Cosiglio su proprietà immobiliare

[toni70]

Scrivo per avere suggerimenti, cosigli o opinioni sulla seguente situazione

mi ritrovo ad avere ereditato 3 abitazioni che fanno parte di un unico complesso abitativo dei primi anni 60 in una località balneare del Salento ( Lido Conchiglie) con circa 15 posti letto in tatale

non sono abitazioni fronte mare , ma sono inserite all'interno del centro abitato che di fatto è popolato solo nei mesi estivi...
di norma le case si affittano luglio , agosto e qualche giorno a settembre , non di più , in quanto il paese si svuota praticamente subito dopo ferragosto e non rimangono servizi attivi come in altre località balneari più gettonate

fatta questa premessa, cerco di venire al dunque

da queste 3 abitazioni riesco a racimolare circa 10.000/12.000 l'anno di cui però ne devo togliere abbondanti 3000 tra imu, tari, e abbondante manutenzione che è necessaria ogni anno sempre di di più in quanto le case ahime hanno bisogno di interventi importanti diciamo che pgate le tasse , le utenze ecc se mi rimangono 5000 € /anno per tutte e 3 è già tanto e considerando che hanno passato i 50 anni di età gli interventi sono sempre necessari

sono in una "fase di valutazione" in quanto entro massimo due anni dovrò provvedere alla sostituzione di tutte persiane esterne e mediamente parliano di € 35.000/40.000 oltre poi a dover fare gli intonaci e le facciate esterne (tranquillamente altri 40.000/50.000€ )

potrei avere la possibilità di ricevere qualche offerta per la vendita in blocco o singola dei 3 immobili che dovrebbero arrivare alla somma totale di 400.000/450.000 €

voi cosa fareste?

conviene conservare il capitale immobiliare e sperare che tutto vada bene?
oppure vendere e investire per qualche anno in conti deposito ?( anche un semplice 3% sarebbe oro colato , senza contare tutto il lavoro che c'è dietro)

o ancora ad esempio cercare un locale commerciale che sia " funzionante" dal lato economico che mi permetta di avere una rendita uguale o superiore con meno manutenzioni ecc? ( anche fuori regione al nord italia)che frutti almeno 1000/1500€



qualsiasi suggerimento è ben accetto

grazie a tutti

 

[simpho]

se veramente la rendita è quella e se davvero ricavi 400/450 mila euro dalla vendita non ci devi neppure pensare...
vendi subito.

 

[*Bushido*]

se veramente la rendita è quella e se davvero ricavi 400/450 mila euro dalla vendita non ci devi neppure pensare...
vendi subito.

APPUNTO, Ma credo che stia sopravvalutando il valore di vendita. occhio perchè il mercato è in forte rallentamento e non è facile trovare chi sborsa cifre simili per delle case vacanza, a maggior ragione se sono a bassa rendita e bisognose di cure.

 

[.shark]

Anche fossero 250k€... quei soldi li vedresti in 50 anni al ritmo di 5k€/anno!
Vendi!

 

[beowulf56]

Scrivo per avere suggerimenti, cosigli o opinioni sulla seguente situazione

mi ritrovo ad avere ereditato 3 abitazioni che fanno parte di un unico complesso abitativo dei primi anni 60 in una località balneare del Salento ( Lido Conchiglie) con circa 15 posti letto in tatale

non sono abitazioni fronte mare , ma sono inserite all'interno del centro abitato che di fatto è popolato solo nei mesi estivi...
di norma le case si affittano luglio , agosto e qualche giorno a settembre , non di più , in quanto il paese si svuota praticamente subito dopo ferragosto e non rimangono servizi attivi come in altre località balneari più gettonate

fatta questa premessa, cerco di venire al dunque

da queste 3 abitazioni riesco a racimolare circa 10.000/12.000 l'anno di cui però ne devo togliere abbondanti 3000 tra imu, tari, e abbondante manutenzione che è necessaria ogni anno sempre di di più in quanto le case ahime hanno bisogno di interventi importanti diciamo che pgate le tasse , le utenze ecc se mi rimangono 5000 € /anno per tutte e 3 è già tanto e considerando che hanno passato i 50 anni di età gli interventi sono sempre necessari

sono in una "fase di valutazione" in quanto entro massimo due anni dovrò provvedere alla sostituzione di tutte persiane esterne e mediamente parliano di € 35.000/40.000 oltre poi a dover fare gli intonaci e le facciate esterne (tranquillamente altri 40.000/50.000€ )

potrei avere la possibilità di ricevere qualche offerta per la vendita in blocco o singola dei 3 immobili che dovrebbero arrivare alla somma totale di 400.000/450.000 €

voi cosa fareste?

conviene conservare il capitale immobiliare e sperare che tutto vada bene?
oppure vendere e investire per qualche anno in conti deposito ?( anche un semplice 3% sarebbe oro colato , senza contare tutto il lavoro che c'è dietro)

o ancora ad esempio cercare un locale commerciale che sia " funzionante" dal lato economico che mi permetta di avere una rendita uguale o superiore con meno manutenzioni ecc? ( anche fuori regione al nord italia)che frutti almeno 1000/1500€



qualsiasi suggerimento è ben accetto

grazie a tutti

Ma come fa un cespite del valore di 450k a rendere 5k l'anno? Chi ha fatto la valutazione di queste case?

 

[toni70]

ciao a tutti grazie per i suggerimenti
putroppo la situazione è reale
sono comunque tre villette con giardino, non sono i classici miniappartamenti (che a conti fatti mi avrebbero dato meno noie negli anni)
putroppo da quando sono state edificate ( anni 60) sono passati molti anni e più di un agenzia mi ha stimato quel valore di circa 400.000/450.000 per un ipotetica vendita 8 poi per carità è da vedere se effettivamente si arriva a quella cifra

la stagione turistica tolti quei mesi " caldi" di luglio e agosto non va come dovrebbe in quanto il paese si svuota e tolto qualche cliente saltuario non ricava volto
ho provato anche ad alzare il livello della clientela ma la zona è perlopiù di famiglie / comitive di ragazzi e oltretutto non so quanto convenga impegarsi un extra lusso ( sperando che paghino) visto che poi a pochi chilometri vi è gallipoli con tutte le strutture ricettive super attrezzate e per tutte le tasche ( addirittura lì in alcuni palazzi al centro storico pagano 500€ a notte, mentre io se riesco a farne 800/1000 nella settimana di ferragosto già è tanto

mi interessa mantenere per quanto possibile il capitale inalterato nel tempo
voi che strumenti eventualmente mi consigliate?
andare nella direzione di un acquisto di un locale commerciale è proibitivo allo stato attuale?
o comunque converrebbe? ( ipotizzando una parte di finanziamento)
qual'è la scleta migliore
di certo c'è che entro due anni dovrò eventualmente provvedere al lavoro degli infissi e non so che mi convenga economicamente recuperare quei soldi nel giro di 4/5 anni ...senza togliere le facciate che anch'esse andranno rifatte
il salasso fiscale non è indifferente tra 3 utenze luce, 3 contatori acqua, 3 tari , dichiarazione dei redditi e chi più ne ha più ne metta 8 oltre a tutte le cose che si rompono di volta in volta)

aiutatemi a valutare insieme

 

[toni70]

Ma come fa un cespite del valore di 450k a rendere 5k l'anno? Chi ha fatto la valutazione di queste case?

considera che ho spese fisse ingenti a livello di imu, tari , utenze ecc
3000€ / l'anno sono il minino di fatto oltre metà del guadagno se ne va in manutenzione varia ecc

 

[Hunt]

Qualsiasi ragionamento lo devi fare tenendo in cosiderazione questa tegola imposta dal Nuovo Ordine Mondiale.

Direttiva europea Case Green, chi pagherà la riqualificazione energetica?​

Maggioranza preoccupata dell’impatto economico sui proprietari. L’opposizione chiede che i lavori siano supportati da risorse finanziarie​

02/02/2023 Vedi Aggiornamento del 13/10/2023
30015

02/02/2023 - La direttiva europea in materia di prestazione energetica nell’edilizia, che la UE sta mettendo a punto, (pre)occupa anche le forze politiche italiane, che ne stanno discutendo in Parlamento.

La proposta di direttiva in discussione a Bruxelles - lo ricordiamo - prevede che nell’Unione europea gli edifici nuovi dovranno essere a emissioni zero entro il 2030 e gli edifici esistenti dovranno diventare a emissioni zero entro il 2050 con step intermedi per gli immobili residenziali: raggiungere la classe energetica E entro il 1° gennaio 2030 e la classe D entro il 1° gennaio 2033.

 

[toni70]

Qualsiasi ragionamento lo devi fare tenendo in cosiderazione questa tegola imposta dal Nuovo Ordine Mondiale.

Direttiva europea Case Green, chi pagherà la riqualificazione energetica?​

Maggioranza preoccupata dell’impatto economico sui proprietari. L’opposizione chiede che i lavori siano supportati da risorse finanziarie​

02/02/2023 Vedi Aggiornamento del 13/10/2023
30015

02/02/2023 - La direttiva europea in materia di prestazione energetica nell’edilizia, che la UE sta mettendo a punto, (pre)occupa anche le forze politiche italiane, che ne stanno discutendo in Parlamento.

La proposta di direttiva in discussione a Bruxelles - lo ricordiamo - prevede che nell’Unione europea gli edifici nuovi dovranno essere a emissioni zero entro il 2030 e gli edifici esistenti dovranno diventare a emissioni zero entro il 2050 con step intermedi per gli immobili residenziali: raggiungere la classe energetica E entro il 1° gennaio 2030 e la classe D entro il 1° gennaio 2033.

se dovessimo dar retta alla direttiva UE penso che seduta stante andremmo tranquillamente in default domattina con la massima tranquillità
già col 110% abbiamo visto tutti quello ch'è successo, non credo che nell'immediato percorrano questa strada

riflessione a parte, è chiaro che se dovessi investire anche solo 150.000 per vari aggiornamenti green non ne uscirei più...

quindi?

 

[Hunt]

Puoi valutare la vendita come ti hanno consigliato sopra, solo che anche il potenziale compratore conosce la normativa, e dovrai adattarti sul prezzo.

 

[toni70]

Puoi valutare la vendita come ti hanno consigliato sopra, solo che anche il potenziale compratore conosce la normativa, e dovrai adattarti sul prezzo.

quello certamente quindi economicamente parlando allo stato attuale è più conveniente investire in banca piuttosto che nel mattone?
siamo sicuri che durerà a lungo tutto ciò?

 

[Mauri512]

se trovi qualcuno/a che ti dà i soldi che dici, vendi SUBITO
anzi, se lo trovi contattami in privato che ho anche io un paio di proprietà da vendergli/le

 

[Mauri512]

quello certamente quindi economicamente parlando allo stato attuale è più conveniente investire in banca piuttosto che nel mattone?
siamo sicuri che durerà a lungo tutto ciò?

guarda che se prendi un BTP a 20/30anni sei "sicuro" (sicura c'è solo la morte, purtroppo) che per 20/30anni hai un rendimento netto (ad oggi) intorno al 3,5%

 

[toni70]

guarda che se prendi un BTP a 20/30anni sei "sicuro" (sicura c'è solo la morte, purtroppo) che per 20/30anni hai un rendimento netto (ad oggi) intorno al 3,5%

se non dovesse arrivare nessuno sui 400.000 sicuro sui 300.000 penso che si possa trovare quindi basterebbe un 3% per stare tranquilli

 

[Hunt]

quello certamente quindi economicamente parlando allo stato attuale è più conveniente investire in banca piuttosto che nel mattone?
siamo sicuri che durerà a lungo tutto ciò?

Per decidere se vendere o tenere è fondamentale la POSIZIONE, tu dici che il paese non ha una grossa attrazione turistica come Gallipoli.

 

[toni70]

Per decidere se vendere o tenere è fondamentale la POSIZIONE, tu dici che il paese non ha una grossa attrazione turistica come Gallipoli.

si questa è l'unica cosa certa e purtrppo non sono fronte mare ,ma all'interno della marina

 

[Hunt]

Potresti cominciare a vendere l' unità che ti piace di meno e vedi che risposte di da il mercato, a quel punto potrai ragionare su cifre più reali e meno astratte.

 

[Mauri512]

se non dovesse arrivare nessuno sui 400.000 sicuro sui 300.000 penso che si possa trovare quindi basterebbe un 3% per stare tranquilli

sei passato da 450K a 300K nel giro di due/tre post
secondo me dovresti farti un'idea più precisa di quello che hai in mano
resta il fatto, come ti hanno già detto altri, che anche fossero 300K, un rendimento annuo inferiore al 2% è RIDICOLO
a questo punto, o le proprietà non valgono quello che dici, o non sai ricavarne quanto dovresti
adios

 

[Luzern2]

Vendere, vendere, vendere e ringraziare chi ti ha lasciato 400K facili.

Sono soldi con cui si inizia a vivere di rendita...

 

[yumatu]

mi interessa mantenere per quanto possibile il capitale inalterato nel tempo
voi che strumenti eventualmente mi consigliate?

Btp a incremento della pensione ecco come dopo tanto studiare ho risolto il dilemma.

andare nella direzione di un acquisto di un locale commerciale è proibitivo allo stato attuale?
o comunque converrebbe? ( ipotizzando una parte di finanziamento)