Investire in immobili: il valore reale delle case si è dimezzato in 15 anni in Italia

[reganam]

Investire in immobili: il valore reale delle case si è dimezzato in 15 anni in Italia

INVESTIMENTO IN IMMOBILI: PERDITE REALI DEL 50%​

Di mettere a dieta il proprio patrimonio immobiliare per renderlo un po’ meno immobile non se ne parla molto. E invece se ne dovrebbe parlare e molto. Nella conferenza organizzata quest’anno al Salone del Risparmio dalla società di gestione T. Rowe Price dedicata a “Cedola verso mattone: dove va la redditività” Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, ha mostrato l’andamento negli ultimi 15 anni dei prezzi delle case in 13 grandi città.

I numeri sono impietosi: dopo il picco del 2007-2008 quando i prezzi medi al metro quadro hanno superato i 3000 euro/mq, i valori reali delle case oggi al netto dell’inflazione sono sotto del 50% rispetto a 15 anni fa.

Ovviamente chi fa i calcoli considerando il valore nominale delle case non si accorge del depauperamento inesorabile e progressivo del proprio patrimonio di cui l’investimento in immobili è una componente importante.

Nel grafico sui prezzi medi delle abitazioni in 13 grandi città, Nomisma ha mostrato che dopo il picco del 2007-2008 quando i prezzi medi al metro quadro hanno superato i 3000 euro/mq, i valori reali delle case oggi al netto dell’inflazione sono sotto del 50% rispetto a 15 anni fa. Ovviamente chi fa i calcoli considerando il valore nominale delle case non si accorge del depauperamento inesorabile e progressivo del proprio patrimonio immobiliare.

INVESTIMENTO IMMOBILIARE E’ METÀ DELLA RICCHEZZA​

Secondo gli ultimi dati disponibili (Bankitalia 2021) il 53% della ricchezza degli italiani poggia sul mattone. Stiamo parlando di 5.580 miliardi di euro.

Secondo Nomisma il depauperamento del valore dell’investimento immobiliare sarà lento ma inesorabile.

Nel 2023 le compravendite residenziali diminuiranno del 14,6% e nel 2024-2025 si manterranno al di sotto della soglia delle 700 mila unità (rispetto alle 784.000 transazioni immobiliari registrate nel 2022). A livello di prezzi al netto dell’inflazione il patrimonio immobiliare si svaluterà nel 2023 di quasi cinque punti percentuali: -4,8% è il dato puntuale.

La domanda di abitazioni è in contrazione rispetto al 2022, quando si è raggiunto il picco di compravendite di abitazioni in Italia: 784.000 transazioni immobiliari. Un numero di tutto rispetto e vicino al massimo storico di compravendite di case registrato nel 2006 quando 845.000 case sono passate di mano. Un dato che poi negli anni successivi è andato sempre a scendere fino ad arrivare al triennio horribilis del 2012 – 2014 quando rispetto al picco del 2006 le transazioni sono dimezzate.

 

[NordSudOvestEst]

Non si capisce questi articoli dove vogliano andare a parare.
Se non altro perché - proprio per quanto sostengono - cozzano con articoli (o comunque tesi) di segno opposto i quali invece vorrebbero invece andare a parare sul concetto di bolla immobiliare.
Ebbene, se le cose stanno come descritte lì, dove sarebbe codesta bolla ? In qualcosa che si è dimezzato in termini reali ? Sembra quasi un marciare divisi per colpire uniti, ossia sostenere tesi opposte pur di colpire in qualche modo.
Semmai sarebbe da confrontare l'immobiliare italiano con quello estero, e allora forse si capirebbe qualcosa.
Ad esempio il motivo per cui all'estero sia normale tartassare (in apparenza) la proprietà, laddove però le tasse sono infinitamente compensate da un aumento dei valori, mentre trasporre sic et simpliciter questo criterio in Italia sarebbe come sparare sulla croce rosa e dare il.colpo di grazia : si tassa cioè un costo o una perdita, non un guadagno.
E poi ci sarebbero altre riflessioni sparse di questo tipo.
Ma limitarsi a dire che il valore è crollato, o viceversa a parlare di bolla, è di un pressapochismo senza senso.

 

[reganam]

Non si capisce questi articoli dove vogliano andare a parare.
Se non altro perché - proprio per quanto sostengono - cozzano con articoli (o comunque tesi) di segno opposto i quali invece vorrebbero invece andare a parare sul concetto di bolla immobiliare.
Ebbene, se le cose stanno come descritte lì, dove sarebbe codesta bolla ? In qualcosa che si è dimezzato in termini reali ? Sembra quasi un marciare divisi per colpire uniti, ossia sostenere tesi opposte pur di colpire in qualche modo.
Semmai sarebbe da confrontare l'immobiliare italiano con quello estero, e allora forse si capirebbe qualcosa.
Ad esempio il motivo per cui all'estero sia normale tartassare (in apparenza) la proprietà, laddove però le tasse sono infinitamente compensate da un aumento dei valori, mentre trasporre sic et simpliciter questo criterio in Italia sarebbe come sparare sulla croce rosa e dare il.colpo di grazia : si tassa cioè un costo o una perdita, non un guadagno.
E poi ci sarebbero altre riflessioni sparse di questo tipo.
Ma limitarsi a dire che il valore è crollato, o viceversa a parlare di bolla, è di un pressapochismo senza senso.

Non c è nessuna bolla, solo a Milano forse hanno tenuto il passo con l inflazione( ma non ci scommetterei)
In tutto il resto. D italia in termini reali hanno perso.

Solo nel mio piccolo, sto affittando. Un bilo a 640 euro che era un affitto. Che percepivo. 20 anni fa

 

[NordSudOvestEst]

Non c è nessuna bolla, solo a Milano forse hanno tenuto il passo con l inflazione( ma non ci scommetterei)
In tutto il resto. D italia in termini reali hanno perso.

Solo nel mio piccolo, sto affittando. Un bilo a 640 euro che era un affitto. Che percepivo. 20 anni fa

Appunto.
E allora quale catasto ci sarebbe da riformare ? Quali cedolari sugli affitti ci sarebbero da aumentare ? Quali Imu da estendere ? Quali tasse di successione immobiliari da ampliare ?
Insomma, di che parliamo ?
Di tassare di più cose che sono costi, perdite, o in ogni caso guadagni e valori che già sono andati assottigliandosi da soli.?
Invece i proprietari son considerati "ricconi", paradossalmente forse proprio perché accettano questa situazione generando dunque l'assioma del retropensiero italico che equivale a :"finché uno non si arrende e getta la spugna (svendendo) vuol dire che ha soldi da buttare: dunque bastoniamolo di più".
L'esproprio proletario.
Che poi, detta tutta, anche avvenisse, in cosa si tradurrebbe ? In una concentrazione della proprietà spaventosamente maggiore: come ad esempio in Svizzera dove i proprietari di case sono 4 gatti (ricchi sfondati) che campano da nababbi su carovane di affittuari.
I quali però pagano affitti carissimi e possono permetterselo dall'alto di stipendi medi quadrupli rispetto a quelli italiani.
E così Zurigo è diventata un oligopolio immobiliare e la città più cara al mondo.
Potremmo noi mai imitare un simile modello?
E soprattutto, in che modo uno scenario del genere potrebbe mai convenire anche a chi, già oggi, la casa non ce l'ha ? Non è che costoro diverrebbero proprietari, ma sarebbero semmai tanti proprietari a diventate come loro. Tutti presi per il collo, a pagare affitti a pochi (domandina: secondo voi, più alti o più bassi di adesso ?). Bel risultato.

 

[reganam]

Appunto.
E allora quale catasto ci sarebbe da riformare ? Quali cedolari sugli affitti ci sarebbero da aumentare ? Quali Imu da estendere ? Quali tasse di successione immobiliari da ampliare ?
Insomma, di che parliamo ?
Di tassare di più cose che sono costi, perdite, o in ogni caso guadagni e valori che già sono andati assottigliandosi da soli.?
Invece i proprietari son considerati "ricconi", paradossalmente forse proprio perché accettano questa situazione generando dunque l'assioma del retropensiero italico che equivale a :"finché uno non si arrende e getta la spugna (svendendo) vuol dire che ha soldi da buttare: dunque bastoniamolo di più".
L'esproprio proletario.

Il Catasto è da riformare non per aumentare i prezzi ma per renderli più verosimili, ci sono case vecchie nelle zone centrali delle grandi città che hanno valori catastali bassissimi( al contrario delle quotazioni reali) mentre case nuove in brutte periferie hanno valori catastali alti e pagano più del. Centro.

 

[sandalio]

Per me il problema in Italia è la prima casa. Quante persone conoscete, che, specie negli anni '60 hanno comprato una proprietà che oggi vale tantissimo? Bene, non c'è nessuna tassa su questo surplus, come se questo possa paragonarsi a me che ho comprato un appartamento a 93k nel 2002 e ho dovuto svenderlo a 43k nel 2016, non potendo neanche recuperare la minusvalenza. Sulle seconde case, se tutto è fatto in regola le tasse non sono poche. Il problema è che nelle prime case non c'è distinzione tra l'umile dimora che può anche starci non tassata e le proprietà di valore, che grazie alla misera tassazione sono la vera ricchezza. Per me la soluzione è come fece Monti, IMU anche sulle prime case con detrazione di un certo valore (io farei che ogni comune mette un valore e dipende dal numero di persone)

 

[123abc]

Diciamocelo chiaramente: i prezzi del 2008 non erano sani ed erano frutto della bolla dell'avvento dell'Euro, i prezzi attuali sono molto più vicini ai fondamentali e probabilmente investire oggi è MOLTO MENO rischioso di investire 15 anni fa. I prezzi scenderanno ancora? E' possibile, ma in buona parte d'Italia oggi si compra molto meglio e la potenziale svalutazione è molto più controllabile e "copribile" con il flusso cedolare dato dai canoni.
L'unico "precedente" è quello del Giappone che tra il 1990 e il 2010 (circa) ha visto scendere i prezzi reali di circa il 50%, da quel momento lì in poi gli stessi sono tornati in un territorio di crescita (+20% reale in un decennio).

 

[Luzern2]

Ancora non avete visto niente cari boomers. Aggrapparsi ai mattoni!

Blog | Demografia, nel 2050 in Italia saremo 45,8 milioni di persone. Meno coppie con figli, più coppie senza vuole dire più vecchi e più soli. - Info Data.

 

[oneone]

Al Sud è allarme spopolamento: al 2080 oltre 8 milioni di residenti in meno

State sereni

 

[caligola2005]

Ancora non avete visto niente cari boomers. Aggrapparsi ai mattoni!

Blog | Demografia, nel 2050 in Italia saremo 45,8 milioni di persone. Meno coppie con figli, più coppie senza vuole dire più vecchi e più soli. - Info Data.

Intanto si guadagna bene con gli affitti,al 2050 mancano quasi 30 anni. Intanto incassiamo il doppio dei titoli di stato,poi vedremo

 

[Luzern2]

Intanto si guadagna bene con gli affitti,al 2050 mancano quasi 30 anni. Intanto incassiamo il doppio dei titoli di stato,poi vedremo

Tu sei uno dei pochi che non ha da preoccuparsi lo sai

 

[caligola2005]

Tu sei uno dei pochi che non ha da preoccuparsi lo sai

il problema è dove compri, se hai comp0rato case da 1 milione a milano sei messo come quelli che hanno comprato titoli di stato a zero due anni fa

 

[Luzern2]

il problema è dove compri, se hai comp0rato case da 1 milione a milano sei messo come quelli che hanno comprato titoli di stato a zero due anni fa

Sai, i Milanesi probabilmente saranno tra i piu' fortunati, dato che continuerà ad esserci forte pressione demografica sulla città (la desertificazione del sud può ancora durare decenni) oltre alla presenza di investitori esteri (istituzionali e privati HNWI), e non dimentichiamo l'enorme quantità di denaro di dubbia provenienza che viene riciclato nel mercato immobiliare Milanese.

Al massimo tu potresti avere un calo sull'appartamento che hai in montagna (dipende anche dalla zona), dato che le seconde case tra 30-40 anni saranno un vero lusso per pochi.

Io mi riferisco alla marea di gente che non conosce minimamente il settore immobiliare, si basa su regole vecchie ("io compro, o tengo quello che ho, tanto l'immobile cresce sempre"), non metterà mai piede su questo forum e che tiene il proprio patrimonio a marcire per status ("tanto ce lo possiamo permettere").
Quelle persone, o meglio, i loro eredi avranno un brutto risveglio.

 

[kolokotronis]

Sai, i Milanesi probabilmente saranno tra i piu' fortunati, dato che continuerà ad esserci forte pressione demografica sulla città (la desertificazione del sud può ancora durare decenni) oltre alla presenza di investitori esteri (istituzionali e privati HNWI), e non dimentichiamo l'enorme quantità di denaro di dubbia provenienza che viene riciclato nel mercato immobiliare Milanese.

Al massimo tu potresti avere un calo sull'appartamento che hai in montagna (dipende anche dalla zona), dato che le seconde case tra 30-40 anni saranno un vero lusso per pochi.

Io mi riferisco alla marea di gente che non conosce minimamente il settore immobiliare, si basa su regole vecchie ("io compro, o tengo quello che ho, tanto l'immobile cresce sempre"), non metterà mai piede su questo forum e che tiene il proprio patrimonio a marcire per status ("tanto ce lo possiamo permettere").
Quelle persone, o meglio, i loro eredi avranno un brutto risveglio.

Su Milano concordo, unica città italiana di impronta europea, aggiungerei anche Roma e le città d'arte, limitatamente alle zone centrali o semi centrali. Sul mercato delle seconde case ho la sensazione che nei prossimi anni se la vedrà sempre peggio, parlo sempre di media, il lusso è storia a sé. A me era venuto in mente di acquistare un bilocale al mare, in una zona che mi piace e frequento da anni nel periodo estivo, poi ci ho riflettuto un attimo: acquisto, più agenzia, più notaio e tasse, qualche lavoretto minimo lo devi fare sempre a meno che non vai sul nuovo, poi la arredi, ci paghi le utenze, il condominio, l'imu e la tari. Insomma per farla breve continuerò a farmi le mie 2 settimane d'estate in residence e i we che ho voglia di uscire dalla città vado di booking

 

[pepitosbazzeguti]

A me era venuto in mente di acquistare un bilocale al mare, in una zona che mi piace e frequento da anni nel periodo estivo, poi ci ho riflettuto un attimo: acquisto, più agenzia, più notaio e tasse, qualche lavoretto minimo lo devi fare sempre a meno che non vai sul nuovo, poi la arredi, ci paghi le utenze, il condominio, l'imu e la tari. Insomma per farla breve continuerò a farmi le mie 2 settimane d'estate in residence e i we che ho voglia di uscire dalla città vado di booking

solito ragionamento: se ora li hai liquidi, li metti in titoli affidabili che danno dividendo o cedola, e ogni hai hai il budget vacanze. Le seconde case vedrai che finiranno tutte in mano ai fondi immobiliari. Ovviamente non ai prezzi che chiedono ora...

 

[maurj]

Come in tutti gli investimenti, anche l immobiliare rende se chi acquista e gestisce ha le capacità. Il mattone da investimento è molto difficile anche se può rendere molto. La prima casa invece è sempre il migliore investimento possibile! Anche se poi bisogna fare i conti con i tassi se si fa' un mutuo.

 

[Luzern2]

solito ragionamento: se ora li hai liquidi, li metti in titoli affidabili che danno dividendo o cedola, e ogni hai hai il budget vacanze. Le seconde case vedrai che finiranno tutte in mano ai fondi immobiliari. Ovviamente non ai prezzi che chiedono ora...

per me si inventeranno il bonus demolizione 100%.

 

[caligola2005]

Come in tutti gli investimenti, anche l immobiliare rende se chi acquista e gestisce ha le capacità. Il mattone da investimento è molto difficile anche se può rendere molto. La prima casa invece è sempre il migliore investimento possibile! Anche se poi bisogna fare i conti con i tassi se si fa' un mutuo.

Condivido...periodicamente mi chiedono consigli per cose improponibili, solo perché gli e lo ha detto un agente immobiliare

 

[kolokotronis]

solito ragionamento: se ora li hai liquidi, li metti in titoli affidabili che danno dividendo o cedola, e ogni hai hai il budget vacanze. Le seconde case vedrai che finiranno tutte in mano ai fondi immobiliari. Ovviamente non ai prezzi che chiedono ora...

Il pensiero era questo: la compro, ci vado 2/3 settimane l'anno più qualche we. Quando non la uso io la do in gestione ad una agenzia locale e la affitto a settimane. Poi ci ho riflettuto e ho pensato: "ma chi me lo fa fare?".

 

[pepitosbazzeguti]

Il pensiero era questo: la compro, ci vado 2/3 settimane l'anno più qualche we. Quando non la uso io la do in gestione ad una agenzia locale e la affitto a settimane. Poi ci ho riflettuto e ho pensato: "ma chi me lo fa fare?".

già, che se la compri l'agenzia direttamente