Conviene acquistare per mettere a rendita?

[peter_rei]

Quindi affitti a 500 euro al mese un immobile pagato 60.000/65.000 euro? Complimenti nella mia zona se prendi 300 è già tanto...

 

[andrew90]

la mia idea era quella di prende era casa con doppia camera in modo da poterla affitarla a 2 persone(studenti) e aver quasi una doppia entrata

 

[Nemor]

Quindi affitti a 500 euro al mese un immobile pagato 60.000/65.000 euro? Complimenti nella mia zona se prendi 300 è già tanto...

L'affitto lordo e' di 400 euro al mese. Immobile che a conti fatti mi "costera'" sugli 80k, contando le agevolazioni fiscali sui 75k

 

[sand1975]

L'affitto lordo e' di 400 euro al mese. Immobile che a conti fatti mi "costera'" sugli 80k, contando le agevolazioni fiscali sui 75k

e quindi siamo su un 4,16% di rendimento netto. Che è comunque alto. Come detto non puoi contare altre detrazioni di altre case nel rendimento perchè COMUNQUE le incasseresti, ti verrebbero liquidate in busta.

 

[Nemor]

e quindi siamo su un 4,16% di rendimento netto. Che è comunque alto. Come detto non puoi contare altre detrazioni di altre case nel rendimento perchè COMUNQUE le incasseresti, ti verrebbero liquidate in busta.

Nel mio caso specifico no, perche' devo fare la dichiarazione dei redditi, non il 730. Invece di incassare ( dopo 1/2 anni a detta del commercialista ) metto a credito.
Comunque reputo il rischio/rendimento adeguato al momento, vedendo come sta andando da altre parti.

 

[sand1975]

Nel mio caso specifico no, perche' devo fare la dichiarazione dei redditi, non il 730. Invece di incassare ( dopo 1/2 anni a detta del commercialista ) metto a credito.
Comunque reputo il rischio/rendimento adeguato al momento, vedendo come sta andando da altre parti.

Si ma il rendimento dell' INVESTIMENTO in oggetto è 4,16 altrimenti come detto, qui, in un thread in cui si chiede se "conviene acquistare per mettere a rendita" non si capisce ed è fuorviante perchè chi acquista a meno di casi particolari fiscali come il tuo ha quel rendimento.

E' appunto un tuo caso specifico, nel 99% dei casi quelle detrazioni non si possono computare perchè le prenderebbero nel 730.

Che poi sia poco o tanto ognuno valuti. C'è da dire che il tuo è molto alto come rendimento, difficilmente si riescono ad ottenere questi valori, numeri alla mano.

Comunque alla fine sempre tra il 2 e 4% netto si sta, tu riesci a fare meglio della media.

 

[Nemor]

Si ma il rendimento dell' INVESTIMENTO in oggetto è 4,16 altrimenti come detto, qui, in un thread in cui si chiede se "conviene acquistare per mettere a rendita" non si capisce ed è fuorviante perchè chi acquista a meno di casi particolari fiscali come il tuo ha quel rendimento.

E' appunto un tuo caso specifico, nel 99% dei casi quelle detrazioni non si possono computare perchè le prenderebbero nel 730.

Che poi sia poco o tanto ognuno valuti. C'è da dire che il tuo è molto alto come rendimento, difficilmente si riescono ad ottenere questi valori, numeri alla mano.

Comunque alla fine sempre tra il 2 e 4% netto si sta, tu riesci a fare meglio della media.

Beh al momento quello che posso fare e' calcolare il rendimento utilizzando come parametri entrate ed uscite.. I numeri al momento sono quelli che ho messo li'.
Vedendo comunque quello che sta accadendo in altri settori, dove per un 2,8% netto si mettono a comprare BTP 2067.

 

[sand1975]

Beh al momento quello che posso fare e' calcolare il rendimento utilizzando come parametri entrate ed uscite.. I numeri al momento sono quelli che ho messo li'.
Vedendo comunque quello che sta accadendo in altri settori, dove per un 2,8% netto si mettono a comprare BTP 2067.

Quello è vero ma non ci sono solo BTP, moneyfarm in 9 anni ha reso un 6% in media e da inizio anno oltre il 12% euclidea idem... e sono a sbattimento zero.

Il rendimento come entrate e uscite ha poco senso e ti spiego perchè.

Se faccio un finanziamento di 10k in 5 anni mi costa circa 2000 euro/anno
Se investivo i 10k in un etf world che da inizio anno ha avuto una performance del 24% vuol dire che ho guadagnato 2400 euro

Quindi in base alle entrate uscite mi sono usciti 2000 ed entrati 2400 vorrebbe dire che il mio rendimento di quest'anno è stato del 120%!!!

 

[Nemor]

Quello è vero ma non ci sono solo BTP, moneyfarm in 9 anni ha reso un 6% in media e da inizio anno oltre il 12% euclidea idem... e sono a sbattimento zero.

Il rendimento come entrate e uscite ha poco senso e ti spiego perchè.

Se faccio un finanziamento di 10k in 5 anni mi costa circa 2000 euro/anno
Se investivo i 10k in un etf world che da inizio anno ha avuto una performance del 24% vuol dire che ho guadagnato 2400 euro

Quindi in base alle entrate uscite mi sono usciti 2000 ed entrati 2400 vorrebbe dire che il mio rendimento di quest'anno è stato del 120%!!!

No, il tuo rendimento e' stato del 20%

 

[sand1975]

No, il tuo rendimento e' stato del 20%

No, il punto è che non si calcola così.

Se chiedo 10k è ne pago 2 il primo anno 3 ho un rendimento del 24% mi ritrovo 12400 euro sul conto ma circa 8400 di debito residuo quindi non è neanche il 20.
La rata del finanziamento abbatte il capitale e quindi non è un costo. L’unico costo è l’interesse che va perso.
Ma se su 2000 euro di rate ne ho pagati ipotesi 200 di interessi e incasso 2400 di guadagno quanto è il mio rendimento?
È sbagliato il calcolo. Non se ne esce con entrate uscite.
È che è sbagliato calcolarlo così soprattutto quando ha anticipi e costi da ammortizzare e mutui.
Il punto è che se usi un finanziamento o mutuo devi calcolare A FINE finanziamento entrate e uscite, calcolare il rendimento complessivo e poi calcolare quello annualizzato.
È così facendo si ha un rendimento tra il 2 e il 4 quasi sempre a meno di miracoli.

Ti faccio un altro esempio.

Se di questi 80k ne hai investiti ipotesi 35 tra acquisto, ristrutturazione, spese mutuo, notaio, ecc e fai un mutuo da 45k in 10 anni poniamo anche ad interesse zero.
Pagheresti circa 4500 euro anno di mutuo e 4500 euro di incasso lordo di affitto. Con affitto paghi paro paro il muto, in realtà meno perché non ho considerato interessi ma fa nulla.

Dopo 10 anni hai pagato il mutuo e ti ritrovi 55k di valore di casa + 5k di detrazioni che recuperi. Ma ne hai spesi 35 e quindi se Vendi poniamo a valore costante il tuo guadagno è 25k in 10 anni (lordo, da cui detrarre cedolare, imu, spese cond, spese straordinarie, ecc x 10 anni)

Ma se dici che il tuo rendimento lordo è del 10,57% annuo investendo 35k dovresti trovarti alla fine con un capitale lordo di quasi 96k (sempre lorde come sopra) e non 25.

Quindi capisci che qualcosa non torna?

 

[federico il duca]

confermo per esperienza personale che attualmente se si vuole ottenere un rendimento superiore, diciamo più positivo, di tutti gli asset bisogna comprare bene e in zone commerciali altrimenti l'immobile diventa una palla al piede. negli ultimi anni ho partecipato a molte aste giudiziarie, comprando poche volte, ma quando l'acquisto era in zone residenziali non di particolare pregio ho avuto problemi a rivendere, mi spiego meglio: se l'immobile è in centro o vicino al mare anche sforando di qualche migliaio di euro il budget prefissato ho venduto sempre bene, mentre nelle aree di provincia dell'entroterra ho dovuto vendere male immobili pagati anche solo 5/8000 euro in piu del budeget prefissato. al momento puntando all'investimento immobiliare guardo solo zone turistiche le uniche che hanno prospettive in questo contesto di crisi/stagnazione. l'ulitimo acquisto fatto era un bilocale in un residence prevalentemente turistico, recente ma molto vicino alla spiaggia sul litorale adriatico, costi di gestione non trascurabili 70€ al mese di condominio, 840€ di imu (cosa assurda anche se come seconda casa) utenze etc
ho avuto le chiavi a natale del 2018 in primavera ho incaricato un agenzia del luogo che me lo ha affittato da maggio a metà settembre dopo la riconsegna delle chiavi l'ho messo in vendita e in 2 mesi ho avuto un proposta, e tutt'ora non essendo andato ancora dal notaio ho mantenuto attivi gli annunci e ricevo interesse.non so se nelle zone universitari ci sia altrettanto movimento ma penso che in futuro non andrò più in zone di scarso interesse se non a prezzi veramente bassi

 

[TrueBond]

confermo per esperienza personale che attualmente se si vuole ottenere un rendimento superiore, diciamo più positivo, di tutti gli asset bisogna comprare bene e in zone commerciali altrimenti l'immobile diventa una palla al piede. negli ultimi anni ho partecipato a molte aste giudiziarie, comprando poche volte, ma quando l'acquisto era in zone residenziali non di particolare pregio ho avuto problemi a rivendere, mi spiego meglio: se l'immobile è in centro o vicino al mare anche sforando di qualche migliaio di euro il budget prefissato ho venduto sempre bene, mentre nelle aree di provincia dell'entroterra ho dovuto vendere male immobili pagati anche solo 5/8000 euro in piu del budeget prefissato. al momento puntando all'investimento immobiliare guardo solo zone turistiche le uniche che hanno prospettive in questo contesto di crisi/stagnazione. l'ulitimo acquisto fatto era un bilocale in un residence prevalentemente turistico, recente ma molto vicino alla spiaggia sul litorale adriatico, costi di gestione non trascurabili 70€ al mese di condominio, 840€ di imu (cosa assurda anche se come seconda casa) utenze etc
ho avuto le chiavi a natale del 2018 in primavera ho incaricato un agenzia del luogo che me lo ha affittato da maggio a metà settembre dopo la riconsegna delle chiavi l'ho messo in vendita e in 2 mesi ho avuto un proposta, e tutt'ora non essendo andato ancora dal notaio ho mantenuto attivi gli annunci e ricevo interesse.non so se nelle zone universitari ci sia altrettanto movimento ma penso che in futuro non andrò più in zone di scarso interesse se non a prezzi veramente bassi

Ciao Duca, lo fai come privato o come societa'?

 

[federico il duca]

Ciao Duca, lo fai come privato o come societa'?

ho sempre fatto da privato mediamente un'operazione all'anno penso di essere gia borderline ma a conti fatti nelle ultime operazioni lo stato ha incassato come me senza partecipare ad alcun rischio e potrebbero perfino contestarmi un attività senza porre in essere tutti gli adempimenti, come società non starebbe in piedi con i miei mezzi.

 

[Arcax]

ho sempre fatto da privato mediamente un'operazione all'anno penso di essere gia borderline ma a conti fatti nelle ultime operazioni lo stato ha incassato come me senza partecipare ad alcun rischio e potrebbero perfino contestarmi un attività senza porre in essere tutti gli adempimenti, come società non starebbe in piedi con i miei mezzi.

l'attività potrebbe configurarsi solo con le vendite o anche mettendo a rendita? (affitto)

 

[federico il duca]

l'attività potrebbe configurarsi solo con le vendite o anche mettendo a rendita? (affitto)

in realtà non esistono paletti su questo tema, diciamo che siamo in un limbo di discrezionalità dell ' ADE, mi spiego meglio:
se parti dal presupposto che quando compri e rivendi paghi tutto regolarmente ciò che fai è totalmente regolato dalla legge, non esiste nessuna forma di elusione posta in essere e posso dirtelo perchè a fronte di 2 euro che ho guadagnato fra iva (nei fallimenti al 10%) ipotecarie e catastali e il 20% sulla plusvalenza che sta per diventare il il 26% allo stato pago circa 1,8€ quindi mi pare una tassazione prossima al 50% sulla mia operzione assumendomi il 100% dei rischi con tutti i costi che non posso nemmeno detrarre. di fatto se io facessi in un anno un numero di operazioni tali per cui lo stato volesse ritenermi un commerciante occulto, senza aver pagato previdenza e tassa sull'impresa, potrei comunque addurre che io ho investito i miei soldi come se gli immobili fossero un asset finanziario equiparabile ad obbligazione e azioni e senza mancare di adempiere ogni singolo balzello. questo vale anche agli per gli affitti, ma non c'è un limite e non ho notizie di accertamenti fatti su numeri esigui come i miei. peraltro io ho effettivamente investito in immobili scegliendo di volta in volta l'opportunità migliore, affittando quando i tempi di vendita si allungavano con contratti 3+2 trasformandoli in rent to buy e affittando come case vacanza quando era possibile, se ricevessi delle accuse circa la possibilità di aver posto in essere un impresa farei ricorso in tutte le sedi competenti

 

[Nemor]

No, il punto è che non si calcola così.

Se chiedo 10k è ne pago 2 il primo anno 3 ho un rendimento del 24% mi ritrovo 12400 euro sul conto ma circa 8400 di debito residuo quindi non è neanche il 20.
La rata del finanziamento abbatte il capitale e quindi non è un costo. L’unico costo è l’interesse che va perso.
Ma se su 2000 euro di rate ne ho pagati ipotesi 200 di interessi e incasso 2400 di guadagno quanto è il mio rendimento?
È sbagliato il calcolo. Non se ne esce con entrate uscite.
È che è sbagliato calcolarlo così soprattutto quando ha anticipi e costi da ammortizzare e mutui.
Il punto è che se usi un finanziamento o mutuo devi calcolare A FINE finanziamento entrate e uscite, calcolare il rendimento complessivo e poi calcolare quello annualizzato.
È così facendo si ha un rendimento tra il 2 e il 4 quasi sempre a meno di miracoli.

Ti faccio un altro esempio.

Se di questi 80k ne hai investiti ipotesi 35 tra acquisto, ristrutturazione, spese mutuo, notaio, ecc e fai un mutuo da 45k in 10 anni poniamo anche ad interesse zero.
Pagheresti circa 4500 euro anno di mutuo e 4500 euro di incasso lordo di affitto. Con affitto paghi paro paro il muto, in realtà meno perché non ho considerato interessi ma fa nulla.

Dopo 10 anni hai pagato il mutuo e ti ritrovi 55k di valore di casa + 5k di detrazioni che recuperi. Ma ne hai spesi 35 e quindi se Vendi poniamo a valore costante il tuo guadagno è 25k in 10 anni (lordo, da cui detrarre cedolare, imu, spese cond, spese straordinarie, ecc x 10 anni)

Ma se dici che il tuo rendimento l.ordo è del 10,57% annuo investendo 35k dovresti trovarti alla fine con un capitale lordo di quasi 96k (sempre lorde come sopra) e non 25.

Quindi capisci che qualcosa non torna?

Infatti il rendimento al momento va conteggiato mese per mese, il rendimento "vero" lo posso sapere solo se e quando vendero' l'immobile ( anche io dubito che sara' il 10% netto, piu' probabile che realmente sara' sul 4% al netto di tutto ). Ma al momento null'altro posso fare che conteggiare entrate/uscite e conteggiare quelle. Ma se fosse un 4% netto annuo a 10 anni con i rendimenti alternativi simili sarei piu' che soddisfatto. Era il ragionamento che feci nel 2018.
Ovviamente parlo da piccolo risparmiatore, chi lo fa come lavoro deve ambire a ben altri rendimenti.

 

[Arcax]

se ricevessi delle accuse circa la possibilità di aver posto in essere un impresa farei ricorso in tutte le sedi competenti

si, ma il punto è che non bisogna mettersi nelle condizioni di avere un contenzioso con l'ADE, specie su un caso in cui non c'è "giurisprudenza" e quindi esito lungo e incerto.
Già come arriva la cartella necessiti di un legale e inizi a spendere, se la si tira per le lunghe ci si brucia i guadagni immobiliari passati, presenti e futuri...

 

[sand1975]

Infatti il rendimento al momento va conteggiato mese per mese, il rendimento "vero" lo posso sapere solo se e quando vendero' l'immobile ( anche io dubito che sara' il 10% netto, piu' probabile che realmente sara' sul 4% al netto di tutto ). Ma al momento null'altro posso fare che conteggiare entrate/uscite e conteggiare quelle. Ma se fosse un 4% netto annuo a 10 anni con i rendimenti alternativi simili sarei piu' che soddisfatto. Era il ragionamento che feci nel 2018.
Ovviamente parlo da piccolo risparmiatore, chi lo fa come lavoro deve ambire a ben altri rendimenti.

Si ma perdonami.

Dopo un mese le tue uscite sono:

-350000 di costi di acquisto di cui almeno 15/20 a perdere.
-paghi una rata del mutuo.
-incassi una rata di affitto,

Se sei in loss di 35k con l’investimento come fai a dire che il tuo rendimento il primo mese, ma anche il primo anno o i primi 5 sia il 10%?
Il tuo rendimento è -99% probabilmente.

Di questi 35 ne recuperi solo 11 circa che è l’anticipo che recupererai in fase di rivendita e 4/5 di detrazioni irpef in 10 anni.

È come se comprassi un titolo in borsa investendo 35k e il primo giorno ti perde 25k.

Incassi 400 euro/mese lordi e ne paghi un tot di mutuo, quanti anni ci metti ad andare in pareggio?

E con questi dati come fai a dire che i tuoi 35k ti stanno rendendo il 10?

Il conto va fatto alla fine perché se lo fai prima sei in loss totale, ci vogliono anni ad ammortizzare i costi di acquisto, il notaio, l’agenzia, il 9% sulla rendita catastale, le spese di mutuo, ecc...

Farlo alla fine non è facile devi fare ipotesi che potrebbero essere valore costante della casa e, grattandosi, zero morosità... oppure considerando svalutazione e 10% morosità a seconda di quanto vuole essere prudenziale il tuo calcolo.

Ma certamente così hai un margine di errore limitato e sicuramente più vicino alla realtà che non fare bilanci strani mese per mese perché sballi completamente Qi valori.

Se oggi ipotizzi il 10% e dei tuoi 35 immagini di trovartene 95 quando dopo 10 anni te ne trovi 25 non mi sembra uno scarto di poco.

Poi mi taccio ma siccome c’è gente qui che vuole buttarsi sull’immobiliare con La possibilità di farsi molto male bisogna stare attenti a scrivere rendimenti stellari che possano influenzarli.

I rendimenti certo ci sono ma sono di altro tenore, superiori ai conti deposito ma inferiori a un portafogli bilanciaciato azionario/obbligazionario e con completamente maggior sbattimento e capitale bloccato.

La differenza in questo mercato la fanno le spese di acquisizione, quando spendi /30/40/50/60k per acquistare una seconda casa la maggior parte dei quali a perdere parti già con un loss del 60/70% che poi devi faticosamente recuperare pagando mutuo e tasse e incassando l’affitto.

 

[federico il duca]

si, ma il punto è che non bisogna mettersi nelle condizioni di avere un contenzioso con l'ADE, specie su un caso in cui non c'è "giurisprudenza" e quindi esito lungo e incerto.
Già come arriva la cartella necessiti di un legale e inizi a spendere, se la si tira per le lunghe ci si brucia i guadagni immobiliari passati, presenti e futuri...

in italia è la normalità, perchè lo stato trova piu conveniente tormentare chi paga per farlo pagare ancora di piu ma fare l'occhilino a chi evade il 100% e soprattutto non intervenire su caste che gestiscono in regime di monopolio interi settori, ma non è la sede per mettersi a fare distinguo ad ogni modo è meglio pagare un ricorso di un legale e attendere per anni la decisioni di una commissione tributaria che farsi rapinare subito senza peraltro essere mai certi di essere al riparo da qualunque altra osservazione

 

[Arcax]

ad ogni modo è meglio pagare un ricorso di un legale e attendere per anni la decisioni di una commissione tributaria che farsi rapinare subito senza peraltro essere mai certi di essere al riparo da qualunque altra osservazione

ma si, giustamente non bisogna spaventarsi ed affrontare i problemi qualora dovessero arrivare.
In ogni caso credo anche io che ci potrebbero essere contestazioni in caso di numeri importanti di transazioni, tipo 4/5 acquisti per anno e stessi numeri di rivendita.

In un tuo post precedente ho letto che hai fatto acquisti in asta pagando iva al 10%, quindi hai acquistato nuovo.
Posso chiederti in quei casi, se hai rivenduto, se hai avuto buon guadagno?