Accollo mutuo con contestuale estinzione per mutuo proprio

[abtre]

io sto acquistando l'immobile ora, cosa che per problemi vari non abbiamo fatto prima, quindi il mutuo frazionato è andato avanti e ora devo estinguerlo io. Per me sono previste penali?

l'ufficio mutui della banca che ha erogato questo mutuo che io voglio estinguere dice che il decreto bersani non si applica visto che l'intestazione è ad una società SRL...ma non fa fede chi estingue, cioè io persona fisica?? please help me

Ma per quale motivo sei costretto ad estinguerlo tu? Perché non puoi fare il mutuo con la tua banca, dare i soldi al costruttore e lasciare che sia lui ad estinguere quel mutuo?
Non e' che il costruttore ti stia "costringendo" a fare questo x farti addebitare le penali di estinzione del mutuo che ha contratto lui!
Se ci pensi, il fatto che il costruttore abbia contratto un mutuo x realizzare l'immobile e' un problema suo non tuo.

 

[Wizard10]

si lo so ma per problemi vari relativi ad una causa in corso, avendo di fatto già occupato l'immobile, la situazione si è protratta e il mutuo già frazionato è andato avanti senza che venissero pagate le rate...ora io lo devo estinguere: accollandolo e estinguendolo nello stesso atto di stipula, rientro nel decreto e quindi non pago la penale, giusto?

 

[himem66]

si lo so ma per problemi vari relativi ad una causa in corso, avendo di fatto già occupato l'immobile, la situazione si è protratta e il mutuo già frazionato è andato avanti senza che venissero pagate le rate...ora io lo devo estinguere: accollandolo e estinguendolo nello stesso atto di stipula, rientro nel decreto e quindi non pago la penale, giusto?

sicuramente rientri nel decreto Bersani per come ampliato dal comma 450 dell'art. 2 della Legge Finanziaria 2008 (clicca qui e come conferma nella discussione di un altro forum qui). Ti riporto il comma in questione (il grassetto è mio)

[MUTUI] Ipotecari (articolo 2, commi 450 e 451).

Previsto che il trasferimento del contratto di mutuo avvenga con esclusione di penali o altri oneri a carico del mutuatario, anche per l'accensione del nuovo mutuo. La ricontrattazione del mutuo non comporta il venir meno dei benefici fiscali. Sì alla possibilità di pattuire la variazione senza spese delle condizioni del contratto di mutuo stipulato con scrittura privata non autenticata. Esteso, poi, al mutuo accollato a seguito di frazionamento immobiliare (Dlgs 122/2005) la previsione della nullità dei patti con i quali il mutuatario è obbligato a una determinata prestazione a favore del mutuante.

resta da vedere (cosa a me non nota) se per la quantificazione della penale va considerata la data del contratto di mutuo o quella della sua erogazione

 

[Wizard10]

e se invece si evita l'accollo ed in banca si versano gli assegni circolari per estinguere il mutuo frazionato, e quindi il debito scompare e la banca rilascia la contabile di avvenuta estinzione del finanziamento, la relativa ipoteca è destinata ad essere cancellata e quindi può essere iscritta ipoteca di 2° grado formale e 1° sostanziale per il mio mutuo?

anche se la banca dove c'è il mutuo frazionato non rilascia subito la lettera di restrizione dell'ipoteca, la contabile di avvenuta estinzione del mutuo basta per permettere di iscrivere ipoteca che sia di 2° grado ma solo formale?

p.s. la mia banca è disposta quindi a fare erogazione contestuale

 

[abtre]

Ciao Wizard, ho ricevuto il tuo mp e provo a dire la mia.

L'ipotesi che menzioni tu è quella che fin dall'inizio ti suggerivo io: estinguere il mutuo del costruttore con l'erogazione del mutuo che concede la tua banca.

In sostanza è quello che accade per la maggior parte degli atti notarili con compravendita immobili mediante mutuo ipoetcario.

Funziona così:
1-la tua banca iscrive ipoteca di secondo grado formale primo utile (occhio che alcuni notai non gradiscono tale formula e si limitano ad indicare il secondo grado, è la banca che "sa" che di fatto il secondo grado è poi un primo...).
2-Con l'erogazione del mutuo, tu acquisti l'immobile,
3-il venditore, con l'incasso estingue il mutuo,
4-la banca del venditore chiede al notaio la cancellazione dell'ipoteca (nel caso di privati tramite il c.d. decreto bersani - gratuito - nel caso di società tramite atto notarile oneroso.
5- al termine dell'atto tu sei proprietario dell'immobile e la tua banca vanta una ipoteca sul bene acquisito di secondo grado fino al perfezionamento della cancellazione ipotecaria vecchia.

Solo una piccola nozione "accademica": visto che tu acquisti da una società, la cancellazione è solo tramite atto notarile che, si è onerosa (a carico del venditore), ma molto rapida (15 gg. al massimo). La c.d. "cancellazione alla Bersani" è gratuita (solo tramite privati e per prime case) ma prevede tempi più lunghi (anche 90 gg.).

Spero di averti aiutato.

 

[abtre]

anche se la banca dove c'è il mutuo frazionato non rilascia subito la lettera di restrizione dell'ipoteca, la contabile di avvenuta estinzione del mutuo basta per permettere di iscrivere ipoteca che sia di 2° grado ma solo formale?

p.s. la mia banca è disposta quindi a fare erogazione contestuale

Scusami leggo solo ora...

assolutamente no, io non accetterei di acquistare alcun immobile gravato da ipoteche se la banca che le vanta non rilascia lettere di assenso alla cancellazione.

Con la consegna della somma al venditore, tu entri solo in possesso del bene, questo non significa che il peso che grava sull'immobile venga automaticamente cancellato...

Devi esigere la lettera di cancellazione ipotecaria: i notai però in questo senso, dovrebbero informarti di tutto ciò...

 

[himem66]

Scusami leggo solo ora...

assolutamente no, io non accetterei di acquistare alcun immobile gravato da ipoteche se la banca che le vanta non rilascia lettere di assenso alla cancellazione.

Con la consegna della somma al venditore, tu entri solo in possesso del bene, questo non significa che il peso che grava sull'immobile venga automaticamente cancellato...

Devi esigere la lettera di cancellazione ipotecaria: i notai però in questo senso, dovrebbero informarti di tutto ciò...

Cosa potrebbe accadere nel caso il debito residuo venisse estinto (con relativa contabile di estinzione) se per ipotesi non si ottenesse la lettera di assenso alla cancellazione di ipoteca? Che io ricordi entro 20 anni se il debito è estinto l'ipoteca decade comunque automaticamente. Quali pretese potrebbe teoricamente avanzare la banca del mutuo estinto?

 

[abtre]

Cosa potrebbe accadere nel caso il debito residuo venisse estinto (con relativa contabile di estinzione) se per ipotesi non si ottenesse la lettera di assenso alla cancellazione di ipoteca? Che io ricordi entro 20 anni se il debito è estinto l'ipoteca decade comunque automaticamente. Quali pretese potrebbe teoricamente avanzare la banca del mutuo estinto?

Acuta osservazione... beh alla fine se ti hanno fatto moderatore un motivo doveva esserci... (scherzo naturalmente, ma ho notato che cominciavo ad essere un po' troppo serioso...).

Comunque tornando alla tua considerazione... In effetti la banca che originariamente ha concesso il mutuo, non avrebbe alcun diritto di attaccare l'ipoteca non cancellata, in quanto il debito sottostante è stato regolarmente saldato.

Ed in effetti, i contratti fondiari (come i mutui) si estinguono automaticamente al compimento del ventesimo anno.

Il problema, semmai, si pone se, qualche tempo dopo, il nuovo acquirente vuole vendere l'immobile: questo sarebbe gravato da due ipoteche e bisognerebbe contattare anche l'istituto concedente la prima col quale, magari, non si hanno rapporti.

In ogni caso l'ipoteca garantisce, oltre che il debito contratto, anche per spese non pagate, tasse relative allo stesso contratto non onorate ecc.: è pertanto buona norma richiedere sempre l'assenso alla cancellazione ipotecaria.

I notai dovrebbero impedire, o quantomeno, informare accuratamente l'acquirente della questione in quanto atto sfavorevole.

Sarebbe anche interessante capire per quale motivo la banca estingue il mutuo e non cancella l'ipoteca: già questo è comunque un atto che insospettisce, in quanto la banca si vede estinto il debito ma mantiene agli atti la garanzia...

 

[Wizard10]

e se io compro il bene e la mia banca mi concede il mutuo, che conseguenze negative potrei avere se poi l'ipoteca non viene estinta?

comunque la banca non ha detto che non me la vuole rilasciare, ma che ci vuole tempo perché deve riunirsi una sorta di commissione...c'è quindi una procedura un po' lunga e per i tempi ristretti che ho io non potrei attendere i loro tempi...tra l'altro mi hanno detto che dovrebbero esserci anche delle spese..ma quello non sarebbe un problema, io voglio stipulare, quello è il mio interesse primario

 

[abtre]

e se io compro il bene e la mia banca mi concede il mutuo, che conseguenze negative potrei avere se poi l'ipoteca non viene estinta?

comunque la banca non ha detto che non me la vuole rilasciare, ma che ci vuole tempo perché deve riunirsi una sorta di commissione...c'è quindi una procedura un po' lunga e per i tempi ristretti che ho io non potrei attendere i loro tempi...tra l'altro mi hanno detto che dovrebbero esserci anche delle spese..ma quello non sarebbe un problema, io voglio stipulare, quello è il mio interesse primario

Le conseguenze le ho elencate nel post precedente.

Io insisto nel consigliarti una cancellazione contestuale alla stipula; non conosco gli iter operativi di quella banca, a volte, se il mutuo è cartolarizzato (ossia ceduto ad altra società) il funzionario della filiale non ha la procura necessaria per la cancellazione e bisogna aspettare che o le ottenga o che esca il funzionario della società cartolarizzante.

Posso essere indiscreto (se vuoi puoi rispondermi via mp): tutta questa fretta da dove viene? Davvero non puoi aspettare di stipulare con l'assenso alla cancellazione ipotecaria? Non sono una persona curiosa, ma vorrei capire perchè bisogna stipulare con così tanta premura.

 

[Wizard10]

Le conseguenze le ho elencate nel post precedente.

Io insisto nel consigliarti una cancellazione contestuale alla stipula; non conosco gli iter operativi di quella banca, a volte, se il mutuo è cartolarizzato (ossia ceduto ad altra società) il funzionario della filiale non ha la procura necessaria per la cancellazione e bisogna aspettare che o le ottenga o che esca il funzionario della società cartolarizzante.

Posso essere indiscreto (se vuoi puoi rispondermi via mp): tutta questa fretta da dove viene? Davvero non puoi aspettare di stipulare con l'assenso alla cancellazione ipotecaria? Non sono una persona curiosa, ma vorrei capire perchè bisogna stipulare con così tanta premura.

ho una pratica di mutuo che mi scade ad agosto e per la quale dovrei eventualmente chiedere una proroga...ma essendo a condizioni particolari, possono darmi solo una proroga di non so quanti mesi (forse 3, domani dovrebbero rispondermi)...

 

[abtre]

ho una pratica di mutuo che mi scade ad agosto e per la quale dovrei eventualmente chiedere una proroga...ma essendo a condizioni particolari, possono darmi solo una proroga di non so quanti mesi (forse 3, domani dovrebbero rispondermi)...

Beh io chiederei la proroga, e in tre mesi l'altra banca DEVE essere in grado di stipulare con assenso alla cancellazione ipoetcaria.

Ora però vado a nanna, se riesco a collegarmi domani sarò ben lieto di poterti rispondere (se riesco) ad altri tuoi quesiti.

Passo e chiudo.

 

[pecora nera]

Il venditore DEVE necessariamente CANCELLARE l'ipoteca. Un notaio per legge non può ricevere un atto in cui un costruttore vende l'immobile SENZA la cancellazione dell'ipoteca. Non PUO'. E non si discute.
Detto questo, NON acquistare immobili ipotecati. MAI.
In bocca al lupo.
PN