Estinzione Mutuo con TFR

[marcoste0]

Ciao a tutti,

sto valutando l’idea di estinguere il mutuo attingendo dal fondo integrativo in cui da anni sto versando il TFR.
Dai calcoli che ho fatto l’operazione sarebbe conveniente, ma mi piacerebbe capire con voi se mi sto perdendo qualcosa nel ragionamento.

Di seguito i dettagli:

• Mutuo variabile, scadenza aprile 2028 - 48 mesi;
• Rata mensile 840€;
• Capitale+Interessi 39.400€, di cui solo capitale 35.700€;
• Detrazione interessi sul 730 820€ fino a scadenza;
• Il mutuo è per un appartamento che affitto con un regolare 4+4 in regime di cedolare secca con un canone lordo di 1.300€/mese (1.027€/mese netto cedolare).

Il ragionamento che ho fatto (forse troppo semplice) è questo: se estinguessi il mutuo oggi pari a 35.700€, le entrate derivanti dall’affitto (al netto della cedolare secca) diventerebbero equity pura e alla scadenza del mutuo ammonterebbero a 49.300€ (1.027€*48=49.300)

Quindi è come dire che per i primi 35 mesi circa, l’affitto netto ha coperto il rimborso del capitale (1.027€*35=35.945 vs 35.700€) e avrei con un anno di anticipo un’entrata netta rispetto a portare a scadenza il mutuo.

Quanto sopra assumendo che i tassi rimangano questi (consapevole che è prevista una diminuzione, ma nel breve periodo di 4 anni non so quanto possa impattare) e che l’appartamento sia sempre affittato.

Ho la sensazione che mi sto perdendo qualcosa “di grosso” nel ragionamento … cosa ne dite?

Grazie!

 

[Buddy85Fox]

Hai tenuto conto delle tasse che pagheresti richiedendo l'anticipo del tuo tfr, che dovrebbe ammontare al 23% , quindi ci pagheresti un bel pò di tasse,e personalmente solo per dette tasse, io desisterei dal chiederne l'anticipazione (perche per poter avere la liquidità che ti serve di 35700 euro, dovresti chiederne quasi 8000 euro in più, ovvero poco meno di 44000;

Tenendo condto che oramai sei "quasi arrivato al termine del mutuo" chi te lo fa fare di "sperperare" la somma di cui sopra (8000 euro);
Al netto del canone mensile che percepisci, hai un margine di poco meno di 200 euro che ti avanzano, potresti versarli a fine anno, così da abbassare la rata del mutuo, magari aggiungendoci te una somma che è nelle tue possibilità, così da aumentare il margine rimanente dal canone d'affitto.

 

[Fabione90]

Concordo, su 4 anni residui di mutuo la quota interessi è marginale mentre l'anticipo sul tfr ti costa il 23% di tasse.

Se vuoi vedere "equity pura" usa parte dei 1000€ netti al mese per estinzioni parziali (mancando 4 anni, l'impatto dell'estinzione parziale sulla rata è importante)

 

[jo76]

In effetti, visto l'importo residuo (basso) e la durata rimanente (bassa) l'operazione non ha gran senso

 

[Napoli1986]

Hai tenuto conto delle tasse che pagheresti richiedendo l'anticipo del tuo tfr, che dovrebbe ammontare al 23% , quindi ci pagheresti un bel pò di tasse,e personalmente solo per dette tasse, io desisterei dal chiederne l'anticipazione (perche per poter avere la liquidità che ti serve di 35700 euro, dovresti chiederne quasi 8000 euro in più, ovvero poco meno di 44000;

Tenendo condto che oramai sei "quasi arrivato al termine del mutuo" chi te lo fa fare di "sperperare" la somma di cui sopra (8000 euro);
Al netto del canone mensile che percepisci, hai un margine di poco meno di 200 euro che ti avanzano, potresti versarli a fine anno, così da abbassare la rata del mutuo, magari aggiungendoci te una somma che è nelle tue possibilità, così da aumentare il margine rimanente dal canone d'affitto.

come fai a detrarre gli interessi di una casa che affitti ?

 

[Tabpozz]

come fai a detrarre gli interessi di una casa che affitti ?

Non avrà trasferito la residenza... Molto borderline come situazione.

 

[Dany_R]

Non avrà trasferito la residenza... Molto borderline come situazione.

In ogni caso non sarebbe detraibile.
I reddditi da affitto non sono compatibili in nessun caso con la detrazione degli interessi del mutuo.
Non potrà mai essere l'abitazione principale una casa in affitto.
Non si può godere di una detrazione su un immobile per cui già viene percepito un reddito fondiario.
Quando incroceranno i dati arriverà la lettera verde...

 

[jo76]

In ogni caso non sarebbe detraibile.
I reddditi da affitto non sono compatibili in nessun caso con la detrazione degli interessi del mutuo.
Non potrà mai essere l'abitazione principale una casa in affitto.
Non si può godere di una detrazione su un immobile per cui già viene percepito un reddito fondiario.
Quando incroceranno i dati arriverà la lettera verde...

Eh sì...temo tu abbia ragione...

 

[Tabpozz]

In ogni caso non sarebbe detraibile.
I reddditi da affitto non sono compatibili in nessun caso con la detrazione degli interessi del mutuo.
Non potrà mai essere l'abitazione principale una casa in affitto.
Non si può godere di una detrazione su un immobile per cui già viene percepito un reddito fondiario.
Quando incroceranno i dati arriverà la lettera verde...

Magari in mezzo alle altre detrazioni del 730 l'utente pensa di detrarre anche la quota interessi del mutuo quando in realtà non è così. Dubito che un CAF non si accorga dell'anomalia.

So per certo che l'affitto di abitazione in cui permane la residenza (per non pagare IMU sulla 2^ casa) è qualcosa che avviene abbastanza frequentemente e molto più difficile da incrociare come dati.

 

[Buddy85Fox]

come fai a detrarre gli interessi di una casa che affitti ?

Nel mio ragionamento non ho preso in considerazione questa cosa, che non mi pare sia possibile;

 

[Napoli1986]

Nel mio ragionamento non ho preso in considerazione questa cosa, che non mi pare sia possibile;

è una pratica che porta in automatico all'accertamento dell'agenzia delle entrate (se l'affitto è dichiarato, e pare di si perchè si parla di cedolare secca)tra l'altro anche facile da verificare. è tutto nel 730.