I valori dell'immobiliare (residenziale) e la domanda (vera)

[claudio_rome]

In allegato i dati demografici del Lazio per eta' e provincia.

Siccome sono fortemente convinto che i prezzi dell'immobiliare futuro dipenderanno moltissimo dalla domanda (che bella ovvieta' ), chi e' cosi' bravo da interpretare i dati?

Piu' specificamente da qui' ai prossimi 5/10 anni quale sara' la domanda di immobiliare residenziale? (in calo, uguale, in aumento, che percentuali?)

P.S. coppie che si sposano, differenza di eta' fra maschi e femmine sposati, morti, divorzi/separazioni, etc. etc.

 

[skipper1971]

In allegato i dati demografici del Lazio per eta' e provincia.

Siccome sono fortemente convinto che i prezzi dell'immobiliare futuro dipenderanno moltissimo dalla domanda (che bella ovvieta' ), chi e' cosi' bravo da interpretare i dati?

Piu' specificamente da qui' ai prossimi 5/10 anni quale sara' la domanda di immobiliare residenziale? (in calo, uguale, in aumento, che percentuali?)

P.S. coppie che si sposano, differenza di eta' fra maschi e femmine sposati, morti, divorzi/separazioni, etc. etc.

il dato demografico per me non basta per capire la domanda, dipende anche dal reddito che avranno queste persone, da come andranno i tassi, dall'inflazione
E per fare delle supposizioni sui prezzi futuri dovremmo "interpretare" anche l'offerta, ossia la disponibilità di case, che a sua volta dipende da tante cose.


E probabilmente dimentico qualcosa.

 

[balabiott]

beh, rimane il fatto che la variabile demografica ha un peso molto grande nel medio/lungo periodo
osservando i dati, che peraltro possono essere considerati sufficientemente rappresentativi di quasi tutte le provincie italiane, non si puo' fare a meno di concludere che la demografia pesera' in modo estremamente negativo sull'evoluzione dei prezzi nel medio periodo (5/20 anni), se trascuriamo i flussi migratori che comunque non credo possano compensre interamente questo fattore, se non in situazioni particolari

senza pretendere di essere troppo precisi, mi sembra che attualmente i giovani escano di casa in media intorno ai 30/35 anni; se supponiamo che questo dato non si modifichi sostanzialmente, che la mortalita' fra 15 e 35 anni sia irrilevante, che il momento dell'acquisto di un immobile coincida con quello dell'uscita da casa e che il numero di matrimoni rispetto alla popolazione non cambi troppo, allora la richiesta potenziale dovuta alla formazione di nuove famiglie dovrebbe essere grosso modo correlata alle classi d'eta', il cui peso e' questo:

35 anni 89.000
30 anni 83.000
25 anni 64.000
20 anni 54.000
15 anni 50.000

possiamo quindi, imho, prevedere che al lordo dei flussi migratori la domanda potenziale nel lazio decrescera' moooolto spannometricamente, del 5/10% in 5 anni, del 30% in 10 anni e del 40/45% in 15/20 anni

altra considerazione: i nati fra il 1920 ed il 1930/40 sono aumentati parecchio, anche se non ho sotto mano le cifre esatte, possiamo quindi aspettarci che il numero delle nuove famiglie che si sistemano in case ereditate dai nonni, zii, etc. aumentera' molto nei prossimi decenni, sottraendo quindi ulteriori quote ad una domanda potenziale gia' in forte contrazione

e' poi vero che il dato del lazio e' fortemente condizionato dal peso enorme di roma e suburbi, ma i dati delle altre provincie non sembrano apprezzabilmente diversi

concludendo, secondo me la variabile demografica potrebbe forse non avere un impatto troppo negativo solamente nel caso di realta' territoriali che attraggano una forte immigrazione straniera od italiana... ragion per cui non mi sento di fare previsioni troppo pessimistiche per il mercato romano, ma in provincia credo che le cose andranno piuttosto male

p.s.: claudio, per favore, dove hai preso la tabella? grazie!

 

[claudio_rome]

concludendo, secondo me la variabile demografica potrebbe forse non avere un impatto troppo negativo solamente nel caso di realta' territoriali che attraggano una forte immigrazione straniera od italiana... ragion per cui non mi sento di fare previsioni troppo pessimistiche per il mercato romano, ma in provincia credo che le cose andranno piuttosto male

p.s.: claudio, per favore, dove hai preso la tabella? grazie!

ISTAT!

Confermo che per le altre province italiane le % sono praticamente identiche (distribuzione delle eta').

E' la stessa analisi che ho fatto io. Ad esclusione di Roma, Milano, Venezia e Firenze tra 5/10 anni credo ci sara' un crollo dei prezzi, semplicemente perche' i compratori italiani saranno pochissimi, meno di quelli che morendo libereranno case.
Pensate a quante case si liberano!!! L'unico spinta all'acquisto puo' venire dai vecchi e nuovi immigrati, che chissa' quanti saranno tra 5/10 anni. Anche vero che per comprare dovranno avere un reddito sufficiente per un mutuo (loro ben difficilmente potranno comprare in contanti).

Per Roma/Milano/Venezia e Firenze la storia ha mostrato che c'e' sempre stata (oltre all'immigrazione "povera") immigrazione da paesi "ricchi" e migrazione interna italiana...pero' certo, la storia e' storia....sara' ancora cosi'?

Commenti?

 

[claudio_rome]

il dato demografico per me non basta per capire la domanda, dipende anche dal reddito che avranno queste persone, da come andranno i tassi, dall'inflazione
E per fare delle supposizioni sui prezzi futuri dovremmo "interpretare" anche l'offerta, ossia la disponibilità di case, che a sua volta dipende da tante cose.


E probabilmente dimentico qualcosa.

Quando il numero di trentenni sara' il 40% in meno rispetto ad oggi, puoi stare certo che la domanda sara' ben inferiore a quella odierna. Anche se i tassi scendono a zero o l'inflazione a mille.

 

[claudio_rome]

Vorrei aggiungere che lo stesso vale per il mercato azionario.

Considerando che i consumi maggiori sono effettuati dalle persone tra 14 e 45 anni, quando questi caleranno......chi comprera' i prodotti delle imprese?

In USA (dinamica demografica simile, forse anticipata di 10 anni) diversi libri consigliano di comprare azioni fino al 2010 anno del crack. Crack causato dalla forte diminuizione demografica del consumatore tipo (di eta' tra i 14 e i 45)

 

[claudio_rome]

Popolazione residente al 1 Gennaio 2004 per età, sesso e stato civile
Italia
Eta' Totale Maschi Totale Femmine
Maschi
+
Femmine
0 277183 263000 540183
1 275465 263151 538616
2 274024 260539 534563
3 277746 262484 540230
4 274338 260109 534447
5 272932 256865 529797
6 271901 256590 528491
7 273982 258100 532082
8 273522 257268 530790
9 275842 260596 536438
10 282798 267643 550441
11 293957 278840 572797
12 294354 278497 572851
13 296778 281353 578131
14 292765 277727 570492
15 297046 280394 577440
16 287072 271348 558420
17 290800 275143 565943
18 300678 286392 587070
19 306962 291470 598432
20 314997 298572 613569
21 325185 311150 636335
22 328829 315843 644672
23 336701 324155 660856
24 350379 338526 688905
25 372271 359676 731947
26 386026 375436 761462
27 406576 397335 803911
28 431161 421617 852778
29 451857 442721 894578
30 453304 443872 897176
31 459393 449607 909000
32 466682 458027 924709
33 463451 454292 917743
34 477810 468682 946492
35 473389 463495 936884
36 475912 468075 943987
37 487889 480640 968529
38 487242 482167 969409
39 494250 488627 982877
40 463574 461607 925181
41 447952 448256 896208
42 439872 441214 881086
43 425434 427813 853247
44 416600 417999 834599
45 397179 401114 798293
46 394160 398586 792746
47 388001 394015 782016
48 381985 389369 771354
49 376376 386706 763082
50 361785 369262 731047
51 357469 368534 726003
52 357495 369828 727323
53 372584 385468 758052
54 374676 388159 762835
55 392242 407572 799814
56 385242 399960 785202
57 385707 403448 789155
58 299459 315161 614620
59 308575 326493 635068
60 311319 334064 645383
61 309474 334596 644070
62 311530 340314 651844
63 342217 376203 718420
64 337716 371927 709643
65 327451 364091 691542
66 301750 339877 641627
67 283322 326245 609567
68 288934 335905 624839
69 278290 329145 607435
70 268903 322542 591445
71 255010 315599 570609
72 252390 318437 570827
73 254263 329987 584250
74 227070 300937 528007
75 216304 296182 512486
76 205116 289653 494769
77 189110 279064 468174
78 175929 270031 445960
79 162365 258754 421119
80 150115 249739 399854
81 134024 236289 370313
82 121264 221429 342693
83 108671 206175 314846
84 63822 125766 189588
85 43308 88649 131957
86 40032 84306 124338
87 43459 94946 138405
88 46776 107160 153936
89 40234 96743 136977
90 33214 83021 116235
91 26155 69277 95432
92 18539 52695 71234
93 14155 42631 56786
94 9574 30695 40269
95 6374 22596 28970
96 3952 15088 19040
97 2637 10422 13059
98 1673 6945 8618
99 1012 4496 5508
100 e più 1339 6428 7767
TOTALE 28068608 29819637 57888245

 

[skipper1971]

Quando il numero di trentenni sara' il 40% in meno rispetto ad oggi, puoi stare certo che la domanda sara' ben inferiore a quella odierna. Anche se i tassi scendono a zero o l'inflazione a mille.

non dico che non conti l'aspetto demografico
dico che non basta questo, le variabili sono tante e mi pare che il mercato segua molto più l'andamento dei tassi che quello demografico, altrimenti in questi anni i prezzi sarebbero rimasti stabili (popolazione stabile e costruzione di molte case nuove)

inoltre le previsioni demografiche sono state spesso smentite dalla realtà
perchè si basano su dati storici e sui trend, ma come per la borsa il trend può cambiare

 

[balabiott]

non dico che non conti l'aspetto demografico
dico che non basta questo, le variabili sono tante e mi pare che il mercato segua molto più l'andamento dei tassi che quello demografico, altrimenti in questi anni i prezzi sarebbero rimasti stabili (popolazione stabile e costruzione di molte case nuove)

inoltre le previsioni demografiche sono state spesso smentite dalla realtà
perchè si basano su dati storici e sui trend, ma come per la borsa il trend può cambiare

le variabili sono innumerevoli e sicuramente i tassi d'interesse sono fra le piu' importanti, ma mentre nessuno puo' dire a che livello saranno i tassi anche solo fra 5 anni, il numero di coloro che avranno 35 anni nel 2026 si puo' prevedere con ragionevole precisione

a parte che e' ben difficile ipotizzare un radicale cambiamento del "trend" demografico in italia, se anche per assurdo dall'oggi al domani dovessimo tornare a 2.1 figli per donna da 1.2 di adesso, questo porterebbe ad una stabilizzazione della popolazione su livelli molto inferiori di quelli odierni, ed in ogni caso inizierebbe a riflettersi sulla nuova domanda potenziale di immobili solo fra una trentina di anni

passando dal macro al micro, credo che ognuno di noi, sopratutto nel norditalia, conosca parecchie famiglie dove ci sono magari 4 nonni, 2 genitori con un figlio e magari un paio di zii senza prole: qui, fra 20 o 30 anni, ci sara' un tizio che passando nell'eta' adulta ereditera' 4 case, e magari si sposera' con una tizia nelle stesse condizioni: non e' difficile comprendere l'impatto di situazioni simili sul prezzo degli immobili e delle aree edificabili

e questo a prescindere dai livelli dei tassi fra vent'anni, come ha gia' detto claudio

 

[skipper1971]

concordo che sulla base di queste proiezioni ci saranno troppe case rispetto alla popolazione, e questo potrà avere impatto negativo sui prezzi, ma tante e tali cose possono accadere in un arco di tempo così lungo che il valore previsionale è scarso e basare una scelta di investimento o disinvestimento su queste proiezioni oggi (al di la della prima casa) è una scommessa

PS io conosco tante famiglie con 2 o 3 figli e qualcuna con 4, 5 o addiritura 6
e non vivo in una casabah, i miei figli erediteranno mezza casa a testa.....

 

[balabiott]

tante e tali cose possono accadere in un arco di tempo così lungo che il valore previsionale è scarso e basare una scelta di investimento o disinvestimento su queste proiezioni oggi (al di la della prima casa) è una scommessa

ogni decisione di investimento e' - sotto un certo punto di vista - una scommessa: e' palesemente illusorio credere di essere a conoscenza di tutti gli elementi che potranno determinarne l'esito, ed e' viceversa sempre presente un certo grado di aleatorieta'.
Data questa premessa, quando uno ha la "sfortuna" di avere degli sghei, qualche scelta deve farla per forza, e la fara' sulla base dei piu' o meno scarsi elementi di cui si e' in possesso.
Nel nostro caso sappiamo che l'italia e' un paese in forte declino demografico, che presenta un andamento economico non particolarmente brillante, e nel quale - per varie ragioni culturali e non - e' piu' difficile che altrove un immigrazione qualitativamente e quantitativamente importante.
Tutti questi elementi portano a prevedere che nel medio-lungo periodo l'acquisto di immobili residenziali (che per sua natura e' sempre un investimento a lungo termine, se non si parla di ricucci) in italia non si rivelera' una scelta premiante.
Poi, certo, di cose ne possono succedere tante, e qui nessuno ha la sfera di cristallo.

ciao

 

[castore]

Non mi sembra si tenga conto di un altro fatto :di quanto spazio avremo bisogno in futuro.

Un tempo si viveva in 10 in 80 metri quadrati ,man mano le esigenze sono aumentate ne' piu ne' meno come per il n.automobili per persona o il n.di telefonini o televisori .

Quindi potranno esserci tanti single con 80 metri quadrati a disposizione ,quando un tempo ci abitavano 5 o 10 persone.

 

[claudio_rome]

non dico che non conti l'aspetto demografico
dico che non basta questo, le variabili sono tante e mi pare che il mercato segua molto più l'andamento dei tassi che quello demografico, altrimenti in questi anni i prezzi sarebbero rimasti stabili (popolazione stabile e costruzione di molte case nuove)

inoltre le previsioni demografiche sono state spesso smentite dalla realtà
perchè si basano su dati storici e sui trend, ma come per la borsa il trend può cambiare

Sulla prima frase basta che guardi il numero di abitanti tra i 30 e i 40 anni che adesso e' ai massimi storici. Quindi 10 anni fa (allora avevano rispettivamente tra i 20 e i 30 anni; quindi un po' presto per comprare casa) era prevedibile che oggi ci sarebbe stata una forte domanda di case.

Sulla seconda frase ... ehm...ehm...ehm... i dati che vedi non sono trend!!! Per esempio il numero di persone che oggi ha 20 anni e' 613.569. Il numero di italiani che nel 2016 avra' esattamente 30 anni sara' sicuramente MENO di 613.569 (meno quei poveretti che perdono la vita o emigrano), non certo di piu'!!


P.S. Per avere nel 2016 lo stesso numero di trentenni di quelli che ci sono nel 2006 dovranno entrare circa 300.000 immigrati

 

[balabiott]

debbo parzialmente ricredermi

sul sito istat sono pubblicate le previsioni sull'andamento demografico nei prox 50 anni; selezionando l'ipotesi di sviluppo "mediana" emerge che la classe d'eta' 30/80 anni da qui al 2030 non dovrebbe decrescere in misura sostanziale, ma anzi aumentare ancora leggermente per poi iniziare una gradualissima contrazione, arrivando comunque al 2030 in munero sostanzialmente pari ad oggi. Nelle regioni "trainanti" l'andamento dovrebbe essere anche migliore, con un incremento numerico del 6/7% in lazio e lombardia

pur restando piuttosto pessimista sulle prospettive del mercato abitativo italiano, debbo dire che, prendendo per buone queste ipotesi fra cui e' annoverata un'immigrazione annua di 120.000 persone dall'estero, l'impatto della variabile demografica potrebbe anche non giocare un ruolo negativo

 

[claudio_rome]

debbo parzialmente ricredermi

sul sito istat sono pubblicate le previsioni sull'andamento demografico nei prox 50 anni; selezionando l'ipotesi di sviluppo "mediana" emerge che la classe d'eta' 30/80 anni da qui al 2030 non dovrebbe decrescere in misura sostanziale, ma anzi aumentare ancora leggermente per poi iniziare una gradualissima contrazione, arrivando comunque al 2030 in munero sostanzialmente pari ad oggi.

Mmhhh ok, pero' noi stiamo contando gli abitanti in funzione di un possibile acquisto/affitto di case .

Si parte sempre dal concetto che quelli che hanno piu' di 40 (forse 35?) abbiano gia' una casa propria (affitto o proprieta').

Fino al 2006 quelli gia' nati non possono aumentare, possono semmai aumentare quelli che nasceranno. Ma quelli che nasceranno oggi (nel 2007,2008, etc...) compreranno/affitteranno casa nel 2036 quando avranno 30 anni (nel 2037, 2038, etc..etc: sempre semplificando che comprano/affittano una nuova casa o una casa ora sfitta a 30 anni).

Mentre quelli nati nel 2005, 2004, 2003, .... 1976 sono gia' nati e saranno solo loro (al netto dell'emigrazione/immigrazione/morti) che compreranno/affitteranno una casa nuova/vecchia/sfitta quando vorranno/potranno cioe' tipicamente dopo i 30 anni.

E questi sono in fortissima diminuizione gia' tra 5/10 anni.

Ho ragionato bene?

 

[crb_lavora]

Popolazione residente al 1 Gennaio 2004 per età, sesso e stato civile
Italia
Eta' Totale Maschi Totale Femmine
Maschi
+
Femmine
0 277183 263000 540183
1 275465 263151 538616
2 274024 260539 534563
3 277746 262484 540230
4 274338 260109 534447
5 272932 256865 529797
6 271901 256590 528491
7 273982 258100 532082
8 273522 257268 530790
9 275842 260596 536438
10 282798 267643 550441
11 293957 278840 572797
12 294354 278497 572851
13 296778 281353 578131
14 292765 277727 570492
15 297046 280394 577440
16 287072 271348 558420
17 290800 275143 565943
18 300678 286392 587070
19 306962 291470 598432
20 314997 298572 613569
21 325185 311150 636335
22 328829 315843 644672
23 336701 324155 660856
24 350379 338526 688905
25 372271 359676 731947
26 386026 375436 761462
27 406576 397335 803911
28 431161 421617 852778
29 451857 442721 894578
30 453304 443872 897176
31 459393 449607 909000
32 466682 458027 924709
33 463451 454292 917743
34 477810 468682 946492
35 473389 463495 936884
36 475912 468075 943987
37 487889 480640 968529
38 487242 482167 969409
39 494250 488627 982877
40 463574 461607 925181
41 447952 448256 896208
42 439872 441214 881086
43 425434 427813 853247
44 416600 417999 834599
45 397179 401114 798293
46 394160 398586 792746
47 388001 394015 782016
48 381985 389369 771354
49 376376 386706 763082
50 361785 369262 731047
51 357469 368534 726003
52 357495 369828 727323
53 372584 385468 758052
54 374676 388159 762835
55 392242 407572 799814
56 385242 399960 785202
57 385707 403448 789155
58 299459 315161 614620
59 308575 326493 635068
60 311319 334064 645383
61 309474 334596 644070
62 311530 340314 651844
63 342217 376203 718420
64 337716 371927 709643
65 327451 364091 691542
66 301750 339877 641627
67 283322 326245 609567
68 288934 335905 624839
69 278290 329145 607435
70 268903 322542 591445
71 255010 315599 570609
72 252390 318437 570827
73 254263 329987 584250
74 227070 300937 528007
75 216304 296182 512486
76 205116 289653 494769
77 189110 279064 468174
78 175929 270031 445960
79 162365 258754 421119
80 150115 249739 399854
81 134024 236289 370313
82 121264 221429 342693
83 108671 206175 314846
84 63822 125766 189588
85 43308 88649 131957
86 40032 84306 124338
87 43459 94946 138405
88 46776 107160 153936
89 40234 96743 136977
90 33214 83021 116235
91 26155 69277 95432
92 18539 52695 71234
93 14155 42631 56786
94 9574 30695 40269
95 6374 22596 28970
96 3952 15088 19040
97 2637 10422 13059
98 1673 6945 8618
99 1012 4496 5508
100 e più 1339 6428 7767
TOTALE 28068608 29819637 57888245

bisogna tener conto anche che in italia vi sono almeno un paio di milioni di immigrati non censiti
basta vedere qui
http://demo.istat.it/bilmens2005/index.html
a luglio 2005 la popolazione censita è di 58.636.826 abitanti
in 1,5 anni è cresciuta di ben 800.000 abitanti

 

[crb_lavora]

In allegato i dati demografici del Lazio per eta' e provincia.

Siccome sono fortemente convinto che i prezzi dell'immobiliare futuro dipenderanno moltissimo dalla domanda (che bella ovvieta' ), chi e' cosi' bravo da interpretare i dati?

Piu' specificamente da qui' ai prossimi 5/10 anni quale sara' la domanda di immobiliare residenziale? (in calo, uguale, in aumento, che percentuali?)

P.S. coppie che si sposano, differenza di eta' fra maschi e femmine sposati, morti, divorzi/separazioni, etc. etc.

il mercato immobiliare dipende in prevalenza dagli immigrati
fai il conto che nel 2004-05 in alcune citta italiane il 30-40 % delle compravendite sono state fatte da stranieri

 

[claudio_rome]

bisogna tener conto anche che in italia vi sono almeno un paio di milioni di immigrati non censiti
basta vedere qui
http://demo.istat.it/bilmens2005/index.html
a luglio 2005 la popolazione censita è di 58.636.826 abitanti
in 1,5 anni è cresciuta di ben 800.000 abitanti

Ho fatto un semplice calcolo. Il picco di popolazione per eta' sono i 38enni (982.877) da questo picco ho scalato per ogni singolo anno la differenza in popolazione.
Cioe' per avere tra 38 anni 982.877 38enni ci vorranno oltre ai 540.183 nati nel 2005 ulteriori 442.694 abitanti. Per avere tra 37 anni 982.877 38enni ci vorranno ulteriori 444.261 abitanti (ovviamente fra un anno, nel 2007).

E quindi per avere una popolazione costante di abitanti per anno di nascita (mantenendo il picco dei nati nel 1967) servono.....11.500.000 abitanti in piu'!!!!!!

Facendo il calcolo prendendo per base i trentenni di oggi mi vengono 8.500.000 abitanti in piu', per mantenere una domanda di abitazioni costante per i prossimi 30 anni.
Questo ovviamente al netto delle case che si liberano per le morti. Ora la popolazione tra i 70 e i 100 anni e' di 8.000.000. Nei prossimi 30 anni quante case libereranno? 4.000.000 (ci vivono in media in 2?) 2.666.666 (ci vivono in media in 3?)


Visto che in una casa ci abitano in media 3 persone (giusto?), quanti abitanti in piu' serviranno per mantenere costante la domanda di abitazioni?

8.500.000+
8.000.000=
16.500.000/3 persone in una casa
5.500.000/ 30 anni
183.333 per i prossimi 30 anni!

Che vi sembra di questi calcoli, mi sono perso qualcosa?



Eta Popolazione Differenza tra picco
0 540183 442694
1 538616 444261
2 534563 448314
3 540230 442647
4 534447 448430
5 529797 453080
6 528491 454386
7 532082 450795
8 530790 452087
9 536438 446439
10 550441 432436
11 572797 410080
12 572851 410026
13 578131 404746
14 570492 412385
15 577440 405437
16 558420 424457
17 565943 416934
18 587070 395807
19 598432 384445
20 613569 369308
21 636335 346542
22 644672 338205
23 660856 322021
24 688905 293972
25 731947 250930
26 761462 221415
27 803911 178966
28 852778 130099
29 894578 88299
30 897176 85701
31 909000 73877
32 924709 58168
33 917743 65134
34 946492 36385
35 936884 45993
36 943987 38890
37 968529 14348
38 969409 13468

 

[claudio_rome]

il mercato immobiliare dipende in prevalenza dagli immigrati
fai il conto che nel 2004-05 in alcune citta italiane il 30-40 % delle compravendite sono state fatte da stranieri

Quelli regolari (e quindi con una residenza) sono censiti nei numeri che ho fornito. Quelli irregolari una casa non la possono comprare, e credo che quelli irregolari facciano parte di quel popolo sommerso in affitto che purtroppo vivono in 5/6/7 per appartamento.
A Roma almeno e' cosi'.

 

[Freedom]

il mercato immobiliare dipende in prevalenza dagli immigrati
fai il conto che nel 2004-05 in alcune citta italiane il 30-40 % delle compravendite sono state fatte da stranieri

Saresti così gentile da supportare questa affermazione con qualche dato?