fisso, variabile euribor, variabile bce

[odissea2008]

Salve a tutti,

ho una convenzione con un istituto di credito che mi fa i seguenti spread:

tasso variabile euribor + 1% (qualsiasi durata)
bce + 1,30 (qualsiasi durata)
fisso irs 20 anni + 1,20

la casa costa 185k, ma tra notaio, agenzia e qualche spesa per sistemarla arrivo a 200k
ho 30k liquidi
una casa in vendita a 120k
gli altri soldi investiti non voglio toccarli

il dilemma è:
chiedere 200, 190, 180 di mutuo sperando entro un anno che rientrino almeno 100k della casa in vendita per poi estinguere parzialmente e pagare 100k di mutuo,
ma
con quale mutuo?
fisso
variabile euribor
variabile bce

ho poco tempo per pensarci, mercoledì devo andare a discutere per fare il compromesso

 

[ragno680]

Il dilemma per quanto richiedere può essere risolto facilmente!
Ipotizzando che l'immobile valga 200.000 Euro al massimo la banca può concedere 160.000 Euro di mutuo (80%).
Per avere 180.000 l'immobile dovrebbe essere periziato per almeno 225.000 e la banca non dovrebbe stare a chiederti compromesso.
Per quanto riguarda il tasso, visto il tempo abbastanza breve in cui ritieni di rientrare di una parte importante del mutuo, io personalmente prenderei in considerazione il variabile anche perché, tenendo conto dei limiti di erogazione suesposti, ti rimarrebbero 60.000 di mutuo che su 20 anni danno una rata, ad oggi, di circa 300 euro/mese.

 

[odissea2008]

Il dilemma per quanto richiedere può essere risolto facilmente!
Ipotizzando che l'immobile valga 200.000 Euro al massimo la banca può concedere 160.000 Euro di mutuo (80%).
Per avere 180.000 l'immobile dovrebbe essere periziato per almeno 225.000 e la banca non dovrebbe stare a chiederti compromesso.
Per quanto riguarda il tasso, visto il tempo abbastanza breve in cui ritieni di rientrare di una parte importante del mutuo, io personalmente prenderei in considerazione il variabile anche perché, tenendo conto dei limiti di erogazione suesposti, ti rimarrebbero 60.000 di mutuo che su 20 anni danno una rata, ad oggi, di circa 300 euro/mese.

Il problema del'importo non si pone (mi danno 200k), il dilemma rimane anche nella scelta del variabile: legato all'euribor o bce?

 

[giannlu]

Il problema del'importo non si pone (mi danno 200k), il dilemma rimane anche nella scelta del variabile: legato all'euribor o bce?

Scusa non x contraddirti ma sicuro che ti danno 200k pagando la casa 185k?? Cioè ti concedono un mutuo al 108% del valore?? (della casa non della perizia occhio anche qui)... Io ho qualche forte dubbio....

 

[odissea2008]

Scusa non x contraddirti ma sicuro che ti danno 200k pagando la casa 185k?? Cioè ti concedono un mutuo al 108% del valore?? (della casa non della perizia occhio anche qui)... Io ho qualche forte dubbio....

La banca concede il mutuo in base alla perizia. Vale almeno 240k

 

[michele1972]

lo so che non è la risposta che vorresti (come le altre daltronde)ma io al tuo posto disinvestirei tutto mi comprerei la nuova casa e la vecchia invece di venderla la affitterei ecco risolto i tutto........a meno che tu dai tuoi investimenti riesci a guadagnare di + rispetto ad un affitto che vai a rinunciare in + l'interessi del mutuo!!!!!!!!

 

[giannlu]

La banca concede il mutuo in base alla perizia. Vale almeno 240k

Posso chiedere per curiosità qual è la banca che lo fa? Anche con messaggio privato se non vuoi scriverla qui. Grazie

 

[ragno680]

Scusa, ma il valore di 240k te lo ha già detto il perito o l'agenzia?
Se la casa ha un valore di "almeno" 240k e la paghi 185K significa che hai trovato il "pollo".
Comunque, tieni presente nella scelta del variabile che un mutuo agganciato all'euribor ha una rata tendenzialmente più variabile rispetto ad uno con rata legata al BCE. I mutui agganciati al BCE, tuttavia, sono generalmente più "cari" rispetto ad uno agganciato all'Euribor in media dello 0,30/0,40%.

Per "giannlu": molte banche tengono conto del valore di perizia il "problema" è che spesso chiedono anche il compromesso e poi erogano l'80% del minore dei due valori.

 

[michele1972]

la mia maestra avrebbe detto: attenetevi alla traccia e poi bravino ragno 680 .....ma si potrebbe fare di +!!!

 

[giannlu]

Per "giannlu": molte banche tengono conto del valore di perizia il "problema" è che spesso chiedono anche il compromesso e poi erogano l'80% del minore dei due valori.

Lo so. Anzi mi risulta che nessuna banca oggi calcoli LTV in base alla perizia. E ne ho già avuto esperienza sia diretta che indiretta che quello che dice il bancario poi si scontra con ciò che fa il deliberante. Che è quello che decide. Ma lui ne sembra così certo. Per quello chiedevo la banca.

 

[ragno680]

La banche, in effetti, rapportano il loro intervento al valore di perizia, tuttavia possono chiedere anche "giustificativi" del prezzo effettivo di acquisto. A questo punto possono verificarsi situazioni in cui:

- se la perizia supera il valore di acquisto e la banca non chiede compromesso o dichiarazione del prezzo di acquisto in atto allora tiene il discorso di un finanziamento superiore al prezzo di acquisto;
- se la perizia supera il valore di acquisto e la banca chiede il compromesso o dichiarazione del prezzo di acquisto in atto allora il valore finanziato sarà rapportato al valore più basso di quelli indicati!!

Sul mercato italiano non sono quante siano in effetti le banche con cui è possibile fare una cosa del genere in quanto mi sembra che quasi tutte chiedano il compromesso! Di solito è li che cade tutto il discorso!

 

[odissea2008]

vi ringrazio per gli avvertimenti relativamente alla concessione di 200k considerando il prezzo pagato. Domani verifico con la banca.

La cosa che mi preme sapere è che tipo di tasso scegliere: fisso, variabile euribor, variabile bce. Vi chiederei anche se secondo voi gli spread sono buoni o c'è di meglio

L'idea di utilizzare i risparmi per comprare casa è da escludere nettamente. Anzitutto rimanere senza liquidità non mi sembra il caso e poi sono convinto che un investimento sui mercati azionari (fondi) nel tempo mi darà molte soddisfazioni con rendimenti superiori ai tassi del mutuo.

 

[ragno680]

Gli spread che hai segnalato non sono malvagi anche se nulla di particolare per essere in "convenzione". Quello che mi sembra un pò elevato, rispetto agli altri, è quello relativo al tasso fisso.
Se pensi di optare per il fisso vedi se riesci a portarlo sui livelli del variabile Euribor; anche se io personalmente opterei per il variabile.

 

[odissea2008]

Gli spread che hai segnalato non sono malvagi anche se nulla di particolare per essere in "convenzione". Quello che mi sembra un pò elevato, rispetto agli altri, è quello relativo al tasso fisso.
Se pensi di optare per il fisso vedi se riesci a portarlo sui livelli del variabile Euribor; anche se io personalmente opterei per il variabile.

Magari riuscissi ad avere un fisso con spread all'1%...
Ma variabile legato all'euribor o bce?

 

[ragno680]

Se ti fanno il variabile con spread 1 possono farti anche il fisso! Prova a trattare.
Per quanto riguarda il tipo di tasso variabile da scegliere penso sia semplicemente una questione di propensione al rischio.
Chi ha scelto negli anni scorso un mutuo a tasso variabile BCE oggi ha una rata sostanzialmente ferma da un anno e mezzo; tuttavia, se tieni come riferimento gli spread che ti vengono praticati stiamo parlando di tassi rispettivamente di:
- Mutuo euribor 3m/365: 1,90% circa
- Mutuo BCE: 2,30%
e nel mese di marzo abbiamo avuto la seguente situazione, che però non è plausibile in un futuro immediato di:
- Mutuo Euribor 3m/365: 1,60%
- Mutuo BCE: 2,30%
Da tenere presente, inoltre, che entrambi i parametri sono destinati a salire. Come e quando è difficile da prevedere ma saliranno!

 

[odissea2008]

Se ti fanno il variabile con spread 1 possono farti anche il fisso! Prova a trattare.
Per quanto riguarda il tipo di tasso variabile da scegliere penso sia semplicemente una questione di propensione al rischio.
Chi ha scelto negli anni scorso un mutuo a tasso variabile BCE oggi ha una rata sostanzialmente ferma da un anno e mezzo; tuttavia, se tieni come riferimento gli spread che ti vengono praticati stiamo parlando di tassi rispettivamente di:
- Mutuo euribor 3m/365: 1,90% circa
- Mutuo BCE: 2,30%
e nel mese di marzo abbiamo avuto la seguente situazione, che però non è plausibile in un futuro immediato di:
- Mutuo Euribor 3m/365: 1,60%
- Mutuo BCE: 2,30%
Da tenere presente, inoltre, che entrambi i parametri sono destinati a salire. Come e quando è difficile da prevedere ma saliranno!

D'accordo con te per quanto riguarda il fatto di salita dei tassi.
In attesa di vendere l'appartamento sarebbe utile capire nel giro di qualche mese cosa accadrà sui tassi (bce euribor), e nel futuro quale dei due salirà meno

 

[ragno680]

I picchi del BCE sono stati registrati nei mese di Ottobre del 2000 e del 2008 e sono stati rispettivamente del 4,75% (6 ott 2000) e del 4,25% (fino al 7 ott 2008) in corrispondenza delle stesse date l'Euribor 3m/365 ha fatto registrare i seguenti tassi: 5,02 e 5,456.