Vendita di immobile?

luiss1970

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Questa mattina mi è stato detto che ci sarebbe una persona con cash disposta a comprare i muri del nostro bar-tabaccheria- tavola calda, affittato a cinesi per 1460 euro al mese,
Il contratto di affitto scadrebbe nel 2019 perché stipulato con la vecchia gestione ad aprile 2007: noi ci si siamo vincolati ad aprile con scrittura privata a non dare disdetta per scadenza e quindi a lasciarlo scorrere fino al 2025....tale accordo però vincola solo proprietà e gestione attuale e non opera nel caso di alienazione dell'immobile a terzi......
Quindi chi compra non sarà vincolato....
Vediamo cosa offrono, io pensavo già alcuni anni fa a 300 mila euro........magari uso questa proposta per chiedere al gestore di fare nuovo contratto 6+6 con me per affitto più alto tipo 1800 euro al mese...
Come la vedete?
Grazie.....
 

Calmail

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Questa mattina mi è stato detto che ci sarebbe una persona con cash disposta a comprare i muri del nostro bar-tabaccheria- tavola calda, affittato a cinesi per 1460 euro al mese,
Il contratto di affitto scadrebbe nel 2019 perché stipulato con la vecchia gestione ad aprile 2007: noi ci si siamo vincolati ad aprile con scrittura privata a non dare disdetta per scadenza e quindi a lasciarlo scorrere fino al 2025....tale accordo però vincola solo proprietà e gestione attuale e non opera nel caso di alienazione dell'immobile a terzi......
Quindi chi compra non sarà vincolato....
Vediamo cosa offrono, io pensavo già alcuni anni fa a 300 mila euro........magari uso questa proposta per chiedere al gestore di fare nuovo contratto 6+6 con me per affitto più alto tipo 1800 euro al mese...
Come la vedete?
Grazie.....

Questo post secondo me è più da sez. immobiliare, da come si atteggiano alcuni bacchettoni della sezione potresti essere considerato OT... cmq, il punto è: quanto potresti far rendere il capitale ottenuto con la vendita a parità di rischio? Se sei sufficientemente diversificato avere del mattone non è necessariamente un male, ti protegge da eventuali derive inflattive (in ottica macro leggevo che ormai anche Ciampi e Prodi chiedono l'euro 2, loro che di fatto l'euro l'hanno fatto introdurre) e ti dà un rendimento che mi sembra buono da quello che scrivi. La parte speculativa la fai con altre parti del portafoglio...
 

Trans77

Hic Sunt Leones
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La tua zona la conosci meglio di tutti (potenzialità del bar, posizione, correttezza dell'inquilino e via discorrendo) e avrai fatto le considerazioni del caso: in linea generale se mi facessero un'offerta adeguata per un immobile commerciale in qualsiasi zona d'Italia che non sia zona di lusso/pregio prenderei in seria considerazione l'idea di vendere, soprattutto se l'immobile è locato.
Puoi sempre comprare 2/3 appartamenti da affittare se non vuoi abbandonare del tutto redditi da locazioni e non hai idea di come investire sui mercati in questo momento.
 

Calmail

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La tua zona la conosci meglio di tutti (potenzialità del bar, posizione, correttezza dell'inquilino e via discorrendo) e avrai fatto le considerazioni del caso: in linea generale se mi facessero un'offerta adeguata per un immobile commerciale in qualsiasi zona d'Italia che non sia zona di lusso/pregio prenderei in seria considerazione l'idea di vendere, soprattutto se l'immobile è locato.
Puoi sempre comprare 2/3 appartamenti da affittare se non vuoi abbandonare del tutto redditi da locazioni e non hai idea di come investire sui mercati in questo momento.

Perché dovrebbe essere una cosa intelligente da fare? Se fa come dici tu e ricompra altri tre appartamenti produce un sacco di spese e oneri tributari da gettare al vento e vince un vero e proprio lavoro (gestire tre appartamenti richiede parecchio tempo). Se vende è perché sa come impiegare il capitale in settori alternativi con un rischio simile al rating di rischio Paese Italia e rendimenti lordi annui dal 5% al 7% (come quelli da lui dichiarati).
 

Jurij Gagarin

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mah... questi cinesi pagano sempre regolari, vero?
 

Calmail

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mah... questi cinesi pagano sempre regolari, vero?

In genere i cinesi pagano sempre, poi può esserci l'eccezione ovviamente. Ad ogni modo si può sacrificare una parte della rendita per stipulare un'assicurazione sugli insoluti. In alternativa si può chiedere una fideiussione assicurativa o bancaria (meglio). Inoltre liberare un immobile commerciale è qualcosa di abbastanza semplice, trovarsi con tre appartamenti occupati da inquilini pvt che poi magari smettono di pagare... auguri...
 

Calmail

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Ad ogni modo @luiss1970 ti invito ad aprire un post in immobiliare. Qui la regola è che si parla solo di obbligazioni, è una regola che accetto e farò il lettore silente ma deve valere per tutti e non voglio vedere una virgola che non sia quella altrimenti parto con segnalazioni a manetta ai moderatori.
 

Barang

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Questa mattina mi è stato detto che ci sarebbe una persona con cash disposta a comprare i muri del nostro bar-tabaccheria- tavola calda, affittato a cinesi per 1460 euro al mese,
Il contratto di affitto scadrebbe nel 2019 perché stipulato con la vecchia gestione ad aprile 2007: noi ci si siamo vincolati ad aprile con scrittura privata a non dare disdetta per scadenza e quindi a lasciarlo scorrere fino al 2025....tale accordo però vincola solo proprietà e gestione attuale e non opera nel caso di alienazione dell'immobile a terzi......
Quindi chi compra non sarà vincolato....
Vediamo cosa offrono, io pensavo già alcuni anni fa a 300 mila euro........magari uso questa proposta per chiedere al gestore di fare nuovo contratto 6+6 con me per affitto più alto tipo 1800 euro al mese...
Come la vedete?
Grazie.....
Vendi e porta i soldi all'estero.
 

Llukas

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Questa mattina mi è stato detto che ci sarebbe una persona con cash disposta a comprare i muri del nostro bar-tabaccheria- tavola calda, affittato a cinesi per 1460 euro al mese,
Il contratto di affitto scadrebbe nel 2019 perché stipulato con la vecchia gestione ad aprile 2007: noi ci si siamo vincolati ad aprile con scrittura privata a non dare disdetta per scadenza e quindi a lasciarlo scorrere fino al 2025....tale accordo però vincola solo proprietà e gestione attuale e non opera nel caso di alienazione dell'immobile a terzi......
Quindi chi compra non sarà vincolato....
Vediamo cosa offrono, io pensavo già alcuni anni fa a 300 mila euro........magari uso questa proposta per chiedere al gestore di fare nuovo contratto 6+6 con me per affitto più alto tipo 1800 euro al mese...
Come la vedete?
Grazie.....

Attento cmq a eventuali disdette: se gliela mandi e quello se ne va a scadenza devi pagargli 18 mensilità o 36 se riaffitterai alla medesima attività.
 

luiss1970

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Attento cmq a eventuali disdette: se gliela mandi e quello se ne va a scadenza devi pagargli 18 mensilità o 36 se riaffitterai alla medesima attività.

si si si, io parlavo di lettera in cui gli dico: ho trovato un potenziale acquirente per immobile, quindi se entra lui ti potrebbe mandare via nel 2019.....lui ora dovrebbe spendere 20-30 mila euro per gazebo che fa a sue spese e si è obbligato a rinunziare a qualunque rimborso anche alla scadenza del rapporto.......visto che guadagna un casino anche con 5 slot si caga sotto quindi accetta di fare nuovo contrato 6+6 a 1800 al mese........
 

Tony-Bin

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Ad ogni modo @luiss1970 ti invito ad aprire un post in immobiliare. Qui la regola è che si parla solo di obbligazioni, è una regola che accetto e farò il lettore silente ma deve valere per tutti e non voglio vedere una virgola che non sia quella altrimenti parto con segnalazioni a manetta ai moderatori.

...Veramente?...neanche una virgola?...nonono...:terrore::terrore:non lo fare...peffavore...no...:terrore::asd:



X Luis...
Ti ricordi che ti avevo detto di non firmare quella scrittura?
Se vuoi vendere, non puoi nascondere la cosa al compratore...lasciagli dare una letta agli avvocati loro...
La rinuncia alla disdetta avvenne in cambio di una controprestazione da parte dei cinesotti...sono loro, eventualmente, che un giorno potrebbero contestare la cosa...per i motivi (solidi) che ti dissi...
Bisogna chiarire le cose con i cinesi.
 
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Jurij Gagarin

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In genere i cinesi pagano sempre, poi può esserci l'eccezione ovviamente. Ad ogni modo si può sacrificare una parte della rendita per stipulare un'assicurazione sugli insoluti. In alternativa si può chiedere una fideiussione assicurativa o bancaria (meglio). Inoltre liberare un immobile commerciale è qualcosa di abbastanza semplice, trovarsi con tre appartamenti occupati da inquilini pvt che poi magari smettono di pagare... auguri...

sì effettivamente anche io sono abbastanza allergico a sta menata degli affitti che ancora fanno bagnare un sacco di persone.
 

Llukas

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a 1460 al mese, considerando un 30% tra tasse e varie ed eventuali(ipotizzo tu abbia solo quello in dichiarazione e non tengo conto del 5% di sconto e faccio una stima a forfait per l'imu, sono escluse le straordinarie), ti da un rendimento di quasi il 6% netto considerando il valore di vendita dell'immobile sui 300k. a 1800 si va oltre il 7% usando gli stessi parametri. io me lo terrei anche a 1460, ma se riesci a portarlo davvero a 1800 ancora meglio. e visto che dici che lavora deve stare pure in un buon punto quindi eviterei proprio di vendere e portare all'estero.
 

Calmail

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...Veramente?...neanche una virgola?...nonono...:terrore::terrore:non lo fare...peffavore...no...:terrore::asd:



X Luis...
Ti ricordi che ti avevo detto di non firmare quella scrittura?
Se vuoi vendere, non puoi nascondere la cosa al compratore...lasciagli dare una letta agli avvocati loro...
La rinuncia alla disdetta avvenne in cambio di una controprestazione da parte dei cinesotti...sono loro, eventualmente, che un giorno potrebbero contestare la cosa...per i motivi (solidi) che ti dissi...
Bisogna chiarire le cose con i cinesi.

Sì sì, certo, neanche una virgola... :p sarò come zorro, solo che al posto della "z" disegnerò una "c" in ogni post... proprio come pretendono alcuni fenomeni che ho conosciuto in questa sezione ;) OK!
 

Calmail

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a 1460 al mese, considerando un 30% tra tasse e varie ed eventuali(ipotizzo tu abbia solo quello in dichiarazione e non tengo conto del 5% di sconto e faccio una stima a forfait per l'imu, sono escluse le straordinarie), ti da un rendimento di quasi il 6% netto considerando il valore di vendita dell'immobile sui 300k. a 1800 si va oltre il 7% usando gli stessi parametri. io me lo terrei anche a 1460, ma se riesci a portarlo davvero a 1800 ancora meglio. e visto che dici che lavora deve stare pure in un buon punto quindi eviterei proprio di vendere e portare all'estero.

Esatto. Bisogna considerare anche che sulle locazioni commerciali non c'è CS, però puoi detrarre e dedurre tutte le tue spese personali in dichiarazione, quindi il rendimento reale potrebbe essere ancora superiore. È lo scenario ideale per chi vive di rendita e ti permette di avere un minimo di dichiarato in caso di contestazioni dell'Ade su eventuali spesometri. Questo però solo a patto che non abbia gli altri redditi assoggettati all'Irpef, ma che siano da rendite finanziarie... altrimenti i conti cambiano.
 
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Calmail

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sì effettivamente anche io sono abbastanza allergico a sta menata degli affitti che ancora fanno bagnare un sacco di persone.

Se ci sei già dentro è un conto ma oggi non è certo un buon consiglio vendere un immobile con una buona rendita commerciale per ricomprare splittando sul pvt.