Spese arretrate vecchio proprietario

[idkfa]

Ho acquistato casa quasi un anno fa e non ho avuto altro che problemi...tra questi c'è una fattura rendicontata dall'amministratore solo qualche mese fa ed associata ad una spesa del vecchio proprietario di casa.
La spesa è veramente irrisoria (un centinaio d'euro) ma non ho nessuna intenzione di pagare. Il vecchio proprietario si rifiuta di pagare la spesa perché "ho già ottenuto un importante sconto". Vorrei capire come comportarmi:

1. Ma è normale che l'amministratore di condominio chieda a me il pagamento della spesa pur essendo palese che si riferisce al vecchio prprietario?
2. Vorrei evitare di mettere in mezzo l'avvocato dato la spesa irrisoria ma non ho neanche intenzione di pagare una spesa non mia: cosa posso fare?

 

[beowulf56]

Ho acquistato casa quasi un anno fa e non ho avuto altro che problemi...tra questi c'è una fattura rendicontata dall'amministratore solo qualche mese fa ed associata ad una spesa del vecchio proprietario di casa.
La spesa è veramente irrisoria (un centinaio d'euro) ma non ho nessuna intenzione di pagare. Il vecchio proprietario si rifiuta di pagare la spesa perché "ho già ottenuto un importante sconto". Vorrei capire come comportarmi:

1. Ma è normale che l'amministratore di condominio chieda a me il pagamento della spesa pur essendo palese che si riferisce al vecchio prprietario?
2. Vorrei evitare di mettere in mezzo l'avvocato dato la spesa irrisoria ma non ho neanche intenzione di pagare una spesa non mia: cosa posso fare?

Devi precisare alcune informazioni:
1)prima del rogito non hai chiesto una liberatoria relativa alle spese condominiali?
2)le date precise del rogito e dell'anno al quale si riferiscono i contributi condominiali richiesti;
3)la natura delle spese condominiali richieste.

 

[idkfa]

Ti rispondo puntualmente:
1) No perché l'unica spesa che era da pagare era questa e loro si erano fatti carico dell'importo...naturalmente ci hanno ripensato
2) Entrambi nel 2021: lio sono proprietario da novembre, il lavoro è stato richiesto a maggio ed effettuato ad ottobre, la fattura è stata emessa a dicembre
3) Cambio contabilizzatori di calore in quanto guasti

 

[beowulf56]

Ti rispondo puntualmente:
1) No perché l'unica spesa che era da pagare era questa e loro si erano fatti carico dell'importo...naturalmente ci hanno ripensato
2) Entrambi nel 2021: lio sono proprietario da novembre, il lavoro è stato richiesto a maggio ed effettuato ad ottobre, la fattura è stata emessa a dicembre
3) Cambio contabilizzatori di calore in quanto guasti

Per maggiore chiarezza farei un riepilogo della vicenda.
Nel maggio 2021 viene richiesta la sostituzione dei contabilizzatori condominiali del calore. Nell’ottobre 2021 vengono effettuati i lavori. Nel dicembre 2021 viene emessa la relativa fattura.
Nel novembre 2021 viene stipulato l’atto di compravendita relativo a questo appartamento. La spesa relativa al cambio dei contabilizzatori viene esplicitata (e quindi tu ne eri a conoscenza) e viene deciso di comune accordo tra le parti che sarebbe stata a carico della parte venditrice (questo accordo è verbale? C’è qualcosa di scritto? E’ riportato nel rogito?). Poi la parte venditrice ci ripensa e non vuole più onorare l’accordo preso.
L’amministratore, ritengo nel primo consuntivo redatto dopo la vicenda, riporta la spesa e la suddivide tra gli attuali proprietari tra cui ci sei tu. Riportandola nel primo consuntivo cronologicamente disponibile possiamo imputare qualche ritardo all’amministratore?
Se questa è una ricostruzione corretta le risposte alla tue domande possono essere:
1)il codice civile (art. 63 disp. att.) prevede che “ Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.”
Quindi avendo acquistato nel novembre 2021 tu sei responsabile (in solido con il vecchio proprietario) delle spese condominiali del 2021 ed anche del 2020. Attenzione perché qui non si intende l’anno solare ma l’anno di gestione condominiale che alcune volte non coincide con l’anno solare.
Il codice prevede inoltre la solidarietà tra il nuovo proprietario ed il vecchio. Ciò vuol dire che l’amministratore potrà scegliere di richiederle a te o al vecchio proprietario. Ovviamente chi paga avrà un diritto di rivalsa per il 50% nei confronti dell’altro.
Tutto questo che ho scritto si riferisce alle spese condominiali ORDINARIE.
Per quanto riguarda le spese condominiali STRAORDINARIE (e qui bisogna vedere se ci si può far rientrare la sostituzione dei contabilizzatori) la giurisprudenza della Cassazione ha più volte sancito che quest’ultime sono a carico di chi era proprietario dell’immobile al momento dell’assemblea che le ha approvate (qui sorge il problema se queste spese non sono state decise dall’assemblea ma, magari per motivi di urgenza, disposte direttamente dall’amministratore (in ogni caso ne avrebbe dovuto riferire alla prima assemblea utile anche se qualcuno pensa che in questi casi si dovrebbe indire un’assemblea ad hoc).
2)per quanto riguarda la seconda domanda è ovvio che se il vecchio proprietario non vuole pagare devi agire per le vie legali (valutandone la convenienza).
Ti chiedo infine se l’appartamento (o il condominio) era stato oggetto di ristrutturazioni e le relative detrazioni fiscali a chi sono state attribuite.

 

[Riccardo.M]

Ti rispondo puntualmente:
1) No perché l'unica spesa che era da pagare era questa e loro si erano fatti carico dell'importo...naturalmente ci hanno ripensato
2) Entrambi nel 2021: lio sono proprietario da novembre, il lavoro è stato richiesto a maggio ed effettuato ad ottobre, la fattura è stata emessa a dicembre
3) Cambio contabilizzatori di calore in quanto guasti

Purtroppo ti tocca pagare .... gli accordi verbali non hanno alcun valore ....

Qualsiasi notaio chiede una dichiarazione dell'amministratore di condominio, da cui risulti che non siano state deliberate spese per lavori straordinari non ancora effettuati e/o da pagare

 

[idkfa]

Per maggiore chiarezza farei un riepilogo della vicenda.
Nel maggio 2021 viene richiesta la sostituzione dei contabilizzatori condominiali del calore. Nell’ottobre 2021 vengono effettuati i lavori. Nel dicembre 2021 viene emessa la relativa fattura.
Nel novembre 2021 viene stipulato l’atto di compravendita relativo a questo appartamento. La spesa relativa al cambio dei contabilizzatori viene esplicitata (e quindi tu ne eri a conoscenza) e viene deciso di comune accordo tra le parti che sarebbe stata a carico della parte venditrice (questo accordo è verbale? C’è qualcosa di scritto? E’ riportato nel rogito?). Poi la parte venditrice ci ripensa e non vuole più onorare l’accordo preso.
L’amministratore, ritengo nel primo consuntivo redatto dopo la vicenda, riporta la spesa e la suddivide tra gli attuali proprietari tra cui ci sei tu. Riportandola nel primo consuntivo cronologicamente disponibile possiamo imputare qualche ritardo all’amministratore?
Se questa è una ricostruzione corretta le risposte alla tue domande possono essere:
1)il codice civile (art. 63 disp. att.) prevede che “ Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.”
Quindi avendo acquistato nel novembre 2021 tu sei responsabile (in solido con il vecchio proprietario) delle spese condominiali del 2021 ed anche del 2020. Attenzione perché qui non si intende l’anno solare ma l’anno di gestione condominiale che alcune volte non coincide con l’anno solare.
Il codice prevede inoltre la solidarietà tra il nuovo proprietario ed il vecchio. Ciò vuol dire che l’amministratore potrà scegliere di richiederle a te o al vecchio proprietario. Ovviamente chi paga avrà un diritto di rivalsa per il 50% nei confronti dell’altro.
Tutto questo che ho scritto si riferisce alle spese condominiali ORDINARIE.
Per quanto riguarda le spese condominiali STRAORDINARIE (e qui bisogna vedere se ci si può far rientrare la sostituzione dei contabilizzatori) la giurisprudenza della Cassazione ha più volte sancito che quest’ultime sono a carico di chi era proprietario dell’immobile al momento dell’assemblea che le ha approvate (qui sorge il problema se queste spese non sono state decise dall’assemblea ma, magari per motivi di urgenza, disposte direttamente dall’amministratore (in ogni caso ne avrebbe dovuto riferire alla prima assemblea utile anche se qualcuno pensa che in questi casi si dovrebbe indire un’assemblea ad hoc).
2)per quanto riguarda la seconda domanda è ovvio che se il vecchio proprietario non vuole pagare devi agire per le vie legali (valutandone la convenienza).
Ti chiedo infine se l’appartamento (o il condominio) era stato oggetto di ristrutturazioni e le relative detrazioni fiscali a chi sono state attribuite.

La tua ricostruzione è corretta.
1. Per quanto la tua affermazione sia sicuramente corretta la trovo alquanto "illogica"...mi spiego: potrei capire il dover pagare le spese anno corrente (poi perché il 50% e non la frazione temporale per la quale sono proprietario?) ma non capisco perché dovrei pagare addirittura quelle dell'anno precedente...e perché non l'anno prima?
2. Non esiste una via alternativa per queste diatribe di poco valore? Ad esempio giudice di pace (la sparo senza saper nulla di legge)
Il condominio non è stato oggetto di ristrutturazioni

 

[idkfa]

Purtroppo ti tocca pagare .... gli accordi verbali non hanno alcun valore ....

Qualsiasi notaio chiede una dichiarazione dell'amministratore di condominio, da cui risulti che non siano state deliberate spese per lavori straordinari non ancora effettuati e/o da pagare

Hai ragione...sono stato abbastanza naif però è anche vero che trovo illogico dover pagare un qualcosa sul quale non potevo avere alcun potere decisionale (mi riferisco alla decisione di cambiare i contabilizzatori).
Purtroppo non potevo immaginare una presa di posizione di questo tipo da parte loro

 

[Riccardo.M]

Hai ragione...sono stato abbastanza naif però è anche vero che trovo illogico dover pagare un qualcosa sul quale non potevo avere alcun potere decisionale (mi riferisco alla decisione di cambiare i contabilizzatori).
Purtroppo non potevo immaginare una presa di posizione di questo tipo da parte loro

La cifra è modesta ed in fondo ne godrai solo tu.

Fai conto di aver offerto una cenetta in ristorante al venditore.

Anche se non è giusto che spetti a te pagare.

 

[donsalieri]

Fai conto di aver offerto una cenetta in ristorante al venditore.

Una cenetta giusto per ringraziarlo della correttezza dimostrata.

 

[doomguy]

Una cenetta giusto per ringraziarlo della correttezza dimostrata.

esatto!
una cenetta, oppure augurarsi che se li spenda in medicine!

 

[beowulf56]

La tua ricostruzione è corretta.
1. Per quanto la tua affermazione sia sicuramente corretta la trovo alquanto "illogica"...mi spiego: potrei capire il dover pagare le spese anno corrente (poi perché il 50% e non la frazione temporale per la quale sono proprietario?) ma non capisco perché dovrei pagare addirittura quelle dell'anno precedente...e perché non l'anno prima?
2. Non esiste una via alternativa per queste diatribe di poco valore? Ad esempio giudice di pace (la sparo senza saper nulla di legge)
Il condominio non è stato oggetto di ristrutturazioni

Il fatto che sei responsabile anche tu delle spese condominiali dell'anno in corso e dell'anno precedente lo prevede il codice civile e ti ho anche citato l'articolo; lo stesso articolo prevede la solidarietà tra i due proprietari e da qui il 50% che non comprendi.
Sul secondo problema avrai notato che non ho scritto di andare da un avvocato ma una frase più generica (adire le vie legali) che ricomprende anche l'eventualità del giudice di pace. Dovrai controllare se per questo importo è competente questo magistrato, se puoi agire senza l'assistenza di un legale e se questa tipologia di controversie necessita la mediazione obbligatoria. In ogni caso però anche davanti al giudice di pace dovrai avere le prove (scritte o testimoniali) di quanto asserisci (accordo per le spese non rispettato) altrimenti ti ritrovi anche soccombente e dovrai pagare le spese del giudizio.

 

[isomerasi]

scusate se mi intrometto nella discussione (che penso sia conclusa), ma ho un problema per certi versi simile, per altri abbastanza diverso:

rogito appartamento dicembre 2020 e liberatoria spese condominiali presente

il 30/11/2021 l' amministratore richiede il pagamento di una differenza bollette acqua del 4 e 5 bimestre 2015 a seguito emissione nota di credito a favore del condominio.
In pratica nel 2015 in seguito alla rottura del galleggiante della cisterna si era verificata un' enorme perdita di acqua per un totale di 25.760 euro ed è stato intrapreso un ricorso che ha portato alla riduzione del debito del condominio a 18.708 euro.

Mi si chiede quindi di pagare 3 rate da 127,12 euro per un totale di 381,36 euro per un debito contratto nel 2015.

La liberatoria non avrebbe dovuto tenere conto di questa pendenza, cioè del debito che gravava sul condominio nei confronti della municipalizzata e quindi sul precedente proprietario nei confronti del condominio stesso?
Il fatto che ci fosse un ricorso in atto, che si è concluso adesso con quella nota di credito a favore del condominio, non esime di certo l' amministratrice dall' obbligo di indicare nella liberatoria che in capo al precedente proprietario gravavano dei debiti nei confronti del condomio da ben 5 anni.

Inoltre mi è stato pure richiesto di pagare degli arretrati consumo acqua inerenti al periodo 01/01/2018-16/06/2019...ca. 70 euro.

Che ne pensate? E come vi comportereste voi?

 

[beowulf56]

scusate se mi intrometto nella discussione (che penso sia conclusa), ma ho un problema per certi versi simile, per altri abbastanza diverso:

rogito appartamento dicembre 2020 e liberatoria spese condominiali presente

il 30/11/2021 l' amministratore richiede il pagamento di una differenza bollette acqua del 4 e 5 bimestre 2015 a seguito emissione nota di credito a favore del condominio.
In pratica nel 2015 in seguito alla rottura del galleggiante della cisterna si era verificata un' enorme perdita di acqua per un totale di 25.760 euro ed è stato intrapreso un ricorso che ha portato alla riduzione del debito del condominio a 18.708 euro.

Mi si chiede quindi di pagare 3 rate da 127,12 euro per un totale di 381,36 euro per un debito contratto nel 2015.

La liberatoria non avrebbe dovuto tenere conto di questa pendenza, cioè del debito che gravava sul condominio nei confronti della municipalizzata e quindi sul precedente proprietario nei confronti del condominio stesso?
Il fatto che ci fosse un ricorso in atto, che si è concluso adesso con quella nota di credito a favore del condominio, non esime di certo l' amministratrice dall' obbligo di indicare nella liberatoria che in capo al precedente proprietario gravavano dei debiti nei confronti del condomio da ben 5 anni.

Inoltre mi è stato pure richiesto di pagare degli arretrati consumo acqua inerenti al periodo 01/01/2018-16/06/2019...ca. 70 euro.

Che ne pensate? E come vi comportereste voi?

Se leggi il post n. 4 trovi qualche informazione che ti può interessare.
In ogni caso non è un tuo debito ma del venditore ed è a lui che l’amministratore dovrà rivolgersi.
Inoltre l'art.1130 n.9 c.c. prevede che l'amministratore deve: "fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso." Quindi sarà compito dell’amministratore richiedere al venditore la quota di sua spettanza relativa alla perdita di acqua verificatasi nel 2015 ovverosia ben 5 anni prima della tua compravendita.
Immagino che in ogni caso il debito relativo alla perdita di acqua sarà stato riportato nel rendiconto condominiale del 2015 e, pur non essendo stato ripartito tra i condomini, l'assemblea avrà approvato tale rendiconto.

 

[broken brick]

Venditore ed acquirente sono responsabili in solido nei confronti del condominio. L'amministratore può richiederti le spese relative alle ultime due gestioni.

 

[isomerasi]

...non è un tuo debito ma del venditore ed è a lui che l’amministratore dovrà rivolgersi.
Inoltre l'art.1130 n.9 c.c. prevede che l'amministratore deve: "fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso." Quindi sarà compito dell’amministratore richiedere al venditore la quota di sua spettanza relativa alla perdita di acqua verificatasi nel 2015 ovverosia ben 5 anni prima della tua compravendita.
Immagino che in ogni caso il debito relativo alla perdita di acqua sarà stato riportato nel rendiconto condominiale del 2015 e, pur non essendo stato ripartito tra i condomini, l'assemblea avrà approvato tale rendiconto.

non saprei se è stato riportato nel rendiconto 2015...potrei informarmi richiedendolo...

sapevo anche io che si è responsabili in solido con il venditore per l' anno in corso e per quello precedente, ma non certo per debiti contratti ben 5 anni prima e, cosa più importante, che non sono stati indicati nella liberatoria fornita...

Venditore ed acquirente sono responsabili in solido nei confronti del condominio. L'amministratore può richiederti le spese relative alle ultime due gestioni.

appunto...quindi rientrerei in parte negli arretrati 2018-06/2019, ma di certo non nel debito del 2015, anche se il ricorso si è concluso adesso...

detto ciò, come vi muovereste? Mandare pec contestando la responsabilità del debito? Perchè a parole, glielo ho detto almeno un paio di volte, ma non ci sente...

 

[beowulf56]

non saprei se è stato riportato nel rendiconto 2015...potrei informarmi richiedendolo...

sapevo anche io che si è responsabili in solido con il venditore per l' anno in corso e per quello precedente, ma non certo per debiti contratti ben 5 anni prima e, cosa più importante, che non sono stati indicati nella liberatoria fornita...



appunto...quindi rientrerei in parte negli arretrati 2018-06/2019, ma di certo non nel debito del 2015, anche se il ricorso si è concluso adesso...

detto ciò, come vi muovereste? Mandare pec contestando la responsabilità del debito? Perchè a parole, glielo ho detto almeno un paio di volte, ma non ci sente...

L'amministratore non ci sente per quale motivo? Si è reso conto che ha omesso dalla liberatoria l'esistenza della controversia relativa ad oltre 25.000 euro di acqua?
Certamente io contesterei a mezzo raccomandata A.R. o PEC l'esistenza del debito nei tuoi confronti citando le norme del c.c. che ti danno ragione. Inoltre lo diffiderei dall'iniziare azioni giudiziarie nei tuoi confronti.

 

[isomerasi]

L'amministratore non ci sente per quale motivo? Si è reso conto che ha omesso dalla liberatoria l'esistenza della controversia relativa ad oltre 25.000 euro di acqua?
Certamente io contesterei a mezzo raccomandata A.R. o PEC l'esistenza del debito nei tuoi confronti citando le norme del c.c. che ti danno ragione. Inoltre lo diffiderei dall'iniziare azioni giudiziarie nei tuoi confronti.

perchè è una gran lavativa, le interessa solo proporre lavori e basta...

è da quando ho rifatto l' impianto idrico, a marzo 21, che le ho fatto innumerevoli volte presente che la pressione dell' acqua è insufficiente per un normale utilizzo, sia per quanto riguarda l' acqua fredda, sia per quella calda (nel lavandino e nel lavello lo scaldabagno a gas non parte, nel bidet e nella doccia sì, ma pochissima pressione)
ha riferito che la ditta che fa la manutenzione all' autoclave le ha confermato che la pressione in uscita dall' autoclave è corretta (anzi, che è stata alzata a 5,7...ma che io sappia per un' ottavo piano è insufficiente), ma non si è mai degnata di venire o mandare qualcuno a controllare a casa mia...
ho provato a stimolarla non pagando più i consumi dell' acqua e le quote condominiali, ma non è servito a nulla...anzi ha mandato lettera di messa in mora...ho quindi saldato tutte le quote condominiali...ma non quelle relative ai consumi idrici

 

[fazio]

Una cenetta giusto per ringraziarlo della correttezza dimostrata.