Analisi costo opportunità acquisto prima casa vs affitto

[LuchiLucs]

Sto cercando di capire i costi relativi alla scelta tra acquisto casa vs affitto casa.

Reference informazioni:

1. L'Agenzia - L'acquisto con i benefici "prima casa" - L'acquisto con i benefici "prima casa" - Agenzia delle Entrate
2. TARI TARIFFE | Comune di brescia

Le prime considerazioni che mi vengono:

Valore casa: 300K
Spazio: 140mq
Numero inquilini: 2
Anticipo mutuo casa: 50K (20%)
Mutuo casa: 250K (80%)

Analisi dei costi annuali, considerando anche i non recuperabili (senza valore residuo):

1. Costo opportunità del capitale:
   1. Costo opportunità capitale equity (sull'anticipo del 20%, cioè 50K): pensando ad un ETF diversificato 100% stock come ad esempio l'indice MSCI ACWI:
      • MSCI ACWI: annual return rate 8.36%
      • Un ETF che investe nell'indice MSCI ACWI, come ad esempio iShares MSCI ACWI UCITS ETF (Acc): annual return rate 8.14% considerando 50K PIC e 5€ spese di compravendita una tantum (Directa ad esempio).
      • Al netto delle tasse sulla plusvalenza del 26% abbiamo un return rate del 6.47%
   2. Costo opportunità capitale debt (sul debito del 80%, cioè 250K): vedendo l'indice EURIRS sull'interest rate swap applicato come base per i mutui a tasso fisso abbiamo, ad esempio oggi considerando una maturità di 30 anni, 2.75% a cui applichiamo lo spread della banca che ci offre il mutuo (il loro margine), realisticamente lo assumo pari a 0.75% per un totale di base+spread di 3.5%
2. Costo relativo a depiremento immobile/deperimento zona immobile/manuntezione/ristrutturazione: pari a 1% del valore dell'immobile, annualmente.
3. Costo relativo a tasse sulla casa di proprietà:
   1. IMU: assente se prima casa
   2. TASI: assente se prima casa
   3. TARI: A Brescia (costo variabile in base a mq, costo fisso in base a numero inquilini, e tributo provinciale (TEFA)): (1.113*140 + 52.143)*1.05= 218.36€
   4. Imposta consorzio di bonifica: 0€
   5. Imposta catastale: 50€
   6. Imposta ipotecaria: 50€
   7. Imposta catastale: 2% sul valore catastale dell'immobile usando il meccanismo "prezzo-valore", dove il valore catastale è dato da: rendita catastale x 1.05 x 110 (da capire come trovare il valore di rendita catastale). Ad esempio, prendendo a caso il valore di rendita catastale di 1000€ si ha una imposta catastale pari a: 2% x 1000 x 1.05 x 110 = 2310€
4. Costo assicurazione casa: 300€ annuali, cioè 0.1% del costo immobile annuale

Se assumo un'inflazione del 2%, la simulazione sarebbe:

1. Real equity cost: (6.47-2)*0.2
2. Real debt cost: (3.5-2)*0.8
3. costo deperimento: 1

Avrei quindi:
4.47*0.2 + 1.5*0.8 + 1 + 0.1 = 3.194%

Quindi 300K* 3.194% / 12 mensilità sono circa 798.5€/mese di affito come punto di breakeven

Non so niente di mutui e case, sto recuperando informazioni in questi giorni, mi date spunti se la simulazione è errata?

TODO: applicare detrazioni mutuo a IRPEF
TODO: capire quanto sia comune e quanto sia l'imposta per consorzio di bonifica
TODO: applicare il bollo del 0.2% sul patrimonio annuo dato dal costo opportunità equity (da pensare come liquidità aggiuntiva da sottrarre senza intaccare la capitalizzazione composta).
TODO: recuperare una stima di rendita castale dell'immobile per stimare l'imposta di registro
TODO: applicare costo di assicurazione (esiste?)

 

[lastlord84]

Se posso aiutare:
1. Per mia esperienza la Tari è circa 2€ al mq all'anno.
2. Forse dovrai pagare altri 30-40 euro l'anno ad un consorzio di bonifica.
3. Col mutuo è obbligatoria l'assicurazione scoppio e incendio, che ti conviene pagare a parte presso la miglior compagnia che trovi, e tutta assieme con premio unico per tutta la durata del mutuo.
4. Devi considerare il costo del notaio. Col mutuo dovrà fare 2 atti distinti, la compravendita dell'immobile ed il contratto di mutuo con la banca (con iscrizione della relativa ipoteca)...saranno altri 3000 euro circa.
5. La verità è che se compri un immobile i calcoli al centesimo contano poco. In 20 o 30 anni può succedere di tutto. Foglio Excel vs vita reale. Se compri è fondamentale la zona, la posizione, prima ancora dell'oggetto. Un immobile in una zona strategica di una città importante dove la pressione costante di turisti, studenti o lavoratori tiene alti i prezzi, tendenzialmente salirà di prezzo negli anni, se non altro per l'inflazione, essendo un bene reale. Se poi riesci a pescare un quartiere che sarà sviluppato e migliorato con infrastrutture, parchi o altro ancora meglio. Se tra 20 o 30 anni avrai un immobile facilmente liquidabile al doppio o al triplo del prezzo pagato oggi, sicuramente si sarà ripagato gli interessi della banca sul mutuo e le altre spese. Sull'immobile prima casa paga solo la TARI, non l'imposta di bollo dello 0,20% come il deposito titoli, e se lo rivendi, dopo 5 anni di residenza, non devi pagare il capital gain.
In conclusione, non conta tanto il SE comprare o no una casa, ma QUALE casa comperare. Problema non quantitativo ma qualitativo, che esce dalle celle del foglio excel. La domanda fondamentale è: se rivenderò la casa tra 10, 20 o 30 anni, ecc. a quanto la rivenderò?

 

[cataflic]

Sto cercando di capire i costi relativi alla scelta tra acquisto casa vs affitto casa.

Reference informazioni:

1. L'Agenzia - L'acquisto con i benefici "prima casa" - L'acquisto con i benefici "prima casa" - Agenzia delle Entrate

Le prime considerazioni che mi vengono:

Valore casa: 300K
Anticipo mutuo casa: 50K (20%)
Mutuo casa: 250K (80%)

Analisi dei costi annuali, considerando anche i non recuperabili (senza valore residuo):

1. Costo opportunità del capitale:
   1. Costo opportunità capitale equity (sull'anticipo del 20%, cioè 50K): pensando ad un ETF diversificato 100% stock come ad esempio l'indice MSCI ACWI:
      • MSCI ACWI: annual return rate 8.36%
      • Un ETF che investe nell'indice MSCI ACWI, come ad esempio iShares MSCI ACWI UCITS ETF (Acc): annual return rate 8.14% considerando 50K PIC e 5€ spese di compravendita una tantum (Directa ad esempio).
      • Al netto delle tasse sulla plusvalenza del 26% abbiamo un return rate del 6.47%
   2. Costo opportunità capitale debt (sul debito del 80%, cioè 250K): vedendo l'indice EURIRS sull'interest rate swap applicato come base per i mutui a tasso fisso abbiamo, ad esempio oggi considerando una maturità di 30 anni, 2.75% a cui applichiamo lo spread della banca che ci offre il mutuo (il loro margine), realisticamente lo assumo pari a 0.75% per un totale di base+spread di 3.5%
2. Costo relativo a depiremento immobile/deperimento zona immobile/manuntezione/ristrutturazione: pari a 1% del valore dell'immobile, annualmente.
3. Costo relativo a tasse sulla casa di proprietà:
   1. IMU: assente se prima casa
   2. TASI: assente se prima casa
   3. TARI: presente (una parte in base ai mq dell'immobile, e una parte in base al numero di inquilini), da capire se impatta o no
   4. Imposta catastale: 50€
   5. Imposta ipotecaria: 50€
   6. Imposta catastale: 2% sul valore catastale dell'immobile usando il meccanismo "prezzo-valore", dove il valore catastale è dato da: rendita catastale x 1.05 x 110 (da capire come trovare il valore di rendita catastale). Ad esempio, prendendo a caso il valore di rendita catastale di 1000€ si ha una imposta catastale pari a: 2% x 1000 x 1.05 x 110 = 2310€

Per come è ora la simulazione, devo considerare 6.47*0.2 (costo equity) + 3.5*0.8 (costo debt) + 1 (costo deperimento) = 5.094%

Quindi 300K*5.094% / 12 mensilità sono circa 1273.5€/mese di affito come punto di breakeven

Se assumo un'inflazione del 2%, la simulazione cambierebbe in:

1. Real equity cost: (6.47-2)*0.2
2. Real debt cost: (3.5-2)*0.8
3. costo deperimento: 1

Avrei quindi:
4.47*0.2 + 1.5*0.8 + 1 = 3.094%

Quindi 300K* 3.094% / 12 mensilità sono circa 773.5€/mese di affito come punto di breakeven

Non so niente di mutui e case, sto recuperando informazioni in questi giorni, mi date spunti se la simulazione è errata?

TODO: trasformare il costo di capitale da nominale a reale applicando l'indice di inflazione FOI italiano.
TODO: applicare il bollo del 0.2% sul patrimonio annuo dato dal costo opportunità equity (da pensare come liquidità aggiuntiva da sottrarre senza intaccare la capitalizzazione composta).
TODO: recuperare una stima di rendita castale dell'immobile per stimare l'imposta di registro
TODO: applicare costo di assicurazione (esiste?)

I calcoli mi sembrano ragionevoli ma rimangono un case study.
Mi è capitato tante volte di fare considerazioni simili e si confrontare investimenti/affitti/acquisto immobiliari, ma in queste cose conta di più il cuore che il soldo.

 

[lastlord84]

Aggiungo altre due considerazioni orientate al lungo periodo:

1. Il rischio politico specifico italiano è elevatissimo. Se tra N anni l'Europa, lo Stato, la Regione, la Provincia o il Comune decidono di aumentare o diminuire gli obblighi e le tasse sugli immobili, piuttosto che sugli investimenti finanziari, tutto il calcolo fatto ad oggi salta.

2. Sempre nel lungo periodo... con moglie, figli, cane, stationwagon / suv (brutto ma elettrico), ecc.(Riconosco che questo è lo scenario mulino bianco. Potete immaginare anche uno scenario arcobaleno, LGBTQ+, non binario, no gender, ecc.) ti sentiresti a tuo agio sapendo che nessuno può obbligarti ad un trasloco ad ogni scadenza contrattuale ogni 5 o 8 anni a seconda del contratto (3+2 o 4+4), oppure per te non sarebbe un problema cambiare casa con tutta la truppa a seguito?

 

[Diversificatore]

Aggiungo un ulteriore elemento da considerare: detrazione box in caso acquisto casa nuova.

Due box singoli con valore dichiarato ipotetico di 20k euro permettono il recupero nei 10 anni successivi di 10k

 

[Lazy_Brad]

Puoi prendere qualche spunto da questo simulatore Is It Better to Rent or Buy? (Published 2018)

 

[staffo]

detrazione box in caso acquisto casa nuova

questa detrazione funziona anche in caso di case successive alla prima ; per box si intende anche cantina o solo box auto\moto?

 

[Diversificatore]

questa detrazione funziona anche in caso di case successive alla prima ; per box si intende anche cantina o solo box auto\moto?

Solo per box mi pare. Non vorrei essere impreciso e nel caso spero mi corregga qualcuno ma mi pare che funzioni così se ricordo esattamente (rogitato sette anni fa):

Compri casa (da costruttore)
Per box (considerati pertinenza) lui ti dichiara un valore di costruzione
Il pagamento dei box avviene a parte con un modulo apposta della banca che riporta la corretta causale per la detrazione
Nei dieci anni successivi puoi detrarre tale importo in quote da 1/10

Dovrebbe essere un'agevolazione relativa solo all'acquisto prima casa

 

[LuchiLucs]

Volevo chiedere per chi ha esperienza come funziona l'assicurazione per la casa e quanto costa

 

[LuchiLucs]

3. Col mutuo è obbligatoria l'assicurazione scoppio e incendio, che ti conviene pagare a parte presso la miglior compagnia che trovi, e tutta assieme con premio unico per tutta la durata del mutuo.

Sai dirmi un esempio di costo una tantum o annuale a seconda dei casi? Da cosa dipende il costo dell'assicurazione?

 

[LuchiLucs]

Aggiungo altre due considerazioni orientate al lungo periodo:

1. Il rischio politico specifico italiano è elevatissimo. Se tra N anni l'Europa, lo Stato, la Regione, la Provincia o il Comune decidono di aumentare o diminuire gli obblighi e le tasse sugli immobili, piuttosto che sugli investimenti finanziari, tutto il calcolo fatto ad oggi salta.

2. Sempre nel lungo periodo... con moglie, figli, cane, stationwagon / suv (brutto ma elettrico), ecc.(Riconosco che questo è lo scenario mulino bianco. Potete immaginare anche uno scenario arcobaleno, LGBTQ+, non binario, no gender, ecc.) ti sentiresti a tuo agio sapendo che nessuno può obbligarti ad un trasloco ad ogni scadenza contrattuale ogni 5 o 8 anni a seconda del contratto (3+2 o 4+4), oppure per te non sarebbe un problema cambiare casa con tutta la truppa a seguito?

Certo grazie per gli spunti. Appena riesco a tenere traccia di tutti i costi quantificabili creo una simulazione, poi in questa simulazione lascio parametrizzare anche questi aspetti:

1. L'immobile è un investimento pari di stock-picking: diversificazione zero
2. L'immobile è illiquido: spread bid/ask altissimo
3. L'investimento alternativo equity: diversificazione altissima
4. L'investimento alternativo equity: liquidità altissima
5. L'immobile è un asset real-estate, l'investimento alternativo è un asset equity: a fine mutuo devo vedere networth dato dai due investimenti come anche l'andamento dei cashflows per sostenere la propria vita, prima e post mutuo
6. Se decido di disinvestire (immobile vs equity): per il primo ho costi dati dai punti 1-2 più altri costi una tantum tipo atti compravendita e costi derivati da altre risorse [tempo | stress]
7. Se cambio casa per affitto, come punto 6 ma con meno costi fissi (esempio trasloco mobile uguale, costo notaio no).

Punto 6 e 7 sono molto soggettivi, lascio parametrizzato anche questo: come dici tu, bisogna capire il tipo di famiglia che si ha e di stabilità che si vuole.

 

[lastlord84]

Sai dirmi un esempio di costo una tantum o annuale a seconda dei casi? Da cosa dipende il costo dell'assicurazione?

Dipende dal valore dell'immobile e per quanti anni lo devi assicurare. Lì devi fare una quotazione specifica, magari trovi anche un'assicurazione online per fare il preventivo, così ti fa un'idea. Io pagai circa 350 euro per 15 anni di mutuo, pagando premio unico e con le garanzie minime obbligatorie (scoppio e incendio). Alla fine l'assicurazione obbligatoria sul mutuo ti sposta poco.

 

[lastlord84]

Aggiungo che, se compri come prima casa, puoi detrarre dalle tasse il 20% della quota interessi del mutuo. Coi tassi di oggi non è male come incentivo.

Mi permetto un suggerimento complessivo, più pratico che finanziario.
Secondo me la cosa più interessante, per chi ha capienza fiscale (irpef), è cercare l'immobile "peggiore" nella zona/posizione "migliore". Ristrutturarlo utilizzando gli ordinari bonus 50% (ristrutturazione) e 65% (efficienza energetica), ed eventualmente anche quelli più nuovi e corposi ove possibile, recuperando la % di bonus come detrazione sulla propria irpef in 10 anni.
Già dopo 5 anni puoi rivendere, senza dover pagare "capital gain", l'immobile che nel frattempo, grazie alla ristrutturazione, dovrebbe aver acquistato valore. A quel punto potrai anche scegliere se vendere all'acquirente i restanti 5 anni di detrazione fiscale per i lavori eseguiti, oppure continuare a beneficarne tu fino al decimo anno.

Infine, più in generale, considerando rischi ed opportunità, costi e rendimenti, nonché il grado di stress che ritengo tollerabile, osserverei questa tripartizione del possesso degli immobili: necessità - godimento - investimento.

1. Necessità: seguendo quanto sopra, credo sia corretto valutare l'acquisto della prima casa poiché, se uno ha capienza fiscale, le varie agevolazioni la rendono interessante e priva di grossi rischi finanziari.

2. Godimento: se uno ha le possibilità economiche ed un luogo del cuore, dove trascorrere vacanze e tempo libero, credo sia giusto possedere anche una seconda casa. Altrimenti meglio prenotare su Booking.

3. Investimento: per il lungo periodo ritengo che nessun immobile in Italia, nonostante bolli sul deposito titoli, tasse sul capital gain, ecc. batterà l'MSCI World a 20 o 30 anni... per non parlare di rischio, diversificazione, liquidabilità, tempo, stress, ecc. Dal mio punto di vista parlare di immobili come investimento di lungo termine non ha senso. Posso capire l'imprenditore edile che compra i terreni e costruisce gli immobili da vendere il prima possibile, o l'impresa che compra case da ristrutture e vendere, sempre nel più breve tempo possibile. Ma la mera detenzione di un immobile da parte di un privato non penso generi un grande valore nel lungo termine, o meglio, ritengo ci siano opportunità molto più interessanti per rendimento, rischio, rotture di scatole.

 

[Diversificatore]

Sai dirmi un esempio di costo una tantum o annuale a seconda dei casi? Da cosa dipende il costo dell'assicurazione?

Con Intesa pago 20,5 euro al mese con copertura per danni che vanno da terremoto a perdita acqua con allagamento appartamento sotto (evento successo ma per una tubatura in realtà considerata condominiale per cui poi non ha pagato la mia ma quella del condominio.. evento comunque limitato a 4k euro danni tra mio appartamento e sottostante).

Non è obbligatorio fare assicurazione con chi ti concede il mutuo anche se questo tendono a non dirtelo Alla fine conta avere una copertura assicurativa per danni ad un appartamento per cui la banca non ha ancora incassato quanto mutuatoù
Se trovi per i fatti tuoi copertura equivalente a prezzo più basso non possono importi la loro

 

[LuchiLucs]

Dipende dal valore dell'immobile e per quanti anni lo devi assicurare. Lì devi fare una quotazione specifica, magari trovi anche un'assicurazione online per fare il preventivo, così ti fa un'idea. Io pagai circa 350 euro per 15 anni di mutuo, pagando premio unico e con le garanzie minime obbligatorie (scoppio e incendio). Alla fine l'assicurazione obbligatoria sul mutuo ti sposta poco.

350€ una tantum per 15 anni o all'anno?

Aggiungo che, se compri come prima casa, puoi detrarre dalle tasse il 20% della quota interessi del mutuo. Coi tassi di oggi non è male come incentivo.

Sì, stavo appunto a tempo perso inserendo anche questa detrazione per la simulazione. Ho letto però che è del 19% la detrazione, confermi?

Ho fatto questi calcoli:

• Valore mutuo: 250K€
• Tasso di interesse fisso finito (IRS+spread banca) = 3.5%
• Durata mutuo: 30 anni

Non è obbligatorio fare assicurazione con chi ti concede il mutuo anche se questo tendono a non dirtelo Alla fine conta avere una copertura assicurativa per danni ad un appartamento per cui la banca non ha ancora incassato quanto mutuatoù
Se trovi per i fatti tuoi copertura equivalente a prezzo più basso non possono importi la loro

Perfetto, allora prossimamente mi metto a fare qualche preventivo per capire l'ordine di grandezza sui miei parametri.

 

[lastlord84]

350€ una tantum per 15 anni o all'anno?

una tantum... per quello dicevo che alla fine sposta poco...

 

[LuchiLucs]

350€ una tantum per 15 anni o all'anno?

una tantum... per quello dicevo che alla fine sposta poco...

Mi sembra veramente poco che quasi è surreale! Comunque ho chiesto oggi ad un conoscente proprietario di due case (che però figurano come una agli atti, essendo costruite una di fronte all'altra tipo). Il conoscente mi ha detto che non ha una assicurazione casa.
Ignoranza di lui, o possono capitare anche queste cose?

 

[gallocedrone]

Siamo uno dei paesi con minore cultura finanziaria e assicurativa... Certo che avere magari la maggior parte del proprio patrimonio in immobili e non assicurarli è da pazzi

 

[LuchiLucs]

Più che altro essendo obbligatoria pensavo fosse impossibile non pagarla, del tipo che comunque essendo che l'immobile sai che è lì e di chi è, fai presto a vedere se è assicurato o no: almeno pensavo

 

[stefmas]

Più che altro essendo obbligatoria pensavo fosse impossibile non pagarla, del tipo che comunque essendo che l'immobile sai che è lì e di chi è, fai presto a vedere se è assicurato o no: almeno pensavo

E' obbligatoria solo per il mutuo che io sappia... se sulla casa non ha preso un mutuo non dovrebbe esserlo