Frequentatori sezione immobiliare

[freetimenow]

Ragionamento ineccepibile per gli immobili che hanno ancora un mercato propriamente detto, ma sei sicuro che possa valere anche per un caso, ipotetico ma simile a tantissimi del mondo reale, come il seguente:

"Pensionato boomer benestante vuole vendere seconda casa in zona rurale. E' disposto a scendere poco o nulla rispetto ai prezzi del 2008: vivrebbe il fatto come una fregatura e comunque non ha bisogno di vendere. Anzi, poter tenere il rudere a marcire gli conferisce paradossalmente status sociale, in quanto vuol dire che può permettersi economicamente di farlo".

Un AI che riconosce questo tipo di situazione, perché tantissime volte vuole ottenere comunque il mandato? Cisiamoquasi ed altri utenti hanno postato svariati annunci di questo tipo, e sono chiaramente immobili invendibili se non con sconti prossimi al 100% rispetto al prezzo di vetrina.

A volte usano l'immobile a prezzo alto per far credere al compratore (poco esperto) che quello sia il prezzo di mercato. Cosi quando poi lo portano a vedere qualche altra cosa simile che hanno a portafoglio gli possono far credere che e' un affare.

 

[DavideeGolia]

A volte usano l'immobile a prezzo alto per far credere al compratore (poco esperto) che quello sia il prezzo di mercato. Cosi quando poi lo portano a vedere qualche altra cosa simile che hanno a portafoglio gli possono far credere che e' un affare.

No, non ci sono queste situazioni.

I 4 gatti che cercano questo tipo di immobili conoscono perfettamente il mercato e non li abbindoli con sti trucchetti.

I prezzi li fanno quasi sempre i proprietari, e gli AI non dicono nulla perchè sono senza p@ll3 e sanno che se dicono al venditore che è un sognatore e che deve dimezzare minimo minimo la richiesta, si beccano degli insulti e venditori che per anni parlano male di loro. Quindi assecondano le richieste. Ma non solo, si rifiutano pure di portare offerte troppo basse....bloccando cosí il mercato.

Ci provano ancora a fare i furbi con gli stranieri, e ieri sera rientrando dal lavoro ho visto qui in Germania annuncio in vetrina agenzia per vendita rustico che in Italia a fatica possono chiedere 80 mila euro. 500 mila euro! Ma anche qui la gente non è fessa e annunci cosi sono solo sintomi di disperazione.

 

[sand1975]

E chi lo decide qual è il valore REALE? Un agente serio non sopravvaluta un immobile del 40% perchè sa che si brucia il mercato. Potremmo invece pensare che 150k fosse una sottovalutazione?

Chiunque può calcolare il valore di un immobile con il minimo scarto possibile con un prezziario, calcolando superficie commerciale, usandomi coefficienti e un minimo di esperienza.

Ciò che dobbiamo metterci in testa è che pur non essendo quotato un immobile ha un suo valore ed è stimabile. Altrimenti come farebbero i periti e ctu a fare le stime?
Un ai dovrebbe saperla fare. Ma nel 100% di quelli che ho conosciuto io neanche sanno calcolare la superficie commerciale correttamente.
Un qualsiasi geometra con 200 euro ti stima il valore di un immobile. Stima che poi ovviamente può cambiare in sede di contrattazione in più o in meno come qualsiasi trattativa ma che è un buon punto di partenza ondò arrivo.

Come ho detto è pratica comune sovrastimare perché se un venditore sente 3 clienti da quasi certamente il mandato anche da una stima migliore.

 

[pasquale83]

Chiunque può calcolare il valore di un immobile con il minimo scarto possibile con un prezziario, calcolando superficie commerciale, usandomi coefficienti e un minimo di esperienza.

Ciò che dobbiamo metterci in testa è che pur non essendo quotato un immobile ha un suo valore ed è stimabile. Altrimenti come farebbero i periti e ctu a fare le stime?
Un ai dovrebbe saperla fare. Ma nel 100% di quelli che ho conosciuto io neanche sanno calcolare la superficie commerciale correttamente.
Un qualsiasi geometra con 200 euro ti stima il valore di un immobile. Stima che poi ovviamente può cambiare in sede di contrattazione in più o in meno come qualsiasi trattativa ma che è un buon punto di partenza ondò arrivo.

Come ho detto è pratica comune sovrastimare perché se un venditore sente 3 clienti da quasi certamente il mandato anche da una stima migliore.

A supporto di quanto dici: Estimo - Wikipedia

 

[sand1975]

A supporto di quanto dici: Estimo - Wikipedia

Si purtroppo ad architettura non era un esame obbligatorio, però se non erro i geometri lo fanno.


Io renderei obbligatorio superare un esame di abilitazione per gli agenti immobiliari con basiche norme di diritto ed estimo oltre che di etica e deontologia professionale. E renderei gli AI responsabili di ciò che dicono.

Voglio dire, sapete che se si scopre che una certificazione energetica è sbagliata (con dolo o meno) è possibile annullare l'atto anche a posteriori (con tutte le beghe legali del caso)? E un certificatore deve avere tutta questa responsabilità per 100/200 euro mentre un ai con 10k di commissione è esentato da qualsiasi responsabilità e può dire ciò che vuole?


Ciò che è veramente inconcepibile è che quando qualcuno deve comprare un'auto usata compra quattro ruote, auto e mille altre riviste e si studia come valutare il prezzo in base a KM, accessori e stato di usura.

Quando deve comprare casa si affida al caso...

Quando si va a comprare l'auto ci si porta il meccanico di fiducia o amico competente e se si compra un immobile da 300k non si spendono 200 euro per una minima consulenza e valutazione di un tecnico...

 

[vtt2]

A volte usano l'immobile a prezzo alto per far credere al compratore (poco esperto) che quello sia il prezzo di mercato. Cosi quando poi lo portano a vedere qualche altra cosa simile che hanno a portafoglio gli possono far credere che e' un affare.

Confermo tutto perchè mi è successa una cosa simile quando ho fatto vedere casa mia.
Ho parlato con alcuni potenziali compratori e mi hanno riferito che hanno visto case simili alla mia anche se non tenute altrettanto meglio ed il prezzo che gli hanno chiesto era molto più alto, secondo me l'agente immobiliare sapeva che voglio vendere quindi ha scommesso più su di me che sugli altri.

 

[freetimenow]

No, non ci sono queste situazioni.

I 4 gatti che cercano questo tipo di immobili conoscono perfettamente il mercato e non li abbindoli con sti trucchetti.

I prezzi li fanno quasi sempre i proprietari, e gli AI non dicono nulla perchè sono senza p@ll3 e sanno che se dicono al venditore che è un sognatore e che deve dimezzare minimo minimo la richiesta, si beccano degli insulti e venditori che per anni parlano male di loro. Quindi assecondano le richieste. Ma non solo, si rifiutano pure di portare offerte troppo basse....bloccando cosí il mercato.

Ci provano ancora a fare i furbi con gli stranieri, e ieri sera rientrando dal lavoro ho visto qui in Germania annuncio in vetrina agenzia per vendita rustico che in Italia a fatica possono chiedere 80 mila euro. 500 mila euro! Ma anche qui la gente non è fessa e annunci cosi sono solo sintomi di disperazione.

Guarda che io non mi stavo riferendo alla vendita delle case di campagna, dove nemmeno esiste un "mercato" e un "prezzo di mercato" ben definibile e in cui, a parte i soliti sognatori perdigiorno, chi compra conosce il territorio molto bene.

Io mi stavo riferendo a quanto succede (o succedeva visto che vivo all'estero da qualche anno) nei grandi centri tipo Roma e la tecnica di far vedere prima gli appartamenti "a portafoglio" a prezzi alti (che in genere sono quelli acquisiti piu' di recente) per poi alla fine cacciare fuori dal cappello a cilindro l'appartamento del proprietario "gia' cucinato" a un prezzo piu' abbordabile .... beh questa e' la tattica vecchia come il cucco che usano tutti gli agenti.

Una domanda sempre da fare e': da quanto tempo e' in vendita questo appartamento?

 

[kolio]

Chiunque può calcolare il valore di un immobile con il minimo scarto possibile con un prezziario, calcolando superficie commerciale, usandomi coefficienti e un minimo di esperienza.

Ciò che dobbiamo metterci in testa è che pur non essendo quotato un immobile ha un suo valore ed è stimabile. Altrimenti come farebbero i periti e ctu a fare le stime?
Un ai dovrebbe saperla fare. Ma nel 100% di quelli che ho conosciuto io neanche sanno calcolare la superficie commerciale correttamente.
Un qualsiasi geometra con 200 euro ti stima il valore di un immobile. Stima che poi ovviamente può cambiare in sede di contrattazione in più o in meno come qualsiasi trattativa ma che è un buon punto di partenza ondò arrivo.

Come ho detto è pratica comune sovrastimare perché se un venditore sente 3 clienti da quasi certamente il mandato anche da una stima migliore.

Appunto, esistono parametri ben definiti con cui si calcola il prezzo commerciale, che non è dato solo da coefficienti ma da prezzo di mercato del momento. Ora ti rigiro la domanda, che era provocatoria ma non avevi compreso : tu come arriveresti ad un calcolo di 150k rispetto ai 250k richiesti? Ti sembra credibile uno scarto del 40%? Non lo troveresti neanche all'asta giudiziaria, tranne casi particolari.

 

[magicas2]

ok ma in pvt.....ho gia' ricevuto almeno 10 richieste e le ho mandate tutte.

Ciao, lo manderesti anche a me per favore?

Grazie

 

[dimm]

vedremo prezzi al mq scendere in città ed aumentare in periferia. xme

 

[pasquale83]

Si purtroppo ad architettura non era un esame obbligatorio, però se non erro i geometri lo fanno.


Io renderei obbligatorio superare un esame di abilitazione per gli agenti immobiliari con basiche norme di diritto ed estimo oltre che di etica e deontologia professionale. E renderei gli AI responsabili di ciò che dicono.

Voglio dire, sapete che se si scopre che una certificazione energetica è sbagliata (con dolo o meno) è possibile annullare l'atto anche a posteriori (con tutte le beghe legali del caso)? E un certificatore deve avere tutta questa responsabilità per 100/200 euro mentre un ai con 10k di commissione è esentato da qualsiasi responsabilità e può dire ciò che vuole?


Ciò che è veramente inconcepibile è che quando qualcuno deve comprare un'auto usata compra quattro ruote, auto e mille altre riviste e si studia come valutare il prezzo in base a KM, accessori e stato di usura.

Quando deve comprare casa si affida al caso...

Quando si va a comprare l'auto ci si porta il meccanico di fiducia o amico competente e se si compra un immobile da 300k non si spendono 200 euro per una minima consulenza e valutazione di un tecnico...

Anche a Fisica non era un esame molto comune

 

[Megatron]

Proprio perchè non siamo bambini sappiamo che una proposta a -40% del prezzo richiesto non è riferibile. Ripeto, neanche si perde tempo. Non è questione di AI. Se non ci fosse l'AI ma il venditore diretto, quest'ultimo manderebbe a quel paese chi fa una proposta così scandalosamente bassa. La soglia, incredibile. La soglia non la decide l'AI ma il buon senso. Provaci a fare un'offerta a -40% e vedi come ti risponde il venditore

Se non ci fosse l'AI tra le palle le cose andrebbero in questo modo...

Cliente: ti offro il -40%
Venditore: -40% ? Ma tu sei pazzo...sei proprio fuori come un balcone...posso arrivare al -20%
Cliente: al massimo arrivo a -30%
Venditore: ma no dai...facciamo -25%
Cliente: ok va bene -25%

E così si sarebbe conclusa la trattativa ad un prezzo "equo" per entrambe le parti...
Il fatto che spesso ci siano gli AI tra le palle interrompe di fatto la trattativa all'inizio, e così l'immobile rimane a marcire, perdendo ulteriore valore, e il potenziale cliente a ricominciare la ricerca da un'altra parte.

Ripeto gli AI nella maggioranza dei casi sono un cancro del settore immobiliare, altro che consulenza e servizio ai clienti!

 

[sand1975]

Appunto, esistono parametri ben definiti con cui si calcola il prezzo commerciale, che non è dato solo da coefficienti ma da prezzo di mercato del momento. Ora ti rigiro la domanda, che era provocatoria ma non avevi compreso : tu come arriveresti ad un calcolo di 150k rispetto ai 250k richiesti? Ti sembra credibile uno scarto del 40%? Non lo troveresti neanche all'asta giudiziaria, tranne casi particolari.

Il “prezzo di mercato di quel momento” è dato dai prezziari che fanno statistiche precise dei prezzi a rogito dei mesi precedenti.

A me il prezzo richiesto frega nulla, nel caso in oggetto faccio stima, se vale 150k o offro 150k fregandomene del prezzo esposto oppure, come l’amore maggior parte degli interessati farà, neanche faccio l’offerta e l’immobile Rimane a marcire.

Detto questo non conosco il valore dell’immobile ma ho visto in vendita immobili io cui prezzo rischiesto era anche superiore al 40% e ti dirò che mediamente sono più altri di un 25/30% buono rispetto al valore di mercàto. Quindi o trovano il pollo o scendono o non vendono, non siamo più nel 2000 che potevi chiedere qualsiasi cifra.

Ps: in provincia di Bergamo dove abito io è parlo di paesi a 10/15 minuti da autostrada/aeroporto/Bergamo ho visto case all’asta recenti e ben tenute di 10/15 anni fa andare via anche al 25% del valore (75% di sconto), mediamente tute sopra il 50/60% in meno del prezzo di perizia. Quelle meno appetibili che sarebbero acquistabili a Milano (palazzine anni 70) vanno invendute alla quarta asta con ribassi superiori e sono costretti ad annullare le vendite per mancanza di acquirenti.

 

[kolio]

Se non ci fosse l'AI tra le palle le cose andrebbero in questo modo...

Cliente: ti offro il -40%
Venditore: -40% ? Ma tu sei pazzo...sei proprio fuori come un balcone...posso arrivare al -20%
Cliente: al massimo arrivo a -30%
Venditore: ma no dai...facciamo -25%
Cliente: ok va bene -25%

E così si sarebbe conclusa la trattativa ad un prezzo "equo" per entrambe le parti...
Il fatto che spesso ci siano gli AI tra le palle interrompe di fatto la trattativa all'inizio, e così l'immobile rimane a marcire, perdendo ulteriore valore, e il potenziale cliente a ricominciare la ricerca da un'altra parte.

Ripeto gli AI nella maggioranza dei casi sono un cancro del settore immobiliare, altro che consulenza e servizio ai clienti!

Questa trattativa è surreale, assolutamente. Se tu pensi che i venditori siano mediamente con l'acqua alla gola ti sbagli : non è un'asta a ribasso. Il venditore chiede un prezzo, il ribasso solitamente si attesta al massimo al 10%. I ribassi che proponi tu sono improponibili. Nessuno venderebbe a 189k una casa per cui chiede 250k. Hai presente gli annunci dove c'è scritto "no perditempo"? Ecco, appunto!

 

[kolio]

Il “prezzo di mercato di quel momento” è dato dai prezziari che fanno statistiche precise dei prezzi a rogito dei mesi precedenti.

A me il prezzo richiesto frega nulla, nel caso in oggetto faccio stima, se vale 150k o offro 150k fregandomene del prezzo esposto oppure, come l’amore maggior parte degli interessati farà, neanche faccio l’offerta e l’immobile Rimane a marcire.

Detto questo non conosco il valore dell’immobile ma ho visto in vendita immobili io cui prezzo rischiesto era anche superiore al 40% e ti dirò che mediamente sono più altri di un 25/30% buono rispetto al valore di mercàto. Quindi o trovano il pollo o scendono o non vendono, non siamo più nel 2000 che potevi chiedere qualsiasi cifra.

Ps: in provincia di Bergamo dove abito io è parlo di paesi a 10/15 minuti da autostrada/aeroporto/Bergamo ho visto case all’asta recenti e ben tenute di 10/15 anni fa andare via anche al 25% del valore (75% di sconto), mediamente tute sopra il 50/60% in meno del prezzo di perizia. Quelle meno appetibili che sarebbero acquistabili a Milano (palazzine anni 70) vanno invendute alla quarta asta con ribassi superiori e sono costretti ad annullare le vendite per mancanza di acquirenti.

Stesso discorso per te. Tu parli di aste. Io parlo di mercato libero. Due pianeti differenti. Tu dici che del prezzo richiesto te ne infischi : sbagli. Devi invece tenerne conto. Perchè se proponi un prezzo troppo basso non solo perdi tempo tu ma, soprattutto, ne fai perdere molto al venditore. Questo vale sia con l'AI che senza. L'approccio è totalmente sbagliato.

 

[sand1975]

Questa trattativa è surreale, assolutamente. Se tu pensi che i venditori siano mediamente con l'acqua alla gola ti sbagli : non è un'asta a ribasso. Il venditore chiede un prezzo, il ribasso solitamente si attesta al massimo al 10%. I ribassi che proponi tu sono improponibili. Nessuno venderebbe a 189k una casa per cui chiede 250k. Hai presente gli annunci dove c'è scritto "no perditempo"? Ecco, appunto!

La realtà è diversa: io osservo mediamente tra i prezzi richiesti dagli annunci e i prezzi a rogito dei prezziari un 20/25% di differenza.

Prova a prendere un prezziario e confronta i prezzi degli annunci e a meno che tu non abiti a Milano dove non si fa sconto la media è quella.

 

[sand1975]

Stesso discorso per te. Tu parli di aste. Io parlo di mercato libero. Due pianeti differenti. Tu dici che del prezzo richiesto te ne infischi : sbagli. Devi invece tenerne conto. Perchè se proponi un prezzo troppo basso non solo perdi tempo tu ma, soprattutto, ne fai perdere molto al venditore. Questo vale sia con l'AI che senza. L'approccio è totalmente sbagliato.

Parlo ANCHE di aste, come vedi ho scritto sia di aste che di vendite normali. Stiamo parlando del nulla. Il prezzo richiesto non fa testo, ci sono migliaia di appartamenti invenduti, quello che conta sono i prezzi a rogito.

Il prezzo di vendita non andrebbe neanche guardato e neanche l'ho mai guardato.

La vendi a 200? ne vale 100, bon se faccio un'offerta sarà di 100 e non di 180 perchè ne vuoi 200.

Poi so anche io che se la casa vale la metà di quello che chiedi neanche ti faccio l'offerta.

Il prezzo non lo fa né il venditore né il compratore ma il mercato. chiediamoci perché in italia ci sono 1 milione di case invendute. UN MILIONE!

 

[DavideeGolia]

Parlo ANCHE di aste, come vedi ho scritto sia di aste che di vendite normali. Stiamo parlando del nulla. Il prezzo richiesto non fa testo, ci sono migliaia di appartamenti invenduti, quello che conta sono i prezzi a rogito.

Il prezzo di vendita non andrebbe neanche guardato e neanche l'ho mai guardato.

La vendi a 200? ne vale 100, bon se faccio un'offerta sarà di 100 e non di 180 perchè ne vuoi 200.

Poi so anche io che se la casa vale la metà di quello che chiedi neanche ti faccio l'offerta.

Il prezzo non lo fa né il venditore né il compratore ma il mercato. chiediamoci perché in italia ci sono 1 milione di case invendute. UN MILIONE!

E ce ne sono altre 7 milioni vuote su 31 milioni di immobili residenziali.

In Italia ci sono 7 milioni di case vuote, dice l'Istat

 

[sand1975]

E ce ne sono altre 7 milioni vuote su 31 milioni di immobili residenziali.

In Italia ci sono 7 milioni di case vuote, dice l'Istat

Poco poco che mettono qualche tassa sulle seconde case e almeno un'altra milionata invade il mercato, senza contare che molte di queste sono in mano a persone anziane che purtroppo, numeri alla mano, sono le vittime principali di questa crisi per questo dal punto di vista immobiliare potrebbe essere molto peggio del 2008.

Rendiamoci conto: 7+1=8 milioni di abitazioni vuote su 25 milioni di famiglie e con un calo demografico di circa 200k persone anno senza contare quest'anno che saranno ovviamente molte di più.

 

[DavideeGolia]

Poco poco che mettono qualche tassa sulle seconde case e almeno un'altra milionata invade il mercato, senza contare che molte di queste sono in mano a persone anziane che purtroppo, numeri alla mano, sono le vittime principali di questa crisi per questo dal punto di vista immobiliare potrebbe essere molto peggio del 2008.

Rendiamoci conto: 7+1=8 milioni di abitazioni vuote su 25 milioni di famiglie e con un calo demografico di circa 200k persone anno senza contare quest'anno che saranno ovviamente molte di più.

Quante sono le case in Italia? Ecco i dati aggiornati del Catasto - Habitante

La situazione è anche peggio, perchè in totale gli immobili sono quasi 75 milioni.....

E se le case sono 7 milioni abbandonate, non oso pensare le decine di milioni di capannoni, c2,c3 che ci sono vuoti.