Vendita appartamento con agenzia

[Aga820000]

Ciao a tutti, essendo a digiuno da decenni di vendite di appartamento tramite agenzia volevo avere vostra conferma su correttezza seguenti passaggi per la vendita di un appartamento dato ad un agenzia e per il quale al momento mi è stata sottoposta una proposta d'acquisto che intenderei accettare. Di seguito quanto proposto:

5K caparra all'accettazione offerta (inizio prossima settimana)
45K al compromesso da stipulare in agenzia immobiliare con la parte acquirente (entro 20/02) - in concomitanza pagamento spese agenzia 3%
190K al rogito con consegna chiavi (entro 30/05)

A quanto mi dice l'agenzia i 5K+45K verranno pagati tramite assegni bancari e in caso di mancata erogazione del mutuo per i 190K finali, con compravendita che non si realizza, non devono comunque essere restituiti alla parte acquirente.

Chiedo ai più esperti se il processo cosi come esposto è un processo standard accettabile e quali accorgimenti dovrei prendere per non avere futuri grattacapi.

Grazie molte

 

[Galerkin]

come tempistica è ok.
fossi l'acquirente farei il compromesso dal notaio e lo farei trascrivere ma a te che sei il venditore importa il giusto...fossi in voi riscriverei il preliminare invece di usare il ciclostilato dell'agenzia per mettere bene in chiaro tutte le clausole, ma anche questo è a maggior tutela dell'acquirente...
Fatti pagare con assegno circolare al compromesso o - meglio ancora - un bonifico istantaneo. In ultima istanza può andar bene anche l'assegno normale (tanto se è scoperto il compromesso perde di validità e avresti perso solo qualche settimana di tempo) . Ma in caso di assegno standard dì all'agente che lo paghi solo dopo aver incassato.

 

[matteogigli]

.......A quanto mi dice l'agenzia i 5K+45K verranno pagati tramite assegni bancari e in caso di mancata erogazione del mutuo per i 190K finali, con compravendita che non si realizza, non devono comunque essere restituiti alla parte acquirente......

Fai attenzione a questo passaggio perchè se da un lato è una condizione legittima che ti favorisce, nel caso in cui la banca non eroghi il muto potresti trovarti con l'acquirente sotto casa.
Secondo me è più ragionevole far inserire la classica dicitura che la proposta d'acquisto è condizionata all'ottenimento del mutuo.
Stessa cosa vale per il pagamento dell'agenzia, che però probabilmente si opporrà.

 

[Galerkin]

Fai attenzione a questo passaggio perchè se da un lato è una condizione legittima che ti favorisce, nel caso in cui la banca non eroghi il muto potresti trovarti con l'acquirente sotto casa.
Secondo me è più ragionevole far inserire la classica dicitura che la proposta d'acquisto è condizionata all'ottenimento del mutuo.
Stessa cosa vale per il pagamento dell'agenzia, che però probabilmente si opporrà.

la verifica dei requisiti finanziari per il mutuo la banca li fa in breve tempo (di solito un mesetto è sufficiente). Meglio posticipare un po' il preliminare ma farlo poi quando la banca ha completato le verifiche, perito compreso.

 

[Aga820000]

Grazie mille a entrambi per le dritte.
Il punto del non vincolo alla delibera di mutuo è stato chiarito con la parte acquirente e loro sono confidenti di ottenere il mutuo e quindi no problem per loro a inserire nessun vincolo in tal senso sul compromesso anche a fronte di 50K già versati che verrebbero persi nella remota possibilità di mancata delibera (per la cronaca con la clausola di vincolo io non avrei accettato l'offerta).
A questo punto credo che non ci sia nessuno problema a incassare immediatamente i due assegni 5k+45k una volta ricevuti, corretto?

 

[forumfol]

Mi sembra strano per la questione clausola del mutuo. Se non glielo concedono (lascia stare che secondo i compratori non ci sono problemi), si rischiano a perdere 50k?

 

[Aga820000]

Mi sembra strano per la questione clausola del mutuo. Se non glielo concedono (lascia stare che secondo i compratori non ci sono problemi), si rischiano a perdere 50k?

Corretto. Fatto presente più volte ma tutti sono consapevoli di questo. probabilmente hanno già una predelibera in mano con stipendi buoni da lavoro dipendente.

 

[forumfol]

Quindi la clausola mutuo non l'hai inserita giusto?

 

[Utente zen]

Solitamente quando non sei sicuro che ti danno il mutuo si fa una proposta d'acquisto vincolata all'erogazione del mutuo (nel tuo caso quando ti hanno dato 5.000 € di caparra e che in caso di stop dalla banca vanno restituiti). Solo successivamente si arriva al preliminare e si versa una prima trance come acconto sul totale. Non si arriva al compromesso senza sapere se la banca ti dà il mutuo ... a meno che loro hanno la disponibilità dei soldi anche senza mutuo...e di solito parlando con l'agenzia dovresti riuscire a capire la situazione

 

[Galerkin]

Solitamente quando non sei sicuro che ti danno il mutuo si fa una proposta d'acquisto vincolata all'erogazione del mutuo (nel tuo caso quando ti hanno dato 5.000 € di caparra e che in caso di stop dalla banca vanno restituiti). Solo successivamente si arriva al preliminare e si versa una prima trance come acconto sul totale. Non si arriva al compromesso senza sapere se la banca ti dà il mutuo ... a meno che loro hanno la disponibilità dei soldi anche senza mutuo...e di solito parlando con l'agenzia dovresti riuscire a capire la situazione

Esatto. L'acquirrnte va al compromesso quando la pratica con la banca è conclusa con esito positivo (perito incluso)

 

[Aga820000]

in questo caso non è stato indicato da nessuno e in nessun documento (offerta e compromesso) la presenza del mutuo (l'ho saputo solo dall'agenzia). Sono state previste le 2 caparre confirmatorie (incassata la prima e il 3 febbraio a compromesso incasserò la seconda) e poi rimango in attesa dell'ultimo pagamento che avverrà al rogito entro il 30/05..

Capisco assolutamente tutte le vostre osservazioni lato acquirente ma essendo venditore direi che non ci dovrebbero essere problemi in ogni caso se ho capito bene

 

[Galerkin]

in questo caso non è stato indicato da nessuno e in nessun documento (offerta e compromesso) la presenza del mutuo (l'ho saputo solo dall'agenzia). Sono state previste le 2 caparre confirmatorie (incassata la prima e il 3 febbraio a compromesso incasserò la seconda) e poi rimango in attesa dell'ultimo pagamento che avverrà al rogito entro il 30/05..

Capisco assolutamente tutte le vostre osservazioni lato acquirente ma essendo venditore direi che non ci dovrebbero essere problemi in ogni caso se ho capito bene

Confermo che chi deve maggiormente pararsi il deretano è l'acquirente. Se non ha problemi ad ottenere il mutuo, meglio per tutti. L'unica accortezza per te è di pagare l'agenzia solo dopo aver effettivamente incassato i soldi della seconda caparra (bonifico istantaneo o assegno circolare).

 

[Aga820000]

Confermo che chi deve maggiormente pararsi il deretano è l'acquirente. Se non ha problemi ad ottenere il mutuo, meglio per tutti. L'unica accortezza per te è di pagare l'agenzia solo dopo aver effettivamente incassato i soldi della seconda caparra (bonifico istantaneo o assegno circolare).

Esattamente al compromesso incasso il secondo assegno e contestualmente pago l'agenzia. Poi ci sarà il rogito entro fine maggio dove riceverò l'assegno circolare per l'importo finale.

 

[Aga820000]

Quindi la clausola mutuo non l'hai inserita giusto?

esatto nessuna clausola presente nel compromesso e nessuna indicazione dell'esistenza di mutuo.. si parla sempre solo di pagamento con assegno circolare al rogito