Domanda su acquisto villa da ristrutturare con ecobonus/sismabonus

[er cash]

Il grosso dubbio è sulla cumulabilità di quelli trainati con quelli trainanti, sembra troppo.... ma leggendo il decreto del MISE sembra intendere che ciascun intervento si porta dietro la sua soglia.

Intanto per cominciare e' giusto chiarire cosa si intenda con cumulabilita.
La stessa voce di spesa NON puo MAI essere portata in detrazione due volte. Puo pero capitare, come nel caso del sismabonus e della ristrutturazione, che a singole voci di spesa possano essere applicate ALTERNATIVAMENTE le aliquote del sismabonus o della ristrutturazione. Il sismabonus traina tutti gli altri interventi che si rendano necessari per l'esecuzione degli interventi strutturali: se bisogna demolire i pavimenti per esempio tutte le voci di spesa relative al loro rifacimento saranno detraibili con l'aliquota del sismabonus. NON saranno piu utilizzabili nel monte spesa della ristrutturazione. Se ad esempio un intervento complessivo di sismabonus su una unita immobiliare avesse un importo lavori di 120K e ponendo che tutte le spese potrebbero essere attribuite indifferentemente ad una agevolazione o un altra evidentemente si avrebbero 96K di sismabonus mettiamo al 70% e 24k di ristrutturazione al 50%, quindi una detrazione totale di 79.200 EUR.

Il vantaggio di avere interventi trainanti e trainati e' che la parte di spesa relativa a interventi trainati a completamento dei massimali previsti per quelli trainanti puo' godere delle stesse aliquote maggiorate, ma in ogni caso le stesse voci di spesa non posso essere detratte due volte.

Con questo voglio dire che un discorso sui massimali di spesa in astratto non ha molto senso visto che i massimali vanno valutati in base all'effettivo intervento da svolgere per essere massimizzati.

 

[marme]

ciao
le detrazioni, oltre che sulla capienza irpef, possono essere usate anche in compensazione di IMU e TARI?

perchè in questo caso si allargherebbe di parecchio la platea dei possibili beneficiari.

Se ci sommo che possono vendere crediti a chiunque senza necessariamente che abbia titolo sull'immmobile oggetto dei lavori, ecco che si ampliano ancora le possibilità (ad esempio io che vendo una parte delle mie detrazioni ad un parente qualsiasi che può usufruirne).

per la cessione delle detrazioni si deve passare da notaio e si farà tutto tramite piattaforma Ade?

grazie

 

[pantellaro1]

ciao
le detrazioni, oltre che sulla capienza irpef, possono essere usate anche in compensazione di IMU e TARI?

perchè in questo caso si allargherebbe di parecchio la platea dei possibili beneficiari.

Se ci sommo che possono vendere crediti a chiunque senza necessariamente che abbia titolo sull'immmobile oggetto dei lavori, ecco che si ampliano ancora le possibilità (ad esempio io che vendo una parte delle mie detrazioni ad un parente qualsiasi che può usufruirne).

per la cessione delle detrazioni si deve passare da notaio e si farà tutto tramite piattaforma Ade?

grazie

mi pare che valgano anche x imu e forse tari,bisogna informarsi

 

[clash4]

Intanto per cominciare e' giusto chiarire cosa si intenda con cumulabilita.
La stessa voce di spesa NON puo MAI essere portata in detrazione due volte. Puo pero capitare, come nel caso del sismabonus e della ristrutturazione, che a singole voci di spesa possano essere applicate ALTERNATIVAMENTE le aliquote del sismabonus o della ristrutturazione. Il sismabonus traina tutti gli altri interventi che si rendano necessari per l'esecuzione degli interventi strutturali: se bisogna demolire i pavimenti per esempio tutte le voci di spesa relative al loro rifacimento saranno detraibili con l'aliquota del sismabonus. NON saranno piu utilizzabili nel monte spesa della ristrutturazione. Se ad esempio un intervento complessivo di sismabonus su una unita immobiliare avesse un importo lavori di 120K e ponendo che tutte le spese potrebbero essere attribuite indifferentemente ad una agevolazione o un altra evidentemente si avrebbero 96K di sismabonus mettiamo al 70% e 24k di ristrutturazione al 50%, quindi una detrazione totale di 79.200 EUR.

Il vantaggio di avere interventi trainanti e trainati e' che la parte di spesa relativa a interventi trainati a completamento dei massimali previsti per quelli trainanti puo' godere delle stesse aliquote maggiorate, ma in ogni caso le stesse voci di spesa non posso essere detratte due volte.

Con questo voglio dire che un discorso sui massimali di spesa in astratto non ha molto senso visto che i massimali vanno valutati in base all'effettivo intervento da svolgere per essere massimizzati.

Il tuo discorso è chiarissimo e su questo non ho dubbi.
Il mio dubbio è se posso sommare ai 50K degli isolamenti al 110% altri eventuali 54K di ulteriori isolamenti comprensivi di infissi a traino e a questi sommare gli altri eventuali 54K a traino di schermature, ecc... ecc...

Nel caso in esempio di un'abitazione di 170 mq demolita e ricostruita, ho stimato 340.000 € per riedificarla, così suddivisi:

240 m2 di cappotto costo: 20.000 €
140 m2 di isolamento copertura costo: 25.000 €
30 m2 di infissi: 22.000 €
schermature solari: 12.000 €

totale isolamenti, infissi e schermature: 79.000 € (sommando i 50K trainanti + i 54K a traino sono dentro)


impianto di riscaldamento: 30.000€
impianto elettrico a servizio del riscaldamento: 10.000 €

totale impianto 40.000 € (sommando i 30K trainanti + i 27K a traino sono dentro)


solare termico: 6.000 € (considerando i 27K a traino sono dentro)


impianto fotovolatico: 15.000 € (considerando i 48K trainanti sono dentro)


demolizione e ricostruzione parte strutturale in sismabonus: 140.000 € (considerando il massimale di 96K di sismabonus sforo di 44K €)


impianti elettrici abitazione detraibili come ristrutturazione: 15.000 €
impianto sanitario e scarichi detraibili come ristrutturazione: 15.000 €
altri costi detraibili al 50% per ristrutturazione: 30.000 €
extra costo sforato di sismabonus: 44.000 €

totale spesa per ristrutturazione al 50%: 104.000 € di questi 50% vanno detratti e rimangono 52.000 € di spese vive.



A tutto ciò vanno aggiunte le spese professionali che potrebbero essere inserite nei tetti di spesa non saturati del tutto.

Come vedi non è male, il dubbio ribadisco è nel poter sommare i tetti di spesa per gli isolamenti al 110 e quelli per gli isolamenti ex 65%, o il tetto di spesa per impianti al 110% con quello ex 65%

 

[marme]

sulla parte strutturale, 44k potresti metterli come bonus facciate al 90% (se rientrano in questo bonus)

 

[er cash]

sulla parte strutturale, 44k potresti metterli come bonus facciate al 90% (se rientrano in questo bonus)

intervento prospettato e' di demolizione e ricostruzione quindi niente bonus facciate

 

[clash4]

A parte piccoli aggiustamenti vorrei capire se concettualmente è corretta la ripartizione e la somma dei tetti di spesa che ho prospettato.

 

[er cash]

A parte piccoli aggiustamenti vorrei capire se concettualmente è corretta la ripartizione e la somma dei tetti di spesa che ho prospettato.

In linea di principio ti direi corretto. Se gli interventi prevedono massimali di spesa distinti questi evidentemente sono cumulabili, fatto salvo quanto detto prima rispetto al fatto che per lo stessa spesa si può usufruire solo di uno. In generale e' meglio fatturare separatamente gli ammontari afferenti a diverse aliquote.

 

[clash4]

Grazie.
Si certo fatture separate, e prima di partire capitolato di spesa suddiviso per macro voci corrispondenti ai campi della detrazione con riportati separatamente i costi della manodopera e dei materiali.

 

[carax]

Ti faccio un esempio.
Una villa con accesso al mare in costiera a Trieste costa 2500-3000 euro al mese, con quel budget affitti qualsiasi cosa: una barca a vela a Sebenico, uno stavolo a Sappada, un attico a Udine etc etc. Quindi se un investimento producesse 2500-3000 euro netti al mese tutte le possibile spese di villeggiatura sarebbero coperte nelle piu disparate location.
Mettere liquidita in assets che non producono flusso di cassa non consente di fare nessuna vacanza da nessuna parte se non utilizzando ulteriori liquidità o si va in vacanza sempre nello stesso posto.
3000 euro netti al mese sono una rendita lorda di circa 50k anno. Al 5% vuol dire un asset da un po meno di 1 milione. Facendo un intervento con detrazioni condominiali a Udine potrebbe corrispondere a una palazzina di circa 500mq che da ristrutturare puoi trovare intorno ai 500 eur/m2.

Grazie intanto, a te e agli altri, delle risposte fino a qui.

Quanto all'esempio, mi sembra un po' sbilanciato: io non pensavo a una villa a Trieste con accesso al mare (mi pare di partenza troppo costosa e troppo a rischio scenari futuri causa riscaldamento globale). Pensavo appunto a qualcosa in luoghi meno cari (esempio Cividale, Tarcento ecc.) da comprare con 200k-250k, di cui magari 100k di mutuo. Quindi di fatto il mio calcolo è che quello che mi viene a costare sarebbero i minori introiti dei 100-150k che disinvestirei dai conti deposito (e si parla di qualcosa come 2k-5k annui, di questi tempi) e il costo del mantenimento della casa (che non so stimare ma che non immagino altissimo).
Rispetto al tuo esempio, diciamo che a regime la casa potrebbe costarmi di tutto, boh, tra i 5k e i 10k l'anno? (Di certo non i 30k-36k del tuo esempio, che per me sarebbero insostenibili sotto ogni aspetto).
Di quei 5-10k, la speranza sarebbe di recuperarne un po' con affitto occasionale. Ma facciamo la peggiore delle ipotesi, che non incassi granché o niente. Ecco, io non credo che con 5-10k l'anno la mia famiglia potrebbe permettersi vacanze faraoniche... in compenso, però, avere per quella cifra un posto dove andare a rilassarsi nei fine settimana o d'estate o dove lavorare più tranquilli, a mezz'ora da casa, non mi pare un costo folle.
Ma forse sbaglio completamente i calcoli, eh, non ho mai posseduto una villa né mi sono mai informato in merito prima d'ora...

D'altro canto, perché il discorso abbia senso dovrebbe funzionare anche l'altra mia ipotesi, ossia che nel lungo termine (20 anni?) il deprezzamento dell'immobile (sia in sé, sia per crollo generale del mercato) sia almeno equiparato dal "guadagno" di averlo ristrutturato usando le agevolazioni... e quindi diciamo di non perderci in termini di valore della casa, di poterla tra 20 anni ipoteticamente rivendere più o meno recuperando quello che era il mio investimento iniziale complessivo.

Non so se sono riuscito a spiegarmi, spero il discorso non vi suoni troppo ingenuo o non mi manchino coordinate. Grazie ancora.

 

[er cash]

Quanto all'esempio, mi sembra un po' sbilanciato: io non pensavo a una villa a Trieste con accesso al mare (mi pare di partenza troppo costosa e troppo a rischio scenari futuri causa riscaldamento globale). Pensavo appunto a qualcosa in luoghi meno cari (esempio Cividale, Tarcento ecc.) da comprare con 200k-250k, di cui magari 100k di mutuo. ... Non so se sono riuscito a spiegarmi, spero il discorso non vi suoni troppo ingenuo o non mi manchino coordinate. Grazie ancora.

Ti ho fatto un esempio di livello superiore rispetto a quanto avevi prospettato proprio per dimostrarti che con un investimento simile o inferiore avresti un rendimento molto piu alto se invece di fare un intervento come quello da te descritto investissi in tipologie immobiliari diverse. La villetta per le vacanze poi te l'affitti con il flusso di cassa.

Quale conto economico hai sviluppato per la villetta da ristrutturare investendo 150+100?
Un mio recente investimento e' stato: 2500m3 pagati 140k incluse tutte le spese. Intervento di ecosismabonus con 8 unita immobiliari (massimale detrazioni 1088000 all 85%), verranno realizzate 40 stanze singole con bagno per studenti a 250 eur/mese netti, quindi una rendita annuale di 120k. Importo lavori 1.400.000, mutuo sal al 65% LTC a 20 anni + sconto in fattura, probabilmente alla fine si arrivera a un mutuo in ammortamento intorno al 50% LTC, e probabilmente intorno al 35% LTV. Diciamo che fara' un cash flow netto intorno ai 5k/mese. Con 5K al mese affitti due ville in costiera e quando il livello del mare si alza le ridai al proprietario e ti prendi gli stavoli frontemare a Sappada.

 

[carax]

Ti ho fatto un esempio di livello superiore rispetto a quanto avevi prospettato proprio per dimostrarti che con un investimento simile o inferiore avresti un rendimento molto piu alto se invece di fare un intervento come quello da te descritto investissi in tipologie immobiliari diverse. La villetta per le vacanze poi te l'affitti con il flusso di cassa.

Quale conto economico hai sviluppato per la villetta da ristrutturare investendo 150+100?
Un mio recente investimento e' stato: 2500m3 pagati 140k incluse tutte le spese. Intervento di ecosismabonus con 8 unita immobiliari (massimale detrazioni 1088000 all 85%), verranno realizzate 40 stanze singole con bagno per studenti a 250 eur/mese netti, quindi una rendita annuale di 120k. Importo lavori 1.400.000, mutuo sal al 65% LTC a 20 anni + sconto in fattura, probabilmente alla fine si arrivera a un mutuo in ammortamento intorno al 50% LTC, e probabilmente intorno al 35% LTV. Diciamo che fara' un cash flow netto intorno ai 5k/mese. Con 5K al mese affitti due ville in costiera e quando il livello del mare si alza le ridai al proprietario e ti prendi gli stavoli frontemare a Sappada.

Aspetta, le mie premesse sono proprio nettamente differenti. Ossia: considerando che non ho competenza né tempo per dedicarmi professionalmente a questo e che non voglio espormi o rischiare nulla, il mio dilemma era:

ipotizzando di avere un 200k circa su conti depositi e simili, può avere senso visto che lì non renderanno quasi nulla, impiegarli per prendersi una villa da ristrutturare con i vari bonus, da usare come casa vacanze e luogo di relax, nella speranza che da qui a 20 anni il conto economico totale non risulti troppo in passivo?

Ossia, il mio ragionamento è: visto che per come li investo io questi soldi renderanno pochissimo, non mi varrebbe la pena a 'sto punto almeno di godermi una villa, nella speranza che sfruttando i bonus (ed eventualmente il mutuo a condizioni buone) alla fine il bilancio sia circa lo stesso?

Tradotto in un altro modo ancora, spero non troppo superficiale o fuorviante: quella liquidità sui conti deposito in 20 anni mi frutterà forse, boh, 70-80k? Le spese di manutenzione e tasse per la villa non riesco a ipotizzarle davvero, ma sparo 6k l'anno, è verosimile? Se lo fosse: totale 110k circa in vent'anni. Potrebbe essere che riesca a recuperare almeno una cifra simile o superiore grazie ai bonus e quindi (ipotizzando che il mercato alla fine su quel periodo non crolli nettamente) a chiudere circa in pari (ma avendo goduto nel frattempo della villa in questione)?

 

[lidux69]

Il tuo discorso è chiarissimo e su questo non ho dubbi.
Il mio dubbio è se posso sommare ai 50K degli isolamenti al 110% altri eventuali 54K di ulteriori isolamenti comprensivi di infissi a traino e a questi sommare gli altri eventuali 54K a traino di schermature, ecc... ecc...

Nel caso in esempio di un'abitazione di 170 mq demolita e ricostruita, ho stimato 340.000 € per riedificarla, così suddivisi:

240 m2 di cappotto costo: 20.000 €
140 m2 di isolamento copertura costo: 25.000 €
30 m2 di infissi: 22.000 €
schermature solari: 12.000 €

totale isolamenti, infissi e schermature: 79.000 € (sommando i 50K trainanti + i 54K a traino sono dentro)


impianto di riscaldamento: 30.000€
impianto elettrico a servizio del riscaldamento: 10.000 €

totale impianto 40.000 € (sommando i 30K trainanti + i 27K a traino sono dentro)


solare termico: 6.000 € (considerando i 27K a traino sono dentro)


impianto fotovolatico: 15.000 € (considerando i 48K trainanti sono dentro)


demolizione e ricostruzione parte strutturale in sismabonus: 140.000 € (considerando il massimale di 96K di sismabonus sforo di 44K €)


impianti elettrici abitazione detraibili come ristrutturazione: 15.000 €
impianto sanitario e scarichi detraibili come ristrutturazione: 15.000 €
altri costi detraibili al 50% per ristrutturazione: 30.000 €
extra costo sforato di sismabonus: 44.000 €

totale spesa per ristrutturazione al 50%: 104.000 € di questi 50% vanno detratti e rimangono 52.000 € di spese vive.



A tutto ciò vanno aggiunte le spese professionali che potrebbero essere inserite nei tetti di spesa non saturati del tutto.

Come vedi non è male, il dubbio ribadisco è nel poter sommare i tetti di spesa per gli isolamenti al 110 e quelli per gli isolamenti ex 65%, o il tetto di spesa per impianti al 110% con quello ex 65%

Ciao, ho letto con interesse i tuoi ragionamenti e, poichè possiedo un piccolo rudere con terreno in zona montana di cui sono in piedi solo parte di muri perimetrali, quindi si tratterebbe di demolizione e ricostruzione completa, mancano anche acqua luce e gas, e di cui mi piacerebbe rimetterlo come seconda casa estiva, come posso riuscire a calcolare tutte le varie spese e, di conseguenza, le varie detrazioni di ciascuna spesa?

Vorrei anche riuscire a capire come portare tutto in detrazione, o farlo detrarre ad altri (ad esempio la ditta appaltatrice?) visto che non credo di riuscire ad essere "capiente" anche solo per i 4800 euro annuali del 50% per la ristrutturazione.

Posso riuscire da me? Con quali strumenti?

Oppure a chi mi devo rivolgere?
Quale figura o figure professionali possono darmi tali risposte in maniera esaustiva?

Grazie

 

[Frank7]

Per quanto ne so per accedere all'ecobonus deve già esserci un impianto di riscaldamento funzionante

 

[*Bushido*]

Per quanto ne so per accedere all'ecobonus deve già esserci un impianto di riscaldamento funzionante

arrivano quelli del rudere trasformato in villetta a gratisse.

 

[Frank7]

arrivano quelli del rudere trasformato in villetta a gratisse.

 

[yumatu]

Dunque: pochissima esperienza di ristrutturazione e peraltro pessima. Sono insegnante. Pensavo nel caso di appoggiarmi a un amico che ha un'impresa edile.

Il discorso di Cividale è perché abito poco distante e mi tornerebbe comodo, potrei magari usarla come casa per il fine settimana e luogo di relax, mettendola poi in affitto (classico o tipo airbnb) negli altri periodi dell'anno. Ovviamente era solo un'ipotesi, l'idea è quella di stare idealmente nell'arco di un'ora di strada circa da Udine, ma evitando magari i posti troppo "costosi" (ad esempio quelli molto turistici) e/o troppo "marittimi" (sarò paranoico, ma temo che nell'arco di qualche decina d'anni l'innalzamento degli oceani possa deprezzare molto le case al mare).

In realtà però mi rendo conto che ho posto male la domanda, io non intendevo il tutto come un investimento per mero profitto, ma solo una maniera per spostare un po' dei risparmi di famiglia da investimenti basici (non sono un esperto di finanza e li tengo semplicemente su conti deposito che rendono sempre meno) al settore immobiliare, per approfittare di possibili fattori favorevoli come il basso tasso dei mutui e dell'ecobonus ecc. per limitare al massimo le possibili perdite - a livello di crisi del settore immobiliare...

Cividale è sempre stato un mio "sogno". Proprio per il 110% avevo fatto una mezza idea come la tua, purtroppo però facendo i conti e non volendo affidarmi a banche o sconti fattura non riesco ad essere capiente. L'unica altra alternativa è avere l'immobile cointestato con altri...

Per quanto ne so per accedere all'ecobonus deve già esserci un impianto di riscaldamento funzionante

arrivano quelli del rudere trasformato in villetta a gratisse.

Secondo me il fatto di non includere i ruderi è una cosa grave. Alla fine è sempre un consumo di suolo dal punto di vista ambientale. Magari non è giusto dargli il 110%,ma 0 è eccessivo...

 

[carax]

Cividale è sempre stato un mio "sogno". Proprio per il 110% avevo fatto una mezza idea come la tua, purtroppo però facendo i conti e non volendo affidarmi a banche o sconti fattura non riesco ad essere capiente. L'unica altra alternativa è avere l'immobile cointestato con altri

In che senso non volendo affidarti a banche o sconti fattura non risulti capiente?
Cioè, se ho capito bene il meccanismo di questo bonus, mi sembrava che tra le cose interessanti c'era il fatto che rimuovesse il problema della "capienza fiscale IRPEF", nel senso che il pagamento se lo accollavano direttamente le imprese. Non è così? Ci sono dinamiche che non ho capito?

E anche, se è lecito chiedere, perché tu non vorresti affidarti a "sconti fattura" (se sono il meccanismo che ho descritto... o magari sono altro che non ho capito...)?

 

[yumatu]

In che senso non volendo affidarti a banche o sconti fattura non risulti capiente?
E anche, se è lecito chiedere, perché tu non vorresti affidarti a "sconti fattura" (se sono il meccanismo che ho descritto... o magari sono altro che non ho capito...)?

é una scelta personale in quanto sono scettico che gli sconti siano veri (vedi ecobonus auto). Inoltre le imprese potrebbero essere restie ad accettare l'appalto visto che poi loro dello sconto non se ne fanno nulla e lo devono portare in banca. In pratica c'è un doppio ricarico...

 

[carax]

é una scelta personale in quanto sono scettico che gli sconti siano veri (vedi ecobonus auto). Inoltre le imprese potrebbero essere restie ad accettare l'appalto visto che poi loro dello sconto non se ne fanno nulla e lo devono portare in banca. In pratica c'è un doppio ricarico...

In termini etici, capisco il discorso - ma spero che lo stato abbia previsto dei meccanismi per controllare la congruità dei conti presentati da imprese/banche.

In termini pratici invece non tanto: se ho capito bene il meccanismo del bonus, tu comunque non ci rimetti nulla direttamente, no? Se poi l'impresa e la banca fanno una cresta, saranno problemi loro nel farsi rimborsare dallo stato, o sbaglio?

Più che altro, il mio timore invece è che nei 4 mesi che ormai mancano alla fine dell'anno tutte le imprese valide siano già ampiamente prenotate e al lavoro e che se si trova qualcuno disposto a fare lo sconto cassa possa essere un truffatore o un pessimo ristrutturatore o le due cose insieme. Conosco un sacco di storie pessime in merito al mondo delle imprese edili e qualcuna l'ho anche vissuta io personalmente...