Tutti i motivi della banca per il rifiuto di un mutuo

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

Mi limito a segnalare alcuni aspetti fondamentali della valutazione di una pratica di mutuo:

- Il reddito disponibile per la rata viene calcolato sottraendo la quota di sopravvivenza istat e le rate già in essere per altri impegni
- Ovviamente è preferibile stipendio ati, se c'è cassa integrazione si attende che sia cessata
- Se lavoratore autonomo ed è in aumento si fa la media degli ultimi due anni, se in diminuzione si considera l'ultimo anno;
- Il fatto che vi sia gioco d'azzardo non implica necessariamente un rifiuto, ma in base agli importi si decide, di certo non è un aspetto positivo;
- Si verifica se a sistema sono già presenti altre richieste in corso oppure rifiutate, in questo secondo caso normalmente si declina;
- Sul piano dell'immobile: non devono esserci abusi, se presenti donazioni devono essere decorsi i termini oppure stipulare apposita polizza;
- Per quanto attiene al prezzo di vendita deve essere coerente: ad esempio se di molto inferiore alla perizia ed è tra parenti non si procede perché probabilmente si sta finanziando un'operazione differente, se è molto al di sotto del prezzo di vendita ed è da soggetto fallibile non si procede per rischio revocatoria.

Tutto ciò considerato si valuta il cliente, esistono mille situazioni specifiche che possono spostare il giudizio.
La banca sta prestando denaro (che è di altri correntisti) e deve farlo solo se vi sono basi solide; inoltre non ha alcun obbligo, quindi se l'operazione non è convincente, oppure se semplicemente economicamente non è conveniente, può rifiutarsi. Non ha alcun obbligo di dettagliare il rifiuto e non ha obbligo a contrarre.
 
Aggiungo altro punto - che poi per me è un quesito che pongo - in caso in cui il richiedente il mutuo è già garante presso altro istituto di un mutuo acceso da altro familiare, come si regola la banca?
Mi spiego meglio, considera per intero, solo in parte o non lo considera affatto, l'ammontare della rata del mutuo sul quale risulta garante?
 
Aggiungo altro punto - che poi per me è un quesito che pongo - in caso in cui il richiedente il mutuo è già garante presso altro istituto di un mutuo acceso da altro familiare, come si regola la banca?
Mi spiego meglio, considera per intero, solo in parte o non lo considera affatto, l'ammontare della rata del mutuo sul quale risulta garante?

Se il soggetto è solo garante l'importo della rata non pesa sul calcolo.
Se il mutuo garantito ha rate impagate o è a sofferenza si considera anche il garante nella medesima situazione.
Ovviamente bisogna capire il motivo per cui è garante, se è il genitore poiché il figlio è ancora studente è chiaro che da garante sta comunque pagando lui la rata e questo incide, se è la garanzia verso l'ex moglie bisogna avere la sentenza di omologa alla separazione, se è garante su soggetti terzi la cosa non piace e si declina, ecc...

Dipende dalla particolarità del caso specifico
 
Il calcolo del reddito viene fatto normalmente con RN1-RN26
Inoltre dovrebbero essere considerate solo le voci certe, per i dipendenti le trasferte e gli straordinari non dovrebbero contare (poi dipende quando impattano sulla busta paga). Per gli autonomi si prende il reddito "netto" ossia quello che rimane effettivamente in tasca al cliente dedotte le tasse pagate, se il reddito è in aumento di oltre il 25% rispetto all'anno precedente si calcola la media delle ultime due annualità. Può sembrare ovvio, ma i redditi non dimostrabili, non si considerano (anzi sono un rischio per possibili accertamenti e sanzioni fiscali).
Anche in questo caso ci sono poi casi eccezionali, se si tratta dell'imprenditore che ha busta paga da 1.000 euro al mese perché preferisce lasciare gli utili nella società si valuta, se la società è sana, già clienti e ha utili per 300.000 euro annui è chiaro che la pratica potrebbe avere comunque un senso.
 
Se il soggetto è solo garante l'importo della rata non pesa sul calcolo.
Se il mutuo garantito ha rate impagate o è a sofferenza si considera anche il garante nella medesima situazione.
Ovviamente bisogna capire il motivo per cui è garante, se è il genitore poiché il figlio è ancora studente è chiaro che da garante sta comunque pagando lui la rata e questo incide, se è la garanzia verso l'ex moglie bisogna avere la sentenza di omologa alla separazione, se è garante su soggetti terzi la cosa non piace e si declina, ecc...

Dipende dalla particolarità del caso specifico

Se, sull'immobile di cui si è garante, la rata si paga con l'entrata di un affitto di altro immobile, che peso può avere per il garante chiedere un mutuo a lui intestato?
 
Vista così la situazione non dovrebbe essere negativa, se il mutuo si paga con l'affitto immagino che non si tratti di una prima casa.
Quindi in titolare del mutuo ha più proprietà, questo soggetto ha anche altri redditi? Se sì la posizione del garante per me è come se fosse completamente "pulita" da impegni finanziari
 
Il garante, sì, ha altri redditi.
 
Buongiorno tra i motivi di rifiuto ho letto che il postante iniziale ha messo anche l'operatività su cryptovalute quale motivo di diniego. Ma alla stessa stregua anche operatività su azioni o trading è vista negativamente dalla Banca? Penso sia qualcosa che accomuna un po tutti su un sito di Finanza :) sapete se chiedono anche gli estratti conto dei conti trading, oppure solo quello dove è appoggiato lo stipendio? A qualcuno è capitato che chiedessero un periodo più lungo dei classici 3-6 mesi di estratto conto, o addirittura la certificazione plus/minusvalenze? Tengono anche in considerazione della liquidità o del patrimonio disponibile, che ovviamente impatta anche operatività? Un conto è perdere 5000 euro su 30k di patrimonio negli ultimi mesi, altro su 100k. Secondo voi come si muovono le banche, se vi va di discuterne. :)
 
rapporto rata reddito

Salve a tutti, abbiamo ditta individuale con reddito dell'anno scorso di quasi 22000 annui, la ditta è in crescita, nel 2018 era più basso, invece quest'anno nonostante il lockdown siamo saliti a 2000 mensili, con coniuge e 2 figli a carico. La banca mi dice che il minimo vitale è di euro 1400 per il nostro gruppo familiare, quindi non ci concede fiducia per il mutuo in base al rapporto rata/reddito residuo. Premetto che abbiamo richiesto un mutuo al 60%, su una casa da 200k con anticipo 80k cash. Non hanno voluto sentire ragioni neanche abbassando importo, nè rata nè allungando la durata. Abbiamo un familiare garante (statale, 48 anni), e quote di immobili non a reddito come garanzia. Cosa posso fare, premesso che ovviamente sia il conto privato che il business (con annesso pos, utenze, carta di credito e pegno per la fidejussione relativa alla locazione del locale commerciale in cui ha sede la ditta) che un altro conto di un familiare sono presso la banca che si è rifiutata? oltre a minacciarli di spostare il tutto presso altro istituto di credito?
Grazie
 
siamo saliti a 2000 mensili, con coniuge e 2 figli a carico. La banca mi dice che il minimo vitale è di euro 1400 per il nostro gruppo familiare, quindi non ci concede fiducia per il mutuo in base al rapporto rata/reddito residuo
Non capisco il "quindi". Se guadagnate 2.000 euro e la banca dice che ne bastano 1.400, perchè non vi concede il mutuo?
Con 120K a 25 anni esce una rata da 450 euro. A 30 anni siamo a 380 euro.

Cosa posso fare... ...oltre a minacciarli di spostare il tutto presso altro istituto di credito?
Le frasi tipo "ho già il conto in quella banca" e "mio padre è correntista da tanto tempo" forse sono questioni del passato. Da quel che leggo qui, ora non è più il direttore della filiale che decide, ma è la sede centrale. A meno che non si tratti di una BCC locale.

Io ti consiglio di chiedere ad altre banche. Anche da nuovo cliente puoi avere un buon trattamento.

PS Se ti va, scrivi il nome della banca. Qui ci sono esperti che possono dirti se quella banca è troppo stretta o altre informazioni.
 
Intanto grazie per la risposta. La banca dice che i primi 1400 mi servono per vivere, quindi calcola il rapporto rata reddito sui 600 rimasti, anzi probabilmente meno di 600 perché guarda quelli dell'anno precedente (400) se non addirittura la media con l'anno prima ancora (non ho fatto il calcolo ma scende ancora perché l'azienda ovviamente di anno in anno è cresciuta, siamo aperti da oltre 5 anni e siamo partiti da zero). Siccome mi dicono che la rata max è il trenta per cento del reddito netto disponibile, mi hanno confermato che non mi danno un mutuo ventennale nemmeno di euro 20.000, con tutto che avevo accettato polizza caso morte per entrambi i coniugi. Si tratta di banca Sella.
Aggiungo che mi han detto che come minimo per essere presi in considerazione dovremmo avere un netto di 25-26.000 annui, il che vuol dire se va bene aspettare ancora un anno, ma sarebbe meglio averne 30.000 annui, cosa che richiederà del tempo, ma a me la casa serve adesso...
Inoltre avendo parlato anche con consulenti privati del credito (inutili), c'è un'altra cosa: costoro (non so se anche banca sella ha fatto la stessa cosa) non mi hanno conteggiato nel reddito neanche le quote di ammortamento dei beni strumentali dell'azienda né il riporto delle perdite dei primi tempi... Noi acquistammo tutto cash, il riporto annuo delle quote di ammortamento e delle perdite è solo una questione contabile e fiscale, noi non stiamo più pagando quelle voci es. macchinari ed automobile, semplicemente li scarichiamo un po' alla volta dall'Irpef... Secondo loro era come se noi non stessimo guadagnando quei soldi... Nonostante risultasse tutto dagli estratti conto bancari.
 
Ultima modifica:
Se si lavora per una startup anche se si ha contratto a tempo indeterminato, questo potrebbe essere motivo di rifiuto per la richiesta mutuo?
 
Se si lavora per una startup anche se si ha contratto a tempo indeterminato, questo potrebbe essere motivo di rifiuto per la richiesta mutuo?

dipende, in linea di principio non è che la tipologia del contratto sia condizione sufficiente per avere il mutuo, vengono fatte anche valutazioni sulla solidità del datore di lavoro
 
chiedo un vostro parere

Buongiorno a tutti, è il mio primo post quindi chiedo scusa in anticipo se chiedo cose già chieste o spiegate. Vorrei solo un parere sulla fattibilità.
Proposta d'acquisto immobile prima casa accettata dal venditore per 112.000 euro (chiaramente subordinata al mutuo).
Libero professionista (avvocato) iscritto all'albo dal 2004.
Reddito mensile netto 2.200,00/2.300,00 euro, dato dalla media degli ultimi due anni (l'ultimo anno, invece, ha un netto di 2.800,00 ma l'anno precedente la dichiarazione era più bassa quindi arrivo a netto 2.200,00/2.300 facendo la media)
Rata precedente finanziamento auto ancora in corso 505,00 euro.
Sono sola con mio figlio minore di 14 anni.
Da 17 anni pago affitto 600/mese.
Richiedo Consap prioritari al 100% (prioritari: monogenitoriale/ divorziata con figli minore convivente)
Ho un deposito in polizza vita gestione garantita riscattabile per € 50.000,00 più altro deposito/accumulo con caso morte assicurato con circa 5.000,00 euro di deposito e 65.000,00 in caso morte a favore dei beneficiari (mio figlio).
Conto corrente molto movimentato (uso promiscuo, personale e professionale, quindi ci transitano non solo i pagamenti dei clienti, ma anche spese che io anticipo o comunque eseguo per i clienti oltre alle mie personali) con saldo sempre attivo intorno ai 6/7.000 euro di media ogni mese.
Crif pulita.
C.R. Banca Italia: segnalazione pregressa sofferenza (2016), conclusa con uno stralcio (10.000) concordato a febbraio 2017 con rientro rateale in tre anni con rata 300 euro/mese (sempre pagato puntualmente), con ultimo pagamento a chiusura eseguito a febbraio 2020. Ho documentazione della banca segnalante relativa all'accordo e quietanza di chiusura. Ad oggi questa info è visibile in C.R. banca italia facendo visura ultimi 36 mesi.
La banca a cui mi sono rivolta (BPM), in cui non sono correntista, a cui ho immediatamente fatto presente il problema, mi dice che comunque la sofferenza risale a più di tre anni fa (anche se la banca ha continuato a fare la segnalazione ogni mese per l'importo decurtato via via della rata del rientro pagata) ed è stato onorato puntualmente quindi questo viene considerato, ma non può darmi certezze perché dipende a quale deliberante viene assegnata la mia pratica.
Mi dice di pensarci se voglio istruire la pratica o meno, accollandomi il rischio di un rifiuto per questo problema di C.R.
Il broker (euroansa), a cui mi sono rivolta successivamente per capire quante chances di rifiuto potevo avere, minimizza, secondo lui una BCC non ne terrà particolarmente conto. Dice che però se presentassimo la richiesta dopo 12 mesi, quindi verso febbraio/marzo non si vedrebbe più nulla. Lui comunque suggerisce di presentare la pratica alla BCC e poi vedere che succede.
Io però sono perplessa, mi scoccerebbe avere un rifiuto per non aver aspettato qualche mese in più.
E poi non mi tornano i 12 mesi, visto che in C.R. Banca d'Italia le banche possono risalire fino a 36 mesi.
Voi che siete più esperti che ne pensate?
Sul rapporto r/r ci dovrei essere (la BPM mi ha detto che nel mio caso la sussistenza è 1.085,00 e che visto che dalla simulazione mi verrebbe una rata di circa 450 euro per 112K in 25 anni ci rientro anche con margine). Vi torna?
Sul problema C.R., qualcuno ha esperienza al riguardo?
Grazie e scusate se mi sono dilungata
 
Buongiorno a tutti, è il mio primo post quindi chiedo scusa in anticipo se chiedo cose già chieste o spiegate. Vorrei solo un parere sulla fattibilità.
Proposta d'acquisto immobile prima casa accettata dal venditore per 112.000 euro (chiaramente subordinata al mutuo).
Libero professionista (avvocato) iscritto all'albo dal 2004.
Reddito mensile netto 2.200,00/2.300,00 euro, dato dalla media degli ultimi due anni (l'ultimo anno, invece, ha un netto di 2.800,00 ma l'anno precedente la dichiarazione era più bassa quindi arrivo a netto 2.200,00/2.300 facendo la media)
Rata precedente finanziamento auto ancora in corso 505,00 euro.
Sono sola con mio figlio minore di 14 anni.
Da 17 anni pago affitto 600/mese.
Richiedo Consap prioritari al 100% (prioritari: monogenitoriale/ divorziata con figli minore convivente)
Ho un deposito in polizza vita gestione garantita riscattabile per € 50.000,00 più altro deposito/accumulo con caso morte assicurato con circa 5.000,00 euro di deposito e 65.000,00 in caso morte a favore dei beneficiari (mio figlio).
Conto corrente molto movimentato (uso promiscuo, personale e professionale, quindi ci transitano non solo i pagamenti dei clienti, ma anche spese che io anticipo o comunque eseguo per i clienti oltre alle mie personali) con saldo sempre attivo intorno ai 6/7.000 euro di media ogni mese.
Crif pulita.
C.R. Banca Italia: segnalazione pregressa sofferenza (2016), conclusa con uno stralcio (10.000) concordato a febbraio 2017 con rientro rateale in tre anni con rata 300 euro/mese (sempre pagato puntualmente), con ultimo pagamento a chiusura eseguito a febbraio 2020. Ho documentazione della banca segnalante relativa all'accordo e quietanza di chiusura. Ad oggi questa info è visibile in C.R. banca italia facendo visura ultimi 36 mesi.
La banca a cui mi sono rivolta (BPM), in cui non sono correntista, a cui ho immediatamente fatto presente il problema, mi dice che comunque la sofferenza risale a più di tre anni fa (anche se la banca ha continuato a fare la segnalazione ogni mese per l'importo decurtato via via della rata del rientro pagata) ed è stato onorato puntualmente quindi questo viene considerato, ma non può darmi certezze perché dipende a quale deliberante viene assegnata la mia pratica.
Mi dice di pensarci se voglio istruire la pratica o meno, accollandomi il rischio di un rifiuto per questo problema di C.R.
Il broker (euroansa), a cui mi sono rivolta successivamente per capire quante chances di rifiuto potevo avere, minimizza, secondo lui una BCC non ne terrà particolarmente conto. Dice che però se presentassimo la richiesta dopo 12 mesi, quindi verso febbraio/marzo non si vedrebbe più nulla. Lui comunque suggerisce di presentare la pratica alla BCC e poi vedere che succede.
Io però sono perplessa, mi scoccerebbe avere un rifiuto per non aver aspettato qualche mese in più.
E poi non mi tornano i 12 mesi, visto che in C.R. Banca d'Italia le banche possono risalire fino a 36 mesi.
Voi che siete più esperti che ne pensate?
Sul rapporto r/r ci dovrei essere (la BPM mi ha detto che nel mio caso la sussistenza è 1.085,00 e che visto che dalla simulazione mi verrebbe una rata di circa 450 euro per 112K in 25 anni ci rientro anche con margine). Vi torna?
Sul problema C.R., qualcuno ha esperienza al riguardo?
Grazie e scusate se mi sono dilungata

La visura CR non è automatica ma è a discrezione di filiale e deliberante, se vogliono possono farla anche a ritroso di 10 anni. E' capitato di mutui erogati anche in presenza di sofferenze NON sanate. Dipende dalla pratica, dall'entità della sofferenza etc.
 
La visura CR non è automatica ma è a discrezione di filiale e deliberante, se vogliono possono farla anche a ritroso di 10 anni. E' capitato di mutui erogati anche in presenza di sofferenze NON sanate. Dipende dalla pratica, dall'entità della sofferenza etc.

Leggendo la normativa Banca d'Italia avevo dedotto che dopo 36 mesi dall'ultima segnalazione non si vedono le eventuali segnalazioni pregresse. :confused:

Da quello che dice il broker le banche la chiedono per gli ultimi 12 mesi... mah!

In ogni caso, grazie per la tua risposta memar.

Qualche altro parere?
 
Buongiorno a tutti,
è il mio primo post quindi scusate se intervengo in questo modo.
Volevo un parere circa la fattibilità di richiesta mutuo. L'immobile scelto, villa categoria A/7 unifamiliare, ha un prezzo di 415.000€ e l'idea è quella di richiedere il mutuo di un valore compreso tra i 300 e i 315k ( questo perchè l'immobile sarà pronto tra un anno quindi con i risparmi di questo anno probabilmente l'importo di mutuo sarà di 300k o giù di lì).
Siamo un coppia con reddito netto mensile ( escluso 13° e 14° e bonus produttività) di circa 3200€. Facendo un veloce calcolo su mutuionline avendo ipotizzato l'importo di mutuo a tasso fisso a 300k verrebbe una rata di circa 980€/mese, mentre salirebbe a circa 1050€/mese su 315k. A vostro avviso i prerequisiti reddituali ci sarebbero? La rata, con i nostri redditi, è sostenibile?

Grazie.
 
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