Vs opinione su opportunità surroga mutuo

  • Due nuove obbligazioni Societe Generale, in Euro e in Dollaro USA

    Societe Generale porta sul segmento Bond-X (EuroTLX) di Borsa Italiana due obbligazioni, una in EUR e una in USD, a tasso fisso decrescente con durata massima di 15 anni e possibilità di rimborso anticipato annuale a discrezione dell’Emittente.

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BaroneBirra

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Ciao a tutti, vorrei la vostra opinione riguardo l'opportunità di cercare e sottoscrivere un buon tasso fisso a cui surrogare il mio attuale mutuo: prima di muovermi, vorrei capire come muovermi al meglio... e se ne vale la pena secondo voi.

Dico "se ne vale la pena" in quanto ho (ritengo) un ottimo mutuo in essere:
  • Tasso variabile, Euribor3M+0,20%, floor 0,50% (quindi da quando l'ho stipulato pago effettivamente 0,50% ovvero una rata di 635 Euro),
  • ad oggi il capitale residuo è di 186.000 Euro, e la durata residua 314 rate (26 anni)
  • valore immobile da perizia mutuo (inizio 2017): 265.000 Euro

La mia idea, stante la lunga durata del mutuo, sarebbe quella di trovare un'alternativa a tasso fisso, presumendo che l'Euribor resterà sotto 0,30% ancora a lungo ma non per sempre... 26 anni sono tanti per un'ipotesi così estrema (fino a che sarà così quantomeno è come avere un tasso fisso a 0,50%).

Per migliorare la situazione, potrei eventualmente ridurre la %finanziata al fine di ottenere il tasso migliore:
  1. facendo rivalutare la casa: acquistata nel 2017 per 265.000, è stata oggetto di profonda ristrutturazione per complessivi 150.000 Euro... il valore dovrebbe pertanto essere cresciuto, anche se è ovvio che non lo sarà di 150k. Premesso che ogni banca fa comunque la sua perizia prima di dare l'OK, presentarsi con una perizia di parte attestante un valore maggiore di quello originario sarebbe utile o tempo perso (nel senso che 'basta dirlo, poi ci pensano loro')? Quanto potrebbe essere cresciuto il valore (ammesso lo sia)?
    P.S. mi preoccupa (nel senso di fare lo sbatti per niente) una frase scritta sulla documentazione del mutuo attuale: "[...]importo massimo del credito: 80% del MINORE tra valore di perizia e valore indicato per l'acquisto nel compromesso": se è così per tutte le banche, posso anche trovare l'oro nei muri ma la %finanziabile continuerebbero a calcolarla sul compromesso di 265.000 Euro, esatto?
  2. estinguendo anticipatamente parte del mutuo, ad esempio 56.000 Euro (il che porterebbe la %finanziata al di sotto del 50%, indipendentemente dall'eventuale perizia di rivalutazione); attualmente questi soldi cash sono in c/d a tasso NETTO intorno a 0.90%

Tenderei invece ad escludere un'avvicinamento della data di scadenza: nell'ottica di passare ad un fisso, accorciare potrebbe significare non usufruire dello stesso negli ultimi 5/10 anni in cui stimo il tasso variabile a valori più alti del mio floor (e dell'eventuale tasso fisso che riuscissi a spuntare in fase di surroga).
P.S. Ovviamente passare da 26 a 25 anni per facilitare i calcoli non sarebbe un problema


Idee in merito?
Qualunque opinione è ben accetta... tanto alla fine, come si suol dire, "miei i soldi, mia la responsabilità" di ogni eventuale decisione! ;)


Intanto, per muovermi, ho dato un'occhiata sul più famoso sito online (si può citare?), di seguito i risultati:
186k su 265k di valore, 26 anni, i calcolatori mi propongono tasso fisso finito 1.20%/1.30% a salire (rata intorno a 700 euro);
c'è da dire che per scendere sotto 70% di %finanziata mi basta attendere un paio di rate: in questo caso i tassi finiti proposti sarebbero 0,85% Carige, 0,90% Unicredit e 1,04% CA (rate da 661 a 677 euro mensili).
Abbassando l'importo a 50% (130k su 265k) le migliori proposte passano a 0,75% Unicredit, 0,84% Credem, 1,10% CA, 1,15% IWbank (rate da 460 a 483 Euro mensili).

Nota finale: ho c/c in Fineco con stipendi, rid, etc... peccato che i loro mutui surroga non siano molto competitivi: 185k su 265k per 25 anni (26 non lo calcola) all'1,25% con rata 719 Euro, abbassando a 130k tasso 1,05% (rata 493 euro sempre per 25 anni): già su MOL, senza troppi sbatti, si trova di meglio :'(
 
Ciao, assunzioni di base assolutamente condivisibili, ma sei in una situazione tale per cui, forse, la surroga è più uno sbattimento che altro. Mi spiego: i tassi rimarranno bassi ancora a lungo, probabilmente (sicuramente azzarderei), non per 26 anni, ma nel frattempo stai rimborsando buona parte del capitale praticamente a costo zero (0,5% al momento). In più hai liquidità che ti rende lo 0,9 netto. Perché andarsi ad impelagare ora con un altro mutuo che, come minimo, ti passa allo 0,8-0,9% (per carità, ottimi tassi). Io al tuo posto mi “godrei :D“ lo 0,5 finché sarà possibile, nel frattempo rimborso capitale. Quando i tassi saliranno, e credo non sarà domani, mi porrei il problema... e se proprio volessi fare un “dispetto” alla banca, allora in quel momento potresti utilizzare la tua liquidità per ridurre ulteriormente il capitale. Tutto imho ovviamente!
 
Grazie della risposta.

Dopo aver scritto il post mi sono anche appuntato di chiedere alla mia attuale banca il ricalcolo della rata nelle due ipotesi di (a) riduzione di 56.000 Euro dell'importo finanziato mantenendo la scadenza nel 2037 e (b) anticipo della scadenza mediante versamento di 56.000 Euro di rate anticipate. Questo perché [sono pigro e non mi va di sbattermi per la surroga], pur non avendo possibilità di passare a tasso fisso con la mia banca (non vende più mutui a TF da anni), è innegabile che il TV del mio mutuo è ottimo, il dubbio è solo sulle prospettive: per quanti anni potrò godere di un mutuo di fatto TF a 0,50%? A mio non troppo umile avviso, "per tanti anni": partendo dall'assunto che ci stiamo 'giapponesizzando' -anche se magari più lentamente e meno drasticamente di loro che hanno fatto da 'apripista' in merito-, se si confrontano le curve storiche dell'Euribor 3M e quelle del Libor 3M JPY (che credo sia l'indice di riferimento per i loro mutui TV) si possono notare estreme somiglianze nell'andamento... e il Libor 3M JPY è su livelli prossimi allo zero da oltre un ventennio.

Quindi la convenienza sta nel riuscire ad usufruire di questo tasso per tutto il tempo possibile e, a seguire, riuscire ad evitare un possibile rialzo dello stesso (e della rata) essendo nel frattempo passato a TF, avendo ridotto la durata o avendo ridotto la rata mensile con scadenza originale (in quest'ultimo caso ti becchi il rialzo ma per anni hai pagato 100/200 euro in meno al mese quindi te ne freghi!).
 
Grazie della risposta.

Dopo aver scritto il post mi sono anche appuntato di chiedere alla mia attuale banca il ricalcolo della rata nelle due ipotesi di (a) riduzione di 56.000 Euro dell'importo finanziato mantenendo la scadenza nel 2037 e (b) anticipo della scadenza mediante versamento di 56.000 Euro di rate anticipate. Questo perché [sono pigro e non mi va di sbattermi per la surroga], pur non avendo possibilità di passare a tasso fisso con la mia banca (non vende più mutui a TF da anni), è innegabile che il TV del mio mutuo è ottimo, il dubbio è solo sulle prospettive: per quanti anni potrò godere di un mutuo di fatto TF a 0,50%? A mio non troppo umile avviso, "per tanti anni": partendo dall'assunto che ci stiamo 'giapponesizzando' -anche se magari più lentamente e meno drasticamente di loro che hanno fatto da 'apripista' in merito-, se si confrontano le curve storiche dell'Euribor 3M e quelle del Libor 3M JPY (che credo sia l'indice di riferimento per i loro mutui TV) si possono notare estreme somiglianze nell'andamento... e il Libor 3M JPY è su livelli prossimi allo zero da oltre un ventennio.

Quindi la convenienza sta nel riuscire ad usufruire di questo tasso per tutto il tempo possibile e, a seguire, riuscire ad evitare un possibile rialzo dello stesso (e della rata) essendo nel frattempo passato a TF, avendo ridotto la durata o avendo ridotto la rata mensile con scadenza originale (in quest'ultimo caso ti becchi il rialzo ma per anni hai pagato 100/200 euro in meno al mese quindi te ne freghi!).

Fai attenzione che le banche (alcune non tutte), non accettano di rinegoziare la durata del mutuo; sicuramente non lo accetta CheBanca!, questo lo so per certo perché è quello che volevo fare, avendo un mutuo con loro.
Per ottenere questo (riduzione durata del mutuo), nel mio caso (ma sembra una faccenda diffusa) rimane solo la surroga.


(anche io pur avendo presentato la documentazione richiesta ad inizio dicembre, ad oggi non ho avuto risposta da Unicredit, ma non ho fretta, visto che anche io ho un ottimo tasso variabile - 0,58% -).
 
Io ho il “problema” opposto.. ho un ottimo, anzi diciamo “buon” tasso fisso (1,10). Non ho voglia di surrogare anche perché, tutto sommato, sono contento della mia banca. Certo se avessi un variabile 0,50% sarei ancora più felice, ma seriamente... se 10 anni fa avessero chiesto “firmi per un tasso fisso 1.10% 25 anni”, avrei pensato che mi stessero prendendo in giro. Quindi per me va bene così! :bow:
 
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