Non solo da quest’anno, anche da prima: è un chiarimento di natura interpretativa, e, quindi, si applica anche retroattivamente. Il canone di locazione ad uso transitorio nei Comuni CIPE - ossia nelle undici aree metropolitane ad alta tensione abitativa identificate dal decreto 30 dicembre 2002 (Bari, Bologna, Catania ecc.), nei Comuni ad esse confinanti e nei Comuni capoluogo di Provincia (se manca l’accordo si applica quello del Comune demograficamente più vicino) - è concordato, tranne in tutte le altre zone in cui l’importo del canone è libero. Mentre nel primo caso la cedolare secca si calcola applicando al 100% del canone annuo l’aliquota ridotta del 10% (per il quadriennio 2014-2017), nel secondo è invece prevista l’aliquota ordinaria del 21%.
Pertanto, chi – su tale tipologia di contratto in Comune CIPE - avesse applicato l’aliquota ordinaria, può recuperare l’eccedenza di cedolare versata al 21% (ad esempio su un canone anno di 7.200 euro, se applico l’aliquota al 10% anziché del 21%, riduco il mio carico fiscale da 1.512 euro a 720 euro, con un risparmio di 792 euro) presentando una dichiarazione integrativa a favore del contribuente, a patto, però, che non siano scaduti i termini dell’accertamento.
Io ho la sensazione che tu stia ancora facendo confusione. Proviamo a riavvolgere il nastro.
Il contratto per studenti universitari fuori sede è un contratto regolamentato (non c’è libertà di contrattazione) in cui non è ammessa la forfetizzazione degli oneri di condominio perchè le parti non sono libere di scegliere la suddivisione delle spese che ritengono più conveniente, ma sono vincolate ad applicare l’apposita tabella di riparto, ossia l’allegato G (da ritenersi inderogabile), richiamato all’art.5
(Oneri accessori) del contratto-tipo allegato al decreto ministeriale del 2002.
Che significa forfetizzare gli oneri di condominio? Significa che le parti pattuiscono che gli oneri siano versati secondo un fisso mensile invariabile, senza considerare il rendiconto annuale predisposto dall’amministratore e il relativo conguaglio: il conduttore si obbliga a pagare per tutta la durata del rapporto una somma concordemente determinata a titolo di rimborso spese condominiali, a prescindere dall’importo effettivamente sborsato dal locatore (che potrebbe anche essere minore).
La forfetizzazione non può prevedere un conguaglio: se c’è conguaglio, non ci può essere forfetizzazione.
Altra cosa – diversa dalla forfetizzazione - è se la procedura standard del contratto stabilisce che il conduttore debba pagare una quota fissa mensile calcolata sul preventivo (che normalmente viene ridefinita o aggiornata ad inizio anno contabile, se previsto contrattualmente) e a fine anno contabile quanto pagato in più o in meno sarà conguagliato a consuntivo.
Questa procedura – a differenza della forfetizzazione – prevede il conguaglio. Quindi, bisogna capire se il conguaglio di cassa di quest’anno c’è già stato o quando ci sarà.
Provo a fartela ancora più semplice. Ad inizio d’anno tu decidi in base al consuntivo dell’anno precedente quanto è la rata mensile e il conduttore è obbligato a pagare ogni mese tale acconto e nulla di più fino al momento del conguaglio, in aggiunta al canone.
Canone e oneri di condominio è bene che viaggino su binari diversi e con l’inciso
“salvo conguaglio” in bella evidenza nell’articolo contrattuale riguardante il canone mensile, se non vuoi che l’Amministrazione finanziaria consideri le spese condominiali fisse mensili indicate a contratto come canone: se non è previsto il conguaglio nel corpo contrattuale, alcuni uffici locali sommano i due importi, con ripercussioni in ambito delle imposte indirette (Registro, se dovuto) e dirette (IRPEF, cedolare secca). L’imponibile dei redditi da locazione è normalmente costituito dal solo canone, esclusi gli oneri condominiali.
No. Con modalità regolare, non puoi affittare “a posto letto”, forma para alberghiera, ossia l’uso esclusivo della superficie di una camera riservata alla collocazione di un letto, nonché in comune con altre persone della rimanente parte della camera di cui è concessa la fruizione, e con l’uso degli spazi comuni, in quanto rientrante tra i contratti atipici.
Puoi invece locare una porzione d’alloggio, ossia l’uso esclusivo di una camera (abitabile), con uno o più letti, e la condivisione degli spazi comuni, scegliendo, a seconda delle condizioni e delle esigenze, una delle tipologie contrattuali previste dalla legge 431, con il beneficio della cedolare secca. La certificazione energetica è necessaria anche per questa tipologia di contratto.
Decreto 16 gennaio 2017 del Ministro delle Infrastrutture e dei trasporti adottato di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze
Gazzetta Ufficiale
