Conviene acquistare per mettere a rendita?

[andrew90]

Parlo di 70mq circa. Ovviamente la rinnoverei in futuro se ci andrò io

 

[Trico]

2 cosa: ora i prezzi sono bassi, ma penso che piu' bassi di questi non andranno, quindi di sicuro non perderò soldi, o al massimo quelle 2k € per capirci, probabilmente le cose andranno meglio, e le case torneranno a essere acquistate.

3: non sarà un grande investimento, ma penso che sia meglio del mio pir no? e cmq alla fine dei 3-4 anni qualche miglia di euro li avro' recuperati?

Lascia perdere

Non puoi dire con certezza se il tuo appartamento sarà rivendibile. Ieri sera ho visto un'intervista a un tizio di Modena che aveva comprato a 60k, poi la zona è peggiorata così tanto (arrivo di spacciatori nel parco sotto casa) che è stato costretto a rivendere a 13k. Tredici... a Modena.

Io avevo affittato a ragazzi con garanzia dei genitori, sembravano insospettabili ma era una rogna continua, pagamenti in ritardo, danni, la gente appena può non paga (tipo gli ultimi mesi). Appena mi è capitata l'occasione ho venduto e investito altrove.

Per investire nell'immobiliare devi saperti muovere bene, fare i conti bene, metterti in testa che devi ESSERCI perchè magari non ci saranno mai problemi ma magari invece sì e non puoi lavartene le mani. Anche oggi rimane un investimento usato per differenziare se il tuo patrimonio lo richiede e se conosci l'ambiente, non è il primo investimento che farei, sopratutto se non sapessi neanche quanto sta rendendo il mio PIR o quali costi dovrei affrontare per aprire un mutuo seconda casa

Piuttosto accumula capitale e quando lasci il nido compra casa per te con mutuo prima casa, quello è generalmente un affare oggi per chi gode di una situazione stabile.

 

[TrueBond]

Lascia perdere

Non puoi dire con certezza se il tuo appartamento sarà rivendibile. Ieri sera ho visto un'intervista a un tizio di Modena che aveva comprato a 60k, poi la zona è peggiorata così tanto (arrivo di spacciatori nel parco sotto casa) che è stato costretto a rivendere a 13k. Tredici... a Modena.

Io avevo affittato a ragazzi con garanzia dei genitori, sembravano insospettabili ma era una rogna continua, pagamenti in ritardo, danni, la gente appena può non paga (tipo gli ultimi mesi). Appena mi è capitata l'occasione ho venduto e investito altrove.

Per investire nell'immobiliare devi saperti muovere bene, fare i conti bene, metterti in testa che devi ESSERCI perchè magari non ci saranno mai problemi ma magari invece sì e non puoi lavartene le mani. Anche oggi rimane un investimento usato per differenziare se il tuo patrimonio lo richiede e se conosci l'ambiente, non è il primo investimento che farei, sopratutto se non sapessi neanche quanto sta rendendo il mio PIR o quali costi dovrei affrontare per aprire un mutuo seconda casa

Piuttosto accumula capitale e quando lasci il nido compra casa per te con mutuo prima casa, quello è generalmente un affare oggi per chi gode di una situazione stabile.

Ti ricordi in che zona era di Modena dal servizio?

Quando dici rogne continue intendi? (esclusi i casi di morosita')

 

[TrueBond]

e investito altrove.
.

Dove?

 

[andrew90]

L'azionario 14.81% e le obbligazioni 5.64%.

Cmq, grazie mille per i tuoi consigli e dati, nel caso mi informerò ancora meglio.
Secondo te la bce fino a quando lascerà i tassi bassi?

 

[sand1975]

Dove?

La borsa ad esempio è in crescita da decenni e se si differenzia nonostante le oscillazioni non ha senso pensare che nel medio non lo faccia sempre.
Le economie mondiali per funzionare devono sempre crescere e un etf world o all countries lo reputo un buon investimento magari per parte del capitale. Magari bilanciando con conti deposito vincolati al 3% ed etf obbligazionari.
Oppure Moneyfarm, euclidea, ecc.
Basta non andare da banche e assicuratori.

 

[Trico]

Ti ricordi in che zona era di Modena dal servizio?

Quando dici rogne continue intendi? (esclusi i casi di morosita')

Scusami, era Ferrara. Zona stazione FS.
Rogne come manutenzione ordinaria zero (forno nuovo da buttare e altre amenità), ritardi nei pagamenti con continuo inseguire e ascoltare giustificazioni, niente di tragico ma non potevo seguire tutto da vicino. Potrebbe andare molto peggio, alla fine dai le chiavi di casa a sconosciuti con cui parli due volte. Non voglio fare terrorismo psicologico, ma bisogna considerarlo.
Io per ora ho investito in formazione, CD, ETF, sono più tranquillo in un periodo in cui non ho tempo per seguire eventuali problemi.

 

[andrew90]

"Basta non andare da banche e assicurazioni..."

Quindi non è stata una buona mossa l apertura del pir axa

 

[sand1975]

"Basta non andare da banche e assicurazioni..."

Quindi non è stata una buona mossa l apertura del pir axa

Non conosco. Ma vedo come hanno rigirato il mio amico che si è ritrovato 500k di capitale da investire tra banche e assicurazioni e nessuna esperienza. Il problema sono i costi nascosti.

Praticamente lui in questo decennio in cui la borsa ha galoppato a più non posso ha portato a casa mediamente su tutto, netto, meno di un conto deposito, al netto di commissioni e spese.

Mio nipote 4 anni fa ha ricevuto in regalo 6k, ha una zia che lavora in banca a cui ha chiesto di PARCHEGGIARLI.

Non so che prodotto gli abbia venduto (taroccando il profilo di rischio evidentemente) ma 1 anno fa era a 4600 euro, dissero a mia sorella: conviene lasciarli fino a scadenza che riprende il capitale.
Scadute il mese scorso, al netto di tutto gli hanno dato 3400 euro.

Purtroppo mi hanno vietato di "andare a parlare" con la tizia in questione...

Quando si tratta di soldi ho imparato che devi affidarti o a mediatori indipendenti con altissima trasparenza sulle spese (io mi trovo bene con moneyfarm in questo) o fare da te. Se non sai fare da te meglio un conto deposito.


per il pir controlla qui:

Quanto costano i Pir: commissioni a confronto su 58 prodotti - Il Sole 24 ORE

o chiedi nella sezione apposita di FOL

Conta che quest'anno sull'azionario hanno galoppato tutti, avresti guadagnato il 15 pure comprando un etf world con costi di gestione intorno allo 0,2/0,4%

 

[peter_rei]

Allora nella mia zona, cittadina di provincia del nord italia abbiamo questa situazione:
valore stimato immobile 80.000 euro palazzina di 15 anni in zona abbastanza buona quindi con servizi vicini,sicura ovvero pochi furti e tranquilla appartamento di 55 mq, con cucina /soggiorno con balcone esterno, bagno , camera e garage.

10.000 euro di arredamento andando al risparmio e con fai da te ( mobili ikea montati da me ) arrivo a 90.000 euro arredato.
affitto 270 euro netti al mese, l'inquilino paga le spese ordinarie e rimangono a carico del proprietario quelle straordinarie.
Ricavo affitto 3.240 euro all'anno.
Teoricamente rende circa il 3,6% ma se tieni conto delle spese straordinarie, del fatto che l'appartamento può rimanere sfitto e negli anni necessiti di manutenzione il rendimento si dimezza a 1,8%.
A conti fatti non conviene, o meglio conveniva negli anni '80 , '90 quando gli immobili si apprezzavano.

 

[sand1975]

Allora nella mia zona, cittadina di provincia del nord italia abbiamo questa situazione:
valore stimato immobile 80.000 euro palazzina di 15 anni in zona abbastanza buona quindi con servizi vicini,sicura ovvero pochi furti e tranquilla appartamento di 55 mq, con cucina /soggiorno con balcone esterno, bagno , camera e garage.

10.000 euro di arredamento andando al risparmio e con fai da te ( mobili ikea montati da me ) arrivo a 90.000 euro arredato.
affitto 270 euro netti al mese, l'inquilino paga le spese ordinarie e rimangono a carico del proprietario quelle straordinarie.
Ricavo affitto 3.240 euro all'anno.
Teoricamente rende circa il 3,6% ma se tieni conto delle spese straordinarie, del fatto che l'appartamento può rimanere sfitto e negli anni necessiti di manutenzione il rendimento si dimezza a 1,8%.
A conti fatti non conviene, o meglio conveniva negli anni '80 , '90 quando gli immobili si apprezzavano.

Notaio? mutuo? Tasse? Agenzia?

 

[mrmm]

meglio conveniva negli anni '80 , '90 quando gli immobili si apprezzavano.

E' quella la fregatura fondamentale.

Ma io dico di più… eccetto qualche area del paese… le quotazioni non possono che continuare a scendere… lentamente ma inesorabilmente… sicuramente acquistare per affittare non vale la pena… ma ho forti dubbi se valga la pena anche acquistare mattoni per abitarci, soprattutto se non si è sicuri che si vivrà per sempre in quel posto…

Ed oggi (sotto i 50 anni) chi è sicuro di questo ?

Comprare, abitarci dentro un po' e rivendere è un bagno di sangue… cosa che invece ai nostri nonni/genitori fruttava bei soldi ad ogni cambio…

 

[TrueBond]

E' quella la fregatura fondamentale.

Ma io dico di più… eccetto qualche area del paese… le quotazioni non possono che continuare a scendere… lentamente ma inesorabilmente… sicuramente acquistare per affittare non vale la pena… ma ho forti dubbi se valga la pena anche acquistare mattoni per abitarci, soprattutto se non si è sicuri che si vivrà per sempre in quel posto…

Ed oggi (sotto i 50 anni) chi è sicuro di questo ?

Comprare, abitarci dentro un po' e rivendere è un bagno di sangue… cosa che invece ai nostri nonni/genitori fruttava bei soldi ad ogni cambio…

Tu per esempio hai fatto qualche investimento immobiliare o hai venduto gli immobili ereditati ? (forse questa risposta c'è già in altri thread ma non la vedo)

 

[TrueBond]

Scusami, era Ferrara. Zona stazione FS.
Rogne come manutenzione ordinaria zero (forno nuovo da buttare e altre amenità), ritardi nei pagamenti con continuo inseguire e ascoltare giustificazioni, niente di tragico ma non potevo seguire tutto da vicino. Potrebbe andare molto peggio, alla fine dai le chiavi di casa a sconosciuti con cui parli due volte. Non voglio fare terrorismo psicologico, ma bisogna considerarlo.
Io per ora ho investito in formazione, CD, ETF, sono più tranquillo in un periodo in cui non ho tempo per seguire eventuali problemi.

Ma anche quando affittavi a studenti che notoriamente e secondo il senso comune qua nel FOL sono quelli che danno meno problemi.....Avevi acquistato per investimento oppure era una eredita'----?

 

[peter_rei]

Notaio? mutuo? Tasse? Agenzia?

Ecco bravo contiamo anche l'IMU e siamo sui 550 euro all'anno quindi a maggior ragione la rendita è bassa. L'immobile era la mia abitazione principale, poi ho cambiato casa e l'ho affittato.

 

[peter_rei]

E' quella la fregatura fondamentale.

Ma io dico di più… eccetto qualche area del paese… le quotazioni non possono che continuare a scendere… lentamente ma inesorabilmente… sicuramente acquistare per affittare non vale la pena… ma ho forti dubbi se valga la pena anche acquistare mattoni per abitarci, soprattutto se non si è sicuri che si vivrà per sempre in quel posto…

Ed oggi (sotto i 50 anni) chi è sicuro di questo ?

Comprare, abitarci dentro un po' e rivendere è un bagno di sangue… cosa che invece ai nostri nonni/genitori fruttava bei soldi ad ogni cambio…

Il calo demografico incide ed inciderà parecchio. fino agli anni '90 c'era la spinta a sistemare i baby boomers quindi c'era la necessità di avere nuove case, appartamenti..ora siamo in calo demografico e gli immigrati non hanno soldi per comprare o meglio comprano zone a basso prezzo e pian piano se le sistemano, in questo contesto i prezzi degli immobili non possono che scendere.

 

[mrmm]

Tu per esempio hai fatto qualche investimento immobiliare o hai venduto gli immobili ereditati ? (forse questa risposta c'è già in altri thread ma non la vedo)

Non ho esperienze dirette. Ho visto (e vedo) tantissima gente farsi "molto male".

Situazione classica: all-in coi "risparmi di una vita" (pure quella futura) a cui segue, dopo un po' di anni, un evento imprevisto come una perdita del lavoro, un trasferimento forzato, una cartella esattoriale, una coppia di gemelli, una malattia o comunque qualcosa che fa saltare i piani e costringe (col mercato attuale fermo) a rivendere in fretta e furia per non "perdere tutto". Bene che vada si perde agenzia, notaio, tasse, interessi (se ci sono), arredamento e spese connesse… quasi sempre si deve mandare giù pure una perdita sul capitale dalla casa.

Io sto in quell'età in cui una volta si pensava a "sistemarsi" acquistando la "prima casa"... i prezzi sono allettanti… ma se quei prezzi sono allettanti (e restano in vetrina per anni) significa che il fondo è ancora lontano…

Probabilmente non è un problema di prezzi ormai (si iniziano a vedere occasioni anche a 60-70k... 15 anni fa ci compravi un buon garage con queste cifre...) ma proprio di mancanza della domanda… molte regioni, anche nelle città principali, si stanno spopolando…

 

[sand1975]

Tu per esempio hai fatto qualche investimento immobiliare o hai venduto gli immobili ereditati ? (forse questa risposta c'è già in altri thread ma non la vedo)

L'ultimo immobile che ho venduto è quello acquistato dai miei genitori di cui avevo una quota.

Acquistato negli anni 80 a 80 milioni, venduto a 200k, una discreta plusvalenza.

Comunque, quando il notaio, che era uno dei più grossi ha preso in mano l'atto di provenienza ha esclamato: toh, un immobile venduto in guadagno, è da tanto che non mi capitava...

Mio cugino bilocale a 170k acquistato oltre 10 anni fa, non riesce a venderlo neanche alla metà...

Acquistato in famiglia due appartamenti recenti, tenuti perfettamente.

1. dall'atto di provenienza pagato 10 anni fa 235k, noi lo abbiamo acquistato a 135
2. Il secondo è quello di fianco, acquistato dagli stessi proprietari per investimento perchè erano scesi i prezzi e pensavano di guadagnarci. Comprato da loro a 120k, rivenduto ancora nuovo, mai abitato, acquistato da noi a 90k dopo 6 anni.

Ultimamente penso di aver fatto buoni affari... ma chi può dirlo?


vedi tu...

 

[Nemor]

Questi i dati dell'immobile preso a maggio 2018 ed affittato ad ottobre/novembre.
Come dicevo in altri thread ho parecchio credito irpef quindi per una decina di anni sono a posto e non pago irpef ed imu. Senza agevolazioni fiscali (ho fatto lavori con detrazioni 50-65% per 60/70k in totale negli ultimi 4 anni) non so se mi sarei mosso

 

[sand1975]

Questi i dati dell'immobile preso a maggio 2018 ed affittato ad ottobre/novembre.
Come dicevo in altri thread ho parecchio credito irpef quindi per una decina di anni sono a posto e non pago irpef ed imu. Senza agevolazioni fiscali (ho fatto lavori con detrazioni 50-65% per 60/70k in totale negli ultimi 4 anni) non so se mi sarei mosso

Ancora con questi calcoli? Vabè.... 10% di rendimento....

Praticamente vuol dire che se ne hai spesi 80k in tutto comprensivo di interessi (plausibile su acquisto da 55k) incassi quasi 13 annui di affitto....