vendita immobiliare

  • Ecco la 56° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Settimana da incorniciare per i principali indici internazionali grazie alla trimestrale più attesa dell’anno che non ha deluso le aspettative. Nvidia negli ultimi tre mesi del 2023 ha generato ricavi superiori all’intero 2021, confermando la crescita da record della società grazie agli investimenti globali nell’intelligenza artificiale. I mercati azionari hanno festeggiato aggiornando i record assoluti a Wall Street e in Europa, mentre il Nikkei giapponese raggiunge un nuovo massimo storico dopo 34 anni. Le prossime mosse delle banche centrali rimangono sempre al centro dell’attenzione. Per continuare a leggere visita il link

mibo2

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vorrei porvi alcune domande?

1) è obbligatorio dare mandato(o incarico) all'agenzia?

2)questo mandato riguarda il fatto di poter essere venditrice solo quell'agenzia, quindi se mi capita un cliente personalmente non posso vendere giusto?

3) il mandato quanto puo durare, è previsto il recesso da parte mia?

4)in caso di recesso quali spese dovrò sostenere?

5)nel caso come cliente mi presentassero un ladro ed io fossi convinto del suo mancato pagamento rifiutando sarebbe come se recedessi giusto?

6) come avviene il pagamento?
il cliente paga all'agenzia che poi gira i soldi a me trattenendo la sua commissione oppure il cliente paga me direttamente ed io dovrò girare le commissioni all'agenzia?

7) il pagamento puo avvenire nei seguenti modi:
in contanti(nemmeno a pensarci)
assegno circolare
bonifico bancario
Sia nel caso di assegno o do bonifico il denaro ci mettera un paio di giorni per arrivare, io posso aspettare l'arrivo del denaro prima di firmare il passaggio dal notaio?
se invece sono costretto a firmare subito mi ritroverei con la possibilità che l'assegno sia scoperto, in questo caso come posso fare per recuperare la somma? avendo io gia firmato il passaggio l'acquirente sarebbe proprietario, quindi non posso negargli la casa ma solo agire legalmente per recuperare la somma, giusto?
volevo sapere insomma se esiste un sistema per non rimanere fregati.

8)il passaggio deve essere fatto per forza con atto pubblico dal notaio giusto?
quali sono le spese per la vendita e per l'acquisto?

9) per ultimo(e credo che basti) mi metto dalla parte dell'acquirente, se la casa in vendita avesse delle ipoteche quali sarebbero le responsabilita del notaio o della agenzia, potrebbe l'acquirente farsi rivalere su di esse?
e nel caso in cui l'acquirente avesse delle condanne penali o processi in corso e non pagasse la casa il venditore potrebbe farsi rivalere su notaio o agenzia?
e se fosse impossibile farsi rivalere su queste due figure, ma che ce stanno a fà(come si dice aroma).
scusate se sono stato troppo prolisso e grazie per chi avra la pazienza di rispondere a tutte le mie domande
 
ho preso appunti...

posto prima possibile:D
 
Scritto da mibo2
vorrei porvi alcune domande?

1) è obbligatorio dare mandato(o incarico) all'agenzia?

2)questo mandato riguarda il fatto di poter essere venditrice solo quell'agenzia, quindi se mi capita un cliente personalmente non posso vendere giusto?

3) il mandato quanto puo durare, è previsto il recesso da parte mia?

4)in caso di recesso quali spese dovrò sostenere?

5)nel caso come cliente mi presentassero un ladro ed io fossi convinto del suo mancato pagamento rifiutando sarebbe come se recedessi giusto?

6) come avviene il pagamento?
il cliente paga all'agenzia che poi gira i soldi a me trattenendo la sua commissione oppure il cliente paga me direttamente ed io dovrò girare le commissioni all'agenzia?

7) il pagamento puo avvenire nei seguenti modi:
in contanti(nemmeno a pensarci)
assegno circolare
bonifico bancario
Sia nel caso di assegno o do bonifico il denaro ci mettera un paio di giorni per arrivare, io posso aspettare l'arrivo del denaro prima di firmare il passaggio dal notaio?
se invece sono costretto a firmare subito mi ritroverei con la possibilità che l'assegno sia scoperto, in questo caso come posso fare per recuperare la somma? avendo io gia firmato il passaggio l'acquirente sarebbe proprietario, quindi non posso negargli la casa ma solo agire legalmente per recuperare la somma, giusto?
volevo sapere insomma se esiste un sistema per non rimanere fregati.

8)il passaggio deve essere fatto per forza con atto pubblico dal notaio giusto?
quali sono le spese per la vendita e per l'acquisto?

9) per ultimo(e credo che basti) mi metto dalla parte dell'acquirente, se la casa in vendita avesse delle ipoteche quali sarebbero le responsabilita del notaio o della agenzia, potrebbe l'acquirente farsi rivalere su di esse?
e nel caso in cui l'acquirente avesse delle condanne penali o processi in corso e non pagasse la casa il venditore potrebbe farsi rivalere su notaio o agenzia?
e se fosse impossibile farsi rivalere su queste due figure, ma che ce stanno a fà(come si dice aroma).
scusate se sono stato troppo prolisso e grazie per chi avra la pazienza di rispondere a tutte le mie domande


Rendon sarà piu' preciso.... intanto:

1- NO... non è obbligatorio dare mandato, puoi chiamare anche + agenzie, la prima che ti porta un assegno a titolo di caparra confirmatoria accetti la proposta... previa minima verifica che i clienti possano portare a termine l'acquisto, si becca la vendita.

2- SI, il mandato ha una scadenza: durante quella scadenza non puoi vendere l'immobile se non tramite l'intermediario, teoricamente anche dopo il mandato se l'acquirente ha visto l'immobile tramite l'agenzia ed ha firmato un documento in tal senso, o anche tu, lo stesso dovrebbe acquistare tramite l'intemediario, pena il pagamento delle commissioni di intermediazione.

3- 4 di solito 3/6/9/12 mesi... ma la media è 3/6 mesi. Il recesso dal mandato comporta il pagamento delle spese sostenute dall'agenzia per pubblicizzare l'appartamento e le spese teoricamente dovute per i clienti che ti hanno portato ... potrebbe essere inserita nel mandato qualche penale o qualche percentuale...

5- nel caso il cliente non riuscisse a pagare... la caparra resta a te... e puoi rivendere l'appartamento a chi vuoi....

6- il cliente ti porta un assegno per la caparra. accetti e te lo tieni.
al compromesso stabilite una cifra...di solito il 30% (già comprensivo della caparra)... e te li tieni (direttamente dal cliente).
Al rogito il 100% davanti al notaio... se ci fosse una parte non dichia....;) quella a parte.

7- al rogito SOLO assegni circolari... al massimo fai chiedere al volo un BENEMISSIONE da parte della tua banca, ma di solito l'atto lo si fa nella banca dell'acquirente, percio' sei tranquillo, o comunque se l'acquirente fa il mutuo c'è un funzionario della sua banca dal notaio. Caparra anche assegni bancari (prenditi 15gg prima di fare il compromesso, tempo max peravere la copertura dell'assegno... ), al compromesso idem come sopra (anche per i giorni).

8 - sei il venditore??? nessuna spesa particolare, se non erro, o poca roba insomma, solo l'agenzia a memoria.
il compratore IVA, spese di notaio etc.....

9 - la casa deve essere venduta libara da VIZI ED EVIZIONI, cio' vuol dire libera da ipoteche o quant'altro, a meno che non vengano dichiarate ed accettate in forma scritta dall'acquirente... con subentro nel mutuo, per esempio, etc.
Normalmente il notaio si fa carico di controllare che sul bene non gravino ipoteche o simili, basta comunque l'assenso di cancellazione di ipoteca da parte della società emittente il mutuo, attestando che non ci sono debiti residui sull'immobile.
(normalmente si effettuano visure immobiliari prima di effettuare l'atto di compravendita)
Nel caso l'acquirente non paghi .. tu hai diritto a trattenere tutte le somme ricevute.... e dopo tre convocazioni del notaio per il rogito andate a vuoto perchè l'acquirente non si è presentato, puoi vendere a chiunque la casa.....
Normalmente non succede.....:D

ciaooo
 
Re: Re: vendita immobiliare

Esiste anche un mandato verbale?

Ad esempio, voglio vendere casa, vado in una agenzia e non firmo nulla, ma dico che se trovano un acquirente riconoscerò le provvigioni, ma se lo trovo per i fatti miei non becca nulla.

In questo caso l'agenzia ha le chiavi di casa, questo prefigura un mandato a tutti gli effetti? se si è esclusivo?
 
tutto corretto però...

al punto 1, non è propriamente corretto, nel senso che se una di queste ti fa firmare l' esclusiva, la provvigione spetta anche addirittura non solo se vendi direttamente o servendoti di altra agenzia. Peraltro nel caso di mandato a vendere, spetta il compenso purchè si sia dato da fare nel fornire delle proposte.
punto 9, agenzia non ha responsabilità, a meno che visure ipocatastali non siano state espressamente richieste.
Comunque è bene sempre avere contratto scritto:)
 

Allegati

  • incarico di vendita schema.pdf
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Re: tutto corretto però...

Ciao Redon, ho visto che sei ferrato!
in merito al mandato verbale sai qualcosa?
 
re

intanto grazie per le risposte esaurienti ragazzi, approfitto ancora della vostra preparazione.
se un acquirente volesse fare una visura immobiliare (o ipocatastale?) come dovrebbe procedere?
nel caso un acquirente acquisti da un impresa e volesse sapere quanti mutui ha contratto questa impresa non credo si possa rivolgere alla banca dell'impresa,(considerato che ultimamentye mi fanno storie anche per avere il benefondi di un assegno) come si puo fare?
per quanto riguarda il venditore invece potrebbe essere utile sapere se l'acquirente abbia mai avuto protesti, in questo caso cosa andrebbe fatto? esiste un bollettino dei protesti oppure una centrale dei rischi da consultare? esistono agenzie investigative che operano in proposito, è vero?
per ultimo se posso aspettare 15 giorni per verificare i versamenti prima del compromesso sarebbe utile farlo anche nel caso del passaggio.
di solito dalle nostre parti si usa pagare il 40% al compromesso, compreso di caparra e parte in nero(l'impresario vuole esaurire tutto il nero prima del compromesso, forse perche teme di essere vincolato dopo il compromesso),(il nero chiaramente suppongo debba essere tutto in contanti) certamente l'acquirente si assume un bel rischio dando tutto il nero cosi in anticipo.
sul compromesso è gia scritto il prezzo e modalita di pagamento?
una delle parti puo recedere dopo il compromesso e con quali penalita?
il compromesso vale veramente nella realta?
il compromesso si puo saltare, cioe passare direttamente al passaggio?
cosa avviene tecnicamente al passaggio, quali scritture ed uffici si attivano?
subentrare in un mutuo si intende compresa la parte degli interessi?
per ultimo scusate l'ignoranza ma non mi ricordo la differenza tra l'assegno bancario e quello circolare.
grazie mille per le risposte.
 
Re: Re: Re: vendita immobiliare

Scritto da echoes70
Esiste anche un mandato verbale?

Ad esempio, voglio vendere casa, vado in una agenzia e non firmo nulla, ma dico che se trovano un acquirente riconoscerò le provvigioni, ma se lo trovo per i fatti miei non becca nulla.

In questo caso l'agenzia ha le chiavi di casa, questo prefigura un mandato a tutti gli effetti? se si è esclusivo?

No... non hai sottoscritto niente..., è libertà dell'agenzia accettare di vendere il tuo appartamento senza alcun mandato, a suo rischio e pericolo.
Normalmente in questi casi l'agenzia non pubblicizzerà l'appartamento su riviste..etc, perchè , non avendo il mandato, chiunque si potrebbe rivolgere direttamente a te per l'acquisto, a meno che non firmi un modulo che lo impegna a comprare il tuo appartamento solo tramite loro, avendo visionato l'immobile tramite l'agenzia.
Il fatto di avere le chiavi non significa niente...., potresti darle a 5 agenzie diverse.....
 
Re: Re: Re: Re: vendita immobiliare

Scritto da Apache71
No... non hai sottoscritto niente..., è libertà dell'agenzia accettare di vendere il tuo appartamento senza alcun mandato, a suo rischio e pericolo.
Normalmente in questi casi l'agenzia non pubblicizzerà l'appartamento su riviste..etc, perchè , non avendo il mandato, chiunque si potrebbe rivolgere direttamente a te per l'acquisto, a meno che non firmi un modulo che lo impegna a comprare il tuo appartamento solo tramite loro, avendo visionato l'immobile tramite l'agenzia.
Il fatto di avere le chiavi non significa niente...., potresti darle a 5 agenzie diverse.....

Grazie apache!
Quindi siccome l'agenzia pur senza mandato ha fatto pubblicità, io non ho l'obbligo di corrispondere alcun indennizzo se la casa me la vendo per i fatti i miei?
 
........

Cassazione civ., sez. III, 01-06-2000, n. 7273
Mediazione - In genere (nozioni, caratteri, distinzioni) - Incarico per un tempo determinato - Previsione del pagamento della provvigione anche in caso di rinuncia della parte preponente a vendere - Condizioni.
In tema di contratto di mediazione per un tempo prestabilito, la parte che conferisce l'incarico può impegnarsi a non concludere l'affare se non per mezzo del mediatore e a pagare la provvigione anche se durante il periodo di mandato rinunci a vendere alle condizioni stabilite. In tal caso perché sorga il diritto alla mediazione occorre che la comunicazione del mediatore di aver trovato persona interessata a concludere il contratto pervenga alla parte prima che il termine di efficacia del contratto di mediazione scada.



Cassazione civ., sez. III, 18-02-1998, n. 1719
Mandato - In genere (nozione, caratteri, distinzione e differenze tra mandatario e nunzio) - Mediazione - Differenze.
Mediazione - In genere (nozioni, caratteri, distinzioni) - Mandato - Differenze.
il mandato si distingue dalla mediazione perche' chi accetta l'incarico, nel mandato, ha l'obbligo giuridico di curarne la esecuzione ed acquista il diritto al compenso indipendentemente dal risultato raggiunto, mentre a tale obbligo non e' tenuto il mediatore il quale, interponendosi in maniera neutrale ed imparziale fra i due contraenti, ha soltanto l'onere di metterli in relazione, con diritto al compenso solo in caso di effettiva conclusione dell'affare.
 
nel caso sia mandato...

la forma scritta è prevista per la validità dell' incarico;)

non ho capito le tre chiamate del notaio...
Per considerare risolto il contratto, occorre che il promittente venditore fissi un termine risolutivo per l' adempimento, diffida ad adempiere, scaduto il quale ope legis cessano gli effetti o si può agire ex 2932 per la stipula del definitivo, salvo risarcimento danni comunque
 
Re: re

Scritto da mibo2
intanto grazie per le risposte esaurienti ragazzi, approfitto ancora della vostra preparazione.
se un acquirente volesse fare una visura immobiliare (o ipocatastale?) come dovrebbe procedere?
nel caso un acquirente acquisti da un impresa e volesse sapere quanti mutui ha contratto questa impresa non credo si possa rivolgere alla banca dell'impresa,(considerato che ultimamentye mi fanno storie anche per avere il benefondi di un assegno) come si puo fare?
per quanto riguarda il venditore invece potrebbe essere utile sapere se l'acquirente abbia mai avuto protesti, in questo caso cosa andrebbe fatto? esiste un bollettino dei protesti oppure una centrale dei rischi da consultare? esistono agenzie investigative che operano in proposito, è vero?
per ultimo se posso aspettare 15 giorni per verificare i versamenti prima del compromesso sarebbe utile farlo anche nel caso del passaggio.
di solito dalle nostre parti si usa pagare il 40% al compromesso, compreso di caparra e parte in nero(l'impresario vuole esaurire tutto il nero prima del compromesso, forse perche teme di essere vincolato dopo il compromesso),(il nero chiaramente suppongo debba essere tutto in contanti) certamente l'acquirente si assume un bel rischio dando tutto il nero cosi in anticipo.
sul compromesso è gia scritto il prezzo e modalita di pagamento?
una delle parti puo recedere dopo il compromesso e con quali penalita?
il compromesso vale veramente nella realta?
il compromesso si puo saltare, cioe passare direttamente al passaggio?
cosa avviene tecnicamente al passaggio, quali scritture ed uffici si attivano?
subentrare in un mutuo si intende compresa la parte degli interessi?
per ultimo scusate l'ignoranza ma non mi ricordo la differenza tra l'assegno bancario e quello circolare.
grazie mille per le risposte.

Per le visure si puo' rivolgere a società specializzate (Cerved...etc), previo consenso del proprietario dell'immobile...

Se acquisti da impresa di costruzioni puoi eventualmente chiedere alla stessa un bilancio, o far chiedere informazioni commerciali alla tua banca, o chiedere visure sulla società tramite il loro consenso (vedi sopra)

Per i protesti...esiste il bollettino dei protesti, ma la cosa migliore è affidarsi ancora a società come quella citata, o al notaio, anche perchè esistono attualmente delle revoche particolari (CAI), per "cattivi pagatori", e si potrebbero avere sorprese.

i 15gg valgono per gli assegni bancari (tratti, diciamo emessi dal correntista). Per i circolari (emessi direttamente dall'Istituto di credito) basta richiedere un benemissione al fine di verificare che gli assegni non siano falsi o rubati. In caso di "benemissione" i fondi ci sono per forza perchè sono firmati dalla banca e non dal cliente.

Sul compromesso sono riportate tutte le scadenze e le forme di pagamento. Il recesso puo' comportare per il compratore: la perdita dei soldi versati. Per il venditore, la restituzione delle somme ricevute o addirittura del doppio (caparra penitenziale o confirmatoria).

Una volta in possesso del compromesso, se registrato e depositato, l'acquirente puo' addirittura rivendere l'immobile, e far arrivare al rogito una terza persona.

Si puo' saltare il compromesso ed andare direttamente al rogito... previo accordo di entrambe le parti.

Al rogito c'è il passaggio di proprietà, ed è il notaio che comunica agli uffici competenti (catasto -iva etc) il passaggio, registrando a nome del compratore l'immobile.

il subentro in un mutuo, previa autorizzazione dell'Istituto erogante, vuol dire che ti assumi tutti gli oneri derivanti: capitale restante da pagare, interessi pattuiti, tasso, spese...etc.
Verrà variata l'intestazione del mutuo dal vecchio debitore al nuovo.
La cosa migliore è far estinguere il mutuo al vecchio debitore ed accenderne uno secondo le tue valutazioni, a meno che non sia particolarmente conveniente, o che l'impresa abbia già contratto un mutuo fondiario, solitamente a condizioni particolari, e che ti venga proposto l'accollo della tua quota.

ciao
 
Re: nel caso sia mandato...

Scritto da redon
la forma scritta è prevista per la validità dell' incarico;)

non ho capito le tre chiamate del notaio...
Per considerare risolto il contratto, occorre che il promittente venditore fissi un termine risolutivo per l' adempimento, diffida ad adempiere, scaduto il quale ope legis cessano gli effetti o si può agire ex 2932 per la stipula del definitivo, salvo risarcimento danni comunque

Esempio 3 chiamate:

Rogito il giorno x, il compratore non si presenta.

2° convocazione idem

3° convocazione come sopra...

Le tre convocazioni devono avvenire a 1 mese una dall'altra...

Tu venditore sei libero da qualsiasi impegno, ti tieni le somme ricevute e puoi rivendere la casa.... ;)
 
Re: Re: Re: Re: Re: vendita immobiliare

Scritto da echoes70
Grazie apache!
Quindi siccome l'agenzia pur senza mandato ha fatto pubblicità, io non ho l'obbligo di corrispondere alcun indennizzo se la casa me la vendo per i fatti i miei?

Devi soltanto stare attento che il compratore non abbia visto la casa con l'agenzia, perchè in tal caso potrebbero crearti dei problemi, sopprattuto in caso di firma da parte dell'acquirente di presa visione tramite loro, con vincolo all'acquisto solo tramite l'agenzia.

Se me la vendi al 30% in meno pago in contanti e te la compro io...:D
 
Re: Re: Re: Re: Re: Re: vendita immobiliare

Scritto da Apache71
Devi soltanto stare attento che il compratore non abbia visto la casa con l'agenzia, perchè in tal caso potrebbero crearti dei problemi, sopprattuto in caso di firma da parte dell'acquirente di presa visione tramite loro, con vincolo all'acquisto solo tramite l'agenzia.

Se me la vendi al 30% in meno pago in contanti e te la compro io...:D


Se ti interessa contattami con un private e ti do i dettagli...

Grazie mille
 
Re: Re: nel caso sia mandato...

Scritto da Apache71
Esempio 3 chiamate:

Rogito il giorno x, il compratore non si presenta.

2° convocazione idem

3° convocazione come sopra...

Le tre convocazioni devono avvenire a 1 mese una dall'altra...

Tu venditore sei libero da qualsiasi impegno, ti tieni le somme ricevute e puoi rivendere la casa.... ;)

mi dai il riferimento normativo delle tre chiamate?;)
 
Scritto da mibo2
vorrei porvi alcune domande?


7) il pagamento puo avvenire nei seguenti modi:
in contanti(nemmeno a pensarci)
assegno circolare
bonifico bancario
Sia nel caso di assegno o do bonifico il denaro ci mettera un paio di giorni per arrivare, io posso aspettare l'arrivo del denaro prima di firmare il passaggio dal notaio?
se invece sono costretto a firmare subito mi ritroverei con la possibilità che l'assegno sia scoperto, in questo caso come posso fare per recuperare la somma? avendo io gia firmato il passaggio l'acquirente sarebbe proprietario, quindi non posso negargli la casa ma solo agire legalmente per recuperare la somma, giusto?
volevo sapere insomma se esiste un sistema per non rimanere fregati.

sul punto credo vada ricordato anche l'art. 1 del DL 143/91 (norme antiriciclaggio), che vieta il trasferimento tra soggetti diversi a qualsiasi titolo di denaro o vari tipi di titoli al portatore o equivalenti), a meno che il trasferimento non avvenga per mezzo di intermediari autorizzati.
La validità dell'atto viene fatta salva ma i trasgressori si espongono ad una sanzione amministrativa pecuniaria (art. 5 comma 1) che si prescrive in cinque anni (art. 5 comma 8 DL 143/91 e artt. 12 e 28 L. 298/81).


8)il passaggio deve essere fatto per forza con atto pubblico dal notaio giusto?

la legge a dire il vero non mi risulta imponga l'atto pubblico. L'art. 1350 c.c. impone solo la forma scritta per le vendite immobiliari facendo riferimento all'atto pubblico o anche alla scrittura privata autenticata;
l'art. 2643 impone la trascrizione della vendita immobiliare;
l'art. 2657 constente quale titolo per la trascrizione, oltre alla sentenza e all'atto pubblico, anche la scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente.
Naturalmente credo ben pochi abbiano interesse a seguire questa via poco comune dato che si rischierebbe di incappare in nullità per il mancato rispetto di requisiti di forma e sostanza richiesti a pena di nullità: le sanzioni previste dalla L. 47/85 e dalla L. 165/90 per esempio.





come disse il papa: "se sbaglierò, mi corrigerete" ;):)

 
a me ancora sfuggono le tre chiamate del notaio..

:mmmm:
 
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