Divisione ereditaria: costi di manutenzione di un immobile ripartiti su tutta la massa divisionale? WTF!?

[Francesco881]

Buongiorno io e mio fratello abbiamo fatto fare una stima del valore di mercato degli immobili di cui siamo proprietari al 50 % ciascuno ( quota indivisa ) con obiettivo divisione. ( 2 abitazioni e terreni agricoli ).

Una delle 2 abitazioni ( entrambe poste al primo piano sopra dei locali accessori ) necessità di un consolidamento dei solai in quanto presentano una situazione non sicura.

Il perito ha stimato il valore dell’appartamento pari a 140.000 euro dichiarando che tale immobile necessita intervento di consolidamento solaio per un valore di 30 k.

Alla fine della perizia egli sottrae questi 30 k euro di manutenzione straordinaria a TUTTA la massa patrimoniale da dividere.
Così facendo ripartisce tale spesa su tutti gli altri immobili non interessati ( altra abitazione e terreni agricoli )..

Vi pare giusta una cosa del genere?
Non dovrebbe essere che SOLO l’appartamento da 140 k deve essere penalizzato dei 30 k di ristrutturazione da fare mentre il resto no??

Cosa ne pensate, c’è un’interpretazione alla quale non arrivo io oppure è giusta una cosa simile?

 

[gianted]

MI pare che non cambi nulla nella sostanza. L'appartamento vale 110.000 euro invece di 140.000
quindi l'intera massa ha 30.000 euro in meno.

 

[Francesco881]

MI pare che non cambi nulla nella sostanza. L'appartamento vale 110.000 euro invece di 140.000
quindi l'intera massa ha 30.000 euro in meno.

Eh no i 30 k deprezzano in proporzione tutti gli altri immobili che non dovrebbero subire deprezzamenti.

L’appartamento da 140 k essendo una parte dei 500 k di intera massa divisionale il calcolo è che 30 k su 500 k sono il 6%.
Il 6% tolto a 140 k, non restituisce ad esso i 30 k utili per essere ristrutturato

 

[Napoli1986]

Caso 1 - tolgo i 30k dalla casa (cifre a caso per il resto)

Casa A 140k-30k
Casa B 150k
Terreno 1 20k
Terreno 2 50k

Totale: 110+150+20+50 = 330k/2=165k a testa

Caso 2 - Tolgo i 30k dal totale

Totale: 140+150+20+50 =360 - 30 =330k/2 =165k

cosa cambia ?

 

[Francesco881]

Caso 1 - tolgo i 30k dalla casa (cifre a caso per il resto)

Casa A 140k-30k
Casa B 150k
Terreno 1 20k
Terreno 2 50k

Totale: 110+150+20+50 = 330k/2=165k a testa

Caso 2 - Tolgo i 30k dal totale

Totale: 140+150+20+50 =360 - 30 =330k/2 =165k

cosa cambia ?

Cambia che se poi assegni l’appartamento da 140 k ( che dovrebbe valere 110 ) ad uno dei due, questo viene valorizzato 131.600 anziché 110.

La massa complessiva divisionale è 500 k

500-30 = 470
30 k su 500 k sono il 6%.
Se io tolgo il 6 % a tutti gli immobili, il valore dell’appartamento da 140 k va a 131.600 e non a 110.

Gli altri immobili anche loro si deprezzano, ma poi sul mercato non verranno venduti a meno…

 

[denisgsv]

Cambia che se poi assegni l’appartamento da 140 k ( che dovrebbe valere 110 ) ad uno dei due, questo viene valorizzato 131.600 anziché 110.

La massa complessiva divisionale è 500 k

500-30 = 470
30 k su 500 k sono il 6%.
Se io tolgo il 6 % a tutti gli immobili, il valore dell’appartamento da 140 k va a 131.600 e non a 110.

Gli altri immobili anche loro si deprezzano, ma poi sul mercato non verranno venduti a meno…

non capisco perché se è un blocco unico stai facendo le divisioni sembra un blocco unico. la stima di 140 sicuro che non era al netto della spessa di 30k ?

mi sembra strano se uno guarda diciamo una rovina la prezza per quello che vale 10 20 50k , non la prezza 2 milioni secondo quello che potrebbe essere ?

Non è che con i lavori fatti quel appartamento vale 170 ?

 

[gianted]

Un conto è la perizia sul valore commerciale (che somma 500 k)
un conto sarà quello che dichiarerete al notaio (il meno possibile per pagare meno tasse)
di solito si cerca di stare a ridosso del val. catastale.
Se invece il problema è la giusta ripartizione col fratello dovresti mettere tutti i valori precisi sennò non si capisce.

 

[Francesco881]

non capisco perché se è un blocco unico stai facendo le divisioni sembra un blocco unico. la stima di 140 sicuro che non era al netto della spessa di 30k ?

mi sembra strano se uno guarda diciamo una rovina la prezza per quello che vale 10 20 50k , non la prezza 2 milioni secondo quello che potrebbe essere ?

Non è che con i lavori fatti quel appartamento vale 170 ?

No no, l’altro appartamento che è identico ma non necessità di tale ristrutturazione viene valutato 140 k.

Ovvero hanno lo stesso valore al mq in condizioni di ordinaria manutenzione.
Quello che necessità il consolidamento, viene dichiarato in stima a 140 k, poi alla fine vengono sottratti i 30 k alla massa patrimoniale complessiva.
È sbagliato.

 

[Francesco881]

Un conto è la perizia sul valore commerciale (che somma 500 k)
un conto sarà quello che dichiarerete al notaio (il meno possibile per pagare meno tasse)
di solito si cerca di stare a ridosso del val. catastale.
Se invece il problema è la giusta ripartizione col fratello dovresti mettere tutti i valori precisi sennò non si capisce.

Appunto, è questo:
La giusta ripartizione con il fratello:
Un appartamento per uno e i terreni meta’ per uno.

 

[gianted]

Se entrambi i fratelli sono d'accordo a fare come dici (e senza conguagli monetari)
dov'è il problema?

 

[Francesco881]

Se entrambi i fratelli sono d'accordo a fare come dici (e senza conguagli monetari)
dov'è il problema?

Vorrei sapere se tale situazione è giusta o sbagliata….
Lascia perdere che i fratelli possono poi riorganizzarsi o meno.
Ovviamente il fratello a cui conviene la cosa gli sta bene, all’altro no…

 

[gianted]

Allora dipende dalla situazione, prima di una divisione immobiliare si usa fare la "resa dei conti".
Durante il periodo di comunione uno dei due fratelli potrebbe essere in credito con l'altro
perchè ad es. ha sistemato alcune parti comuni a sue spese,
oppure perchè ha già ristrutturato per conto suo l'altro appartamento da 140.000
(cioè aveva già cacciato i suoi 30k per rifare i solai) insomma vanno verificati i debiti e i crediti.
Tutto questo per capire se il fratello svantaggiato (che prende il 110k) è realmente tale.

 

[Francesco881]

Allora dipende dalla situazione, prima di una divisione immobiliare si usa fare la "resa dei conti".
Durante il periodo di comunione uno dei due fratelli potrebbe essere in credito con l'altro
perchè ad es. ha sistemato alcune parti comuni a sue spese,
oppure perchè ha già ristrutturato per conto suo l'altro appartamento da 140.000
(cioè aveva già cacciato i suoi 30k per rifare i solai) insomma vanno verificati i debiti e i crediti.
Tutto questo per capire se il fratello svantaggiato (che prende il 110k) è realmente tale.

Ma questa cosa non riguarda il perito…
Il perito deve fare una stima e basta.
Volevo capire se un calcolo del genere fosse sbagliato o meno

 

[geomarc]

Ma quale incarico avete dato al perito?
Quello di stimare la massa ereditaria, oppure avete chiesto come ripartire tale massa.

 

[Francesco881]

Ma quale incarico avete dato al perito?
Quello di stimare la massa ereditaria, oppure avete chiesto come ripartire tale massa.

Di fare una stima e poi insieme la formazione dei lotti.. quindi lui ha condiviso la stima ora con noi, se accettata procede nella formazione di lotti e 3 ipotesi di divisione sulle quali ovviamente sarà possibile fare ragionamenti.
Il discorso è che a prescindere, se c’è di mezzo una divisione e assegnazione dei diversi immobili, non si possono scontare le spese di manutenzione straordinaria dalla massa complessiva patrimoniale anziché dal solo immobile interessato a tale manutenzione.

 

[geomarc]

Di fare una stima e poi insieme la formazione dei lotti.. quindi lui ha condiviso la stima ora con noi, se accettata procede nella formazione di lotti e 3 ipotesi di divisione sulle quali ovviamente sarà possibile fare ragionamenti.
Il discorso è che a prescindere, se c’è di mezzo una divisione e assegnazione dei diversi immobili, non si possono scontare le spese di manutenzione straordinaria dalla massa complessiva patrimoniale anziché dal solo immobile interessato a tale manutenzione.

Mi sbaglierò, ma a mio avviso stai facendo delle supposizioni che non è assolutamente detto che poi si avverino. Voglio dire che quasi certamente il perito, nella formazione dei lotti, terrà conto del minor valore dell'appartamento che ha bisogno del consolidamento del solaio.

 

[gianted]

Secondo me avete dato "troppo potere" al perito.
Dovevate tenere fuori i due appartamenti (perchè già d'accordo uno per ciascuno senza conguagli)
e far valutare solo i terreni e le pertinenze.

 

[Francesco881]

Secondo me avete dato "troppo potere" al perito.
Dovevate tenere fuori i due appartamenti (perchè già d'accordo uno per ciascuno senza conguagli)
e far valutare solo i terreni e le pertinenze.

Ma non c’entra… perché tenere fuori gli appartamenti se dobbiamo sapere il valore per poi dividerli ?
Il punto è se è giusto o no quel tipo di calcolo.
Se il risultato è quello di ripartire il costo di manutenzione di un appartamento sugli altri immobili è sbagliato.
Non è che “ dovevamo lasciare fuori gli appartamenti “.

 

[gianted]

dobbiamo sapere il valore per poi dividerli

e perchè mai? due fratelli due appartamenti
scommetto che prima di contattare il perito già avevate scelto quale tenere.
e per stabilire un eventuale conguaglio? vi accordate da soli
oppure (se proprio non ci riuscite) vi affidate al perito
ma poi non vi lamentate se non vi va bene come opera.

 

[Francesco881]

e perchè mai? due fratelli due appartamenti
scommetto che prima di contattare il perito già avevate scelto quale tenere.
e per stabilire un eventuale conguaglio? vi accordate da soli
oppure (se proprio non ci riuscite) vi affidate al perito
ma poi non vi lamentate se non vi va bene come opera.

Si ma tu non capisci proprio un tubo allora:
Uno abita già in un appartamento, l’altro sta nell’altro.
Non andiamo a fare un trasloco di certo.
Ma è giusto che se uno dei due appartamenti ha problemi per cui è necessario intervenire, debba essere valutato di meno in quanto poi dovrà essere sistemato dal proprietario.
Poiché attualmente sul mercato sconta l’operazione necessaria da fare non può valere a prezzo pieno.

Ci si affida al perito ma se questo opera in modo potenzialmente SBAGLIATO, è giusto lamentarsi.
Riesci a capire che stiamo parlando di una cosa potenzialmente sbagliata a prescindere?
Il perito poi non è che un giudice:
Se non siamo d’accordo su quello che ha fatto, a lui frega nulla. Importante che si prende il suo.