Appartamento da mettere a rendita in montagna. Considerazioni sparse.

[biancomax]

Buonasera a tutti ,

perdonate l'argomento forse trito e ritrito ma chiederei alcune delucidazioni di natura tecnica su quanto rende ( potenzialmente ovvio) un appartamento in montagna che mi interesserebbe acquistare.

Lcoation: Forno di zoldo. 10 km impianti Civetta
Costo "ipotesi " 100 k
Mutuo : 50K
2° casa ( no altri immobili locati)
Appartamento 4 letti -1 bagno ristrutturato recentemente - da foto nulla da farci nell'immediato.
Ipotesi affitto a settimana : 6 settimane per tutta la fascia estiva - 6 settimane fascia invernale . Previsione conservativa a mio avviso, ma partiamo da qui
700€ / settimana per partire ( mia idea magari agenzia propone altro)
Gestione affidata ad agenzia locale
( sono già dipendente per discorso irpef)

Spese a cui andrei incontro al netto di rotture etc etc :

• Cedolare secca affitti breve 26 %
• Spese agenzia gestione
• IMU
• Utenze
• Altro di natura fiscale ?

Domande :

1- le agenzie locali mediamente cosa si tengono in % per la gestione
2- cosa si può ricavare da un appartamento del genere come ricavo ?
3- Al netto del riscaldamento globale...la zona geografica in questione come vi sembra

Grazie per una replica

 

[Napoli1986]

Prendi i 50k e comprati un bond.
Oggi come oggi, e col riscaldamento globale in atto, solo se hai voglia di buttare i soldi puoi pensare di fare un investimento del genere.

 

[mj2]

Fatalità sono le stesse valutazioni che sto facendo io, anche se sono più interessato all'agordino o al Cadore. Al momento sto cercando di capire/trovare qualche dato sul tasso di occupazione medio degli appartamenti nella zona, senza contare che gli annunci che vedo, ai prezzi che scrivi, riguardano appartamenti seminuovi e io non so cosa hai adocchiato tu (se si tratta di un appartamento "abitabile" mi sa che devi calare i prezzi...).
Poi c'è il problema della neve che non si vede quasi più: per quanti anni ancorai comprensori sciistici della zona funzioneranno?
Se scopri qualcosa di nuovo fai un fischio

 

[denisgsv]

12 settimane X 700 - 26% 6.2k , - manutenzione , - spesse utenze suppongo se fai affitti brevi luce gas internet forse .

Non ci vedo molto guadagno

 

[lusco]

Avete chiaro quello che e’ stato deciso dalla provincia di bolzano dallo scorso anno In relazione agli affitti brevi fatti da privati? Le cricche che polarizzano interessi non dividono torte. Occhio.

 

[biancomax]

Avete chiaro quello che e’ stato deciso dalla provincia di bolzano dallo scorso anno In relazione agli affitti brevi fatti da privati? Le cricche che polarizzano interessi non dividono torte. Occhio.

Questo nella fattispecie è in provincia di Belluno. Personalmente non conosco le decisioni di Bolzano ..potresti cortesemente farci un riassunto ?

 

[biancomax]

Prendi i 50k e comprati un bond.
Oggi come oggi, e col riscaldamento globale in atto, solo se hai voglia di buttare i soldi puoi pensare di fare un investimento del genere.

Vorrei argomentare un pò di più, nel senso che frequentando io la montagna spesso noto in verità un incremento importante nella stagione estiva ed anche un allungamento di questa prendendo dentro settembre. Ahimè il riscaldamento globale aumenterà questa tendenza turistica per me. E' vero anche che lo sci andrà molto in sofferenza , ma magari incentiveranno altre forme di turismo , legate più a ciaspolate , camminate e contatto con la natura

 

[biancomax]

12 settimane X 700 - 26% 6.2k , - manutenzione , - spesse utenze suppongo se fai affitti brevi luce gas internet forse .

Non ci vedo molto guadagno

Hai una idea delle spese agenzia ? E circa la zona la conosci ?

 

[denisgsv]

Hai una idea delle spese agenzia ? E circa la zona la conosci ?

le agenzie si prendono di solito una mensilità o un 15% , cmq un pezzo non trascurabile.
Per la zona ni, ma ci avevo fatti dei pensieri simili, in qualsiasi modo cercavo di farlo funzionare economicamente parlando era una pessima scelta.

Anche andandoci tutte le volte possibili immaginabili per far valer la penna non si usciva in positivo.

 

[ciumino]

Vorrei argomentare un pò di più, nel senso che frequentando io la montagna spesso noto in verità un incremento importante nella stagione estiva ed anche un allungamento di questa prendendo dentro settembre. Ahimè il riscaldamento globale aumenterà questa tendenza turistica per me. E' vero anche che lo sci andrà molto in sofferenza , ma magari incentiveranno altre forme di turismo , legate più a ciaspolate , camminate e contatto con la natura

almeno nella stagione estiva ai meno costi vivi, per esempio il riscaldamento..

 

[biancomax]

Fatalità sono le stesse valutazioni che sto facendo io, anche se sono più interessato all'agordino o al Cadore. Al momento sto cercando di capire/trovare qualche dato sul tasso di occupazione medio degli appartamenti nella zona, senza contare che gli annunci che vedo, ai prezzi che scrivi, riguardano appartamenti seminuovi e io non so cosa hai adocchiato tu (se si tratta di un appartamento "abitabile" mi sa che devi calare i prezzi...).
Poi c'è il problema della neve che non si vede quasi più: per quanti anni ancorai comprensori sciistici della zona funzioneranno?
Se scopri qualcosa di nuovo fai un fischio

L'appartamento che ho visto è più che abitabile...a mio avviso anche bello e moderno. Perchè dici che dovrei abbassare i prezzi ? Io affitto sempre in estate un appartamento in dolomiti...ed in varie località ed ormai sotto i 1000€ per 3 persone non trovi...

 

[mj2]

Perchè dici che dovrei abbassare i prezzi ?

Mi sono espresso male, intendevo dire che per chiedere €700/settimana l'appartamento deve essere in ottime condizioni, se per caso quello che stai valutando fosse datato e/o appena appena "abitabile" allora il guadagno a settimana potrebbe diminuire.

 

[lusco]

Questo nella fattispecie è in provincia di Belluno. Personalmente non conosco le decisioni di Bolzano ..potresti cortesemente farci un riassunto ?

Il riassunto e’ che nelle località che tirano (io vivo in una di queste) la lobby degli albergatori ha ottenuto una legge provinciale che vieta affitti brevi a chi non abbia una licenza (da esercitare con partita iva, con relativo costo e regime fiscale). Guarda un po’ le licenze erano a numero chiuso. Esiste una graduatoria per subentrare nelle licenze non esercitate o in nuove licenze eventualmente emesse ma e’ nel cassetto di qualcuno in comune e solo un fesso puo‘ pensare che il primo posto libero vada a lui in una valle in cui nemmeno parlano l’italiano come prima lingua. Andra’ ai soliti cognomi o, e questo e’ il massimo, agli stessi albergatori che hanno fatto partorire la legge (oltre agli alberghi hanno residence, appartamenti vari, impianti… hanno tutto loro). Cosi e’ in ogni valle ma qui e’ stato messo il sigillo legislativo.
Chi ha preso seconde case per farci un paio di settimane e poi affittare l’ha preso dritto dove non batte il sole e con l’autonomia di mezzo diventa anche complicato farsi rispettare (lo Stato da un secolo, salvo una parentesi, ha sempre lasciato fare… troppa distanza…). Ora, non serve spiegarvi che un conto e’ affittare a settimane (che comporta costi non trascurabili e organizzazione sul posto), dato che 1000€ in tantissimi li possono mettere insieme, altro conto e’ affittare a stagione (unico schema autorizzato senza licenze) poiche’ in un posto che tira la stagione passa di slancio i 10k. E 10k da mettere in cose voluttuarie non dico li abbiano 4 gatti ma molti di meno. Rischio di restare con la casa vuota alto.
Oggi leggo che gli albergatori di Cortina (non siamo piu‘ in prov. di Bz ma le teste sono quelle) chiedono a gran voce una tassa giornaliera per entrare in paese, compresi i proprietari di seconde case. Non passera? Probabile, ma la direzione e’ chiara: anche fossero 4 soldi vogliono farli quelli del posto, prima o poi troveranno il modo. A Firenze stanno brigando da tempo in quella direzione. Non vogliono lasciare sul tavolo neppure le briciole e non esiste un’entita’ giuridica che possa fare pressioni sul legislatore a difesa dei proprietari di case, a differenza di Federalberghi e soci che piangono e fottono da decenni.
Fate voi…

 

[biancomax]

Grazie a tutti per le vs opinioni. Rimango sempre combattuto tra un acquisto di cuore e per la famiglia ma che al contempo non escluda l'opzione rendita ( non si sa mai) . Quando scritto da @lusco parrebbe escludere ogni possibilità di speculazione sull'immobile .

@lusco che tu sappia anche la Provincia di Trento è su questa direzione ? Mi è chiaro che comunque la tendenza sia / sarà quella.

Se sul piatto della bilancia metto :

CONTRO :
TASSI MUTUO
VINCOLI NORMATIVI (vedi sopra)
GESTIONE AGENZIA
IMPREVISTI DA IMMOBILE

PRO:
SCELTA DI CUORE

Alla fine ha ragione chi mi consigliava un BTP....

Se qualcuno comunque ha esperienze sui costi di agenzia ben venga la propria opinione in merito

 

[Napoli1986]

Grazie a tutti per le vs opinioni. Rimango sempre combattuto tra un acquisto di cuore e per la famiglia ma che al contempo non escluda l'opzione rendita ( non si sa mai) . Quando scritto da @lusco parrebbe escludere ogni possibilità di speculazione sull'immobile .

@lusco che tu sappia anche la Provincia di Trento è su questa direzione ? Mi è chiaro che comunque la tendenza sia / sarà quella.

Se sul piatto della bilancia metto :

CONTRO :
TASSI MUTUO
VINCOLI NORMATIVI (vedi sopra)
GESTIONE AGENZIA
IMPREVISTI DA IMMOBILE

PRO:
SCELTA DI CUORE

Alla fine ha ragione chi mi consigliava un BTP....

Se qualcuno comunque ha esperienze sui costi di agenzia ben venga la propria opinione in merito

Scusami, ma non capisco cosa centri il cuore per una casa che vuoi fittare.

Passi una seconda casa dove puoi lasciare le tue cose e andarci quando vuoi. Non lo farei mai ma posso capire chi lo fa...
Ma nel tuo caso:
- devi pianificare le gite con anticipo
- non puoi lasciare le tue cose

Ma chi te lo fa fare? Quando vuoi andare in montagna fitta un airbnb e amen...

 

[denisgsv]

Scusami, ma non capisco cosa centri il cuore per una casa che vuoi fittare.

Passi una seconda casa dove puoi lasciare le tue cose e andarci quando vuoi. Non lo farei mai ma posso capire chi lo fa...
Ma nel tuo caso:
- devi pianificare le gite con anticipo
- non puoi lasciare le tue cose

Ma chi te lo fa fare? Quando vuoi andare in montagna fitta un airbnb e amen...

secondo me la casa la vuole lui, ma è una brutta scelta economicamente parlando, quindi si crea una storia di come potrebbe ridurre l'impato negativo di tale scelta con la storia del affitto, ma poi neanche quella regge e forse si fa una ragione.

mah io lo capisco anche sono stato in montagna pochi giorni fa c'era sta stufa che mi sono innamorato, pensavo ma chi me lo fa fare stare a milano, voglio vivere in mezzo alle montagne e mangiare formaggi e farmi crescere la barba e avere una mucca invece del cane, poi mi sono fatto una doccia fredda e tornato alla realtà.

https://imgur.com/xBWKEPs

 

[Napoli1986]

io ho fittato per 3 mesi la mia casa su airbnb a una coppia che l'ha fittata per tutti e 3 i mesi. è stata la prima e l'ultima volta.
mi hanno chiamato, tra le varie cose, per i seguenti motivi:
- mancava la scodella per l'insalata
- mancava uno strofinaccio
- la tanica dove viene svuotata la condensa del condizionatore era troppo piccola
- il condizionatore non funzionava (lo avevano acceso a caldo, sigh)
- la casa era infestata dalle cimici dei letti (erano semplicemente punture di zanzare)
- alle 3 di notte i vicini avevano la radio accesa

la prossima volta che è libera, piuttosto che metterla su airbnb, preferisco darle fuoco.

tolti i 150 euro di bolletta della luce al mese per 3 mesi (condizionatore sempre acceso h24), la cedolare secca, le spese di gestione e pulizia, non dico che ci sono andato a perdere ma quasi.

 

[denisgsv]

io ho fittato per 3 mesi la mia casa su airbnb a una coppia che l'ha fittata per tutti e 3 i mesi. è stata la prima e l'ultima volta.
mi hanno chiamato, tra le varie cose, per i seguenti motivi:
- mancava la scodella per l'insalata
- mancava uno strofinaccio
- la tanica dove viene svuotata la condensa del condizionatore era troppo piccola
- il condizionatore non funzionava (lo avevano acceso a caldo, sigh)
- la casa era infestata dalle cimici dei letti (erano semplicemente punture di zanzare)
- alle 3 di notte i vicini avevano la radio accesa

la prossima volta che è libera, piuttosto che metterla su airbnb, preferisco darle fuoco.

tolti i 150 euro di bolletta della luce al mese per 3 mesi (condizionatore sempre acceso h24), la cedolare secca, le spese di gestione e pulizia, non dico che ci sono andato a perdere ma quasi.

cosa ci hai fatto della casa dopo ?

affitti lunghi ?

 

[Napoli1986]

cosa ci hai fatto della casa dopo ?

affitti lunghi ?

si, erano 3 mesi tra un affitto di 1 anno a una coppia e un 4+4 a canone concordato a un amico di infanzia che si è trasferito a Milano

 

[biancomax]

secondo me la casa la vuole lui, ma è una brutta scelta economicamente parlando, quindi si crea una storia di come potrebbe ridurre l'impato negativo di tale scelta con la storia del affitto, ma poi neanche quella regge e forse si fa una ragione.

mah io lo capisco anche sono stato in montagna pochi giorni fa c'era sta stufa che mi sono innamorato, pensavo ma chi me lo fa fare stare a milano, voglio vivere in mezzo alle montagne e mangiare formaggi e farmi crescere la barba e avere una mucca invece del cane, poi mi sono fatto una doccia fredda e tornato alla realtà.

https://imgur.com/xBWKEPs

Ma guarda anche di meno sai , semplicemente amo la montagna e mi piacerebbe avere una casa la ( non mi pare un desiderio mai sentito) . Però ci ragionavo anche come possibile investimento.
Circa la stufa è una voglia da poco te la puoi anche cavare, anche a Milano.