Anche da voi ristrutturano gli appartamenti prima di metterli in vendita ?

[totore8]

Un fenomeno che sto notando qui a Napoli, e' che sempre piu' spesso, nell'ultimo periodo, vedo annunci di appartamenti ristrutturati al fine della vendita (si vedono anche gli attrezzi dei muratori che sbaraccano ).
In alcuni casi si tratta di qualche ciofeca inveduta da piu' anni che viene rimessa a nuovo e proposta ad un prezzo leggermente inferiore a quello del 2008 (!!!!), in altri casi di tratta di veri e propri tuguri impupazzati in stile hollywood situati in posti di m.erda (fatemelo dire..).
Io faccio queste ipotesi:
1 Sono dei c.glioni illusi
2 Sono impresari edili ai quali la ristrutturazione costa poco **
3 Sono dei geni perche' vanno contro le piu' basilari regole economiche
4 Non lo so, chiedo a voi.
Avete anche voi esperienze analoghe, o e' solo una bizzarra tradizione locale ?

** Questo smentirebbe i costi di ristrutturazione che vedo indicare nel forum, che senso avrebbe vendere un tugurio a 2000/mq se la ristrutturazione e' costata 1000 ?

 

[Andrew71]

secondo te tutte le ristrutturazioni costano 1000mq?
se rifai un bagno o adegui gli impianti e tinteggi arrivi a cifre di spesa assurde?
Poi, se l'immobile nn si presenta bene tu ne saresti interessato, visto anche che nn tutte le zone sono appetibili o centrali!!!
datti delle risposte e poi valuta tu!!!
io nn sono un impresario ma tu mi sa che devi lasciare perdere l'immobiliare....

 

[totore8]

secondo te tutte le ristrutturazioni costano 1000mq?
se rifai un bagno o adegui gli impianti e tinteggi arrivi a cifre di spesa assurde?
Poi, se l'immobile nn si presenta bene tu ne saresti interessato, visto anche che nn tutte le zone sono appetibili o centrali!!!
datti delle risposte e poi valuta tu!!!
io nn sono un impresario ma tu mi sa che devi lasciare perdere l'immobiliare....

Non capisco la risposta polemica.
Io sto parlando di ristrutturazioni TOTALI in stile hollywoodiano con "finiture di pregio" , da cima a fondo, almeno in un caso con l'aggiunta di arredamento nuovo.
Io non sono interessato a niente, osservo soltanto una sistuazione che mi sembra illogica e chiedevo se capita solo qui oppure e' diffusa anche in altre parti d'Italia.
Per quanto riguarda i costi, sul forum ho sempre sentito cifre dai 800 ai 1500/mq, personalmente non ho la minima idea di quanto possa costare una ristrutturazione da cima a fondo, quando mi capitera' chiedero'.
Se vuoi ti porto un esempio: caverna a piano terra di 30mq con un igresso ed un solo punto luce, richiesta 2008:40.000.
Dopo qualche mese e' stata ristrutturata da cima a fondo e la richiesta e' passata a 120.000 (fine 2008), oggi e' in richiesta a 65.000.
O la ristrutturazione gli e' costata poco oppure il proprietario ha sbagliato i conti.
Siccome il caso non e' isolato, mi chiedevo se anche in altre citta' si sta diffondendo questo tipo di strategia.

io nn sono un impresario ma tu mi sa che devi lasciare perdere l'immobiliare....

Non campo mica con l'immobiliare , io sto solo cercando di comprare casa (seconda) , ma in certe occasioni trovo cose interessanti rovinate dalla megalomania dei proprietari che credono di impreziosire il gioiello.

 

[Luciom]

Qui a Bologna continuano a coesistere entrambe le "visioni opposte", ci sono proprietari che non fanno nulla prima di vendere e pensano che sarebbe un errore da parte loro (perchè magari pagano 50k euro lavori che il compratore valuta non valere così tanto perchè non sono mai esattamente come li avrebbe voluti lui) e viceversa c'è gente che pensa che solo mettendo in gingheri l'immobile questo diventi appetibile.

Io sono della scuola del "poco ma con effetto", ovvero piccole spese e tante furbizie (non malizie) tipo tenere sempre pulito, mano di bianco se ci sono problemi sui muri (ma proprio fatta da soli non professionale, tanto chi entra poi lo rifa, ma da un'impressione diversa), qualche spicciolo qua e là per risolvere problemi vistosi (tipo porta che non si apre bene per dire) che di solito possono spaventare ("guarda caro non si apre nemmeno la porta, pensa quanti altri problemi potrebbe avere l'immobile"...)

 

[uzas]

Un fenomeno che sto notando qui a Napoli, e' che sempre piu' spesso, nell'ultimo periodo, vedo annunci di appartamenti ristrutturati al fine della vendita (si vedono anche gli attrezzi dei muratori che sbaraccano ).
In alcuni casi si tratta di qualche ciofeca inveduta da piu' anni che viene rimessa a nuovo e proposta ad un prezzo leggermente inferiore a quello del 2008 (!!!!), in altri casi di tratta di veri e propri tuguri impupazzati in stile hollywood situati in posti di m.erda (fatemelo dire..).
Io faccio queste ipotesi:
1 Sono dei c.glioni illusi
2 Sono impresari edili ai quali la ristrutturazione costa poco **
3 Sono dei geni perche' vanno contro le piu' basilari regole economiche
4 Non lo so, chiedo a voi.
Avete anche voi esperienze analoghe, o e' solo una bizzarra tradizione locale ?

** Questo smentirebbe i costi di ristrutturazione che vedo indicare nel forum, che senso avrebbe vendere un tugurio a 2000/mq se la ristrutturazione e' costata 1000 ?

Guarda, sto girando nella mia zona ed è proprio la stessa cosa che ho notato, ma a vedere le ristrutturazioni sono ridicoli, fatte male se non malissimo senza rifiniture, veloci, solo per vendere....la mia impressione è che senza ristrutturare certi appartamenti andrebbero messi sul mercato ai prezzi stracciati, poi sembra che tutti vogliono un tot per vendere e non importa in che stato, allora ristrutturano in economia e mettono a quel prezzo...sembra anche che siamo proprio le Agenzie ad indirizzare certi venditori sprovveduti a fare set c...ze, sai c'è crisi facciamo lavorare le imprese edili....infatti ho visto le fatture di certi ristrutturazioni e non li valgono per niente, da lì mi è venuto il dubbio sulle agenzie...
Poi stanno giocando molto le agenzie vogliono tenere prezzi stabili o forse li conviene di più affittare ai studenti e non vendere magari con lo sconto...
Risultato possono mangiarteli per me, io sto ad aspettare ancora e sono sicuro che altri -20% mi aspettano dopo che carissimi proprietari hanno pagato ImU, tasi ect e lo stato abbia cambiato le rendite catastali sulle quali tra altro si pagano anche le compravendite....
Lo stato ha fatto due conti e ha detto non andate giù con i prezzi volete 100, ma al compratore costano 100+ 10 tra tasse varie, io stato vi alzo le rendite così al compratore costerà 20 e quindi se avrete voglia ancora a vendere allo stesso prezzo dovrete metterlo a 90...

 

[totore8]

Qui a Bologna continuano a coesistere entrambe le "visioni opposte", ci sono proprietari che non fanno nulla prima di vendere e pensano che sarebbe un errore da parte loro (perchè magari pagano 50k euro lavori che il compratore valuta non valere così tanto perchè non sono mai esattamente come li avrebbe voluti lui) e viceversa c'è gente che pensa che solo mettendo in gingheri l'immobile questo diventi appetibile.

Io sono della scuola del "poco ma con effetto", ovvero piccole spese e tante furbizie (non malizie) tipo tenere sempre pulito, mano di bianco se ci sono problemi sui muri (ma proprio fatta da soli non professionale, tanto chi entra poi lo rifa, ma da un'impressione diversa), qualche spicciolo qua e là per risolvere problemi vistosi (tipo porta che non si apre bene per dire) che di solito possono spaventare ("guarda caro non si apre nemmeno la porta, pensa quanti altri problemi potrebbe avere l'immobile"...)

Sono perfettamente d'accordo con te.
Interessante, quindi mi dici che anche a Bologna qualcuno ristruttura prima di vendere.
Questa cosa a Napoli l'ho vista acuirsi nell'ultimo periodo e sinceramente una ristrutturazione totale mi sembra controproducente.

 

[totore8]

Guarda, sto girando nella mia zona ed è proprio la stessa cosa che ho notato, ma a vedere le ristrutturazioni sono ridicoli, fatte male se non malissimo senza rifiniture, veloci, solo per vendere....la mia impressione è che senza ristrutturare certi appartamenti andrebbero messi sul mercato ai prezzi stracciati, poi sembra che tutti vogliono un tot per vendere e non importa in che stato, allora ristrutturano in economia e mettono a quel prezzo...sembra anche che siamo proprio le Agenzie ad indirizzare certi venditori sprovveduti a fare set c...ze, sai c'è crisi facciamo lavorare le imprese edili....infatti ho visto le fatture di certi ristrutturazioni e non li valgono per niente, da lì mi è venuto il dubbio sulle agenzie...
Poi stanno giocando molto le agenzie vogliono tenere prezzi stabili o forse li conviene di più affittare ai studenti e non vendere magari con lo sconto...
Risultato possono mangiarteli per me, io sto ad aspettare ancora e sono sicuro che altri -20% mi aspettano dopo che carissimi proprietari hanno pagato ImU, tasi ect e lo stato abbia cambiato le rendite catastali sulle quali tra altro si pagano anche le compravendite....
Lo stato ha fatto due conti e ha detto non andate giù con i prezzi volete 100, ma al compratore costano 100+ 10 tra tasse varie, io stato vi alzo le rendite così al compratore costerà 20 e quindi se avrete voglia ancora a vendere allo stesso prezzo dovrete metterlo a 90...

Sottoscrivo in toto quello che dici.
Scusa di dove sei ?
Il bello delle ristrutturazioni che ho visto io e' che non sono "neutre", ma proprio pacchiane.

....infatti ho visto le fatture di certi ristrutturazioni e non li valgono per niente, da lì mi è venuto il dubbio sulle agenzie...

Be', questa sarebbe una ipotesi da vagliare.

Risultato possono mangiarteli per me, io sto ad aspettare ancora e sono sicuro che altri -20% mi aspettano dopo che carissimi proprietari hanno pagato ImU, tasi ect e lo stato abbia cambiato le rendite catastali sulle quali tra altro si pagano anche le compravendite....

Ehmmm, purtroppo qui a Napoli l'evasione di Imu,Tasi,Monnzezza e cose varie e' molto diffusa.

 

[comolego]

Io sono della scuola del "poco ma con effetto", ovvero piccole spese e tante furbizie (non malizie) tipo tenere sempre pulito, mano di bianco se ci sono problemi sui muri (ma proprio fatta da soli non professionale, tanto chi entra poi lo rifa, ma da un'impressione diversa), qualche spicciolo qua e là per risolvere problemi vistosi (tipo porta che non si apre bene per dire) che di solito possono spaventare ("guarda caro non si apre nemmeno la porta, pensa quanti altri problemi potrebbe avere l'immobile"...)

sono d'accordo con Lucio, un minimo per rendere visivamente gradevole l'appartamento, le decine di k euro per ristrutturazione sono soldi buttati. I gusti sono diversissimi, pavimenti chiari vs pavimenti scuri, pareti colorate vs pareti chiare, infissi scuri vs infissi bianchi, sui bagni poi non ne parliamo.
L'appartamento deve poter mostrare le potenzialità all'acquirente, che poi deciderà a suo gusto.

 

[ugsimo]

Da noi è un servizio che offrono alcune agenzie,sul modello di alcune trasmissioni televisive.
Ti sistemano la casa in modo da far risaltare le potenzialità e portare i difetti in secondo piano.

 

[Luciom]

Sono perfettamente d'accordo con te.
Interessante, quindi mi dici che anche a Bologna qualcuno ristruttura prima di vendere.
Questa cosa a Napoli l'ho vista acuirsi nell'ultimo periodo e sinceramente una ristrutturazione totale mi sembra controproducente.

Non sarei così netto comunque, so sia di gente che dopo aver ristrutturato è riuscita a vendere, sia di gente che si mangia le mani tra quello che ha speso e quello che sperava di "recuperare" ha solo aumentato la perdita.

Ma non è così netto il discorso, almeno dalle mie parti, non è necessariamente sbagliato farla la ristrutturazione. A mio modo di vedere è un rischio ulteriore non necessario quindi eviterei. Ma posso capire anche chi la pensa diversamente.

 

[Luciom]

Da noi è un servizio che offrono alcune agenzie,sul modello di alcune trasmissioni televisive.
Ti sistemano la casa in modo da far risaltare le potenzialità e portare i difetti in secondo piano.

Sì beh in quei casi si tratta anche di affittare proprio gli arredi. Credo che possa aver senso per alcuni casi per il pregio, ma solo per quello. Soprattutto il pregio piccolo, tipo 50 metri vista piazza della signoria, se lo fai vedere arredato perfetto a misura potrebbe aiutare a superare il problema della dimensione.

E i costi, in proporzione alla vendita, sono sostenibili.

Io parlo del caso + comune invece e mi limito a dire che in molti casi basterebbe TOGLIERE I MOBILI DELLA NONNA MORTA DA TEMPO E SEPPELLIRLI CON LEI perchè ci sono case che visiti che sono proprio soffocanti e tremende, con quei letti in metallo, quegli scassoni di legno anni 60 che erano brutti anche nuovi etc etc.

Ah e la carta da parati sporca e lurida quando presente, va tolta, perchè chiunque rimane altrimenti col dubbio "e sotto com'è", e ti sconta come se ci fossero nei mostri sotto la carta.

 

[broken brick]

Considerate che chi compra usato ha grossi sgravi fiscali se ristruttura di persona (50% e 65%).
Quindi chi ristrutturava per mestiere/per guadagnare e poi rivendere ora ha poco interesse.
Quindi concordo con voi: una rinfrescata e via i mobili della nonna....stop.

 

[CharlesIngalls]

Un fenomeno che sto notando qui a Napoli, e' che sempre piu' spesso, nell'ultimo periodo, vedo annunci di appartamenti ristrutturati al fine della vendita (si vedono anche gli attrezzi dei muratori che sbaraccano ).
In alcuni casi si tratta di qualche ciofeca inveduta da piu' anni che viene rimessa a nuovo e proposta ad un prezzo leggermente inferiore a quello del 2008 (!!!!), in altri casi di tratta di veri e propri tuguri impupazzati in stile hollywood situati in posti di m.erda (fatemelo dire..).
Io faccio queste ipotesi:
1 Sono dei c.glioni illusi
2 Sono impresari edili ai quali la ristrutturazione costa poco **
3 Sono dei geni perche' vanno contro le piu' basilari regole economiche
4 Non lo so, chiedo a voi.
Avete anche voi esperienze analoghe, o e' solo una bizzarra tradizione locale ?

** Questo smentirebbe i costi di ristrutturazione che vedo indicare nel forum, che senso avrebbe vendere un tugurio a 2000/mq se la ristrutturazione e' costata 1000 ?

Coprono le magagne e fanno finta che sono nuovi... ben tenuti...

 

[totore8]

Considerate che chi compra usato ha grossi sgravi fiscali se ristruttura di persona (50% e 65%).
Quindi chi ristrutturava per mestiere/per guadagnare e poi rivendere ora ha poco interesse.
Quindi concordo con voi: una rinfrescata e via i mobili della nonna....stop.

Il parere dell'esperto mi conforta.

 

[totore8]

Coprono le magagne e fanno finta che sono nuovi... ben tenuti...

No, non possono fare finta che siano "ben tenuti", la ristrutturazione e' talmente recente che ci sono in giro ancora le cazzuole dei muratori.

 

[CharlesIngalls]

No, non possono fare finta che siano "ben tenuti", la ristrutturazione e' talmente recente che ci sono in giro ancora le cazzuole dei muratori.

Anche io ho nel box diverse cazzuole e secchi da muratori... l'immobile si presenta benissimo pari al nuovo perchè io personalmente ci faccio la manutenzione assidua... ma ha 20 anni...!!!

 

[broken brick]

Il parere dell'esperto mi conforta.

Io vedo anche il vantaggio di scegliere la propria impresa di fiducia, fare le foto quando posano gli impianti (se un domani dovesse rompersi un tubo ), scegliere gli infissi e i sanitari....
Poi, certamente, è anche un impegno e una perdita di tempo....

 

[fixu]

se non riparte non riparte
ma se per caso tra 10 anni riparte
bisogna essere pronti
poi si potrà anche sbagliare
ma straccioni no.
io ristrutturo facendo i lavori da solo e con prefessionisti
idraullci elettricisti.
se ad oggi l'immobiliare dà poco o nulla
in passato però ha dato
e bisogna quindi a volte
sapersi accontentare

 

[chantal_bbb]

Un fenomeno che sto notando qui a Napoli, e' che sempre piu' spesso, nell'ultimo periodo, vedo annunci di appartamenti ristrutturati al fine della vendita (si vedono anche gli attrezzi dei muratori che sbaraccano ).
In alcuni casi si tratta di qualche ciofeca inveduta da piu' anni che viene rimessa a nuovo e proposta ad un prezzo leggermente inferiore a quello del 2008 (!!!!), in altri casi di tratta di veri e propri tuguri impupazzati in stile hollywood situati in posti di m.erda (fatemelo dire..).
Io faccio queste ipotesi:
1 Sono dei c.glioni illusi
2 Sono impresari edili ai quali la ristrutturazione costa poco **
3 Sono dei geni perche' vanno contro le piu' basilari regole economiche
4 Non lo so, chiedo a voi.
Avete anche voi esperienze analoghe, o e' solo una bizzarra tradizione locale ?

** Questo smentirebbe i costi di ristrutturazione che vedo indicare nel forum, che senso avrebbe vendere un tugurio a 2000/mq se la ristrutturazione e' costata 1000 ?

Qui a Roma vendono le case sia ristrutturate sia da ristrutturare, molte sono in ottimo stato (soprattutto le prime case, le altre destinate all'affitto un po' meno). Le ristrutturazioni sono mediamente belle, non vedo grandi "pacchianerie"......i costi di ristrutturazione che indichi mi sembrano altini. Ad esempio, qui vedo che oscillano tra 500€/mq e 1.000€/mq. Ovviamente, le cifre cambiano se : 1. fai i lavori in economia, spendi molto meno 2. affidi tutto ad un architetto, chiavi in mano, con una ristrutturazione globale e materiale di alta qualita e/o firmato da grandi nomi.
Vi sono ristrutturazioni che riescono a trasformare completamente una casa e sfruttare tutte le risorse possibili in senso positivo. Questo influirà sulla transabilità e sul prezzo di vendita.

Per quanto riguarda il discorso della ristrutturazione finalizzata alla rivendita l'ho applicata anch'io (ebbene, sì!) e devo dire che è vincente se compri una casa ridotta malissimo e poi la rivendi. In genere l'acquirente è molto sensibile all'impatto estetico. Per contro, chi si fionda sulle soluzioni in pessime condizioni ma appetibili per valore intrinseco e location, solitamente opera la gara a ribasso e quindi è un acquirente difficile. Il concetto, infatti, è che lo sconto è maggiore sulle case da ristrutturare completamente. Ovviamente, parlo di ristrutturazione, non di semplice tinteggiatura e lamatura di un parquet.