un parere per favore: controversia impresa-condominio

[laCelesta]

Gentili frequentatori, chiedo la vostra opinione sul seguente caso che vede contrapporsi le ragioni dei condomini e quelli dell'impresa edile che a suo tempo ristrutturò e vendette gli appartamenti.
La causa della controversia è il cortile condominiale, o area intorno al condominio.
Su parecchi rogiti - non su tutti- viene scritto quanto segue, fatto anche annotare da alcuni notai sulle registrazioni catastali:

"5) con i diritti ed obblighi del condominio e con la comproprietà delle parti comuni dell'immobile condominiale di cui agli artt. 1117 e seg. codice civile.
Si precisa che l'area circostante il fabbricato rimane di proprietà della società venditrice che si obbliga a trasferire la porzione che sarà adibita ad area comune, pro quota millesimale, ai condomini, mentre porzioni della stessa verranno attribuiti in proprietà a talune unità del complesso.
La parte acquirente si obbliga ad intervenire all'atto di acquisto dell'area condominiale, le cui spese graveranno sulla società venditrice. Non sarà dovuto ulteriore corrispettivo, essendo il prezzo di detta area già ricompreso nel prezzo qui convenuto e versato. Sino alla stipula di tale atto viene concesso diritto di passaggio alla proprietà compravenduta dall'attuale cancello d'ingresso al portone del fabbricato. Alla società venditrice è concessa la più ampia facoltà di intervenire sulle parti comuni del fabbricato procedendo alla loro ristrutturazione ed eventualmente ad una diversa collocazione delle stesse.
........................
Non sono condominiali, ma di proprietà della società venditrice o suoi aventi causa, il sottotetto e i locali nell'interrato."

Un anno e mezzo fà, la società costruttrice recintò parte dell'area cortilizia lasciando a noi condomini praticamente solo l'uso dalla porta pedonale per entrare nel palazzo,il solo marciapiede di cemento che costeggia l'edificio, e di fatto chiudendo con un lucchetto l'altro unico cancello carrabile che darebbe accesso all'area cortilizia di cui rivendicano proprietà ed uso esclusivo. ( la tassa di passo carraio viene tutt'ora pagata dal condominio...)
Una piccola porzione di quest'area cortilizia, sul retro del palazzo, adibita a stenditoio e minuscolo spazio relax ed alla quale si accede, tramite un portoncino secondario, dal vano scale, di fatto è rimasto in nostro uso sino a quando ieri l'amministratore ci ha trasmesso la seguente mail:


"Buongiorno,
come anticipato telefonicamente Le comunico che il giorno 12 Luglio 2013 alle ore 14.30 provvederemo nuovamentealla recinzione delle aeree di nostra proprietà.
Tutte le nostre aree, compresa anche la zona stenditoio sul retro del condominio, dovranno essere libere da cose di qualsiasi genere(panni stesi, portabiciclette, sedie e tavolini ecc....).
Resta inteso che le spese sostenute saranno addebitate al condominio.
L'occasione è gradita per porgere distinti saluti"

Aspetto un vostro commento ed un vostro consiglio, vi ringrazio anticipatamente.
laCelesta




transitabile anche con autovetture che accedeva all'area cortilizia

 

[comolego]

e' la prima volta che sento di una vendita che lascia la proprietà dell'area cortilizia all'impresa costruttrice, in concessione d'uso temporaneo revocabile in qualsiasi momento

 

[laCelesta]

grazie per la risposta....potresti per favore essere più chiaro? Vorresti dire che l'area è solo in concessione temporanea all'impresa edile e che noi possiamo revocare questa concessione?

 

[comolego]

NO, avete chiaramente indicato nell'atto che la PROPRIETA dell'area circostante resta all'impresa venditrice, che ne farà non si sa bene che cosa, attribuendone poi una parte(quale?) a voi condomini secondo la tabella millesimale, e altra parte ad alcune unità immobiliari (che immagino possano essere il loro seminterrato). Così a naso potrebbero lasciare a tutti i condomini l'accesso, quanto meno pedonale, e trasformare il cortile in zona parcheggio a loro uso esclusivo. Ma nessuno ha esitato a sottoscrivere la clausola?

 

[comolego]

l'uso temporaneo revocabile è inteso ovviamente da parte della società venditrice, che infatti ora ve lo revoca per procedere ai lavori non meglio definiti previsti dal contratto di vendita.

 

[laCelesta]

Purtroppo nessuno degli acquirenti a suo tempo si è reso conto di quanto andava sottoscrivendo, nè i vari notai hanno in alcun modo evidenziato questa incongruenza, salvo trascriverla come fatto importante nella registrazione catastale. Inoltre alcuni di noi hanno acquistato dai precedenti proprietari, pertanto la clausola è stata ripetuta pari pari sul nuovo rogito.
Le porzioni in uso esclusivo si riferiscono a due appartamenti piano terra con giardino ad uso esclusivo.
Non vale nulla il fatto che la " porzione che sarà adibita ad area comune":
1 - non è stata mai definita nella sua dimensione;
2 - viene esplicitamente dichiarato che il prezzo pagato per gli appartamenti già comprende l'area cortilizia come qui di seguito riporto:
"La parte acquirente si obbliga ad intervenire all'atto di acquisto dell'area condominiale, le cui spese graveranno sulla società venditrice. Non sarà dovuto ulteriore corrispettivo, essendo il prezzo di detta area già ricompreso nel prezzo qui convenuto e versato."

Abbiamo qualche possibilità, secondo voi, di ottenere qualche soddisfazione intraprendendo un'azione legale?

Grazie ancora. Celesta

 

[comolego]

Nel prezzo è compresa un'area cortilizia,che purtroppo sarà stabilita dalla parte venditrice. Il fatto che non sia stabilita nemmeno in percentuale non credo dia possibilità di richiesta di risarcimento, in quanto contratto liberamente sottoscritto. Per sentire il parere di un legale la via più economica è iscriversi ad una associazione di proprietari, nella quota annuale sono previsti un tot (di solito 5) di pareri legali: telefoni e prendi appuntamento con un loro legale.
Attenzione sono gratuiti solo i pareri, se si prosegue si paga l'avvocato per la causa, chiedendo eventualmente un preventivo.
Attendiamo lumi dai nostri Professori

 

[Saturalanx]

Quanto riportato negli atti non dà adito a dubbi interpretativi:
1. l'aerea circostante il fabbricato era e rimane di proprietà della società venditrice ;
2. al condominio (proporzionalmente ai singoli condomini), con atto successivo, sarebbe stata trasferita una parte di questa area (io leggo in ciò: passaggio pedonale in mancanza del quale avreste dovuto avere...l'elicottero per entrare in casa), mentre tutto il resto rimaneva di proprietà del venditore che però, se leggo bene, si è comunque obbligato a vendere ai condomini.
In buona sostanza quelli di voi che vogliono il posto macchina interno (che, suppongo, non c'è per tutti) deve sganciare altri soldi.
Non credo che gli atti siano in alcun modo attaccabili. (Consulenza on line..senza successivo invio di parcella )

 

[laCelesta]

Entro più nei particolari, sempre ringraziando chi cortesemente mi legge e risponde.

In data 24.01.2011 il tecnico incaricato da loro incaricato fece pervenire alla ditta edile XY questa risposta , di cui trascrivo i punti salienti:
"....sono ad informare che per procedere all'incarico affidatomi di eseguire tipo di frazionamento di porzione di area con su costrutto edificio condominiale di cui in epigrafe, poichè l'area identificata......risulta graffata all'edificio condominiale, si rende necessaria la sottoscrizione del tipo di frazionamento anche da parte di tutti i condomini proprietari di ogni unità immobiliare. A tal proposito consiglio che si esegua una assemblea condominiale in cui si autorizzi la presentazione della pratica di aggiornamento catastale e si deleghi l'amministratore del condominio per la sottoscrizione del tipo di frazionamento...."

A stretto giro di posta il nostro amministratore ci girò la lettera accompagnandola con la seguente, sua personale :

" Oggetto: tipo mappale e frazionamento
Come si evince dal documento allegato alla presente, al fine di perfezionare quanto in oggetto, tenuto conto che ogni onere, spesa e quant'altro necessario rimane a carico dell'impresa XY, con la presente sono a chiedere di ritornare il documento sottostante (*) a breve giro di posta debitamente sottoscritto in qualità di proprietario pro quota. Preciso che il mancato consenso anche di un solo condomino non consentirebbe il perfezionamento dell'esistente difformità e costituire difficoltà nelle future transazioni.
L'amministratore

(*) il sottoscrito.........(omissis) tenuto conto della richiesta presentata dallo studio Pinco Pallino, su incarico della ditta XY e di quanto sopra precisato, delego con la presente l'amministratore a disporre quanto necessario per il tipo di mappale e frazionamento richiesto."

Tutto ciò ci è stato presentato come preludio della futura sistemazione definitiva dell'area cortilizia, con il perfezionamento di cui si parlava nei rogiti.

Tra dicembre 2012 e gennaio 2013 la ditta XY ( da tempo in odor di fallimento...) ha venduto quanto di sua proprietà, risultato dal rifrazionamento delle mappe, ad una ditta Vattelapesca che, ci dicono, sia costituita dagli stessi personaggi .

Lo so che è un bel pasticcio, noi ingenuamente abbiamo peccato di ignoranza, ma a parte tutto siamo indignati anche perchè attorno al nostro condominio dobbiamo sopportare una recinzione da cantiere che ci lascia solo un marciapiede di 1,30 metri circa....avete presente i lager? Senza contare che per igiene abbiamo provveduto noi a pulire e tagliare le erbacce, visto che i topi ignorano i diritti di proprietà e passavano tranquillamente da una parte all'altra della rete.
AIUTOOOO.......

 

[comolego]

Avete fatto l'assemblea e sistemato il frazionamento? immagino di sì, dal 2011 ad oggi. La società venditrice può rivendere la sua proprietà a terzi, non c'è la tutela della prelazione nella clausola.... se poi c'è un fallimento, non vi tirate fuori più (scusa la franchezza). Consiglio: armatevi di pazienza e di topicida, sperando che la "nuova"ditta proceda speditamente e vi assegni al più presto la vostra quota.

 

[laCelesta]

AGGIORNAMENTO DELL'ULTIMA ORA:
è arrivata la seguente proposta dalla ditta Vattelapesca tramite l'amministratore:



" Come da accordi telefonici le trasmetto quanto proposto con il sig. Tizio (*):
Accordo di comodato gratuito al condominio per le aree di proprietà XY-Vattelapesca (area stenditoio, parcheggio biciclette e area verde) con accollo
al condominio del pagamento del verbale di euro 317,50 (in allegato) ed esenzione delle spese condominiali di Edilmarket per tutta la durata del comodato gratuito.
Come promesso al sig. Tizio (*) non provvederemo alla chiusura delle aree nella giornata di domani in attesa di Vostro riscontro.
Nulla ricevendo entro il 20 Luglio 2013 Vi anticipo che la chiusura delle aree verrà effettuata il 26 Luglio."

(*) il sig. Tizio è un condomino che si sarà preso la briga di contattare in proprio la ditta Vattelapesca, con l'intento - voglio sperare - di mettere un po' di pace....però sapendo da chi viene questa proposta di "armistizio" mi chiedo, E VI CHIEDO...dove stà la fregatura?
Sempre grata per il vostro parere,
Celesta

 

[comolego]

be'essendo un comodato gratuito, appunto, non vi costa niente.... durata? annuale rinnovabile? fino al completamento lavori previsti per il...? Direi che il condomino Tizio ha avuto una botta di buonsenso. La manutenzione e la pulizia dell'area sarà immagino a vostro carico. Non conosco la nuova normativa condominiale (ma il vostro amministratore certamente sì) per come procedere alla stesura del contratto di comodato, e non avete molto tempo. Senti il condomino Tizio, l'amministratore, e se necessario l'Unione proprietari di zona.
Buona fortuna!

 

[comolego]

Non conosco l'incidenza delle spese condominiali da suddividere tra gli altri condomini, se siete pochi o tanti, comunque ritrovereste le vostre comodità.

 

[laCelesta]

Conterà qualcosa che il condomino Tizio sia in forze alla Digos? E comunque questa arrendevolezza mi puzza assai, anche xkè la ditta Vattelapesca pare sia molto conosciuta nell'ambiente per s-correttezza e intrallazzi di vario tipo......quindi, o prima fanno la voce grossa e poi vengono a più miti consigli per evitare che noi andiamo per vie legali, o facendoci accettare un comodato gratuito ci stanno preparando una fregatura per quando noi chiederemo che provvedano - a loro spese come da rogiti vari - ad assegnare la porzione di area comune pro quote millesimali.
A pensar male si fà peccato, ma quasi sempre ci si indovina...

 

[comolego]

Celesta se hai o avete questi dubbi, posto che anche il nostro moderatore non vede modo per le vie legali, consultatevi con l'Unione proprietari di zona per tutelarvi. Se invece non siete interessati, non siete obbligati ad accettare il comodato, e si ritorna alla pazienza e al topicida.

 

[Saturalanx]

Su parecchi rogiti - non su tutti- viene scritto quanto segue, fatto anche annotare da alcuni notai sulle registrazioni catastali:

"5) con i diritti ed obblighi del condominio e con la comproprietà delle parti comuni dell'immobile condominiale di cui agli artt. 1117 e seg. codice civile.
Si precisa che l'area circostante il fabbricato rimane di proprietà della società venditrice che si obbliga a trasferire la porzione che sarà adibita ad area comune, pro quota millesimale, ai condomini, mentre porzioni della stessa verranno attribuiti in proprietà a talune unità del complesso.
La parte acquirente si obbliga ad intervenire all'atto di acquisto dell'area condominiale, le cui spese graveranno sulla società venditrice. Non sarà dovuto ulteriore corrispettivo, essendo il prezzo di detta area già ricompreso nel prezzo qui convenuto e versato. Sino alla stipula di tale atto viene concesso diritto di passaggio alla proprietà compravenduta dall'attuale cancello d'ingresso al portone del fabbricato. Alla società venditrice è concessa la più ampia facoltà di intervenire sulle parti comuni del fabbricato procedendo alla loro ristrutturazione ed eventualmente ad una diversa collocazione delle stesse.
........................
Non sono condominiali, ma di proprietà della società venditrice o suoi aventi causa, il sottotetto e i locali nell'interrato."

Puoi precisare meglio il passaggio evidenziato?
Negli atti in cui le clausole sulla proprietà del cortile non sono riportate cosa si dice delle parti comuni?
Il cortile è comunque recintato? Si tratta di un vecchio palazzo ristrutturato o di una nuova costruzione? I condomini non hanno mai utilizzato l'intera area? Anno di costruzione del fabbricato (se nuovo) o dell'integrale ristrutturazione?
Ciò che mi frulla per la testa è art. 1117 c.c. e..Legge Tognoli...Legge Tognoli

 

[laCelesta]

Gli appartamenti sono 15; abbiamo raccolto come documentazione 12 rogiti di cui 7 tra l'impresa che ristrutturò ed i primi acquirenti, 5 vendite successive tra privati che subentrarono tra di loro. In tutti i 7 rogiti con l'impresa è presente per esteso la dicitura che tu riporti; in 2 rogiti successivi la dicitura non viene menzionata mentre nei restanti 3 ed anche più recenti in ordine di tempo viene integralmente citata nonchè registrata negli atti del catasto.
Il cortile è recintato, è un palazzo ristrutturato ( ai sensi dell'art.31 lett.d) legge 457/78 autorizzate dal comune di ...... con concessione edilizia n.° ....... in data 5 .3. 1997) i condomini sino a tre anni fà circa utilizzavano il cortile e potevano accedervi tramite il cancello per il quale viene tutt'ora pagato il passo carraio dal condominio ma che ora è chiuso da un lucchetto di cui non abbiamo la chiave. Per i rogiti dove non c'è la dicitura domani ti mando un messaggio perchè in questo momento non li ho...
E comunque....GRAZIE GRAZIE!

 

[Saturalanx]

Ma l'impresa che ha ristrutturato nel 1997 era proprietaria dell'intero stabile?

 

[laCelesta]

Posso ora fornirti le precisazioni che mi hai richiesto.
cito testualmente da uno dei rogiti:
" Quanto compravenduto è pervenuto alla società venditrice per acquisto con mio atto in data 29 ottobre 1990 .......omissis.....Dichiara la parte venditrice che i descritti immobili ad essa appartengono in piena e legittima proprietà e libera disponibilità e li garantisce esenti da ipoteche, usufrutti, trascrizioni pregiudizievoli e altri oneri reali...(ad eccezione di 2 ipoteche)

Qui di seguito invece quel che è scritto in uno dei rogiti in cui non compare la dicitura da te riportata ( anche in questo caso è trascritto sugli atti catastali in quanto aspetto che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicità immobiliare)
" le unità immobiliari sono state vendute e rispettivamente acquistate: - con tutti i diritti e le servitù, attive e passive, inerenti, ed in particolare con tutti i diritti, gli obblighi e le servitù richiamate o convenute nell'atto del dr. FFSS in data 16 novembre 1998.........- con i diritti e gli obblighi del condominio edilizio a norma di legge e con la proporzionale quota di comproprietà delle parti dello stabile che sono condominiali ai sensi degli artt. 1117 e seguenti del c.c. ; parti comuni analiticamente elencate nell'atto sopracitato."

Spero di esser stata sufficientemente chiara......