Consiglio negozio sfitto in Veneto

[Ottolino88]

non scherziamo,non troverai mai nessuno disposto a spendere 20mila euro subito per un locale non suo,quindi idea assolutamente bocciata.......prova ma vedrai se non ho ragione

Vedremo, ci si prova. Il fatto di essere nella location migliore della città e del canone fortemente ribassato rispetto al pre-Covid aiuti. Inoltre ci sono un sacco di incentivi in questo momento a cui come privato non ci accedi a differenza di chi ha PIVA.

 

[carpaccio]

Ciao il momento è grigio e questo non è una novità. Personalmente mi sono dato questo conteggio per capire se in Italia il canone era corretto:commerciali valore dell'immobile diviso 12 anni diviso 12 mesi; valore dell'immobile abitativo diviso 20 anni diviso 12 mesi tutto espresso al lordo di tutte le spese. Credo che il canone giusto in questo periodo possa essere 1250/1500 non di più nel tuo caso. Per il discorso cauzioni sappi che non possono essere utilizzate in conto pigione, quindi tecnicamente tu dovresti restituirle anche se hanno fatto un buco, salvo danni all'immobile per i quali la cauzione può essere trattenuta e poi dovresti fargli una ingiunzione (e non avranno nulla, magari cheidi una fidejussione se la danno). Un'altra cosa meglio non fare scalette 1000 euro per tot di tempo e dopo 1500 possono essere considerate elusive istat quindi solo scalette inverse: fissi il canone tipo 1500 e poi indichi che visto il periodo, i lavori da effettuare ecc per il primo anno si concede un canone scontato di euro..... per arrivare all'anno in cui il canone sarà quello pattuito da contratto. E' una stupidaggine ma è meglio fare così per non avere problemi futuri legali.

 

[Ottolino88]

Ciao il momento è grigio e questo non è una novità. Personalmente mi sono dato questo conteggio per capire se in Italia il canone era corretto:commerciali valore dell'immobile diviso 12 anni diviso 12 mesi; valore dell'immobile abitativo diviso 20 anni diviso 12 mesi tutto espresso al lordo di tutte le spese. Credo che il canone giusto in questo periodo possa essere 1250/1500 non di più nel tuo caso. Per il discorso cauzioni sappi che non possono essere utilizzate in conto pigione, quindi tecnicamente tu dovresti restituirle anche se hanno fatto un buco, salvo danni all'immobile per i quali la cauzione può essere trattenuta e poi dovresti fargli una ingiunzione (e non avranno nulla, magari cheidi una fidejussione se la danno). Un'altra cosa meglio non fare scalette 1000 euro per tot di tempo e dopo 1500 possono essere considerate elusive istat quindi solo scalette inverse: fissi il canone tipo 1500 e poi indichi che visto il periodo, i lavori da effettuare ecc per il primo anno si concede un canone scontato di euro..... per arrivare all'anno in cui il canone sarà quello pattuito da contratto. E' una stupidaggine ma è meglio fare così per non avere problemi futuri legali.

Grazie!

 

[Eminenz]

no, ai tempi era dipendente pubblica e al pensiero di farsi pagare dai malati stava male.
Poi 2 anni fa si è licenziata e ha cominciato a lavorare con le agenzie fino a che è arrivata allla Vidas, dove il trattamento economico è un po' migliore, ma sempre a p.iva.
Ma ancora adesso lei non prende soldi dai malati, erano le agenzie che li riscuotevano

Mai sentito che a uno/una gli puzzano i soldi ..... tradotto... conosco 1 FOTTIO di gente che lavora negli ospedali che ARROTONDA con prestazioni private...

Resto dell'idea che tua Sorella nn voleva fare societa' con te.... hihihihihih

 

[Eminenz]

ma và,io aprivo un centro massaggi come i cinesi, solo che ci avrebbero lavorato extracomunitarie di varie nazionalità, è un attività regolarissima, dove abito addirittura ha aperto un massaggio cinese di fianco alla caserma dei carabinieri.

Sai quanta gente e' finita in Galera con i Centri Massaggi..... ihhihhhiih

Cmq mi pare che sia Fallita anche questa idea imprenditoriale... e quindi nn dovro' portarti le arance in Carcere.... hihiihihihih

 

[Eminenz]

Ciao il momento è grigio e questo non è una novità. Personalmente mi sono dato questo conteggio per capire se in Italia il canone era corretto:commerciali valore dell'immobile diviso 12 anni diviso 12 mesi; valore dell'immobile abitativo diviso 20 anni diviso 12 mesi tutto espresso al lordo di tutte le spese. Credo che il canone giusto in questo periodo possa essere 1250/1500 non di più nel tuo caso. Per il discorso cauzioni sappi che non possono essere utilizzate in conto pigione, quindi tecnicamente tu dovresti restituirle anche se hanno fatto un buco, salvo danni all'immobile per i quali la cauzione può essere trattenuta e poi dovresti fargli una ingiunzione (e non avranno nulla, magari cheidi una fidejussione se la danno). Un'altra cosa meglio non fare scalette 1000 euro per tot di tempo e dopo 1500 possono essere considerate elusive istat quindi solo scalette inverse: fissi il canone tipo 1500 e poi indichi che visto il periodo, i lavori da effettuare ecc per il primo anno si concede un canone scontato di euro..... per arrivare all'anno in cui il canone sarà quello pattuito da contratto. E' una stupidaggine ma è meglio fare così per non avere problemi futuri legali.

Esatto.... fa piacere vedere che ogni tanto capita in sezione qualcuno che Sa di cosa parla....

 

[reganam]

Mai sentito che a uno/una gli puzzano i soldi ..... tradotto... conosco 1 FOTTIO di gente che lavora negli ospedali che ARROTONDA con prestazioni private...

Resto dell'idea che tua Sorella nn voleva fare societa' con te.... hihihihihih

tu devi smettere di mangiare i sassi ,ti fanno male, mia sorella già negli anni 90 era in Bolivia a fare la cooperante, gratis, solo rimborso,spese.
poi si è fatta Angola, Eritrea, Zimbawe, e un breve periodo anche a Lampedusa..
PS
barboni che fanno gli infermieri negli ospedali li conosco anch io( rubano medicinali, attrezzature, fanno le notti private e fanno il sonnifero ai pazienti, si mettono in ferie o malattia durante le festività , ne conosco uno addirittura che ha ammazzato 3 persone con l ambulanza,ecc ecc), per questo mi dà fastidio le sviolinate che fanno alla categoria in questi giorni.

 

[reganam]

Esatto.... fa piacere vedere che ogni tanto capita in sezione qualcuno che Sa di cosa parla....

infatti hai sottolineato una scemata, io ho fatto un canone ai tempi lira da 1.100.000 che passava al quarto anno a 1.500.000 e l ade non ha detto niente perché era regolarissimo.

 

[reganam]

Mai sentito che a uno/una gli puzzano i soldi ..... tradotto... conosco 1 FOTTIO di gente che lavora negli ospedali che ARROTONDA con prestazioni private...

Resto dell'idea che tua Sorella nn voleva fare societa' con te.... hihihihihih

ho perso il conto di tutti quelli che mi hanno chiesto di aprire un impresa in società , ma non sono adatto, ho sempre fatto il capo dall età di 20 anni

 

[asimpleplan]

Mai sentito che a uno/una gli puzzano i soldi ..... tradotto... conosco 1 FOTTIO di gente che lavora negli ospedali che ARROTONDA con prestazioni private...

Come si pubblicizzavano?

 

[carpaccio]

infatti hai sottolineato una scemata, io ho fatto un canone ai tempi lira da 1.100.000 che passava al quarto anno a 1.500.000 e l ade non ha detto niente perché era regolarissimo.

Vedi che non sei aggiornato...se l'inquilino ti faceva causa il tuo canone proposto a scalette lo riportava a quello del primo anno ante aumenti e tu gli avresti dovuto anche ritornare l'aumento scalettato e questo può succedere sovente quando i rapporti al termine contrattuale si deteriorano; le scalette progressive sono e possono essere considerate elusive dell'aumento Istat . Le scalette non rendono nullo l'atto per quello l'ADE non ha detto nulla, il loro compito semmai è di verificare gli elementi essenziali del contratto e registrare di conseguenza (adesso poi che si fa online guardano ancora meno secondo me); anche io con ignoranza proposi scalette progressive in passato e non dissero nulla, la scaletta può diventare una clausola annullabile in un eventuale giudizio il che come ti dicevo non rende di conseguenza nullo l'intero accordo. Comunque continua pure a fare scalette progresive

 

[reganam]

Vedi che non sei aggiornato...se l'inquilino ti faceva causa il tuo canone proposto a scalette lo riportava a quello del primo anno ante aumenti e tu gli avresti dovuto anche ritornare l'aumento scalettato e questo può succedere sovente quando i rapporti al termine contrattuale si deteriorano; le scalette progressive sono e possono essere considerate elusive dell'aumento Istat . Le scalette non rendono nullo l'atto per quello l'ADE non ha detto nulla, il loro compito semmai è di verificare gli elementi essenziali del contratto e registrare di conseguenza (adesso poi che si fa online guardano ancora meno secondo me); anche io con ignoranza proposi scalette progressive in passato e non dissero nulla, la scaletta può diventare una clausola annullabile in un eventuale giudizio il che come ti dicevo non rende di conseguenza nullo l'intero accordo. Comunque continua pure a fare scalette progresive

vabbè......
questo è quello che dici tu, l avvocato consulente di questi Cos’e ANACI | Anaci Provinciale di Milano

mi ha detto ai tempi che era regolarissimo( era un docente di un corso che stavo frequentando)
guardato adesso, lo dice anche la cassazione.
https://www.altalex.com/documents/n...e-commerciale-via-libera-ai-canoni-a-scaletta

Locazione commerciale, via libera ai canoni "a scaletta"

 

[IlSenzaNome]

Ciao,

vi scrivo perchè in famiglia abbiamo un negozio nel pieno centro (nella top3 delle migliori vie commerciali della città) di una media cittadina del Veneto (>50.000 abitanti).

Si tratta di un negozio con 2 vetrine e 70 mq di superficie commerciale più un magazzino di circa 50 mq. Periziato pre-Covid nel 2015 circa nell'intorno dei €300.000. Al tempo si percepiva un canone mensile di €2.000/mese, ma ora è sfitto (il locatario storico ha comprato le mura di un altro negozio nel frattempo).

Il negozio necessita di lavori per circa €20.000 per ammodernarlo (che non vogliamo sostenere noi in questo momento). Paghiamo circa €2.500 di costi vari annui (IMU, condominio etc.).

Visto che il mercato locale degli affitti è asfittico e dato il contesto economico, la mia idea era di affittarlo ad una cifra irrisoria (€500/mese) per 24 mesi ("rubando" qualche buon rapporto di affitto di negozi "vicini", magari in contenzioso sul pagamento dei canoni pre-Covid di questi mesi), ma chiedere a chi subentra di effettuare tali lavori di ammodernamento (godrebbe di numerose detrazioni fiscali). Dopo i 24 mesi, stabilire che il canone ritorni ad un livello normale (ci accontenteremmo anche di €1.500/mese dato il calo del PIL).

Che ne pensate?

Il problema è che ad ogni crisi il patrimonio immobiliare si svaluta.
Sono anch'io in veneto....e senza il covid e con la riduzione dei tassi, avevo sperato di cederli già affittati, 2 immobili in categoria A10 ai locatari.

Nel 2016, avevo già proposto di venderglieli....proponendo una caparra confirmatoria a 3 anni (c'è da controllare adesso se è fattibile) invece dovetti accontentarmi dell'affitto.
Con l'affitto, le tasse ti copri giusto l'imu, spese fisse e condominiali...forse
Erano apposto, anzi persino specifici per l'attività di chi è entrato.

Tutto è buono, se chi te lo piglia è in grado di comprarlo...
Il principio và bene, spende lui, tu incassi un affitto ridotto (rispetto ai prezzi di adesso).....è quel ci accontenteremo che per esperienza non sarà più fattibile.

I 300 del 2015 considerali ora 150 domani 100

 

[Ottolino88]

Perche' tu pensi che il prezzo sia 2000/1500 euro al mese il canone giusto. Secondo me non piu' di 1000 euro, sia per via del Covid, sia in generale per l'ecatombe dei negozi negli ultimi 2-3 anni.

Se il prezzo giusto era 1000 euro al mese e lui ne chiedeva 2000, sicuramente qualcuno se interessato gli avrebbe offerto 1000. E a fronte di tale interesse avrebbero trovato un accordo.

Ma e' probabile che nessuno si e' fatto avanti vista la richiesta altissima, e quindi secondo me gia' tanto se recuperano 800 euro al mese senza chiedere di pagare lavori.

Ma non ci scommetteri visto la situazione e le probabili imminenti chiusure di molti negozi.

Arrivata oggi proposta di affitto a €2.200/mese per il negozio. Ma mi chiedono di scontargli €50.000 di spese di ristrutturazione. E' possibile che la ristrutturazione di 75 mq di negozio costi così tanto???

 

[simpho]

Si va beh, due anni gratis.
Marameo.

 

[Aleksander]

Da quanto è sfitto?
Occhio che due anni volano.
Il rischio è trovarsi da capo con due anni a zero come proposta migliore.
Che attività ci andrebbe dentro?
Ristorazione?

 

[Megatron]

Ciao,

vi scrivo perchè in famiglia abbiamo un negozio nel pieno centro (nella top3 delle migliori vie commerciali della città) di una media cittadina del Veneto (>50.000 abitanti).

Si tratta di un negozio con 2 vetrine e 70 mq di superficie commerciale più un magazzino di circa 50 mq. Periziato pre-Covid nel 2015 circa nell'intorno dei €300.000. Al tempo si percepiva un canone mensile di €2.000/mese, ma ora è sfitto (il locatario storico ha comprato le mura di un altro negozio nel frattempo).

Il negozio necessita di lavori per circa €20.000 per ammodernarlo (che non vogliamo sostenere noi in questo momento). Paghiamo circa €2.500 di costi vari annui (IMU, condominio etc.).

Visto che il mercato locale degli affitti è asfittico e dato il contesto economico, la mia idea era di affittarlo ad una cifra irrisoria (€500/mese) per 24 mesi ("rubando" qualche buon rapporto di affitto di negozi "vicini", magari in contenzioso sul pagamento dei canoni pre-Covid di questi mesi), ma chiedere a chi subentra di effettuare tali lavori di ammodernamento (godrebbe di numerose detrazioni fiscali). Dopo i 24 mesi, stabilire che il canone ritorni ad un livello normale (ci accontenteremmo anche di €1.500/mese dato il calo del PIL).

Che ne pensate?

Provar non nuoce anche se dubito che qualcuno in questo momento voglia impelagarsi in 20-30k euro di ristrutturazione per un'attività che non è per niente scontato funzioni...

 

[Megatron]

Esatto.

E' un'offerta senza senso.

Vuol dire che chi entra deve anticipare 20.000 euro, rispetto a pagare questa cifra spalmata sue due anni a canone pieno, che immagino non sara' di 2000 euro, ma intorno ai 1000 euro mensili.

Difficile che chiunque si voglia accollare tali costi, salvo che si possano decurtare al toto dall'affitto.

oltretutto con quali prospettive? l'attività non è garantito che funzioni...
un ipotetico inquilino potrebbe trovarsi facilmente nel caso in cui dopo 2-3 anni e dopo aver ristrutturato il negozio chiude l'attività per mancanza di clienti

 

[lum]

Arrivata oggi proposta di affitto a €2.200/mese per il negozio. Ma mi chiedono di scontargli €50.000 di spese di ristrutturazione. E' possibile che la ristrutturazione di 75 mq di negozio costi così tanto???

Dipende cosa ci devono fare, un conto è un negozio di vestiti un'altro conto è se vogliono farci uno studio dentistico che necessita di portare gli impianti per le poltrone in mezzo alle stanze e/o lavori di messa a norma su impianti strani.

Per quanto riguarda il capitolo sconto: c'è tutta la differenza del mondo se lo vogliono sui primi mesi o se lo vogliono spalmato sui 12 anni di affitto.
Nel primo caso tu i soldi inizi a vederli dopo 22,7 mesi (tempo in cui potrebbe succedere qualsiasi cosa), nel secondo sarebbero circa 350€ al mese di sconto x 144 rate (secondo i loro piani).

Io gli proporrei di pagarsi loro la ristrutturazione in cambio di uno sconto di 210€/mese (->1990€/mese di affitto finale ovvero 30k in più con cui pagarsi la ristrutturazione).
Inoltre gli lascerei il negozio a disposizione gratis un mese o due prima dell'inizio del contratto per dargli il tempo di fare i lavori.

Da qui eventualmente instaurerei una trattativa che tenga conto dei lavori che vogliono fare.

 

[ovchalexa]

Arrivata oggi proposta di affitto a €2.200/mese per il negozio. Ma mi chiedono di scontargli €50.000 di spese di ristrutturazione. E' possibile che la ristrutturazione di 75 mq di negozio costi così tanto???

Proposta da parte di Cinesi?