gagliardo2
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Mai visto tanta bollitura da quasi 20 anni che seguo i Fondi Immobiliari....si stanno muovendo anche Socrate, Beta, Obelisco, Immobilium 2001.......sorprese INFINITE.....
Fondi Immobiliari Chiusi 63
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il prezzo giusto?
Vorrei fare qualche considerazione sul prezzo di delta: secondo me quando a volte si parla di 70-75 o cifre del genere si fa l'errore di guardare le cose dallo specchietto retrovisore: capisco le delusioni del passato che hanno dato molti qf e che forse daranno ancora ma credo che non teniamo conto della notevole diminuzione dei tassi d'interesse degli ultimi mesi. Trovare ora investimenti con un discreto livello di stabilità prevista come quelli di delta secondo me è quasi impossibile sui vari mercati, per cui penso che sia più giusto un prezzo molto più vicino al nav.
Che poi i fondi ci provino a cifre molto più basse è naturale, è il loro mestiere, visto anche i prezzi che giravano pochi giorni fa in borsa.
Si può al limite pensare come si è detto che i cinema siano destinati a svuotarsi col tempo, causa netflix ecc.; ma se questo fosse vero, già da molti anni c'è estrema facilità di prendersi i film che si vuole e di vederseli in casa; ma evidentemente al cinema ci si va a anche e forse soprattutto per uscire con amici morose/i ecc. e anche per poi fare un pò di cineforum, oltre che per lo schermo più grande.
Vorrei fare qualche considerazione sul prezzo di delta: secondo me quando a volte si parla di 70-75 o cifre del genere si fa l'errore di guardare le cose dallo specchietto retrovisore: capisco le delusioni del passato che hanno dato molti qf e che forse daranno ancora ma credo che non teniamo conto della notevole diminuzione dei tassi d'interesse degli ultimi mesi. Trovare ora investimenti con un discreto livello di stabilità prevista come quelli di delta secondo me è quasi impossibile sui vari mercati, per cui penso che sia più giusto un prezzo molto più vicino al nav.
Che poi i fondi ci provino a cifre molto più basse è naturale, è il loro mestiere, visto anche i prezzi che giravano pochi giorni fa in borsa.
Si può al limite pensare come si è detto che i cinema siano destinati a svuotarsi col tempo, causa netflix ecc.; ma se questo fosse vero, già da molti anni c'è estrema facilità di prendersi i film che si vuole e di vederseli in casa; ma evidentemente al cinema ci si va a anche e forse soprattutto per uscire con amici morose/i ecc. e anche per poi fare un pò di cineforum, oltre che per lo schermo più grande.
gioang
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io pensavo che investietico (il migliore) fosse un assegno circolare ossia venisse liquidato al nav senza particolari problemi ivece si è andati ad una vendita in blocco scontata del 7%, ero altresi convinto che gli immobili locati ad eni e saipem da atl1 fossero vendibili velocemente invece sono ancora li.
dopo questi esempi i 90 euri del nav delta io li prendo come un semplice numero, e magari se qualcuno mi fa una offerta decente oggi io ci penso, rimarco la parola oggi quindi tra 65 oggi e 80 magari nel 2018 ci si può ragionare.
trovo il tuo approccio troppo ottimistico i tassi sono bassi da qualche anno l'immobiliare ha smesso di scendere ma non è ripartitito
dopo questi esempi i 90 euri del nav delta io li prendo come un semplice numero, e magari se qualcuno mi fa una offerta decente oggi io ci penso, rimarco la parola oggi quindi tra 65 oggi e 80 magari nel 2018 ci si può ragionare.
trovo il tuo approccio troppo ottimistico i tassi sono bassi da qualche anno l'immobiliare ha smesso di scendere ma non è ripartitito
Conviene aderire alle opa sui fondi?
Conviene aderire alle opa sui fondi?
lunedì 11 luglio 2016 20:45:00
Articolo di Giacomo Morri, senior professor di Finanza immobiliare (Sda Bocconi), pubblicato su Milano Finanza del 9 luglio
Nelle ultime settimane diverse opa e rilanci hanno vivacizzato il segmento dei fondi immobiliari quotati. La storia dei fondi immobiliari quotati è stata dunque piuttosto travagliata. Già dopo poco tempo si perse interesse a causa del costante sconto sul Nav che rese quasi impossibile il collocamento di nuovi veicoli poiché si potevano acquistare in borsa a valori inferiori rispetto a quanto proposto in sottoscrizione. Su questo punto occorre fare chiarezza. I veicoli immobiliari quotati presentano una duplice modalità di valorizzazione: la capitalizzazione di borsa, cioè la moltiplicazione della quotazione della quota per il numero di quote esistenti, e il Nav, cioè la stima del valore del patrimonio netto effettuata stimando il valore di mercato di tutti gli attivi (in particolare gli immobili) e sottraendo a esso il valore dei debiti. In altre parole la capitalizzazione esprime il valore effettivo del titolo, mentre il Nav rappresenta una stima nell'ipotesi in cui alla data di riferimento si vendano tutti i beni a un prezzo uguale al valore di mercato stimato per ognuno, al netto del rimborso dei debiti. Questa seconda metrica considera un valore ipotetico per il quale occorre prestare attenzione a diversi elementi. In primo luogo, dipende principalmente dalle stime di valore di mercato degli immobili, che come tali dovrebbero rappresentare il più probabile prezzo di vendita del bene, ma che per la natura stessa del mercato immobiliare non possono essere valori certi; in secondo luogo, la vendita dell'intero portafoglio dovrebbe avvenire contestualmente, evento abbastanza improbabile se non con una vendita in blocco caratterizzata da uno sconto sui singoli valori per la minor liquidità (si ricordi il caso del Fondo Olinda in cui il portafoglio fu ceduto in blocco al 28% in meno rispetto all'ultima stima). La differenza tra prezzo di borsa e Nav, per lo più uno sconto, è sempre stato un elemento di attenzione per i veicoli immobiliari quotati. Tra le cause che amplificano lo sconto, oltre alle problematiche legate alle valutazioni, occorre menzionare i bassi volumi di scambio e le elevate commissioni di gestione legati soprattutto ai prodotti italiani. Nel primo caso, un volume medio di scambio molto ridotto (negli ultimi 12 mesi per la totalità dei fondi è stato inferiore allo 0,03% del totale, con un valore complessivo mensile inferiore a 20 milioni), ha di fatto vanificato la liquidità, principale beneficio dell'investimento indiretto quotato. I fondi sono stati collocati come investimento immobiliare in un'ottica di lungo periodo, spesso lasciando intendere che la cessione in borsa rappresentasse solo un'uscita di emergenza e le sgr non hanno fatto mai nulla per creare un vero mercato secondario, quando potevano intervenire con buyback che avrebbero sostenuto il titolo a vantaggio di tutti i quotisti. Nel secondo caso, le commissioni pagate ai gestori sono state pari a una quota importante dei proventi distribuiti agli investitori. Il valore di un titolo è funzione dei dividendi attesi, mentre per i fondi immobiliari spesso si ritiene che dipenda dal Nsv, cioè dalla somma del valore (teorico) degli immobili: il valore del portafoglio immobiliare si riduce laddove vi siano dei costi di struttura che assorbono gran parte dei proventi e conseguentemente il valore del Nav si ottiene solo alla liquidazione. Ma a complicare la vita degli investitori vi sono state anche le diverse proroghe alle scadenze che hanno portato all'allontanarsi del momento in cui, grazie alla liquidazione del fondo, l'investitore avrebbe finalmente ottenuto il Nav stimato. In conclusione, la scelta tra aderire o non aderire alle opa si può ricondurre tra la possibilità di esercitare un'opzione put, liquidando immediatamente con un premio rispetto alle precedenti quotazioni, oppure di allinearsi alla visione dei promotori. Ancorarsi al valore storico di acquisto non è mai corretto: le opa rappresentano un'opportunità momentanea di liquidare a un valore superiore rispetto alle precedenti quotazioni, pur in molti casi registrando una perdita. L'alternativa è attendere la liquidazione e ricevere i proventi dalle effettive vendite, puntando ancora a un'esposizione al mercato immobiliare in un periodo di incertezza legato alla Brexit. Così facendo il quotista si allineerebbe alla visione bullish degli investitori professionali promotori delle offerte, che potrebbero avere un diverso profilo di rischio/rendimento e un differente orizzonte temporale. Nell'indecisione, se il capitale investito non è tale da impattare sui volumi, nulla vieta di beneficiare dell'offerta a premio sulle recenti quotazioni e reinvestire negli stessi fondi al termine, nella visione che vi sia una possibile successiva riduzione per effetto della conclusione dell'opa; oppure, mantenere l'esposizione all'immobiliare reinvestendo in altri titoli quali Reits europei o siiq italiane che, pur presentando importanti sconti sul Nav (10% e 34%), sono caratterizzati da una maggiore liquidità.
Conviene aderire alle opa sui fondi?
lunedì 11 luglio 2016 20:45:00
Articolo di Giacomo Morri, senior professor di Finanza immobiliare (Sda Bocconi), pubblicato su Milano Finanza del 9 luglio
Nelle ultime settimane diverse opa e rilanci hanno vivacizzato il segmento dei fondi immobiliari quotati. La storia dei fondi immobiliari quotati è stata dunque piuttosto travagliata. Già dopo poco tempo si perse interesse a causa del costante sconto sul Nav che rese quasi impossibile il collocamento di nuovi veicoli poiché si potevano acquistare in borsa a valori inferiori rispetto a quanto proposto in sottoscrizione. Su questo punto occorre fare chiarezza. I veicoli immobiliari quotati presentano una duplice modalità di valorizzazione: la capitalizzazione di borsa, cioè la moltiplicazione della quotazione della quota per il numero di quote esistenti, e il Nav, cioè la stima del valore del patrimonio netto effettuata stimando il valore di mercato di tutti gli attivi (in particolare gli immobili) e sottraendo a esso il valore dei debiti. In altre parole la capitalizzazione esprime il valore effettivo del titolo, mentre il Nav rappresenta una stima nell'ipotesi in cui alla data di riferimento si vendano tutti i beni a un prezzo uguale al valore di mercato stimato per ognuno, al netto del rimborso dei debiti. Questa seconda metrica considera un valore ipotetico per il quale occorre prestare attenzione a diversi elementi. In primo luogo, dipende principalmente dalle stime di valore di mercato degli immobili, che come tali dovrebbero rappresentare il più probabile prezzo di vendita del bene, ma che per la natura stessa del mercato immobiliare non possono essere valori certi; in secondo luogo, la vendita dell'intero portafoglio dovrebbe avvenire contestualmente, evento abbastanza improbabile se non con una vendita in blocco caratterizzata da uno sconto sui singoli valori per la minor liquidità (si ricordi il caso del Fondo Olinda in cui il portafoglio fu ceduto in blocco al 28% in meno rispetto all'ultima stima). La differenza tra prezzo di borsa e Nav, per lo più uno sconto, è sempre stato un elemento di attenzione per i veicoli immobiliari quotati. Tra le cause che amplificano lo sconto, oltre alle problematiche legate alle valutazioni, occorre menzionare i bassi volumi di scambio e le elevate commissioni di gestione legati soprattutto ai prodotti italiani. Nel primo caso, un volume medio di scambio molto ridotto (negli ultimi 12 mesi per la totalità dei fondi è stato inferiore allo 0,03% del totale, con un valore complessivo mensile inferiore a 20 milioni), ha di fatto vanificato la liquidità, principale beneficio dell'investimento indiretto quotato. I fondi sono stati collocati come investimento immobiliare in un'ottica di lungo periodo, spesso lasciando intendere che la cessione in borsa rappresentasse solo un'uscita di emergenza e le sgr non hanno fatto mai nulla per creare un vero mercato secondario, quando potevano intervenire con buyback che avrebbero sostenuto il titolo a vantaggio di tutti i quotisti. Nel secondo caso, le commissioni pagate ai gestori sono state pari a una quota importante dei proventi distribuiti agli investitori. Il valore di un titolo è funzione dei dividendi attesi, mentre per i fondi immobiliari spesso si ritiene che dipenda dal Nsv, cioè dalla somma del valore (teorico) degli immobili: il valore del portafoglio immobiliare si riduce laddove vi siano dei costi di struttura che assorbono gran parte dei proventi e conseguentemente il valore del Nav si ottiene solo alla liquidazione. Ma a complicare la vita degli investitori vi sono state anche le diverse proroghe alle scadenze che hanno portato all'allontanarsi del momento in cui, grazie alla liquidazione del fondo, l'investitore avrebbe finalmente ottenuto il Nav stimato. In conclusione, la scelta tra aderire o non aderire alle opa si può ricondurre tra la possibilità di esercitare un'opzione put, liquidando immediatamente con un premio rispetto alle precedenti quotazioni, oppure di allinearsi alla visione dei promotori. Ancorarsi al valore storico di acquisto non è mai corretto: le opa rappresentano un'opportunità momentanea di liquidare a un valore superiore rispetto alle precedenti quotazioni, pur in molti casi registrando una perdita. L'alternativa è attendere la liquidazione e ricevere i proventi dalle effettive vendite, puntando ancora a un'esposizione al mercato immobiliare in un periodo di incertezza legato alla Brexit. Così facendo il quotista si allineerebbe alla visione bullish degli investitori professionali promotori delle offerte, che potrebbero avere un diverso profilo di rischio/rendimento e un differente orizzonte temporale. Nell'indecisione, se il capitale investito non è tale da impattare sui volumi, nulla vieta di beneficiare dell'offerta a premio sulle recenti quotazioni e reinvestire negli stessi fondi al termine, nella visione che vi sia una possibile successiva riduzione per effetto della conclusione dell'opa; oppure, mantenere l'esposizione all'immobiliare reinvestendo in altri titoli quali Reits europei o siiq italiane che, pur presentando importanti sconti sul Nav (10% e 34%), sono caratterizzati da una maggiore liquidità.
Alcune considerazioni buttate li. VIG ha un nav di 2126 ma ora quota 1500 con un delta di1126; tra un anno staccherà una cedola di circa 850€ e ridurrà il proprio costo a 650. Facendo il rapporto tra 1126/650 otteniamo una resa sul 90% ma con morte naturale al 31/12/2022. Quindi con tali scadenze troviamo molto altro. Piuttosto trovo poco interesse e nessuno qui parla di alcuni fondi misteriosi a breve scadenza e del tutto trascurati es BNL nav795 prezzo attuale su 540 ma scadenza al 31 /12 attuale. Ovvio porsi il problema Olinda ma, a priori vale lo stesso discorso per i fondi a scadenza 2022, fatto ovviamente salvo un diverso approccio conoscitivo sui loro contenuti immobiliari o debiti o redditività o insider. Bo, vedremo dalle semestrali.
JohannesBrahms
BRHJNN33E07Z112N
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Ecco, hai detto bene: misteriosi, perché VIG, con tutti i dubbi che possiamo avere, vende oggi un immobile che corrisponde al 40% del propio NAV, anche se potrebbe tirare avanti fino al 2022, mentre BPI, a 5 mesi e mezzo dalla scadenza, ancora non ci fa sapere nulla. Ai tempi di Olinda, i primi rumor risalivano a febbraio-marzo, e a luglio mi sembra di ricordare che la vendita fosse ufficiale...
E a proposito, nell'ultima relazione annuale di BPI leggo che "Anche in considerazione della scadenza del Fondo fissata al 31 dicembre 2016 (in conformità alla decisione assunta dall’Assemblea Straordinaria dei Partecipanti del 16 dicembre 2014*), si ritiene importante segnalare che i valori di effettivo realizzo del portafoglio immobiliare** potranno discostarsi dai valori stimati dall’Esperto Indipendente alla data del 31 dicembre 2015"
*Quella che ha bocciato la proroga straordinaria di 2 anni.
**Ma non le commissioni di gestione?
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sissidog
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VIG è stato l'unico fondo che ultimamente ha venduto a NAV, la scadenza è al 2019 difficile che con solo due immobili in ptf vada al 2022 (i due immobili sono anche locati dignitosamente)
Sì i tassi sono bassi da qualche anno, ma ora sono ancor più bassi; è continuata la discesa dei rendimenti; ed è vero che l'immobiliare IN GENERALE non sia ripartito, ma anche perchè è difficile trovare rendimenti abbastanza sicuri e allettanti; ma appunto..generalizzando.
vik1930
nsdisp
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hal
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Era di DB ma adesso è di Castello sgr
Ho saltato un passaggio e pure ho sbagliato il numero. 2126-850 restituiti tra un anno = 1276 con spesa di 1500 - 850 = 650 Quindi tra un anno spendo 650 e presumo un rientro di 1276 con confermo circa il 90% abbondante di guadagno. Scusa refusi non controllati.
teddy63
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Il ragionamento non fa una grinza.L'unica cosa che stona è la scadenza al 31/12/2022 un pò troppo lontana... chissà quante cose nel frattempo possono succedere, a meno che la SGR non dichiari una chiusura anticipata.
sissidog
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adesioni opa odierne
Comunicati Price Sensitive - BORSA ITALIANA - Borsa Italiana
unico fondo immobiliare che sta ricevendo un briciolo di adesioni è POLIS, volumi in borsa molto alti trattati nell'ultimo periodo.. facile che su POLIS possano raccogliere una % tra il 5%/10% in OPA, sono curioso di vedere cosa decideranno di fare.. (ci potrebbe stare anche un piccolo rilancio)
Comunicati Price Sensitive - BORSA ITALIANA - Borsa Italiana
unico fondo immobiliare che sta ricevendo un briciolo di adesioni è POLIS, volumi in borsa molto alti trattati nell'ultimo periodo.. facile che su POLIS possano raccogliere una % tra il 5%/10% in OPA, sono curioso di vedere cosa decideranno di fare.. (ci potrebbe stare anche un piccolo rilancio)
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