sand1975
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Già un paio di anni fa sostenevo il variabile puro contro il fisso che allora era intorno al 2,4% finito perchè credevo che i tassi sarebbero rimasti ancora bassi per lungo tempo.
Molti sostenevano che con mutui così bassi non ha senso il variabile.
Io pur valutando che tassi intorno intorno all'1% siano bassissimi ho ancora qualche dubbio.
Chi ha dimestichezza con i mutui sa che se anche la rata sia simile i piani di ammortamento non lo sono e anche uno 0.5% di differenza cambia molto il calcoli degli interessi in ammortamento nei primi anni (visto che gli interessi si pagano subito).
Prendo un esempio: intesa fisso 30 anni 80% LTV 120k di valore, 96k di mutuo, una cosa normale anzi low cost.
Sul fisso fanno 1.3%, variabile euribor 1mese+ 1,1 di spread, attualmente siamo allo 0,66
Le rate sono rispettivamente di 322 e 294 euro, c'è un 10% di differenza. Però osservando il piano di ammortamento si pagano 104€/mese nel primo caso, 52 nel secondo, esattamente la metà.
Ora, le previsioni basate sui futures sull'euribor puntano in discesa per 2020 e 2021 fino ad oltre il -0,7%
Ricalcolando i tassi con tasso allo 0,7 il variabile scenderebbe per almeno un paio d'anni intorno ai 283€ e gli interessi a 32 euro circa. 1/3 del fisso.
Ipotizzando poi di fare il mutuo a 20 anni variabile invece del 30 fisso basandoci su queste previsioni e considerando che lo spread si abbassa ancora di uno 0,05 potremmo trovarci già dall'anno prossimo con una rata di 412 euro (contro i 322 del fisso a 30 anni) e interessi risibili a 28 euro/mese.
Se anche solo i tassi si mantenessero su questi livelli o poco sopra e considerate le durate diverse dopo 5 anni ci troveremmo con un capitale residui di 10k inferiore al mutuo a tasso fisso avendo pagato circa 5500 euro in più di mutuo, in pratica risparmiando circa 4500 euro in 5 anni.
In alternativa è prevedibile che tra un paio di anni visto che è in discesa euribor anche i tassi fissi scenderanno ulteriormente e sarebbe possibile magari una surroga ad un tasso inferiore al fisso che faremmo oggi e con un importo inferiore per via del fatto che si è abbattuto di più l'importo.
Ipotizzo quindi: fare un variabile a 20 anni oggi e tra 2/3 anni surrogarlo con un fisso sempre a 20 anni (aumentandolo di fatto di 3 ma abbattendo la rata). Cosa ne pensate?
C'è poi sempre la cara vecchia massima dei mutui: quando la banca suggerisce il fisso fai il variabile e viceversa.
Molti sostenevano che con mutui così bassi non ha senso il variabile.
Io pur valutando che tassi intorno intorno all'1% siano bassissimi ho ancora qualche dubbio.
Chi ha dimestichezza con i mutui sa che se anche la rata sia simile i piani di ammortamento non lo sono e anche uno 0.5% di differenza cambia molto il calcoli degli interessi in ammortamento nei primi anni (visto che gli interessi si pagano subito).
Prendo un esempio: intesa fisso 30 anni 80% LTV 120k di valore, 96k di mutuo, una cosa normale anzi low cost.
Sul fisso fanno 1.3%, variabile euribor 1mese+ 1,1 di spread, attualmente siamo allo 0,66
Le rate sono rispettivamente di 322 e 294 euro, c'è un 10% di differenza. Però osservando il piano di ammortamento si pagano 104€/mese nel primo caso, 52 nel secondo, esattamente la metà.
Ora, le previsioni basate sui futures sull'euribor puntano in discesa per 2020 e 2021 fino ad oltre il -0,7%
Ricalcolando i tassi con tasso allo 0,7 il variabile scenderebbe per almeno un paio d'anni intorno ai 283€ e gli interessi a 32 euro circa. 1/3 del fisso.
Ipotizzando poi di fare il mutuo a 20 anni variabile invece del 30 fisso basandoci su queste previsioni e considerando che lo spread si abbassa ancora di uno 0,05 potremmo trovarci già dall'anno prossimo con una rata di 412 euro (contro i 322 del fisso a 30 anni) e interessi risibili a 28 euro/mese.
Se anche solo i tassi si mantenessero su questi livelli o poco sopra e considerate le durate diverse dopo 5 anni ci troveremmo con un capitale residui di 10k inferiore al mutuo a tasso fisso avendo pagato circa 5500 euro in più di mutuo, in pratica risparmiando circa 4500 euro in 5 anni.
In alternativa è prevedibile che tra un paio di anni visto che è in discesa euribor anche i tassi fissi scenderanno ulteriormente e sarebbe possibile magari una surroga ad un tasso inferiore al fisso che faremmo oggi e con un importo inferiore per via del fatto che si è abbattuto di più l'importo.
Ipotizzo quindi: fare un variabile a 20 anni oggi e tra 2/3 anni surrogarlo con un fisso sempre a 20 anni (aumentandolo di fatto di 3 ma abbattendo la rata). Cosa ne pensate?
C'è poi sempre la cara vecchia massima dei mutui: quando la banca suggerisce il fisso fai il variabile e viceversa.