I soldi "buttati" in affitto e quelli "buttati" negli interessi rata mutuo.

[sabotage]

Tizio acquista:
Immobile di 200k euro. Mutuo di 160k (80%) a 15 anni, interessi pagati pari a -80k circa. Aggiungiamo pure 10k di IMU e spese = -90k

Caio affitta di un immobile di pari valore:
Affitto annuo 8k euro, facciamo in cedolare secca, che ogni 8 anni si rivaluta del 16% (2% di inflazione annua). totale importo lordo pagato= (8k * 8) + (9,3 * 7) = -129k

Queste ipotesi così definite sono totalmente biased a favore degli housecrashers. E già così si vede che le sorti non sono così a favore di chi sceglie l'affitto. In realtà chi è fa un mutuo a 15 anni con una rata che supera i mille euro?

Prova a rifare il calcolo dai 20 ai 30 anni.

 

[Noriello Robbini]

Bè se sei dell'Urbe volentieri : p

Nei paraggi

 

[sabotage]

E poi ci sarà sempre una grande differenza tra chi è in affitto e chi ha la casa di proprietà:

chi è in affitto si ritroverà sempre materiale scadente in casa, mattonelle vecchie o di scarsa qualità sovrapposte al pavimento precedente, riparazioni con tubi a vista e arrangiamenti vari da parte del padrone. Chi è in affitto d'altronde non butta i soldi per una cosa non sua.

Voi direte: "Che ce frega, cambiamo casa". Beh, può essere, però sono rare le case fatte bene date in affitto.

 

[Tre di coppe]

Si parte sempre dall'assunto che chi si trova davanti alla scelta non ha cash, o perlomeno non più del 20% del valore dell'immobile.

Per chi invece ha una liquidità pari ad almeno l'80% del valora dell'immobile ci sono dubbi sul fatto che convenga comprare (al di là di tutte le implicazioni sociali che comporta)?

 

[Lady Jane]

Si parte sempre dall'assunto che chi si trova davanti alla scelta non ha cash, o perlomeno non più del 20% del valore dell'immobile.

Per chi invece ha una liquidità pari ad almeno l'80% del valora dell'immobile ci sono dubbi sul fatto che convenga comprare (al di là di tutte le implicazioni sociali che comporta)?

Se hai l'80% della liquidità necessaria per l'acquisto, probabilmente sei una persona che sa come investire i propri soldi. Seppellire una cifra simile in un immobile? Nemmeno per sogno, in questo caso.

 

[tunzig]

Per poter formulare ragionevoli ipotesi sugli scenari futuri, però, più che guardare al passato sarebbe importante saper valutare bene il presente. Questa cosa, i bravi consulenti finanziari che consigliano i clienti come investire i propri risparmi non la fanno mai, ma si nascondono dietro la formuletta da te riportata.

Ecco, appunto.
Riguardo al passato, due esempi (opposti):
- chi si scotta con l'acqua calda e poi ha paura anche di quella fredda;
- chi è rimasto invischiato nella NON CALL di ISP (con tanto di modifica del regolamento) della scorsa settimana.

 

[Sdollar]

Io all'unica pensionata che mi sia capitata in cerca della casa non ho potuto locare l'immobile: cud alla mano percepiva circa 900,00 mensili.

Questa e' musica per i ribassisti. Non sappiamo a quanto ammontava il canone di affitto, ma tra diversi decenni, questo importo i pensionati lo vedranno con il binocolo. La gente capace di pagare un canone di affitto diventera' sempre meno, anche tra i lavoratori, per quelli che un lavoro lo avranno.

Se si proseguira' su questi binari, la gente si sbarazzera' letteralmente di tutte le case superiori ad uno.

 

[Freedom]

oh finalmente un uomo intelligente in questo Forum

Volevo solo umilmente sfatare 'sta frase del piffero: "i soldi spesi nell'affitto sono buttati". Che fa il paio con:"gl'immobili salgono sempre".

Spero si aver reso un modesto servizio alla comunità.

P.S.
peccato che sono già sposato: è praticamente impossibile trovare una donna che ti apprezzi......

 

[serian]

nessun dubbio, oggi anche chi ha cash, ha assoluta convenienza ad aspettare!
Prezzi in calo ancora a lungo

 

[luka66]

Si parte sempre dall'assunto che chi si trova davanti alla scelta non ha cash, o perlomeno non più del 20% del valore dell'immobile.

Per chi invece ha una liquidità pari ad almeno l'80% del valora dell'immobile ci sono dubbi sul fatto che convenga comprare (al di là di tutte le implicazioni sociali che comporta)?

In questo momento affitto 4+4,più avanti si potrà analizzare con calma la situazione che si verrà a creare.

 

[sabotage]

nessun dubbio, oggi anche chi ha cash, ha assoluta convenienza ad aspettare!
Prezzi in calo ancora a lungo

Per chi ha cash deve speculare sul fatto che il valore dell'immobile l'anno successivo perda più dell'affitto. Es. Affitto annuale €8400, l'immobile l'anno successivo dovrebbe perdere più di quella cifra.
(cosa plausibilissima visto il periodo)

 

[serian]

Assolutamente no Il cash ti dà degli interessi! Se con gli interessi ti paghi l'affitto ogni k che scende l'immobile sono soldi guadagnati!!!

 

[luka66]

Assolutamente no Il cash ti dà degli interessi! Se con gli interessi ti paghi l'affitto ogni k che scende l'immobile sono soldi guadagnati!!!

CorrettK!
Non riesco a comprendere come la maggior parte delle persone non riesca comprenderlo.

 

[Tre di coppe]

Se hai l'80% della liquidità necessaria per l'acquisto, probabilmente sei una persona che sa come investire i propri soldi. Seppellire una cifra simile in un immobile? Nemmeno per sogno, in questo caso.

Io personalmente ho più del 100%, ma in generale non è che tenere i soldi investiti in vari strumenti significhi automaticamente guadagnare, anzi spesso si perdono se non si ha tempo di starci dietro...

Se trovo una bella occasione un pensiero ce lo faccio.

 

[Randolph Duke]

Aggiungo alcune considerazioni.

gli oneri 'accessori' nel caso di acquisto casa sono sempre più pesanti.
mi riferisco a notaio,agenzia, oneri burocratici connessi alla ristrutturazione (permessi,tasse,suolo pubblico,geometra etc - tutte cose che non vengono incorporate nel valore della casa).

quindi l'aquisto può avere senso solo in caso di mantenimento dell'abitazione per un lasso di tempo molto lungo.
altrimenti l'affitto risulterà più conveniente. e può essere visto come il 'parcheggio' in attesa di trovare la casa veramente giusta.

difficilmente varrà ancora l'assioma di un tempo. acquisto poi faccio in corsa un upgrade guadagnandoci pure.

 

[mark920]

CorrettK!
Non riesco a comprendere come la maggior parte delle persone non riesca comprenderlo.

Ottenere il pagamento dei canoni con gli interessi del capitale (ma andrebbe poi calcolata l'inflazione) presuppone un discreto capitale, oltre a rendimenti alti e costanti nel tempo.

Anni fa obbligazionari, conti di deposito e tds non avevano alcuna attrattiva.

 

[mark920]

Questa e' musica per i ribassisti. Non sappiamo a quanto ammontava il canone di affitto, ma tra diversi decenni, questo importo i pensionati lo vedranno con il binocolo. La gente capace di pagare un canone di affitto diventera' sempre meno, anche tra i lavoratori, per quelli che un lavoro lo avranno.

Se si proseguira' su questi binari, la gente si sbarazzera' letteralmente di tutte le case superiori ad uno.

Sarebbe interessante capire dove andranno ad abitare chi non può permettersi casa in affitto e in acquisto, considerando anche il basso impatto dell'edilizia popolare.

 

[mark920]

Quanto al tuo quesito, a me hanno appena risposto che, non potendo prevedere il futuro, "l'investitore deve necessariamente volgere lo sguardo al passato".
Ergo, il fatto che su ogni prospetto finanziario sia specificato che "ogni rendimento passato non è indicativo di rendimento futuro" evidentemente è solo una formuletta propiziatorio/scaramantica.

Non è una formuletta scaramantica ma una forma di tutela, trattandosi di un investimento.

Guardare le statistiche passate serve appunto per orientare l'investitore nella scelta degli strumenti, raffrontando i rendimenti reali nel corso di periodi storici prolungati

 

[Lucrez]

Ciao ragazzi vi posto il mio caso (con cifre modificate perchè ci tengo alla privacy)...premettendo che sarei favorevole al mattone piuttosto che all'affitto...ma cerco di mettere sul piatto(quasi) tutti i fattori...se ne avete altri da suggerirmi ben venga per capire cosa mi converrebbe fare. Vi dico anche che non sono un tipo che non sa dove mettere i soldi (di conti deposito ce ne sono) e che se ho 1000 euro non li spendo perchè sono in affitto ma li reinvesto..

CONFRONTO AFFITTO X 25 ANNI CONTRO MUTUO T.V. 25 ANNI.
avendo 50000 euro cash subito a disposizione.

Sono in affitto arredato in appartamento e pago 500euro canone mensile +30 euro mese spese di condominio. Cedolare secca.
Quindi pago Euro 6360 annui per 8 anni... quello che ancora non saprei calcolare è quanto andrò a pagare di affitto (rivalutato) tra 8 anni.

Presupponendo che l'appartamento in affitto valga 120000 a nuovo.
Se lo avessi acquistato facendo un mutuo dell' 80% avrei ottenuto una cifra dalla banca pari a 96k.
La differenza l'avrei dovuta spendere di tasca mia, ovvero Euro 36000
Inoltre si sa che in fase di acquisto almeno un 10% se ne va per spese notarili, allacciamenti ecc... --> Euro 15000 stando larghi forse.
TOTALE EURO 50000 c.ca arrotondato per difetto che in affitto investirei ad almeno al 2.5% netto, ad interesse COMPOSTO (vedi sotto)

Durata mutuo 25 anni
Rata media mutuo pressuponendo sia variabile c.ca 550 euro (se tasso fisso euro 600)
Spese ulteriori di condominio addebitate al titolare Euro 30/mese
Totale spese in un anno = Euro 580x12 = Euro 6960
A questo io ci aggiungerei un assicurazione furto/incendio/rc che in affitto non farei di Euro 250 annui.
Quindi COSTO ANNUALE DI EURO 7212 CONTRO EURO 6345

Guadagno annuo in affitto Euro 870 c.ca, anche questo investito al 2.5% netto, per generosità non lo faccio con calcolo dell'Interesse composto (anche perchè non riuscirei a calcolarlo esattamente dato che la cifra la raccoglierei pro-rata ogni mese..sarebbe difficile), fa circa Euro 900 annui di guadagno in affitto ---> 900 Euro x 25 anni Euro 22500 guadagnati da chi sta in affitto.

I 50000 Euro di cui sopra (36k anticipati per differenza tra acquisto immobile e capitale finanziato + 150000 di spese notarili) risparmiati diventano con interesse composto al 2.5% netto a 25 anni Euro 94551 + 22500 (di cui sopra) = Euro 117051

Mentre la casa che valeva 120000 supponiamo (come detto da qualcuno in qualche post prima) che si rivaluti dell'1% annuo (qui non ho usato interesse composto) avremmo un totale di Euro 150000

Morale della favola:
in affitto avrei Euro 117000 in tasca cash
con il mattone Euro 150000 in mattone

N.B.: non ho considerato poi che
1) per chi compra casa bisogna considerare almeno altri 15000 euro di spese di acquisto mobili, già forniti invece in affitto, che se anche questi capitalizzati al 2.5% in 25 anni mi porterebbero ad avere Eur 28000 c.ca ...

2) non ho considerato le famose e famigerate spese straordinarie (rifare il tetto?? la facciata?? la caldaia che si rompe??..) che non so quantificare....

3) il calcolo della rata è indicativo...l'ho fatto partendo da un tasso variabile medio...ma siamo anche in un periodo storico di tasse quanto mai così bassi!!...quindi sono destinati a rialzarsi nel medio-lungo periodo

4) non ho considerato, come già detto, la rivalutazione dell'affitto (qualcuno mi aiuta)

5) non ho considerato le tasse legate all'immobile (IMU, maggiore IRPEF ecc...)

6) è anche vero che c'è l'inflazione che corrode il mio capitale, quindi tra 25 anni con 117000 non riuscirò a coprare un immobile nuovo....ma probabilmente riuscirò a comprare un appartamento vecchio di 25 anni.


Ovvio che una volta finito di pagare il mutuo e avendo l'immobile a disposizione il proprietario dell'immobile inizierà a guadagnarci...
Da quello che mi sembra il guadagno per un proprietario di immobile lo si ha da almeno la fine del mutuo, non di certo prima...

COSA NE PENSATE???

 

[mark920]

Ciao ragazzi vi posto il mio caso (con cifre modificate perchè ci tengo alla privacy)...premettendo che sarei favorevole al mattone piuttosto che all'affitto...ma cerco di mettere sul piatto(quasi) tutti i fattori...se ne avete altri da suggerirmi ben venga per capire cosa mi converrebbe fare. Vi dico anche che non sono un tipo che non sa dove mettere i soldi (di conti deposito ce ne sono) e che se ho 1000 euro non li spendo perchè sono in affitto ma li reinvesto..

CONFRONTO AFFITTO X 25 ANNI CONTRO MUTUO T.V. 25 ANNI.
avendo 50000 euro cash subito a disposizione.

Sono in affitto arredato in appartamento e pago 500euro canone mensile +30 euro mese spese di condominio. Cedolare secca.
Quindi pago Euro 6360 annui per 8 anni... quello che ancora non saprei calcolare è quanto andrò a pagare di affitto (rivalutato) tra 8 anni.

Presupponendo che l'appartamento in affitto valga 120000 a nuovo.
Se lo avessi acquistato facendo un mutuo dell' 80% avrei ottenuto una cifra dalla banca pari a 96k.
La differenza l'avrei dovuta spendere di tasca mia, ovvero Euro 36000
Inoltre si sa che in fase di acquisto almeno un 10% se ne va per spese notarili, allacciamenti ecc... --> Euro 15000 stando larghi forse.
TOTALE EURO 50000 c.ca arrotondato per difetto che in affitto investirei ad almeno al 2.5% netto, ad interesse COMPOSTO (vedi sotto)

Durata mutuo 25 anni
Rata media mutuo pressuponendo sia variabile c.ca 550 euro (se tasso fisso euro 600)
Spese ulteriori di condominio addebitate al titolare Euro 30/mese
Totale spese in un anno = Euro 580x12 = Euro 6960
A questo io ci aggiungerei un assicurazione furto/incendio/rc che in affitto non farei di Euro 250 annui.
Quindi COSTO ANNUALE DI EURO 7212 CONTRO EURO 6345

Guadagno annuo in affitto Euro 870 c.ca, anche questo investito al 2.5% netto, per generosità non lo faccio con calcolo dell'Interesse composto (anche perchè non riuscirei a calcolarlo esattamente dato che la cifra la raccoglierei pro-rata ogni mese..sarebbe difficile), fa circa Euro 900 annui di guadagno in affitto ---> 900 Euro x 25 anni Euro 22500 guadagnati da chi sta in affitto.

I 50000 Euro di cui sopra (36k anticipati per differenza tra acquisto immobile e capitale finanziato + 150000 di spese notarili) risparmiati diventano con interesse composto al 2.5% netto a 25 anni Euro 94551 + 22500 (di cui sopra) = Euro 117051

Mentre la casa che valeva 120000 supponiamo (come detto da qualcuno in qualche post prima) che si rivaluti dell'1% annuo (qui non ho usato interesse composto) avremmo un totale di Euro 150000

Morale della favola:
in affitto avrei Euro 117000 in tasca cash
con il mattone Euro 150000 in mattone

N.B.: non ho considerato poi che
1) per chi compra casa bisogna considerare almeno altri 15000 euro di spese di acquisto mobili, già forniti invece in affitto, che se anche questi capitalizzati al 2.5% in 25 anni mi porterebbero ad avere Eur 28000 c.ca ...

2) non ho considerato le famose e famigerate spese straordinarie (rifare il tetto?? la facciata?? la caldaia che si rompe??..) che non so quantificare....

3) il calcolo della rata è indicativo...l'ho fatto partendo da un tasso variabile medio...ma siamo anche in un periodo storico di tasse quanto mai così bassi!!...quindi sono destinati a rialzarsi nel medio-lungo periodo

4) non ho considerato, come già detto, la rivalutazione dell'affitto (qualcuno mi aiuta)

5) non ho considerato le tasse legate all'immobile (IMU, maggiore IRPEF ecc...)

6) è anche vero che c'è l'inflazione che corrode il mio capitale, quindi tra 25 anni con 117000 non riuscirò a coprare un immobile nuovo....ma probabilmente riuscirò a comprare un appartamento vecchio di 25 anni.


Ovvio che una volta finito di pagare il mutuo e avendo l'immobile a disposizione il proprietario dell'immobile inizierà a guadagnarci...
Da quello che mi sembra il guadagno per un proprietario di immobile lo si ha da almeno la fine del mutuo, non di certo prima...

COSA NE PENSATE???

I canoni con la cedolare sono esenti da ogni aumento Istat fino alla notifica dell'eventuale revoca dell'opzione da parte del proprietario. Dipende dall'inflazione e molto probabilmente dalla fascia di reddito a cui appartiene il proprietario.
L'IMU è legata alla RCatastale, sulla prima casa è più o meno come l'attuale ICI.
In 20 anni l'incidenza delle spese straordinarie è molto limitata, chiaramente se acquisti il nuovo.