare con il fine di sfruttare le discrepanze di prezzo che si verificano sul mercato immobiliare e da queste trarne guadagno.
Mi scuso per il linguaggio che potrebbe risultare non particolarmente tecnico, in quanto nella vita mi occupo di tutt'altre cose.

Vi spiego quale sarebbe la nostra idea:
1)Studiare una determinata zona o città confrontando i prezzi degli immobili, box, etc.
Per studio intendo sfruttare le pedonalizzazioni che ad esempio farebbero impennare i prezzi dei box; acquistare immobili in zone dove non è più possibile costruire; acquistare terreni in aree che supponiamo possano essere rese edificabili
2)Acquistare a prezzi che riteniamo più bassi rispetto al mercato; Finzanziare i nostri acquisti tramite dei "mutui" a lungo termine (Cosa sapete dirmi a riguardo??)
3)Rivendere gli immobili ad un prezzo in linea con il mercato o leggermente superiore (in modo tale da consentirci di estinguere il mutuo e conseguire un guadagno)



Ora le mie richieste sono:
1)Credete che come idea di società potrebbe funzionare e portare guadagno?
2)In che modo le banche finanziano le società quando devono acquistare gli immobili, noi prevediamo di investire 200.000€ (in tutto)e vorremmo acquistare beni per 1.000.000€. Quindi abbiamo bisogno di qualche banca che copra l'80% del valore degli immobili. Abbiamo scelto di puntare su mutui (si usa il termine mutuo o ipoteca??) a lungo termine che ci sonsentono nel momento in cui non riusciamo a vendere nell'immediato di dover pagare piccole rate. Eventualmente se possibile saremmo disposti ad usare anche una leva maggiore ma come?
3) Commemntate pure a ruota libera e se lo credete dite senza alcun timore che abbiamo preso una cantonata e la mostra idea è sbagliata.
4)Come tasse che voi sappiate a cosa andiamo in contro quando compriamo, vendiamo, estinguiamo il mutuo etc. etc.?


Mi auguro di non avervi annoiato, grazie a tutti quelli che risponderanno per aiutarmi o semplecemente per dirmi che non mi conviene assolutamente intraprendere questa via ed investire diversamente i miei soldi ed il mio tempo.

Michele Pesiri

michele... non penso tu abbia scoperto l'acqua calda
il 99% degli immobiliarsti agisce così
ovvero compra aree o immobli che ritiene 'sottovalutati', si fa finanziare dal sistema bancario (mutuo cantieri se costruisci o mutuo ipotecario se compri già costruito) e man mano che trova i clienti fa l'accollo (ovvero passa parte dei propri debiti residui al cliente stesso)

nulla di difficile
a parte... vendere quel che hai comprato ad un prezzo superiore a quello pagato + interessi

 

[Tiger]

Come ogni attività basta comprare bene e rivendere meglio.

Ti dico subito 2 cose

come società neocostituita le banche non ti finanziano all'80% (max il 60%)

il lungo termine per il mutuo è max 15 anni

per certe operazioni può farti fare un conto ipotecario dove paghi solo gli interessi (questo è molto interessante per operazioni di 1/2anni)

poi più riuscirai a fatturare e quindi presentare dei bilanci robusti e più avrai credito dalle banche.

per il resto non c'è da valutare se l'idea è buona o meno, bisogna saperci fare, bisogna cercare gli affari giusti senza fretta e non pensare che sia una passeggiata.


Oppure ci sono sempre i corsi di alfiollamento

 

[VanP]

Come ogni attività basta comprare bene e rivendere meglio.

Ti dico subito 2 cose

come società neocostituita le banche non ti finanziano all'80% (max il 60%)

il lungo termine per il mutuo è max 15 anni

per certe operazioni può farti fare un conto ipotecario dove paghi solo gli interessi (questo è molto interessante per operazioni di 1/2anni)

poi più riuscirai a fatturare e quindi presentare dei bilanci robusti e più avrai credito dalle banche.

per il resto non c'è da valutare se l'idea è buona o meno, bisogna saperci fare, bisogna cercare gli affari giusti senza fretta e non pensare che sia una passeggiata.


Oppure ci sono sempre i corsi di alfiollamento

 

[Tiger]

cioè?

 

[MicPes]

Trovo che se le banche mi finanziano per il 60% è già qualcosa, sapete quali istituti sono ben disposti verso questo tipo di operazioni, mi sono rivolto a Banca Generali ma mi hanno detto che non sono interessati a questo tipo di operazioni. Interessante questo conto ipotecario, mi daresti più info?
Se sfruttassi l'agenzia immobiliare in cui lavora il mio amico riuscirei a "mediare" e trarre guadagno in modo piuttosto tranquillo; per mediare intendo acquistare e rivendere solo quando c'è un'accordo tra le parti, cioè tra venditore-mia società e mia società-acquirente. Una pratica di questo tipo, dovrei chiedere ad un avvocato, ma credo che sia legale; in che modo potrei fare secondo voi?


Grazie a tutti per i commenti e le utili info

 

[axm19]

insieme ad un socio (attualmente impiegato presso la tecnocasa) di costituire una società immobiliare con il fine di sfruttare le discrepanze di prezzo che si verificano sul mercato immobiliare e da queste trarne guadagno

cosa vuol dire "sfruttare le discrepanze di prezzo" ?
non è che intendi il classico vecchietto senza parenti che deve vendere, convincerlo a vendere a basso prezzo pagando subito, per poi rivendere con calma a prezzo di mercato... ?
conosco un tizio agente immobiliare che lo fa, ma non so come si finanzia...

 

[Tiger]

Le banche di norma ti finanziano il 60 ma non è detto, dipende dall'operazione, da come e da quanto ti conoscono, insomma potrebbero anche finanziarto il 100% se hai ottimi rapporti.

Banca generali li cerca solo i soldi non li da.

per operazioni immobiliari non serve tanto la banca ma le persone che ci lavorano dentro, se trovi il funzionario che ha paura di prendersi responsabilità o che non gli piace affidare newco sei fregato, altre volte devono fare budget e cercano in tutti i modi di fare l'operazione.

Unicredit, MPS, IntesaSanpaolo il brand non fà la differenza.

Ormai le agenzie hanno autonomia ridotta, ormai sono i centri PMI ad avere più possibilità.


Riguarda al conto ipotecario funziona come un mutuo, si acquista e si ipoteca il cespite dal notaio ma non pagherai la classica rata capitale + interessi bensì solo la quota interessi liquidata trimestralmente.
Sono operazioni che in genere non durano più di 3 anni.





Se sfruttassi l'agenzia immobiliare in cui lavora il mio amico riuscirei a "mediare" e trarre guadagno in modo piuttosto tranquillo; per mediare intendo acquistare e rivendere solo quando c'è un'accordo tra le parti, cioè tra venditore-mia società e mia società-acquirente. Una pratica di questo tipo, dovrei chiedere ad un avvocato, ma credo che sia legale; in che modo potrei fare secondo voi?



questa è una classica cessione di compromesso e non serve costituire una società, generalmente la plusvalenza si incassa a parte (capisci a me)

 

[MicPes]

cosa vuol dire "sfruttare le discrepanze di prezzo" ?
non è che intendi il classico vecchietto senza parenti che deve vendere, convincerlo a vendere a basso prezzo pagando subito, per poi rivendere con calma a prezzo di mercato... ?
conosco un tizio agente immobiliare che lo fa, ma non so come si finanzia...

Assolutamente non intendo un comportamento di questo tipo, oltre che contro la mia etica ed educazione credo sia illegale perchè significherebbe approfittare di una persona che si trova in uno stato di ignoranza, lo definirei un raggiro.
Le discrepanze cui mi riferisco io sono quelle che si evincono prendendo in mano un qualunque giornale con degli annunci di vendite immobiliari, alcune zone vanno a 5.000€ a mq ma ogni tanto trovi quello che vende a 4.500€ (semmai deve liquidizzare subito) così come c'è anche quello che vende a 5.500€ (e riesce anche lui a vendere) ovviamente parliamo di parità di offerta (stessa zona, stessa età immobile, medesime condizioni e rifiniture etc.).

Michele Pesiri

 

[MicPes]

Se sfruttassi l'agenzia immobiliare in cui lavora il mio amico riuscirei a "mediare" e trarre guadagno in modo piuttosto tranquillo; per mediare intendo acquistare e rivendere solo quando c'è un'accordo tra le parti, cioè tra venditore-mia società e mia società-acquirente. Una pratica di questo tipo, dovrei chiedere ad un avvocato, ma credo che sia legale; in che modo potrei fare secondo voi?



questa è una classica cessione di compromesso e non serve costituire una società, generalmente la plusvalenza si incassa a parte (capisci a me)

L'agenzia non è sua, lui ci lavora dentro.
Abbiamo anche valutato di aprirne una in franchising, ma ci siamo resi conto che sarebbe un doppio rischio; non è facile trovare persona che vogliono affidare a te la vendita del loro immobile, ed ancora meno l'acquisto.
E' per questo motivo che volevamo muoverci in maniera più libera, cioè acquistare da privati o agenzie e rivendere tramite nostre conoscenze o dare mandato (amichevole senza nessun impegno) agli amici che hanno agenzie promettendo loro una parte della torta.


Michele

P.S.=>Ogni tanto sento dire che si possono fare buoni affare con le ate fallimetnari, come si entra in questo giro?

 

[Red49]

Per quanto riguarda il mercato immobiliare, io aspetteri un pò per vedre cosa succede...non vorrei restare con il classico cerino in mano...I tassi d'interesse saliranno?..scenderanno?..tutto dipenderà della liquidità che ci sarà in giro...
Personalmente anche io sono attratto dal mercato immobiliare, ma al momento i prezzi sono troppi alti e regna l'incertezza..da tempo sto seguendo le aste immobiliari, ci sono ottimi affari..ma si richiede pazienza, costanza, tempo e danaro.
saluti

 

[MicPes]

Per quanto riguarda il mercato immobiliare, io aspetteri un pò per vedre cosa succede...non vorrei restare con il classico cerino in mano...I tassi d'interesse saliranno?..scenderanno?..tutto dipenderà della liquidità che ci sarà in giro...
Personalmente anche io sono attratto dal mercato immobiliare, ma al momento i prezzi sono troppi alti e regna l'incertezza..da tempo sto seguendo le aste immobiliari, ci sono ottimi affari..ma si richiede pazienza, costanza, tempo e danaro.
saluti

Ma come si fà a sapere quando dove e a quanto ci sarà un'asta fallimentare?

 

[Luna981]

Mi auguro di non avervi annoiato, grazie a tutti quelli che risponderanno per aiutarmi o semplecemente per dirmi che non mi conviene assolutamente intraprendere questa via ed investire diversamente i miei soldi ed il mio tempo.

Michele Pesiri

Secondo me non e' cosi facile...

In questo momento poi...un conto e' vendere un immobile e avere un agenzia,senza rischi e con un investimento di poche migliaia di euro...un altro acquistare terreni e case.

Partire con 200mila? A me sembra pochissimo,con quello ti compri al massimo
un bilocale.

Ciao

 

[Red49]

Ma come si fà a sapere quando dove e a quanto ci sarà un'asta fallimentare?

Oltre alle aste fallimentari ci sono le procedure esecutive, solitamente il giudice ne ordina la pubblicazione su siti internet e giornali specializzati, una volta invece bisognava recarsi in tibunale. Come ti ripeto ci vuole costanza e paziena, individuare l'immobile, la zona, il suo valore, il suo stato di fatto e di diritto, ecc..
Ti indico alcuni siti che si occupano prevalentemente di aste immobiliari.
www.aste.eugenius.it
www.astegiudiziarie.it
www.portaleaste.it
In alternativa il mensile "aste Giudiziarie infoappalti" richiede un abbonamento, ma ultimamente in alcuni tribunali lo danno gratis a seguito di sponsorizzazione.
saluti

 

[Tiger]

Secondo me non e' cosi facile...

In questo momento poi...un conto e' vendere un immobile e avere un agenzia,senza rischi e con un investimento di poche migliaia di euro...un altro acquistare terreni e case.

Partire con 200mila? A me sembra pochissimo,con quello ti compri al massimo
un bilocale.

Ciao

Secondo me invece è più difficile aprire un'agenzia in questo momento, poche migliaia di euro non direi se vuoi la posizione, devi fare pubblicità a manetta, devi prendere l'impiegata e pagarla a prescindere, allestire un ufficio (almeno che non si voglia uno sgabuzzino) non è tanto economico.
L'acquisto diretto e meditato (senza comprare a caso) produce i suoi frutti basta saper fare un buon piano finanziario.

Se apri 2 o 3 posizioni sul fib con pochi euro di margini sai già la fine che farai, è un pò così anche con le casette

 

[VanP]

Secondo me invece è più difficile aprire un'agenzia in questo momento, poche migliaia di euro non direi se vuoi la posizione, devi fare pubblicità a manetta, devi prendere l'impiegata e pagarla a prescindere, allestire un ufficio (almeno che non si voglia uno sgabuzzino) non è tanto economico.
L'acquisto diretto e meditato (senza comprare a caso) produce i suoi frutti basta saper fare un buon piano finanziario.

Se apri 2 o 3 posizioni sul fib con pochi euro di margini sai già la fine che farai, è un pò così anche con le casette

 

[Luna981]

Secondo me invece è più difficile aprire un'agenzia in questo momento, poche migliaia di euro non direi se vuoi la posizione, devi fare pubblicità a manetta, devi prendere l'impiegata e pagarla a prescindere, allestire un ufficio (almeno che non si voglia uno sgabuzzino) non è tanto economico.
L'acquisto diretto e meditato (senza comprare a caso) produce i suoi frutti basta saper fare un buon piano finanziario.

Se apri 2 o 3 posizioni sul fib con pochi euro di margini sai già la fine che farai, è un pò così anche con le casette

Io parlo della provincia e della mia realta',a parte l'affitto ci sono pochissime spese..un pc e sei a posto.
Il momento e' difficile,ma questo a prescindere.
Certo era piu' facile 3 anni fa',l'acquisto diretto e mediato come dici tu deve avere alla spalle una societa' in grado di gestire piu' immobili e quindi con un certo capitale.
Perche' se devi comprare una casa e poi rivenderla,questo lo puoi fare benissimo senza aprire una societa'

Ciao

 

[MicPes]

Stamattina prendendo un aperitivo e parlando di questa mia idea di società mi hanno parlato di alcuni immomibil a rendimento garantito a Montecarlo e Dubai, ho fatto una ricerca su internet ed ho trovato questo:
http://www.ellebiemme.it/
Credete che ricorrendo all'indebitamento ed acquistando prorpietà di questo tipo si possa avere guadagno?


Michele

 

[mauiwowie]

Stamattina prendendo un aperitivo e parlando di questa mia idea di società mi hanno parlato di alcuni immomibil a rendimento garantito a Montecarlo e Dubai, ho fatto una ricerca su internet ed ho trovato questo:
http://www.ellebiemme.it/
Credete che ricorrendo all'indebitamento ed acquistando prorpietà di questo tipo si possa avere guadagno?


Michele

Su Montecarlo non so dirti, ma su Dubai diffiderei un po sugli affitti garantiti.
Per quanto ne so sono solo per pochi anni (spesso 2) e generalmente sono le agenzie immobiliari che te lo concedono applicandoti però un ricarico sul prezzo di acquisto. Opero direttamente con un grande costruttore li del luogo e di affitti garantiti per i suoi palazzi nn se ne parla proprio.
Se cerchi affitti garantiti sicuri mi orienterei in Francia, immobili di tipologia leaseback, la resa è minore di paesi come Dubai ma almeno quelli che ti dicono li prendi, altrove a volte c'è sempre il rischio di fregatura.

 

[Tiger]

Su Montecarlo non so dirti, ma su Dubai diffiderei un po sugli affitti garantiti.
Per quanto ne so sono solo per pochi anni (spesso 2) e generalmente sono le agenzie immobiliari che te lo concedono applicandoti però un ricarico sul prezzo di acquisto. Opero direttamente con un grande costruttore li del luogo e di affitti garantiti per i suoi palazzi nn se ne parla proprio.
Se cerchi affitti garantiti sicuri mi orienterei in Francia, immobili di tipologia leaseback, la resa è minore di paesi come Dubai ma almeno quelli che ti dicono li prendi, altrove a volte c'è sempre il rischio di fregatura.

Ecco la cosa che mi rende diffidente verso Dubai, l'affitto garantito così alto.

Quando finisce il periodo (in genere 3 anni)?
Stanno veramente costruendo tantissimo e non sò cosa succederà dopo.....