se l'immobile viene considerato un investimento la decisione deve essere presa in termini di capital budgeting.
Come fa un'impresa quando deve scegliere se effettuare un investimento, ovvero quando deve scegliere tra due progetti di investimento alternativi?
Effettua un'analisi costi-benefici , cioè guarda se tra cash inflow e cash outflow complessivi quando il progetto sarà a regime ci guadagna ovvero ci perde. Chiaramente fa delle stime, in quanto come ben sapete nessuno ha la sfera di cristallo e può prevedere il futuro con relativa certezza.
Chi ha letto ovvero studiato per motivi didattici o professionali un po' di finanza aziendale forse sa già dove voglio andare a parare............mi riferisco al criterio del Npv, o valore attuale netto ( van). Dimentichiamoci per un attimo il nostro specifico caso ed allarghiamolo ad una situazione più generale.
Quando si effettua un investimento qualsiasi si devono necessariamente sostenere delle uscite ( cash outflow)..........per un certo periodo di tempo; da queste uscite ci si aspetta che l'investimento produca dei frutta, cioè ci dia delle entrate ( cash inflow) che ci permettano di coprire i costi, come si suol dire, cioè di avere un rendimento netto effettivo. Affinchè questo sia possibile deve verificarsi che:
cash inflow - cash outflow > 0
Nel caso del nostro investimento immobiliare ( per uso residenziale) le nostre uscite sono le rate che paghiamo mensilmente, le nostra entrate, anzi la nostra unica entrata sarà il valore dell'immobile alla fine del periodo di ammortamento ( il valore futuro dell'immobile).
Ergo, affinchè l'investimento sia profiquo il valore dell'immobile al netto delle spese e delle tasse deve essere maggiore del nostro debito complessivo, cioè di quanto abbiamo pagato di capitale e di interessi.
Spero di essermi espresso in modo semplice e di essere stato abbastanza chiaro. Non me ne vogliate se ho usato tecnicismi o termini troppo complessi, scrivetemi pure per qualsiasi dubbio.
facendo un esempio pratico:
160.000 euro da finanziarsi tramite mutuo trentennale tasso fisso al 4,7% ( Ing) per 30 anni, rata mensile 833 euro circa, alla fine dei trent'anni il nostro amico avrà rimborsato 160 + 140.000 di interessi. Totale 300.000 euro.
Nel 2040 pertanto l'immobile del valore all'oggi di 220.000 euro dovrebbe valere almeno 300.000 euro + le spese sostenute e le imposte pagate. Almeno....questo per coprire i costi.
Teniamo anche conto della necessaria polizza scoppio e incendio, qualora questa non sia gratuita come nel caso delle banche on line.
Dire che l'abitazione vale più di 300.000 euro, mettiamo 360.000, con un gain al netto delle spese succitate di 15.000, 20.000 euro ( sto ipotizzando) non significa ancora dire che l'investimento è stato profiquo. Bisognerebbe confrontare il rendimento dell'investimento immobiliare con un investimento alternativo. Ad esempio.
Se il nostro agente economico, rilevando una capacità potenziale di spesa di 800 euro al mese per il mutuo, avesse deciso di affittare un bilocale per euro 500 al mese e di destinare i restanti 300 euro ad un piano di accumulo del capitale , che rendimento avrebbe avuto in 30 anni? avrebbe avuto un rendimento migliore o peggiore?
L'argomento è abbastanza complicato per approfondirlo in un sol boccone, ma spero si possa parlarne con voi utenti interessati.
Per ora mi limito a dirvi che il valore attuale di un affittuo perpetuo di euro 500 è ( con un tasso di sconto del 4%) 12.500 euro............
Questo per dirvi che rimanere in affitto vita natural durante non è finanziariamente un'eresia............
Senza contare le varie alternative che tuttavia possono essere trovate, e senza contare che in talune fasi di mercato acquistare immobili e contrarre mutui, magari a tasso variabile può essere vantaggioso........Ma come ripeto il discorso non può essere generalizzato, ma deve essere contestualizzato a seconda del cliente...pardon dell'agente economico che ci si trova davanti, della sua situazione reddituale, patrimoniale, orizzonte temporale e propensione al rischio.
Una " tecnica" possibile è quella di fare un'analisi critica delle proprie capacità di risparmio, cioè individuare una rata massima.
esempio 800 euro.
Se un mutuo a tasso variabile su 160.000 euro di importo da una rata di 580 euro /mese circa si può benissimo pensare, come detto prima, di destinare i restanti 220 euro ad un piano di accumulo obbligazionario che preservi i risparmi ma consenta contemporaneamente una rivalutazione degli stessi onde venire incontro a successivi rialzi dei tassi di interesse e quindi delle rate suddette.
Come fa un'impresa quando deve scegliere se effettuare un investimento, ovvero quando deve scegliere tra due progetti di investimento alternativi?
Effettua un'analisi costi-benefici , cioè guarda se tra cash inflow e cash outflow complessivi quando il progetto sarà a regime ci guadagna ovvero ci perde. Chiaramente fa delle stime, in quanto come ben sapete nessuno ha la sfera di cristallo e può prevedere il futuro con relativa certezza.
Chi ha letto ovvero studiato per motivi didattici o professionali un po' di finanza aziendale forse sa già dove voglio andare a parare............mi riferisco al criterio del Npv, o valore attuale netto ( van). Dimentichiamoci per un attimo il nostro specifico caso ed allarghiamolo ad una situazione più generale.
Quando si effettua un investimento qualsiasi si devono necessariamente sostenere delle uscite ( cash outflow)..........per un certo periodo di tempo; da queste uscite ci si aspetta che l'investimento produca dei frutta, cioè ci dia delle entrate ( cash inflow) che ci permettano di coprire i costi, come si suol dire, cioè di avere un rendimento netto effettivo. Affinchè questo sia possibile deve verificarsi che:
cash inflow - cash outflow > 0
Nel caso del nostro investimento immobiliare ( per uso residenziale) le nostre uscite sono le rate che paghiamo mensilmente, le nostra entrate, anzi la nostra unica entrata sarà il valore dell'immobile alla fine del periodo di ammortamento ( il valore futuro dell'immobile).
Ergo, affinchè l'investimento sia profiquo il valore dell'immobile al netto delle spese e delle tasse deve essere maggiore del nostro debito complessivo, cioè di quanto abbiamo pagato di capitale e di interessi.
Spero di essermi espresso in modo semplice e di essere stato abbastanza chiaro. Non me ne vogliate se ho usato tecnicismi o termini troppo complessi, scrivetemi pure per qualsiasi dubbio.
facendo un esempio pratico:
160.000 euro da finanziarsi tramite mutuo trentennale tasso fisso al 4,7% ( Ing) per 30 anni, rata mensile 833 euro circa, alla fine dei trent'anni il nostro amico avrà rimborsato 160 + 140.000 di interessi. Totale 300.000 euro.
Nel 2040 pertanto l'immobile del valore all'oggi di 220.000 euro dovrebbe valere almeno 300.000 euro + le spese sostenute e le imposte pagate. Almeno....questo per coprire i costi.
Teniamo anche conto della necessaria polizza scoppio e incendio, qualora questa non sia gratuita come nel caso delle banche on line.
Dire che l'abitazione vale più di 300.000 euro, mettiamo 360.000, con un gain al netto delle spese succitate di 15.000, 20.000 euro ( sto ipotizzando) non significa ancora dire che l'investimento è stato profiquo. Bisognerebbe confrontare il rendimento dell'investimento immobiliare con un investimento alternativo. Ad esempio.
Se il nostro agente economico, rilevando una capacità potenziale di spesa di 800 euro al mese per il mutuo, avesse deciso di affittare un bilocale per euro 500 al mese e di destinare i restanti 300 euro ad un piano di accumulo del capitale , che rendimento avrebbe avuto in 30 anni? avrebbe avuto un rendimento migliore o peggiore?
L'argomento è abbastanza complicato per approfondirlo in un sol boccone, ma spero si possa parlarne con voi utenti interessati.
Per ora mi limito a dirvi che il valore attuale di un affittuo perpetuo di euro 500 è ( con un tasso di sconto del 4%) 12.500 euro............
Questo per dirvi che rimanere in affitto vita natural durante non è finanziariamente un'eresia............
Senza contare le varie alternative che tuttavia possono essere trovate, e senza contare che in talune fasi di mercato acquistare immobili e contrarre mutui, magari a tasso variabile può essere vantaggioso........Ma come ripeto il discorso non può essere generalizzato, ma deve essere contestualizzato a seconda del cliente...pardon dell'agente economico che ci si trova davanti, della sua situazione reddituale, patrimoniale, orizzonte temporale e propensione al rischio.
Una " tecnica" possibile è quella di fare un'analisi critica delle proprie capacità di risparmio, cioè individuare una rata massima.
esempio 800 euro.
Se un mutuo a tasso variabile su 160.000 euro di importo da una rata di 580 euro /mese circa si può benissimo pensare, come detto prima, di destinare i restanti 220 euro ad un piano di accumulo obbligazionario che preservi i risparmi ma consenta contemporaneamente una rivalutazione degli stessi onde venire incontro a successivi rialzi dei tassi di interesse e quindi delle rate suddette.
