Vivere di rendita, posso (Vol. XXX)?

  • Due nuove obbligazioni Societe Generale, in Euro e in Dollaro USA

    Societe Generale porta sul segmento Bond-X (EuroTLX) di Borsa Italiana due obbligazioni, una in EUR e una in USD, a tasso fisso decrescente con durata massima di 15 anni e possibilità di rimborso anticipato annuale a discrezione dell’Emittente.

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Stato
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tutto molto bello, ma continui a non dire quanto hai pagato di tasse, imposte, bolli e balzelli vari su quei 105K?! e quant'era nel 2014 e quant'è oggi il prezzo al mq di quel locale? ipotizzo almeno un -20% per essere ottimisti?

Io su 1460 calcolo 1000 netti al mese.... Cosa ci vuole per averli da obbligazioni.. 1 mln di cash.?..... La valutazione al metro interessa poco..... Io prendo l affitto e se vendo lo faccio a 20 affitti annuali come da prassi commerciale poi magari scendo eh.. Intanto incasso l affitto...
 
Io su 1460 calcolo 1000 netti al mese.... Cosa ci vuole per averli da obbligazioni.. 1 mln di cash.?..... La valutazione al metro interessa poco..... Io prendo l affitto e se vendo lo faccio a 20 affitti annuali come da prassi commerciale poi magari scendo eh.. Intanto incasso l affitto...

come calcolo?! o sono 1.000 o non sono 1.000, cioè vai un po' a spanne?! eh comunque per tirare fuori 12K netti anno per 12 anni (6+6) nel 2014 (che senso ha fare il paragone coi rendimenti di oggi, l'investimento è cominciato 6 anni fa :confused: solo per dar forza alle proprie convinzioni) ti bastavano, a stare conservativi, 400K...e dopo 12 anni avresti ancora i tuoi 400K, e non un 20 o 30 o X% in meno.
Ma va beh l'80% degli italiani è preda delle stesse convinzioni e della stessa situazione, perciò nulla di strano.
 
tutto molto bello, ma continui a non dire quanto hai pagato di tasse, imposte, bolli e balzelli vari su quei 105K?! e quant'era nel 2014 e quant'è oggi il prezzo al mq di quel locale? ipotizzo almeno un -20% per essere ottimisti?

Ci aggiungerei anche se è possibile sapere in quale anno è stato costruito quell'immobile e quali lavori di manutenzione ineludibile sono previsti da qui al futuro (facciata, tetto, impianto idraulico) poichè Toptrader dice di considerarlo incedibile e sembra intenzionato a mantenere la proprietà ancora a lungo.

Non conosco l'ubicazione esatta dell'immobile di Toptrader ma mi sembra di capire si trovi in un piccolo centro in una provincia del Nord.
Ad ogni modo, la mia visione sugli immobili è ormai consolidata da tempo...
O vai ad investire in immobili in posti come La Germania, come ha fatto Nemor, dove hai la ragionevole prospettiva perlomeno di una tenuta dei valori immobiliare poichè la Germania non è un paese in declino .
Oppure investimenti in Italia (paese destinato al declino a meno che non venga scoperto a breve un vaccino che renda immune la popolazione dalla estraneazione e rifiuto della realtà) sono fattibili solo in luoghi strategici come centri di grandi città oppure località turistiche rinomate a livello internazionale. Come anche per fattispecie di immobili ben precisi ovvero solo edifici di recente costruzione ed efficientamento energetico.

Recentemente il mio consulente mi ha proposto un investimento a Bormio in un edificio appena terminato a pochi passi dalla funivia, prezzi sui 250k/270k.
Si tratta di località già oggi piuttosto rinomata, frequentata da stranieri in particolare nordeuropei, che nel 2026 sarà al centro del mondo per le Olimpiadi invernali. Inoltre l'intenzione è quella di tenere gli affitti alti per selezionare la clientela
 
Qui si parte spesso dalle spese per determinare il capitale necessario per la rendita.
Se si calcolano le spese senza margini ci sono dei rischi.

Per cui io distinguerei tra spese necessarie ed inderogabili + imprevisti.
E spese variabili (viaggi, lussi, donne, etc.)

Detto questo io per vivere di rendita mi pare sarò uno dei pochissimi del fol ad utilizzare il prelievo variabile che si adatta alle condizioni di mercato riducendo di molto il sequence of return risk e riduce di molto la probabilità di finire out of the money (in realtà la azzera, ma il prelievo potrebbe essere così piccolo da non avere spending power). Ha come svantaggio uno swing enorme sui prelievi annui che oscillano notevolmente.

Posso fare questo perché da single e in paesi con costo della vita non elevato come spese fisse mi basterebbero cifre non elevate 800-1200€ per le spese fisse, mentre tutto il resto sarebbero spese variabili.

Partendo da un prelievo variabile del 3,6% (ridotto rispetto all’originale per prudenza attenendomi ritorni inferiori) ad oggi con 800k potrei prelevare 2400€ al mese che sono il doppio delle spese fisse, 2700€ con 900k e 3000€ con 1mil. Quindi parecchia spesa variabile per togliersi diversi sfizi.
Nel caso il mercato vada bene la spesa variabile salirebbe ancora, nel caso ci fosse un bear market enorme con drawdown del portafoglio del -35/50% comunque avrei un prelievo che consentirebbe di sostenere le spese fisse tagliando per qualche anno le variabili.
 
O vai ad investire in immobili in posti come La Germania, come ha fatto Nemor, dove hai la ragionevole prospettiva perlomeno di una tenuta dei valori immobiliare poichè la Germania non è un paese in declino .
Oppure investimenti in Italia (paese destinato al declino a meno che non venga scoperto a breve un vaccino che renda immune la popolazione dalla estraneazione e rifiuto della realtà) sono fattibili solo in luoghi strategici come centri di grandi città oppure località turistiche rinomate a livello internazionale. Come anche per fattispecie di immobili ben precisi ovvero solo edifici di recente costruzione ed efficientamento energetico.

e anche lì qualcuno comincia a mettere qualche allert:
https://www.finanzaonline.com/notiz...la-classifica-di-ubs-e-la-posizione-di-milano

In compenso Milano, anche a causa del paese Italia, è talmente sottovalutata che non presenta rischi :D


Recentemente il mio consulente mi ha proposto un investimento a Bormio in un edificio appena terminato a pochi passi dalla funivia, prezzi sui 250k/270k.
Si tratta di località già oggi piuttosto rinomata, frequentata da stranieri in particolare nordeuropei, che nel 2026 sarà al centro del mondo per le Olimpiadi invernali. Inoltre l'intenzione è quella di tenere gli affitti alti per selezionare la clientela

ma fa anche consulenza immobiliare come un'agenzia :mmmm: sull'investimento a Bormio, da fare come affitto turistico e usarsela anche ogni tanto per se e in vista delle Olimpiadi potrebbe avere senso, certo dipende per 250K quanti mq ti danno ;)
 
come calcolo?! o sono 1.000 o non sono 1.000, cioè vai un po' a spanne?! eh comunque per tirare fuori 12K netti anno per 12 anni (6+6) nel 2014 (che senso ha fare il paragone coi rendimenti di oggi, l'investimento è cominciato 6 anni fa :confused: solo per dar forza alle proprie convinzioni) ti bastavano, a stare conservativi, 400K...e dopo 12 anni avresti ancora i tuoi 400K, e non un 20 o 30 o X% in meno.
Ma va beh l'80% degli italiani è preda delle stesse convinzioni e della stessa situazione, perciò nulla di strano.

L investimento è dal 94.....comunque dal 2020 al 2026 tu 12 mila netti sui cd me lo fai fare? Con un milione però nu milione..
 
Ci aggiungerei anche se è possibile sapere in quale anno è stato costruito quell'immobile e quali lavori di manutenzione ineludibile sono previsti da qui al futuro (facciata, tetto, impianto idraulico) poichè Toptrader dice di considerarlo incedibile e sembra intenzionato a mantenere la proprietà ancora a lungo.

Non conosco l'ubicazione esatta dell'immobile di Toptrader ma mi sembra di capire si trovi in un piccolo centro in una provincia del Nord.
Ad ogni modo, la mia visione sugli immobili è ormai consolidata da tempo...
O vai ad investire in immobili in posti come La Germania, come ha fatto Nemor, dove hai la ragionevole prospettiva perlomeno di una tenuta dei valori immobiliare poichè la Germania non è un paese in declino .
Oppure investimenti in Italia (paese destinato al declino a meno che non venga scoperto a breve un vaccino che renda immune la popolazione dalla estraneazione e rifiuto della realtà) sono fattibili solo in luoghi strategici come centri di grandi città oppure località turistiche rinomate a livello internazionale. Come anche per fattispecie di immobili ben precisi ovvero solo edifici di recente costruzione ed efficientamento energetico.

Recentemente il mio consulente mi ha proposto un investimento a Bormio in un edificio appena terminato a pochi passi dalla funivia, prezzi sui 250k/270k.
Si tratta di località già oggi piuttosto rinomata, frequentata da stranieri in particolare nordeuropei, che nel 2026 sarà al centro del mondo per le Olimpiadi invernali. Inoltre l'intenzione è quella di tenere gli affitti alti per selezionare la clientela

Penso abbia 100 anni ma non so... La facciata sarebbe da rifare per bellezza ma resiste.. vedremo.... Impianto idraulico non saprei. Quakche lavoro fatto intorno al 2011 su caldaia inferiore a 1000 euro....
 
ma fa anche consulenza immobiliare come un'agenzia :mmmm: sull'investimento a Bormio, da fare come affitto turistico e usarsela anche ogni tanto per se e in vista delle Olimpiadi potrebbe avere senso, certo dipende per 250K quanti mq ti danno ;)

Lui è andato a fare le vacanze da quelle parti ed ha visto questa opportunità immobiliare
Ha deciso di investirci ed ha proposto la cosa anche ad alcuni dei suoi clienti.
E' riuscito a mettere in piedi un piccolo gruppo di acquisto per ottenere uno sconto.
Dovevo andarci pure io su a vederla un fine settimana ma alla fine ho declinato, preferisco rimanere sugli investimenti finanziari anche se poteva essere indubbiamente un buon affare. L'intenzione è quella di affidarla ad una agenzia per affittarla ed essendo appunto un immobile nuovo, di un certo pregio e vicino alla funivia che porta agli impianti sciistici, mantenere gli affitti alti per avere clientela di un certo livello, in particolare clientela nordeuropea. Poi ovvio...se la compri diventa casa tua e se qualche volta vuoi andarci a fare le vacanze sei libero di farlo a meno che il contratto con l'agenzia non preveda vincoli particolari.
 
L investimento è dal 94.....comunque dal 2020 al 2026 tu 12 mila netti sui cd me lo fai fare? Con un milione però nu milione..

va be giratela come vuoi per darti ragione e crederci, ma non ha senso guardare i rendimenti ottenibili oggi in raffronto a quanto vale l'immobile oggi, devi farlo coi valori del giorno 1 dell'ultimo contratto d'affitto (2014? 1994? continui a cambiare date :confused:) e per un investimento di pari durata (il 6+6 è a tutti gli effetti un impegno di 12 anni, quindi il tuo investimento finanziario non sarebbe ancora arrivato a scadenza e non avresti nessuna necessità di rinnovo ai tassi odierni ;)), ed è chiaro che il tuo investimento è "perdente" rispetto a un'alternativa finanziaria dell'epoca e sopratutto senza sapere quanto ci stai smenando come valutazione del patrimonio stesso.

Penso abbia 100 anni ma non so... La facciata sarebbe da rifare per bellezza ma resiste.. vedremo.... Impianto idraulico non saprei. Quakche lavoro fatto intorno al 2011 su caldaia inferiore a 1000 euro....

a meno che non sia di concreto interesse storico, se ha pure immobili di grande metratura e mal distribuiti (come usava una volta) è facile che sia proprio difficile venderlo, altro che rivalutarsi...:o
 
Ultima modifica:
Penso abbia 100 anni ma non so... La facciata sarebbe da rifare per bellezza ma resiste.. vedremo.... Impianto idraulico non saprei. Quakche lavoro fatto intorno al 2011 su caldaia inferiore a 1000 euro....

100 anni...sti azzi :)
 
100 anni...sti azzi :)

meno male che non ha eredi diretti, altrimenti lo maledicevano a lasciargli sul groppone un immobile con un secolo e più sulle fondamenta...sia mai che sia pure il posto che si alluviona un anno sì e uno no :censored:
 
L investimento è dal 94.....

Nel 94 e dintorni mio padre comperava BTP con prezzi intorno alla pari e tassi di intesse che arrivavano al 5% ed anche oltre.
Ci cassetta ancora oggi.
Capital gain 12,5%
 
Le licenze sono Dell attuale gestore pagate 289 mila euro a settembre 2014....

se c'è pure il tabacchi e ha pagato quei soldi li, se in una botte di ferro, meglio un vitalizio..i monopoli non concedono mai facilmente spostamenti e ogni spostamento sarebbe comunque subordinato alla somma degli aggi dei tabaccai vicini (pure se lontani), stai tranquillo che rimane lì e difficilmente smetterà di pagare al netto di difficoltà passeggete

1400 euro li facesse in uno o due giorni .. a pranzo nessuno ed il pomeriggio poco, nessuno per aperitivo serale....... E anche vero che ora c'è solo il titolare e una barista penso sotto pagata.... Niente cuoca.......

1400 incasso ,289 k la licenza: in 1 giorni ok (bell'affare credo), in 2 giorni è cinese e doveva bruciare un pò di cash o è un pazzo
 
però bisogna anche essere realisti, come per le azioni vige la regola del "compra quello che alla gente servirà e consumerà di sicuro, tipo Coca Cola" anche nell'immobiliare andrebbe fatta la stessa cosa, già prima con servizi tipo zalando, adesso post covid con tutte le restrizioni chi andrà più nel negozietto o nella piccola attività commerciale, ma pure al baretto anni '80?! pochissimi, quindi ne resteranno pochi e le nostre città sono piene zeppe di fondi o piccole botteghe, quindi il loro valore e la loro attrattività saranno sempre più ridimensionate.
Oggi possono essere interessanti grossi locali commerciali adibibili a magazzini di logistica, ma non certo per avere spazi dedicati al front office.

Casca proprio a "pisello".. Ieri ho visto un documentario su amazon, gli effetti che ha portato e sulla logistica, impressionante..
 
meno male che non ha eredi diretti, altrimenti lo maledicevano a lasciargli sul groppone un immobile con un secolo e più sulle fondamenta...sia mai che sia pure il posto che si alluviona un anno sì e uno no :censored:

l'efficientamento energetico veniva fatto secondo le normative previste dal Regio Decreto di sua Maestà Vittorio Emanuele :)
 
l'efficientamento energetico veniva fatto secondo le normative previste dal Regio Decreto di sua Maestà Vittorio Emanuele :)

PS e comunque quando c'era Lui gli italiani non prendevano la scossa :sbonk::sbonk::sbonk::sbonk:
 
Fatto sta che da settembre 2014 ad oggi mi hanno già dato 105 mila euro.... Sono coppia con bimbo giovane....

E quindi supponendo che il tuo immobile valga 300k, investendoli nei CD avresti dovuto avere un tasso medio del 5,1% per pareggiare il rendimento
 
Nel 94 e dintorni mio padre comperava BTP con prezzi intorno alla pari e tassi di intesse che arrivavano al 5% ed anche oltre.
Ci cassetta ancora oggi.
Capital gain 12,5%


idem mio nonno, faceva parte dei bot people, non gli piaceva il mattone e gli unici mattoni che gli sarebbero piaciuti il comune non gli ha mai concesso di "metterli". Questo negli anni è diventato un vantaggio enorme per gli eredi nonostante i miei si lagnino di non aver potuto acquistare tutti gli immobili che volevano (che oggi sarebbero sfitti, da mantenere e molto problematici)
 
E quindi supponendo che il tuo immobile valga 300k, investendoli nei CD avresti dovuto avere un tasso medio del 5,1% per pareggiare il rendimento

dai Nemor anche tu, quello è l'affitto lordo, netto ha detto che sono stati 72K mal contati, cifra che nel 2014 tirava fuori con un investimento decennale di circa 400K o meno, visto che rendimenti del 3% netto all'epoca erano facilissimi da ottenere (non stiamo ad andare a vedere perchè) e credo che all'epoca quell'immobile li potesse valere...piccola differenza a scadenza l'investimento mobiliare varrà ancora quella cifra, quello immobiliare varrà meno, quindi uno ci ha rimesso soldi.
 
va be giratela come vuoi per darti ragione e crederci, ma non ha senso guardare i rendimenti ottenibili oggi in raffronto a quanto vale l'immobile oggi, devi farlo coi valori del giorno 1 dell'ultimo contratto d'affitto (2014? 1994? continui a cambiare date :confused:) e per un investimento di pari durata (il 6+6 è a tutti gli effetti un impegno di 12 anni, quindi il tuo investimento finanziario non sarebbe ancora arrivato a scadenza e non avresti nessuna necessità di rinnovo ai tassi odierni ;)), ed è chiaro che il tuo investimento è "perdente" rispetto a un'alternativa finanziaria dell'epoca e sopratutto senza sapere quanto ci stai smenando come valutazione del patrimonio stesso.



a meno che non sia di concreto interesse storico, se ha pure immobili di grande metratura e mal distribuiti (come usava una volta) è facile che sia proprio difficile venderlo, altro che rivalutarsi...:o

Come fai a dirlo con le poche informazioni a disposizione? Perdente rispetto a cosa poi? Ad un investimento in CD? Ad un investimento in obbligazioni junk che col senno di poi non sono fallite? Un investimento in azionario mondiale?

Non sara' stato l'investimento migliore del mondo ma ha e' una proprieta' commerciale ininterrottamente affittata da oltre 25 anni che gli rende mille euro al mese, che oggi di sicuro batte lo 0,X che spunti sui CD. Sicuramente Luiss dovrebbe ampliare il suo ptf ed includere piu' prodotti finanziari, ma dire che quell'investimento specifico e' "perdente" mi sembra una affermazione priva di fondamento.
 
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