E’ meglio affittare o comprare la casa?

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tegio

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LA STAMPA lunedì 06 marzo 2006
17 NONOSTANTE GLI AUMENTI DEI TASSI, CON L’IMPORTO DELLA LOCAZIONE SI RESTITUISCE UN PRESTITO SUFFICIENTE AD ACQUISTARE L'IMMOBILE - E’ meglio affittare o comprare la casa? Già dopo quattro anni il mutuo può diventare conveniente
CASA: piccola, nell’hinterland cittadino e «solo» se c'è un mutuo bancario. Questa, in sintesi, la domanda abitativa delle famiglie italiane. Che, secondo gli esperti, non cambierà dopo la stretta creditizia di giovedì scorso. I tassi restano comunque su livelli convenienti, e l’orizzonte positivo favorisce la richiesta di nuovi finanziamenti. In più, comprare con il mutuo è più conveniente che affittare: in alcuni casi già dopo pochi anni.

La tendenza è anche quella di comprare un appartamento più piccolo: da una media di circa 90 metri quadrati si passa a 80. «L'investimento medio non supera i 180 mila euro - precisa Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari -. Cifra che deve coprire anche tasse, costi di agenzia e piccoli lavori di ristrutturazione. Solo i Comuni dell'hinterland offrono la possibilità di coniugare l'esigenza di bassi prezzi (2.000 euro/mq circa, ndr.) con la disponibilità di costruzioni nuove. L'acquisto sulla carta, poi, consente di acquistare a prezzo bloccato e pagare mano a mano che i lavori di realizzazione sono eseguiti».

MEGLIO ACQUISTARE. Le famiglie, dunque, acquistano casa a condizione di poter stipulare un mutuo. E fanno bene. Mutuionline ha condotto un'indagine che evidenzia come l’acquisto sia mediamente più conveniente della locazione già dopo 4-7 anni (con un mutuo a venti anni per il 50% del valore dell'immobile). Come si vede nella tabella a lato, con un mutuo al 100% l'acquisto resta conveniente, anche se occorre qualche anno in più: da 8 a 13.

«I livelli raggiunti dagli affitti fanno sì che, con la stessa cifra mensile, si possa pagare un mutuo sufficiente a comprare l'immobile stesso, addirittura finanziando l'acquisto fino al 100% - dice Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline -. Va poi ricordato che l'affitto viene rivalutato di anno in anno sulla base dell'inflazione, quindi è una spesa che tende ad aumentare. Il mutuo offre diversi vantaggi: la rata, con un tasso fisso, resta costante. Parte del costo è recuperato dal risparmio Irpef sugli interessi passivi. E, soprattutto, la famiglia ha una casa di proprietà, che rappresenta una notevole sicurezza sia sociale sia economica, dato che si tratta di un bene che man mano tende a rivalutarsi».

Conferma Guido Lodigiani, dell’Ufficio Studi Tecnocasa: «Considerati i prezzi d'acquisto, le rendite catastali, i canoni di locazione aggiornati a gennaio in tre grandi città - Milano, Roma, Napoli - e ipotizzato un mutuo a tasso fisso e durata di 15 anni, da un nostro studio è emerso che conviene l’acquisto sull'affitto in quasi tutti i casi considerati».

DISPONIBILITA’ ECONOMICA. Una famiglia che vuole contrarre un mutuo deve chiedersi: «Ce la farò a pagare le rate?». Occorre fare previsioni prudenti anche sugli introiti futuri. Per quelli presenti, si può fare riferimento a due criteri. La prima è detta anche «regola del tre»: la rata da pagare deve essere al massimo un terzo del reddito (mensile, trimestrale, semestrale o annuo). La seconda: tutte le somme da pagare per la casa (mutuo, ma in Italia anche Ici, Irpef, costi condominiali, tassa dell'immondizia eccetera) non dovrebbero superare il 28% del reddito familiare disponibile nel periodo. Inoltre la somma degli oneri immobiliari con il totale dei rimborsi periodici dovuti per altri debiti (prestiti personali, aziendali, assicurazioni sulla vita eccetera) non dovrebbe superare il 36% del reddito stesso.

TIPOLOGIA MUTUO. L'importo medio finanziato è pari a 117.000 euro: +8,3% rispetto allo stesso periodo del 2004. Torna l'amore per il tasso fisso. «Questi mutui nella seconda parte dell'anno scorso sono stati il 23,3% del totale contro il 14,5% dello stesso periodo del 2004 - precisa Elio Gabetti, presidente della Gabetti Holding -. A farne le spese sono i tassi misti: 10,7% contro il 16,1% dell'anno precedente. In lieve diminuzione i variabili: 66% contro il 69,4% del secondo semestre 2004. Sempre più in voga quelli a lunga durata: il 65% dei mutui ha una scadenza tra i 20 e i 40 anni. Quelli a 30-40 anni rappresentano il 17,9% del totale, contro il 14,5% dello stesso periodo del 2004. Aumenta anche la percentuale di quelli a 25 anni. In discesa i mutui a più breve termine: quelli a 10 anni passano dal 18,5% al 14,3%».[FIRMA]Agnese Vigna

http://www.fabi.it/rassegna/
 
LA STAMPA lunedì 06 marzo 2006
18 ANEDDA: GLI AUMENTI NON METTONO A RISCHIO CONVENIENZA DEI MUTUI E TENUTA DELL’IMMOBILIARE - I prestiti più favorevoli si trovano su Internet - Diverse le modalità di protezione per difendersi dalle variazioni dei tassi
DUE i consigli degli esperti. Il primo è quello di cautelarsi contro il rischio di un’ulteriore crescita dei tassi che andrebbe ad incidere sulla capacità di rimborso delle famiglie che hanno in essere un mutuo a tasso variabile. Il secondo è quello di fare molti confronti, data la grande concorrenza, sfruttando le potenzialità di Internet dove si trovano persino prodotti a tassi non disponibili presso le filiali degli istituti. Su Internet, poi, viaggiano le migliori offerte. Ing Direct guida la graduatoria, come si vede nella tabella a fianco. Ci parla dei prodotti più nuovi e convenienti Roberto Anedda, direttore marketing MutuiOnline, il sito indipedente i cui utenti sono saliti al massimo storico: 15 mila al giorno.

Che cosa cambia dopo l’aumento dei tassi di giovedì? Le rate diventeranno troppo esose?

«L'aumento di 0,25% comporta, per un mutuo di 100 mila euro, un incremento della rata di 10-15 euro, a seconda della durata del mutuo. L'effetto è quindi contenuto, sempre che la rata che si paga non sia già al limite delle proprie capacità di spesa. I tassi restano comunque su livelli molto contenuti e convenienti, e tale orizzonte positivo favorisce certamente la richiesta di nuovi finanziamenti. Del resto, i prezzi degli immobili, per quanto in fase di assestamento, restano elevati e richiedono somme notevoli per l'acquisto».

Ci dobbiamo aspettare nuove strette creditizie?

«Già in febbraio i tassi sono cresciuti progressivamente, anticipando l'ulteriore aumento della Bce del 2 marzo. Ci potrà essere un ulteriore intervento nel 2006 e nel 2007, sempre in misura di uno 0,50%-0,75% totale. Gli aumenti saranno però contenuti e scaglionati nel tempo, e non costituiranno un pericolo per la convenienza dei mutui e per il mercato immobiliare».

Come proteggersi dall’aumento dei tassi?

«Bisogna scegliere attentamente il mutuo, valutando sia le condizioni più convenienti sia la durata e l'importo più adeguati alle proprie esigenze e capacità. Diverse banche propongono mutui con diverse modalità di protezione dalle variazioni dei tassi: i mutui a rata costante mantengono fisso il pagamento mensile e variano eventualmente la durata totale del mutuo. I mutui “cap rate" fissano un tetto massimo oltre il quale il tasso non può salire, anche se costano di più e convengono solo se il "tetto" non è troppo più alto del tasso di partenza; i mutui a tasso misto consentono periodicamente di passare dal variabile al fisso o viceversa».

Variabile o fisso?

«Il mercato migliora continuamente e si sono ridotte sempre più le differenze tra tassi fissi e variabili. Attualmente è di 1%-1,5%, e la previsione di possibili ulteriori aumenti del costo del denaro rende la scelta più indifferente in termini di pura convenienza finanziaria. A patto ovviamente di scegliere, in entrambi i casi, i migliori prodotti. Alla fine del mutuo i costi totali delle due soluzioni saranno probabilmente molto simili. Chi predilige la tranquillità può optare per un tasso fisso senza preoccuparsi troppo dei maggiori costi; chi è più interessato al possibile risparmio e ad avere il finanziamento più elevato possibile si indirizza verso il variabile, magari in una forma flessibile o protetta. E infatti il fisso sta registrando un notevole recupero di preferenze: dal 15% del 2004 è risalito ora stabilmente a oltre il 30% dei nuovi mutui».
http://www.fabi.it/rassegna/
 
ovvio che ad oggi non è cambiato nulla, ricordiamoci chge i tassi sono comunque al 2,5%
bassissimi quindi...
se aumenteranno verso il 4-5 ( che sono tassi considerati in ogni caso abbastanza neutrali) ssi vedrà realmente cosa accadrà, ora è troppo presto
 
mi pare che affittare possa considerarsi conveniente, rispetto all'acquisto con mutuo, solo se ci si aspetta un calo apprezzabile dei prezzi degli immobili.
Di questo argomento si parla in un altro thread e mi sembra che le opinioni siano piuttosto discordanti.
 
Bilos ha scritto:
mi pare che affittare possa considerarsi conveniente, rispetto all'acquisto con mutuo, solo se ci si aspetta un calo apprezzabile dei prezzi degli immobili.
Di questo argomento si parla in un altro thread e mi sembra che le opinioni siano piuttosto discordanti.

Quello che dici è vero. I pareri sono discordanti perchè nessuno può prevedere con certezza il futuro: per questo esistono dei criteri di gestione del rischio, ben noti alle banche ma sconosciuti dal pubblico.

Il punto fondamentale è che chi accende dei mutui non è a conoscenza dei rischi che corre (negative equity, correlazione tassi - lunghezza mutuo, ecc): se un giornalista facesse informazione seria, invece che spot pubblicitari, dovrebbe parlarne.
 
sono da sempre un amante delle case, non intese come investimento ma proprio come forma di arte, come cosa bella da vedere e soprattutto come fonte di soddisfazione personale per quanto ottenuto negli anni con tanto lavoro pero'...

Pero' recentemente mi sono convertito all'affitto.

Avevo comprato la casa giusta nel posto giusto ma le condizioni sono cambiate e mantenere la mia casa mi costava piu' di un affitto di un bell'appartamento.

Per questo ho venduto ed ora sono felicemente in affitto con un contratto a 4 anni che in pratica da' all'inquilino ogni forma di garanzia mentre ne lascia ben poche ai proprietari.

Credo che se anche i tassi andassero all'1% il problema non sarebbe quello... Credo che il problema effettivo sia il costo della casa stessa piuttosto che la rata di interessi.

Vendere casa in Italia e' un incubo, ci possono volere mesi od addirittura anni, pertanto essendo uno che ama avere la possibilita' di andare via senza problemi in qualunque momento ho preferito l'affitto, a parte il risparmio su manutenzione e tasse varie, mi sento molto piu' libero e riesco ad affrontare la vita con maggiore serenita'.

Mi sono disfatto anche dell'auto e non ricordo quando sono stato così tranquillo e senza pensieri... Viva l'affitto!

Ciao a tutti! buona giornata!
 
Beh, certo che Luigir hai uno "stile di vita" molto personale, direi altamente invidiabile ;) Quello che hai detto riassume succintamente ma chiaramente tutta la differenza sostanziale tra le opportunità di un acquisto o di un affitto : chi ha progetti di lungo periodo, opta per l'acquisto. Viceversa, sarebbe uno sperpero inutile di risorse economiche.
 
L'Italia è un Paese strano. Chi guadagna poco si indebita fino al collo per comprare una casa, che non migliora certo significativamente il proprio tenore di vita,anzi quasi sempre lo abbassa. Chi guadagna molto invece spesso preferisce affittare: meno grattacapi, più flessibilità, proprio come luigir. Alla fine si vive una sola volta, e passare 30 anni a foraggiare una banca, privandosi di molti piaceri della vita, non è proprio il massimo.
 
vi risparmio tutto l'art. dell'economist..tanto non lo leggereste
indaffarati come siete...
Homebuyers can lose money even if house prices do not fall
(e già la dice lunga....)
Suppose you bought a flat in London for £500.000 and sold it five
years later for the same amount. You might think you've got
yrmoney back. in fact you have lost a tidy sum.
Suppose that you put down a deposit of £50.000 and took out
an intererest-only mortgage. Stamp duty, legal fees and other costs on the
purchase were almost £20.000. five years mantainance cost £10.000
Your selling costs were, say, £15.ooo . On your £50.000 deposit
you now have £5.000. a 90% loss.
Had you simply put the cash in the bank, you would have made
20%.
I problemi forse in Italia sarebber un pò differenti
ma più o meno ci siamo (penso..)
 
Personalmente credo che i casi di convenienza dell'affitto siano rarissimi;
Nel caso di attività l'affitto essendo un costo deducibile presenta un minimo di vantaggio nei casi di immobile ad uso residenzale comperandolo nuovo, per 10 anni vi è la garanzia del costruttore (verificando che non sia un cialtrone ovviamente) e per appunto 10.15 anni non dovrebbero esserci rogne e comunque si lascio qualcosa agli eredi; se invece si pagao l'affitto ogni anno si spende per nulla.
Inoltre ritengo che sul tema affitto o acquisto entrino in gioco aspetti non prettamente economici; su una casa di terzi chi fa delle megliorie volentieri visto che nessuno dice" caro inquilino visto che hai messo l'allarme, l'aria condizionata di decurto le spese dall'affitto"? Dopo che paghi l'affitto con quale stato d'animo conservi la casa?
 
Charlie e Cleaopatra.

sì e' così.

Salutoni :)
 
luigir ha scritto:
Charlie e Cleaopatra.

sì e' così.

Salutoni :)


?????? :confused: :confused: :confused:

Già posto poco. Figurati se ho tempo per doppi nick.
 
Molti dicono: compro, perchè l'affitto si paga per nulla. Se è per questo, anche con l'auto si spende per nulla, anzi ancora di più visto che dopo 10 anni una casa nuova vale ancora più o meno lo stesso prezzo d'acquisto (l'assunzione vale di più è sbagliatissima, dipende da quando si è comprato) mentre l'auto vale zero.
Lo stesso vale per telefonini, computer, televisori, ecc...ecc... ecc...
La benzina? Una spesa a vuoto, l'autobus è più economico, meglio ancora camminare a piedi. :rolleyes:
Il telefonino? Un lusso.
Il pc con accesso ad internet dial-up o addirittura adsl? Un costo inutile, meglio i segnali di fumo.
I luoghi comuni lasciamoli agli agenti immobiliari che devono vendere. O agli illusi che credono di aver fatto l'affare della loro vita, diventando schiavi per 30 anni degli interessi passivi da pagare a quei benefattori delle banche ;)

Charlie :D
 
Charlie ha scritto:
?????? :confused: :confused: :confused:

Già posto poco. Figurati se ho tempo per doppi nick.

Era conferma che concordavo con entrambi.

Charlie E Cleopatra

Avevo risposto ad entrambi.

ciao
 
Ultima modifica:
Charlie ha scritto:
Molti dicono: compro, perchè l'affitto si paga per nulla. Se è per questo, anche con l'auto si spende per nulla, anzi ancora di più visto che dopo 10 anni una casa nuova vale ancora più o meno lo stesso prezzo d'acquisto (l'assunzione vale di più è sbagliatissima, dipende da quando si è comprato) mentre l'auto vale zero.
Lo stesso vale per telefonini, computer, televisori, ecc...ecc... ecc...
La benzina? Una spesa a vuoto, l'autobus è più economico, meglio ancora camminare a piedi. :rolleyes:
Il telefonino? Un lusso.
Il pc con accesso ad internet dial-up o addirittura adsl? Un costo inutile, meglio i segnali di fumo.
I luoghi comuni lasciamoli agli agenti immobiliari che devono vendere. O agli illusi che credono di aver fatto l'affare della loro vita, diventando schiavi per 30 anni degli interessi passivi da pagare a quei benefattori delle banche ;)

Charlie :D


auto a noleggio e casa in affitto mi portano un risparmio immediato di oltre 1000 euro al mese sul mio conto precedente quando ero proprietario di macchine e casa.

Sara' deviazione professionale ma ora i soldi ricevuti dalla vendita della casa mi pagano affitto, condominio e qualche sfizio ;)
 
luigir ha scritto:
auto a noleggio e casa in affitto mi portano un risparmio immediato di oltre 1000 euro al mese sul mio conto precedente quando ero proprietario di macchine e casa.

Sara' deviazione professionale ma ora i soldi ricevuti dalla vendita della casa mi pagano affitto, condominio e qualche sfizio ;)

Per quale forma di investimento hai optato?
 
luigir ha scritto:
Era conferma che concordavo con entrambi.

Charlie E Cleopatra

Avevo risposto ad entrambi.

ciao

Scusami, ho equivocato alla grande, sto lavorando troppo ;)
Tornando al tema del thread: la risposta non può essere univoca, dipende dal proprio stile di vita, dalle disponibilità finanziarie, dalle aspettative future, dalla capacità di generare reddito, dalla composizione del nucleo familiare, ecc...
Diciamo che non è salutare comprare a questi prezzi se non si dispone di almeno metà della somma, e solo se si impegna massimo il 30% del proprio reddito mensile per pagare la rata del mutuo.
Luogo comune è quello, già ripetuto varie volte, che si paga "a vuoto".
Qualcuno dovrebbe spiegarmi qual'è la differenza tra pagare un affitto "a vuoto" ad un proprietario, e quella di pagare interessi passivi "a vuoto" per 30 anni o forse più, abbassando notevolmente il proprio tenore di vita.
Ma la casa rimane ai figli. Certamente, ma io devo vivere male per 30 anni (insieme a mio figlio) per lasciargli una casa che si godrà lui? :no: :no:
Tutto quello che io ho me lo sono costruito da solo, con il mio lavoro e basta, e mio figlio farà altrettanto. In fondo si vive una volta sola, ha senso fare duri sacrifici per diventare finalmente proprietari di una casa quando ormai sei in pensione? :confused:
Questo discorso è rivolto SOPRATTUTTO a chi chiede mutui del 70-80-90% del prezzo di acquisto, non a chi può permetterselo, per il quale questo discorso ovviamente non è valido.
Il problema è che spesso non si considerano abbastanza quelle spese "accessorie" (eufemismo) che gravano sul proprietario di una casa e non sull'inquilino. L'elenco lo sapete, se ne è discusso abbastanza.
Voglio chiarire anche che questo discorso esula dalle dinamiche del mercato immobiliare, non vale solo adesso che è in bolla, anche se ovviamente il prossimo scoppio della bolla immobiliare e soprattutto il rialzo dei tassi, spostano pesantemente la bilancia a favore dell'affitto.
Questo vale per la prima casa. Per seconde case, al mare o in montagna, il discorso è molto diverso, e da affrontare in separata sede. Solo una cosa: conviene pagare tutto l'anno, e parecchio rispetto alla prima in proporzione, per fare 2-3 settimane di vacanza all'anno sempre nello stesso posto?
Non è meglio spendere i soldi delle "spese accessorie" per pagarsi 2-3 settimane in albergo, comodamente serviti, in posti sempre diversi?

Charlie
 
luigir ha scritto:
Era conferma che concordavo con entrambi.

Charlie E Cleopatra

Avevo risposto ad entrambi.

ciao

Perbacco, io avevo capito, forse il mio livello di stress non è ancora all'apice.... :eek: ;)
 
Concordo quasi con tutto quello che ha detto Charlie, che saluto :)
Tuttavia, penso che la prima casa dovrebbe essere di proprietà : l'idea di stare in affitto mi farebbe venire il magone. E lasciare una casa ai propri figli, mi sembra un ottimo regalo. Considero la prima casa un bene necessario, non superfluo. Certamente bisognerebbe adottare lo stesso principio che si adotta in Borsa, anzi : di più. La legge elementare dell'economia ci insegna che comprare quando il mercato è alto non è mai un buon affare, a meno che l'ottica di investimento sia di lunghissimo termine. In più, diversamente dalla speculazione azionaria, l'immobile - residenziale ma soprattutto commerciale - è un bene assai poco liquido.

Trovo veramente amorale "spingere" i mutui, addirittura invogliando poveri pensionati ad indebitarsi vendendo nude proprietà e accendendo redditi vitalizi.
Spossessandoli di un bene faticosamente acquistato, spesso con mutui antidiluviani che negli anni '60 scontavano interessi passivi altissimi, per "aiutare" i figli a indebitarsi a loro volta per 30 anni.....

Per non parlare della "schizofrenia" di mercato, in cui la qualità ormai è in secondo piano : periferie sordide equiparate a periferie signorili, periferie signorili equiparate a centro storico. I prezzi di mercato sono assolutamente falsati, non rispecchiano la qualità reale dell'immobile. Anche in caso di nuove costruzioni, purtroppo. Scusate la prolissità, anch'io sto lavorando troppo ;)
 
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