Comprare immobili commerciali e trasformarli in abitativi.

[svartsjel]

Salve a tutti, sono nuovo nel forum e questa è la prima discussione che inizio. Secondo voi è possibili e potenzialmente remunerativo acquistare immobili commerciali (C1,C2,C3,C6,A10) per poi trasformarli in immobili di categoria A e quindi abitativi?
Lo chiedo perché nel mio comune di residenza e limitrofi ce ne sono tanti in vendita a dei prezzi interessanti. Ovviamente so bene che dovrei farmi assistere da dei professionisti sia per la trafila burocratica che per quella degli eventuali lavori di ristrutturazione.
Altra domanda: posso farlo tranquillamente da privato oppure l' AdE mi metterà gli occhi addosso?
Grazie a tutti per le vostre risposte.

 

[svartsjel]

Nessuno che possa rispondere o che mi dia un parere?

 

[er cash]

Salve a tutti, sono nuovo nel forum e questa è la prima discussione che inizio. Secondo voi è possibili e potenzialmente remunerativo acquistare immobili commerciali (C1,C2,C3,C6,A10) per poi trasformarli in immobili di categoria A e quindi abitativi?
Lo chiedo perché nel mio comune di residenza e limitrofi ce ne sono tanti in vendita a dei prezzi interessanti. Ovviamente so bene che dovrei farmi assistere da dei professionisti sia per la trafila burocratica che per quella degli eventuali lavori di ristrutturazione.
Altra domanda: posso farlo tranquillamente da privato oppure l' AdE mi metterà gli occhi addosso?
Grazie a tutti per le vostre risposte.

Devi per prima cosa controllare quali sono le condizioni poste dal comune per il cambio di destinazione d'uso.
Dopodiche ti consiglieri di fare il cambio di destinazione PRIMA di fare il rogito perche con gli immobili residenziali paghi le imposte sulla rendita catastale rivalutata, mentre per quelli commerciali devi metter un valore di stima che specie se e' basso sara' contestato da AdE.
Riguardo a fare queste operazioni come persona fisica, dipende dal contesto... se non rivendi e hai un'altra attivita che in proporzione risulta predominante non dovresti correre rischi. Se non hai altre entrate e guadagni sulle plusvalenze anche un unica operazione potrebbe implicare l'obbligo a configurarsi come attivita commerciale.

 

[svartsjel]

Devi per prima cosa controllare quali sono le condizioni poste dal comune per il cambio di destinazione d'uso.
Dopodiche ti consiglieri di fare il cambio di destinazione PRIMA di fare il rogito perche con gli immobili residenziali paghi le imposte sulla rendita catastale rivalutata, mentre per quelli commerciali devi metter un valore di stima che specie se e' basso sara' contestato da AdE.
Riguardo a fare queste operazioni come persona fisica, dipende dal contesto... se non rivendi e hai un'altra attivita che in proporzione risulta predominante non dovresti correre rischi. Se non hai altre entrate e guadagni sulle plusvalenze anche un unica operazione potrebbe implicare l'obbligo a configurarsi come attivita commerciale.

Grazie per la risposta!
L'idea sarebbe comprare un immobile, preferibilmente un ufficio (A10) perché la trasformazione sarebbe più semplice, almeno da quanto ho letto anche dalle vecchie discussioni qui sul forum.
Ho adocchiato in special modo anche alcuni C3 e C6 che sono già stati riadattati ad abitazione anche mantenendo la loro categoria catastale originaria.
La mia intenzione sarebbe quella di andarci a vivere ed eventualmente affittarli, risparmiando sul prezzo di acquisto rispetto ad un immobile abitativo magari sfruttando il fatto che il proprietario vuole venderli per esempio perché va in pensione ecc...
Comunque, per adesso, mi sto guardando intorno con calma.
Grazie ancora per la tua risposta e alle altre eventuali che mi verranno date.

 

[svartsjel]

Qualche altra opinione?

 

[angy2007]

l'operazione è fattibile ma non si può dare un parere generalizzato sul forum, ogni immobile ha le sue caratteristiche e devi studiarlo bene per vedere come muoverti.
Ad esempio per portare un D1 con parti di A4 a tutte abitazioni ci ho messo 20 anni di tribolazioni col comune e 8 pratiche edilizie per trasformare man mano che variavano il piano regolatore e le leggi regionali, alla fine quando avevo già risolto il tutto è morto anche il responsabile dell'Ufficio Tecnico... a volte a mandare accidenti virtuali arrivano a destinazione ... son soddisfazioni.

 

[Elisa88_]

Salve a tutti, io vorrei fare una domanda a chi si intende più di me.
Io dovrei andare a vedere una casa in affitto con catasto A10, il proprietario che affitta dice che ha chiesto destinazione d’uso..vuole 2 mensilità e il contratto è 6+6 con 6 mesi di di preavviso…
È la prima volta che mi accade ciò.. secondo voi mi conviene o lascio perdere?

 

[lucio28]

Salve a tutti, io vorrei fare una domanda a chi si intende più di me.
Io dovrei andare a vedere una casa in affitto con catasto A10, il proprietario che affitta dice che ha chiesto destinazione d’uso..vuole 2 mensilità e il contratto è 6+6 con 6 mesi di di preavviso…
È la prima volta che mi accade ciò.. secondo voi mi conviene o lascio perdere?

se ti piace ed il prezzo è ok... ok alla fine che ti interessa a te della categoria catastale? mica lo compri

 

[matteogigli]

Salve a tutti, io vorrei fare una domanda a chi si intende più di me.
Io dovrei andare a vedere una casa in affitto con catasto A10, il proprietario che affitta dice che ha chiesto destinazione d’uso..vuole 2 mensilità e il contratto è 6+6 con 6 mesi di di preavviso…
È la prima volta che mi accade ciò.. secondo voi mi conviene o lascio perdere?

A10 sta per "uffici e studi privati", quindi sostanzialmente affitteresti un ufficio con un contratto da ufficio ed utilizzarlo come abitazione sarebbe illegale.
Se il proprietario ha chiesto il cambio d'uso, e qui bisognerebbe precisare sia la destinazione d'uso urbanistica che quella catastale (A10), sarebbe più prudente attendere l'esito della richiesta ed eventualmente affittarlo come abitazione con un contratto residenziale.

 

[reganam]

se ti piace ed il prezzo è ok... ok alla fine che ti interessa a te della categoria catastale? mica lo compri

Le bollette sono molto più costose per gli uffici.

 

[Elisa88_]

se ti piace ed il prezzo è ok... ok alla fine che ti interessa a te della categoria catastale? mica lo compri

No infatti non lo compro sarebbe solo affitto.
Più che altro la luce e gas saranno più alti o mi sbaglio?
Grazie per là risposta

 

[reganam]

No infatti non lo compro sarebbe solo affitto.
Più che altro la luce e gas saranno più alti o mi sbaglio?
Grazie per là risposta

Lo sai che non puoi prendere la residenza in un ufficio?

 

[Elisa88_]

Lo sai che non puoi prendere la residenza in un ufficio?

Si questo ne ero a conoscenza

 

[reganam]

Si questo ne ero a conoscenza

la destinazione catastale è vincolante. Pertanto, non è possibile affittare l’immobile per un uso differente rispetto a quello riportato nel contratto stesso. Né è possibile indicare falsamente nel contratto di locazione una categoria catastale differente da quella effettiva.
L’unico modo per affittare un ufficio a uso abitativo è cambiare la destinazione d’uso. In altre parole il locatore, prima di sottoscrivere il contratto, dovrà eseguire una variazione catastale. Infine, dovrà essere indicata la nuova categoria catastale nel contratto di locazione.

Si può affittare un ufficio come abitazione?

 

[lucio28]

la destinazione catastale è vincolante. Pertanto, non è possibile affittare l’immobile per un uso differente rispetto a quello riportato nel contratto stesso. Né è possibile indicare falsamente nel contratto di locazione una categoria catastale differente da quella effettiva.
L’unico modo per affittare un ufficio a uso abitativo è cambiare la destinazione d’uso. In altre parole il locatore, prima di sottoscrivere il contratto, dovrà eseguire una variazione catastale. Infine, dovrà essere indicata la nuova categoria catastale nel contratto di locazione.

Si può affittare un ufficio come abitazione?

si ma non è un problema dell'inquilino anzi va a suo favore: potrà dopo rivalersi sul proprietario.. se proprio.

quindi se gli piace ed il prezzo ci sta, perchè no?

 

[reganam]

si ma non è un problema dell'inquilino anzi va a suo favore: potrà dopo rivalersi sul proprietario.. se proprio.

quindi se gli piace ed il prezzo ci sta, perchè no?

No, se ho capito bene il propietario gli fa un contratto commerciale cosi lui sarà in regola e lei sarà in torto se ne farà un uso diverso.