Breglia: «L’interesse per gli immobili si è già risvegliato»
Il presidente di Scenari Immobiliari: «I crolli di Borsa fanno sempre bene ai prezzi delle case» E per comprare? Meglio Italia, Francia e Germania Con un occhio, per i più coraggiosi, agli Stati Uniti
di Lorenzo Masini - 11-10-2008
Risparmiatori in difesa. Mentre si assiste al fuggi fuggi generale da mercati che sembrano impazziti, senza direzione e senza alcun senso logico, il mattone potrebbe tornare a essere di appeal.
«Direi che è già successo - commenta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari - La crisi attuale non è iniziata l’altra settimana ma dura da 12 mesi. E da inizio anno assistiamo a un rinnovato interesse degli investitori. Insomma: mentre per anni i mercati finanziari hanno corso e quelli immobiliari camminavano, adesso i primi sono arretrati o fermi e i secondi continuano ad andare avanti».
Quindi, c’è del valore in Europa?
La situazione è questa: escludendo il Regno Unito, che è un mercato altamente finanziarizzato, in Italia, Francia, Germania i prezzi sono pressoché fermi nella media e c’è una contrazione delle vendite. Ma la domanda è forte.
Dunque il mercato immobiliare potrebbe riprendersi?
Stiamo vedendo le macerie della finanza e la resistenza relativa del mercato immobiliare. E stiamo avendo un rimbalzo di attenzione verso il settore immobiliare, come accade sempre dopo una batosta in Borsa.
Questo rinnovato interesse si evince anche dall’andamento dei fondi immobiliari?
Negli ultimi 6 mesi, che sono già sei mesi di tempesta, i fondi immobiliari sono stati positivi. E questo vuol dire che i fondamentali del mattone sono ancora buoni.
Come ha contribuito sul settore l’intervento concertato delle banche centrali sul costo del denaro?
La riduzione del costo del denaro è un utile strumento per immettere liquidità nel sistema e riduce tensione sui mutui, che negli ultimi due anni avevano. avuto degli aumenti insostenibili per le famiglie.
Da dove ripartirà la ripresa?
Nelle città il livello di vacancy degli uffici è rimasto lo stesso di un anno fa. Inoltre i canoni sono fermi, cresciuti solo nelle zone centrali, e la grande distribuzione va bene ed è disposta a pagare canoni alti. Così nel commerciale gli investimenti sono fortissimi. Ci vanno anche privati, ma con patrimoni tra cinque e 20 milioni di euro.
Questo però riguarda una fascia veramente ristretta della popolazione. E i piccoli risparmiatori?
Intanto, è significativo che questi investitori grossi, in generi più accorti, abbiamo ricominciato a investire. Loro sono il pesce pilota dell’immobiliare. E ora anche i piccoli risparmiatori, per i quali la più grande pubblicità è il titolo del giornale che dice che la Borsa crolla, tornano a guardare il mattone. Quel titolo ha infatti gettato i risparmiatori nel panico. Un panico che durerà tre anni, se va bene.
In quali mercati si può quindi andare a caccia di occasioni?
Italia, Francia, Germania. Mercati occidentali con quotazioni stabili. Si deve investire in un’ottica di difesa, meglio evitare mercati esotici. Certo, se proprio uno vuol essere aggressivo, ci sono gli Stati Uniti, in cui si paga ancora con il favore del dollaro debole e con prezzi scesi fino al 30%. Ma non bisogna avere fretta: innanzitutto stare a guardare. Poi decidere.
E c’è qualche mercato sicuramente da evitare?
La Spagna. Che continua a soffrire un eccesso di offerta di nuove costruzioni sulla costa. Ci vorranno anni perché venga assorbito. Come se noi avessimo 50mila case vuote a Rimini e 50mila ad Amalfi e così via. La domanda si concentra a Roma o a Milano.
Quanto rende investire in immobili? Conviene rispetto ai Bot?
Il rendimento reale medio è del 4% annuo, sommando la rivalutazione della proprietà e il reddito da locazione. E di questi tempi è senz’altro superiore a quello dei Bot. Ovviamente però questi numeri hanno senso sul lungo termine, in un periodo di almeno dieci anni.
E se i prezzi delle case crollassero?
Se i prezzi scendessero del 10% non accadrebbe nulla. Anzi sarebbe auspicabile.