Vivere di rendita, posso (Vol. XXX)?

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proprio come il mio, che ha comprato e venduto immobili all'inpazzata e ce ne avesse lasciato uno buono !!! e' riuscito a comprare a vendere e ricomprare lo stesso identico immobile a distanza di 16 anni nello stesso stabile ma ad un piano differente! credevo come un ossesso nel mattone....mi ripeteva come un ossesso il leitmotiv degli anni 70 di gabetti> mattone moneta forte...ed io gli rispondevo..."diversifica papa', diversifica", "zitto tu con queste regole scolastiche"...il resto e' triste storia ,per fortuna che sta giungendo a termine e di cui la prossima settimana vi aggiornero'...

Capisco ma purtroppo con il senno di poi è facile rinfacciare agli altri o a se stessi gli errori.
Soprattutto per quanto riguarda l'immobile che come asset di investimento è sempre stato considerato come qualcosa di sacro da generazioni di italiani e sappiamo bene come gli italiani siano in media tradizionalisti, attaccati alle abitudini, poco propensi al cambiamento ed all'adattamento ambientale quando la realtà intorno cambia. E tra la fine del secolo scorso ed il nuovo abbiamo visto dei cambiamenti davvero enormi. Infatti ancora oggi, nonostante tutto, sento gente dire che il mattone rimane un buon investimento e che i valori immobiliari prima o poi torneranno come quelli di una volta. Ovviamente va detto...che se tutta questa gente non lo ha ancora capito...allora giunti a questo punto sarà la legge di Darwin a fare il suo naturale decorso
 
pure la nostra è una circostanza fortunata. Pensa che mia madre invidia fortemente un suo parente con l'albergo (sempre vuoto e enormemente sovradimensionato) e tante proprietà in una località di villeggiatura del tutto marginale e in declino, costruite riversando ad occhio e croce tutto il guadagno degli anni d'oro e mantenute oggi con molta fatica. Lei invece non si rende conto della sua fortuna. Invece mio padre s'è impelagato nella le ristrutturazione e riscatto di proprietà di famiglia per fare un favore alla madre, casa oggi vuota e invendibile, mentre ne aveva già un'altra vuota. Il tutto mentre noi abbiamo abitato in 7 in 5 stanze sopra l'attività (sembra assurdo ma è vero) con l'appartamento di fianco (nostro) in stato di totale abbandono. Senza considerare gli acquisti sconsiderati di terreni, inservibili, al doppio del reale valore, e per somme non marginali, scelta questa fatta da mio nonno ma avallata dai miei "purchè si decidesse a non tenere tutto in banca". Ed in ogni caso siamo stati graziati nel complesso, trovandoci ad oggi col 70% in attività finanziarie.

Il condizionamento psicologico a volte è davvero forte e ci porta a scelte irrazionali.
Soprattutto se parliamo di persone anziane.
Tutti ne siamo vittime...chi più chi meno..e questo vale non solo per le scelte di investimento.
Qualche anno fa riuscii a fare vendere a mio padre due lotti di BTP i quali erano giunti con il rendimento netto a scadenza pari a zero.
Cioè, vendendoli seduta stante, incassavamo in anticipo tutte le cedole residue + un piccolo gain.
Non fu facile, ci furono diversi duelli da cavalleria rusticana tra noi due, alla fine cedette.
La sua ritrosia a vendere non era dovuta ad una mancata comprensione del calcolo finanziario...mio padre una certa cultura ce l'ha è capisce bene cosa vuol dire quando una obbligazione ormai non ti rende più niente perchè il suo prezzo di mercato è salito talmente tanto da renderla ormai giunta a scadenza anche se in anticipo sulla reale scadenza temporale .

Semplicemente il suo era un condizionamento psicologico...il cordone ombellicale con il BTP che andava reciso......il sentirsi sotto pressione per dover poi trovare una nuova forma di reinvestimento per la liquidità. I soldi di quei BTP sono stati da me collocati nel piano di consulenza finanziaria indipendnete
 
Qui si parte spesso dalle spese per determinare il capitale necessario per la rendita.
Se si calcolano le spese senza margini ci sono dei rischi.

Per cui io distinguerei tra spese necessarie ed inderogabili + imprevisti.
E spese variabili (viaggi, lussi, donne, etc.)

Detto questo io per vivere di rendita mi pare sarò uno dei pochissimi del fol ad utilizzare il prelievo variabile che si adatta alle condizioni di mercato riducendo di molto il sequence of return risk e riduce di molto la probabilità di finire out of the money (in realtà la azzera, ma il prelievo potrebbe essere così piccolo da non avere spending power). Ha come svantaggio uno swing enorme sui prelievi annui che oscillano notevolmente.

Posso fare questo perché da single e in paesi con costo della vita non elevato come spese fisse mi basterebbero cifre non elevate 800-1200€ per le spese fisse, mentre tutto il resto sarebbero spese variabili.

Partendo da un prelievo variabile del 3,6% (ridotto rispetto all’originale per prudenza attenendomi ritorni inferiori) ad oggi con 800k potrei prelevare 2400€ al mese che sono il doppio delle spese fisse, 2700€ con 900k e 3000€ con 1mil. Quindi parecchia spesa variabile per togliersi diversi sfizi.
Nel caso il mercato vada bene la spesa variabile salirebbe ancora, nel caso ci fosse un bear market enorme con drawdown del portafoglio del -35/50% comunque avrei un prelievo che consentirebbe di sostenere le spese fisse tagliando per qualche anno le variabili.

Concordo sia nella suddivisione delle spese che nel prelievo variabile.
Suddivisione basata sullo storico e non fatta ex ante. Il prelievo variabile non è poi altro che il motto dei vecchi risparmia quando va bene per i tempi bui. Non so se si fa ancora.
 
In realtà è la maggioranza ad essere convinta che ancora il mattone vinca su tutto, e si tratta poi di gente che ha già varie proprietà o ne riceverà altre in eredità, magari del tutto inservibili. Io stesso mi domando (abitando in provincia) se non valga la pena mettere qualcosa in mono-bilocali a Milano visti i rendimenti allettanti e la cedolare secca, magari per avere un paracadute futuro. Quello che ci frena in famiglia è la distanza (centro italia).
Certo se potessi disfarmi del ciarpame (ciarpame già all'epoca del suo acquisto) costruito negli anni '60-'80 sarei felicissimo, ma la vedo durissima se non impossibile.
 
Io stesso mi domando (abitando in provincia) se non valga la pena mettere qualcosa in mono-bilocali a Milano visti i rendimenti allettanti e la cedolare secca, magari per avere un paracadute futuro. Quello che ci frena in famiglia è la distanza (centro italia).

potresti puntare su Roma
 
In realtà è la maggioranza ad essere convinta che ancora il mattone vinca su tutto, e si tratta poi di gente che ha già varie proprietà o ne riceverà altre in eredità, magari del tutto inservibili. Io stesso mi domando (abitando in provincia) se non valga la pena mettere qualcosa in mono-bilocali a Milano visti i rendimenti allettanti e la cedolare secca, magari per avere un paracadute futuro. Quello che ci frena in famiglia è la distanza (centro italia).
Certo se potessi disfarmi del ciarpame (ciarpame già all'epoca del suo acquisto) costruito negli anni '60-'80 sarei felicissimo, ma la vedo durissima se non impossibile.

il rendimento allettante sarebbe?
 
Il condizionamento psicologico a volte è davvero forte e ci porta a scelte irrazionali.
Soprattutto se parliamo di persone anziane.
Tutti ne siamo vittime...chi più chi meno..e questo vale non solo per le scelte di investimento.
Qualche anno fa riuscii a fare vendere a mio padre due lotti di BTP i quali erano giunti con il rendimento netto a scadenza pari a zero.
Cioè, vendendoli seduta stante, incassavamo in anticipo tutte le cedole residue + un piccolo gain.
Non fu facile, ci furono diversi duelli da cavalleria rusticana tra noi due, alla fine cedette.
La sua ritrosia a vendere non era dovuta ad una mancata comprensione del calcolo finanziario...mio padre una certa cultura ce l'ha è capisce bene cosa vuol dire quando una obbligazione ormai non ti rende più niente perchè il suo prezzo di mercato è salito talmente tanto da renderla ormai giunta a scadenza anche se in anticipo sulla reale scadenza temporale .

Semplicemente il suo era un condizionamento psicologico...il cordone ombellicale con il BTP che andava reciso......il sentirsi sotto pressione per dover poi trovare una nuova forma di reinvestimento per la liquidità. I soldi di quei BTP sono stati da me collocati nel piano di consulenza finanziaria indipendnete

Concordo. Ad esempio, però, a mio nonno (5° elementare) bastava si parlasse in cifre e capiva immediatamente e al volo, ringraziando chi gli aveva dato la "dritta". Mio padre (insegnante, pignolo e finanziariamente "studioso") si rende conto di tutto in teoria ma nella prassi quotidiana della gestione si perde e si impunta su questioni di principio, non smuovendosi più da lì e giustificando con "ma se lo fanno gli altri..."
AI tempi della transizione tra bunga-bunga e Monti, gli consigliai di comprare quei "famosi" btp. Non mi disse mai di averlo fatto, lo fece per una piccolissima cifra, l'importante era non darmi soddisfazione. L'ho scoperto solo quando ha confessato di averli venduti per buttarli nell'ennesima ristrutturazione a "ricatto" (ricatto, non riscatto).
 
il rendimento allettante sarebbe?

beh a milano in zone universitarie con 450/500€ (in nero :cool:) ci prendi una stanza, questo almeno prima del covid :( certo immobili di quel tipo a milano per meno di 2.000/2.500€ al mq neanche te li fanno vedere
 
potresti puntare su Roma

Roma mi piace poco: sembra una capitale africana e credo che il tessuto sociale si stia lentamente sfaldando, oltretutto gli affitti sono parecchio in discesa da anni

il rendimento allettante sarebbe?

almeno il 4% se non qualcosa in più, al lordo delle tasse (e credo li vigano % in cedolare secca più bassa essendo una città ad alta densità abitativa). Ma adesso c'è l'incognita smart working.
 
Roma mi piace poco: sembra una capitale africana e credo che il tessuto sociale si stia lentamente sfaldando, oltretutto gli affitti sono parecchio in discesa da anni



almeno il 4% se non qualcosa in più, al lordo delle tasse (e credo li vigano % in cedolare secca più bassa essendo una città ad alta densità abitativa). Ma adesso c'è l'incognita smart working.

e lo compreresti a debito o cash?
 
almeno il 4% se non qualcosa in più, al lordo delle tasse (e credo li vigano % in cedolare secca più bassa essendo una città ad alta densità abitativa). Ma adesso c'è l'incognita smart working.

nella Milano pre-covid e in determinate zone, era fattibilissimo, certo devi mettere in conto un importo per l'investimento non certo trascurabile.
 
Nel 94 e dintorni mio padre comperava BTP con prezzi intorno alla pari e tassi di intesse che arrivavano al 5% ed anche oltre.
Ci cassetta ancora oggi.
Capital gain 12,5%

Già ma se vendevo i muri nel 94 prendevo magari 250 milioni e non prendevo affitti on questi anni più rivalutazione immobile.....il discorso btp si ferma a fate presto spread 575 fine 2011 e certamente non vale per i prossimi anni.
 
pure la nostra è una circostanza fortunata. Pensa che mia madre invidia fortemente un suo parente con l'albergo (sempre vuoto e enormemente sovradimensionato) e tante proprietà in una località di villeggiatura del tutto marginale e in declino, costruite riversando ad occhio e croce tutto il guadagno degli anni d'oro e mantenute oggi con molta fatica. Lei invece non si rende conto della sua fortuna. Invece mio padre s'è impelagato nella le ristrutturazione e riscatto di proprietà di famiglia per fare un favore alla madre, casa oggi vuota e invendibile, mentre ne aveva già un'altra vuota. Il tutto mentre noi abbiamo abitato in 7 in 5 stanze sopra l'attività (sembra assurdo ma è vero) con l'appartamento di fianco (nostro) in stato di totale abbandono. Senza considerare gli acquisti sconsiderati di terreni, inservibili, al doppio del reale valore, e per somme non marginali, scelta questa fatta da mio nonno ma avallata dai miei "purchè si decidesse a non tenere tutto in banca". Ed in ogni caso siamo stati graziati nel complesso, trovandoci ad oggi col 70% in attività finanziarie.

Mistic buon pomeriggio,ho letto con la massima attenzione la tua storia e mi permetto di darti un consiglio non dico fraterno ma da padre in figlio,potrei essere tuo padre dato che a marzo prossimo saranno 49 candeline;esci quanto prima da quella gabbia morale,civile,economia,familiare e psicologica in cui tuo malgrado sei caduto dentro! se non te ne liberi adesso non ne libererai mai piu! se non fossi andato via di casa a 27 anni forse adesso non ci sarei nemmeno piu tanto era il mio disagio psichico allora! cerca in ogni caso di stare lontanto ma senza abbandonarli del tutto il quanto il malloppo dei tuoi farebbe gola a chiunque e sarebbe un peccato che andasse in mani sbagliate o venisse ulteriormente sperperato dai tuoi che da quanto pare di capire che hanno cosi' tanto in vita da non svere tempo di pensare e capire che il denaro e' uno strumento e non un fine ed il cui scopo e' migliorare l'esistenza umana e non abbrutirla lavorando come multi da mane a sera senza riposo alcuno per se e per la propria discendenza! tanti auguri per tutto e facci sapere che decisione andrai a prendere!
 
Quello e' sicuro, io sono completamente uscito dal settore obbligazionario un mese fa ed adesso ho un PTF quasi completamente azionario (in aggiunta a cash e casa di proprieta'/mutuo).

Certo si potrebbe magari puntare su valute estere ma in passato seppure con poche migliaia di euro investitinho visto che i bei con cedole elevate real rand try non vanno bene.... Magari sterlina o dollaro usa.... Mah..
 
Ho visto un bel bilo zona casino Sanremo..... Certo dentro non è al top, ma 45 mila..... Per dei bei weekend lunghi con puntatina al casino per le ****.. :D
 
e lo compreresti a debito o cash?

io non potrei comprar nulla, ma i miei lo farebbero cash

nella Milano pre-covid e in determinate zone, era fattibilissimo, certo devi mettere in conto un importo per l'investimento non certo trascurabile.

certo ma sarebbe in ottica di diversificazione del capitale di famiglia (fortunatamente abbastanza consistente)
 
Concordo. Ad esempio, però, a mio nonno (5° elementare) bastava si parlasse in cifre e capiva immediatamente e al volo, ringraziando chi gli aveva dato la "dritta". Mio padre (insegnante, pignolo e finanziariamente "studioso") si rende conto di tutto in teoria ma nella prassi quotidiana della gestione si perde e si impunta su questioni di principio, non smuovendosi più da lì e giustificando con "ma se lo fanno gli altri..."
AI tempi della transizione tra bunga-bunga e Monti, gli consigliai di comprare quei "famosi" btp. Non mi disse mai di averlo fatto, lo fece per una piccolissima cifra, l'importante era non darmi soddisfazione. L'ho scoperto solo quando ha confessato di averli venduti per buttarli nell'ennesima ristrutturazione a "ricatto" (ricatto, non riscatto).

Certo.
Va detto anche che le persone anziane, nonostante dotate di una certa istruzione e cultura finanziaria tradizionale di base , rimangono oggi spiazzate se non hanno saputo tenersi aggiornate con i tempi poichè, i cambiamenti nel mondo degli investimenti e nel mondo in generale, negli ultmi 10/15 anni sono stati davvero radicali e veloci.

Alla domanda che mio padre mi fece "cosa ne facciamo poi dei soldi disinvestiti dai BTP ?" io risposi "mettiamoli su un conto deposito che ti rendono più che lasciarli ancora investiti nel BTP stesso" lui rimase spiazzato perchè, cosa sia un conto deposito vincolato, forse ne aveva sentito parlare ma non aveva mai avuto modo di sperimentarlo trattandosi di prodotti che hanno avuto larga diffusione negli ultimi tempi.

Quando una giorno mi misi a spiegargli in cosa consisteva il piano di consulenza finanziaria indipendente con orizzonte a lungo termine che avevo intenzione di avviare ...ovvero acquisti di strumenti come ETF, con possibilità di investire il denaro in tutto il mondo ed in settori diversi...per un attimo rimase sconvolto e disse " cosa ti sei messo in testa ? tu vuoi metterti a giocare in borsa facendo investimenti azzardati". Con pazienza , cercando un linguaggio comprensibile esplicativo, cercai quindi di fargli un rapido upgrade su quanto e come era evoluto il mondo degli investimenti dai tempi quando lui mi aveva regalato il Commodore VIC20 e andava in banca dal suo amico direttore di filale Pasquale a comperare i BTP allo sportello. Così come gli feci capire che non si poteva più andare a farsi consigliare in filiale per gli investimenti, se non altro perchè Pasquale nel frattempo è andato in pensione e comunque la banca è in conflitto di interessi con il cliente. Essendo mio padre persona vetusta (ma comunque dotata di basi cognitive) ci ho perso del tempo e fatica per aiutare a comprenderlo, se non altro anche perchè in ballo c'è il patrimonio di famiglia. Quando capita , spiego queste cose anche ad amici e conoscenti, ma senza affaticarmi più di tanto, non ho voglia di mettermi a fare il Piero Angela della finanza verso persone assai più giovani di mio padre, alle quali cose del genere oggi dovrebbero essere del tutto ovvie e che invece ancora si affidano alla signora del borsino . Di tutta questa gente con il tempo si farà carico la legge di Darwin
 
Ultima modifica:
Roma mi piace poco: sembra una capitale africana e credo che il tessuto sociale si stia lentamente sfaldando, oltretutto gli affitti sono parecchio in discesa da anni

toc toc...Bigmad...ci sei ???

(non conosco la realtà di Roma se non per quello che sento dai media...ma in effetti temo tu abbia ragione)
 
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