La demografia spingerà l'immobiliare italiano a prezzi depressi per sempre?!

[gdufinance]

Città grandi tipo Bologna, Torino, Milano, Roma che hanno centinaia di case fatte anche 100 anni fa che devono essere rase al suolo? Non è che stiamo parlando di 1 casa ogni 10.000!

Il cemento armato non è eterno e neppure ultracentenario ma a spanne si potrà pur dire qual è la durata media (lasciando magari da parte quelle vicino al mare), perché se leggo quello che c'è scritto in queste pagine vado dal presupposto che a breve centinaia di case dovranno essere rase al suolo in quanto hanno già attorno ai 100 anni.....

Ingegneri ed architetti del forum voi che dite? Non siate vaghi

Ma guarda che è una cosa nota, che ing e arch studiano all'uni. Non c'è un valore esatto, varia per 1000 motivi. Diciamo sui 100 anni, però può essere anche 50 o anche parecchio più di 100. Poi ci sono quelle fatte molto bene che magari durano di più, e quelle fatte molto male che durano anche parecchio di meno. Ed infatti ogni tanto leggiamo che una casa è crollata sembra senza motivo. E' successo mi sembra un paio di volte a Roma, mi sembra in Puglia. E poi poco sopra avrai letto del controllo statico fatto a Milano dove una casa perde le sue caratteristiche dopo un certo numero di anni e dell'obbligo che c'è a Milano di fare un collaudo statico. Poi non è detto che se una casa non supera l'esame significa che il giorno dopo va giù.
Diciamo anche che se ne parla poco perchè se tutti sapessero di questo rischio crollerebbe il mercato dell'usato, quindi meglio che lo sappiano solo in pochi.
Poi tu parli di città piene di case fatte 100 anni fa. Ma quelle non sono in c.a. e quindi non hanno questo problema. Anche il Colosseo o il Duomo di Milano hanno più di 100 anni, molti di più. Eppure non rischiano di crollare..

 

[cavallobolso]

“Il cemento armato non è altro che una bomba ad orologeria”.

Sono ingegnere e vivo in una casa in pietra (degli anni 20) ma questa è una boutade

 

[martino7]

I miei genitori vivono a Milano in un condominio di 70 anni in cemento armato di 6 piani costruito dopo i bombardamenti della seconda guerra mondiale (quindi fine anni '40).

Nel 1990 hanno fatto una verifica statica da cui è emerso che i solai in cemento armato potevano supportare un peso di 400kg per mq.

Nel 2016, siccome dovevano rifare l'ascensore, il genio civile li ha obbligati a rifare la verifica statica dell'intero edificio ed è emerso che adesso i solai possono supportare un peso di 280kg per mq.

L'edificio è sempre agibile, molto signorile, elegante e in pieno centro a Milano ma non può più sopportare gli stessi carichi di 25 anni fa.

Nel corso di questi untimi 20 anni, il cemento è decaduto e nel futuro continuerà a decadere.

Quando il solaio in cemento armato non supererà la verifica statica di 200kg per mq sarà da buttare a terra e da rifare.

Quindi? Dove vuoi arrivare? Tua moglie dopo 50 anni è come L avevi conosciuta?
Fatti una casa in granito e sposati una mummia... dai ma che str onz ate sparate?

 

[martino7]

Si e fanno bene: legno, mattoni e pietra sono i soli materiali da costruzione che possono ambire a superare un millennio di durata. (Salvo incendi, terremoti e guerre)

Il cemento armato, invece, no.

Ingegneria e dintorni: Il degrado del cemento armato: la carbonatazione

“Il cemento armato non è altro che una bomba ad orologeria”.

Si a disbeyland

Il legno dura tantissimo. El tuo cervello

Con i mattoni facci le travi portanti resistenti a trazione

Per la pietra siamo d accordo ma ha scritto una ennesima stro n zata le pietà di stanno su da 6009 anni non da solo 1000

 

[mirkosalva]

Ho chiesto a un architetto e mi ha detto che dipende dalla qualità del cemento la durata

A BO negli anni 60-70 i condomini signorili li facevano rivestiti di marmo, con finiture che oggi ce lo si può solo sognare, figurati se risparmiavano sul cemento.
Forse in quelli costruiti negli ultimi 10 anni hanno risparmiato sul cemento visto come sono schienati i costruttori.

 

[gibO.o]

Guardate che non è che "risparmiavano sul cemento" ma:

- Utilizzavano tecniche costruttive diverse e il metodo di calcolo era diverso... Che poi quello che deve funzionare meglio in un solaio è il ferro, non il cemento

- La sismica non era contemplata se non in pochissime zone)

- I ferri erano lisci, non ad aderenza migliorata come ora e magari non certificati.

- I solai più pesanti, senza cappa collaborante armata.. Cercate su google ad esempio i solai SAP..

- I pilastri avevano nodi non così efficaci...

- Le fondazioni non continue (a plinti isolati)

Etc

 

[rickiconte]

Poi tu parli di città piene di case fatte 100 anni fa. Ma quelle non sono in c.a. e quindi non hanno questo problema. Anche il Colosseo o il Duomo di Milano hanno più di 100 anni, molti di più. Eppure non rischiano di crollare..

Scusa, da come aveva scritto ZARBO in questo thread se le case hanno oltre 50 anni bisogna inizia a preoccuparsi e se hanno 100 anni sono tendenzialmente da buttare. Ora io non ho visto ingegneri/architetti che lo hanno corretto cercando di spiegare meglio le cose, vi siete ognuno limitati molto "neutralmente" a specificare quali possono essere le problematiche che potrebbero spuntare col passare del tempo.

Visto che dici che di case centenarie in c.a. ce ne sono poche non puoi di certo negare che di case costruite nell'immediato dopo guerra ce ne siano a centinaia, per cui nella somma della tua e delle altre risposte devo dedurre che, comunque, entro una cinquantina di anni verranno rasi al suolo interi quartieri.

Mi pare anche poco serio affermare (non ce l'ho con te) che si parla poco dell'argomento perché altrimenti crollerebbe il prezzo dell'usato ....

 

[cavallobolso]

Guardate che non è che "risparmiavano sul cemento" ma:

- Utilizzavano tecniche costruttive diverse e il metodo di calcolo era diverso... Che poi quello che deve funzionare meglio in un solaio è il ferro, non il cemento

- La sismica non era contemplata se non in pochissime zone)

- I ferri erano lisci, non ad aderenza migliorata come ora e magari non certificati.

- I solai più pesanti, senza cappa collaborante armata.. Cercate su google ad esempio i solai SAP..

- I pilastri avevano nodi non così efficaci...

- Le fondazioni non continue (a plinti isolati)

Etc

c'è stato un periodo tremendo ricostruzione/speculazione che è sotto gli occhi di tutti, da lì a dire che vadano buttati giù ce ne passa ma posso testimoniare di case con solai da paura, meglio non inciampare

 

[monorchio00]

ISTAT 26/4/2017
IL FUTURO DEMOGRAFICO DEL PAESE
Previsioni regionali della popolazione residente al 2065

La popolazione residente attesa per l'Italia è stimata pari, secondo lo scenario mediano, a 58,6 milioni nel 2045 e a 53,7 milioni nel 2065. La perdita rispetto al 2016 (60,7 milioni) sarebbe di 2,1 milioni di residenti nel 2045 e di 7 milioni nel 2065. Tenendo conto della variabilità associata agli eventi demografici, la stima della popolazione al 2065 oscilla da un minimo di 46,1 milioni a un massimo di 61,5. La probabilità di un aumento della popolazione al 2065 è pari al 7%.

Nello scenario mediano, mentre nel Mezzogiorno il calo di popolazione si manifesterebbe lungo l'intero periodo, per il Centro-nord, superati i primi trent'anni di previsione con un bilancio demografico positivo, un progressivo declino della popolazione si compierebbe soltanto dal 2045 in avanti. La probabilità empirica che la popolazione del Centro-nord abbia nel 2065 una popolazione più ampia rispetto a oggi è pari al 31%, mentre nel Mezzogiorno è pressochè nulla.

Appare dunque evidente uno spostamento del peso della popolazione dal Mezzogiorno al Centro-nord del Paese. Secondo lo scenario mediano, nel 2065 il Centro-nord accoglierebbe il 71% di residenti contro il 66% di oggi; il Mezzogiorno invece arriverebbe ad accoglierne il 29% contro il 34% attuale.

Le future nascite non saranno sufficienti a compensare i futuri decessi. Nello scenario mediano, dopo pochi anni di previsione il saldo naturale raggiunge quota -200 mila, per poi passare la soglia -300 e -400 mila unità in meno nel medio e lungo termine.

La fecondità è prevista in rialzo, da 1,34 a 1,59 figli per donna nel periodo 2016-2065 secondo lo scenario mediano. Tuttavia, l'incertezza aumenta lungo il periodo di previsione. L'intervallo di confidenza proiettato al 2065 è piuttosto alto e oscilla tra 1,25 e 1,93 figli per donna.

La sopravvivenza è prevista in aumento. Entro il 2065 la vita media crescerebbe fino a 86,1 anni e fino a 90,2 anni, rispettivamente per uomini e donne (80,1 e 84,6 anni nel 2015). L'incertezza associata assegna limiti di confidenza compresi tra 84,1 e 88,2 anni per gli uomini e tra 87,9 e 92,7 anni per le donne.

Nella stima della popolazione residente attesa per l'Italia un contributo determinante è esercitato dalla previsione delle migrazioni con l'estero. Il saldo migratorio con l'estero è previsto positivo, essendo mediamente superiore alle 150 mila unità annue (133 mila l'ultimo rilevato nel 2015) seppure contraddistinto da forte incertezza. Non si esclude l'eventualità, ma con bassa probabilità di concretizzarsi, che nel lungo termine esso possa diventare negativo.

non so se è già stato detto, ma la previsione demografica dell'istat, per il primo anno di previsione (2016) è già sballata (parlo dello scenario mediano ovviamente). i dati consuntivi riportano una diminuzione di oltre 80 mila persone, quelli di previsione un aumento di mille.... le ulteriori previsioni sono basate su una stima di 1,51 figli per donna (contro l'attuale 1,35 ormai da qualche anno) e un saldo migratorio costante di 150 mila persone (siamo invece sotto quel valore da più di un anno e siamo in costante diminuzione)... la popolazione dovrebbe diminuire molto di più di quanto sostiene l'istat... non capisco il motivo di simili cantonate sinceramente... per chi volesse approfondire la questione:
Statistiche demografiche ISTAT (è al 31 dicembre, per cui va riferito al 2016)
Previsioni regionali della popolazione residente per sesso, eta e regione - base 1/1/2016 (è al primo gennaio, per cui va riferito al 2017)

nel primo manca ancora dicembre, mese per cui, da altro report istat risulta una diminuzione di oltre 20.000 residenti. la diminuzione cumulata fino a novembre è invece di circa 60.000, come si evince dal primo link....

per chi avesse voglia di approfondire il 2016, i dati completi sono al seguente link:
http://www.istat.it/it/files/2017/0...017+-+Testo+integrale+e+nota+metodologica.pdf

 

[dandytrader]

non so se è già stato detto, ma la previsione demografica dell'istat, per il primo anno di previsione (2016) è già sballata (parlo dello scenario mediano ovviamente). i dati consuntivi riportano una diminuzione di oltre 80 mila persone, quelli di previsione un aumento di mille.... le ulteriori previsioni sono basate su una stima di 1,51 figli per donna (contro l'attuale 1,35 ormai da qualche anno) e un saldo migratorio costante di 150 mila persone (siamo invece sotto quel valore da più di un anno e siamo in costante diminuzione)... la popolazione dovrebbe diminuire molto di più di quanto sostiene l'istat... non capisco il motivo di simili cantonate sinceramente... per chi volesse approfondire la questione:
Statistiche demografiche ISTAT (è al 31 dicembre, per cui va riferito al 2016)
Previsioni regionali della popolazione residente per sesso, eta e regione - base 1/1/2016 (è al primo gennaio, per cui va riferito al 2017)

nel primo manca ancora dicembre, mese per cui, da altro report istat risulta una diminuzione di oltre 20.000 residenti. la diminuzione cumulata fino a novembre è invece di circa 60.000, come si evince dal primo link....

per chi avesse voglia di approfondire il 2016, i dati completi sono al seguente link:
http://www.istat.it/it/files/2017/0...017+-+Testo+integrale+e+nota+metodologica.pdf

il sud si spopolerà completamente. Al Nord terranno bene Lombardia, Trentino-Alto Adige ed Emilia Romagna (le tre regioni tuttora più dinamiche economicamente). Piemonte e Liguria male ma non malissimo. Il Lazio tiene. Al sud la vera ecatombe sia economica sia demografica.

 

[salsipuede]

[...] la previsione demografica dell'istat, per il primo anno di previsione (2016) è già sballata (parlo dello scenario mediano ovviamente)[...]

è intenzionale, lo spiega nella Nota Metodologica a pg 21: le previsioni incorporano un fattore correttivo di nowcasting (dal termine nowcast=previsione del presente, contrapposto al più noto termine forecast=previsione del futuro). Con tale operazione si intende fare in modo che la previsione relativa ai primissimi anni risulti quanto più in linea alla tendenza emersa nell’ultimo periodo storico, pur preservando quella che è la potenziale variabilità del fenomeno studiato. Si tende cioè a evitare che, per il semplice fatto che mancano all’osservazione statistica uno o più anni antecedenti l’anno base delle previsioni, l’esecuzione di quest’ultime comporti in avvio una distorsione dovuta alla creazione di uno scalino. Queste previsioni incorporano quali nowcast quelle rilasciate dall’Istat nel comunicato “Indicatori demografici - Stime per l’anno 2016” del 6 marzo 2017.

 

[monorchio00]

è intenzionale, lo spiega nella Nota Metodologica a pg 21: le previsioni incorporano un fattore correttivo di nowcasting (dal termine nowcast=previsione del presente, contrapposto al più noto termine forecast=previsione del futuro). Con tale operazione si intende fare in modo che la previsione relativa ai primissimi anni risulti quanto più in linea alla tendenza emersa nell’ultimo periodo storico, pur preservando quella che è la potenziale variabilità del fenomeno studiato. Si tende cioè a evitare che, per il semplice fatto che mancano all’osservazione statistica uno o più anni antecedenti l’anno base delle previsioni, l’esecuzione di quest’ultime comporti in avvio una distorsione dovuta alla creazione di uno scalino. Queste previsioni incorporano quali nowcast quelle rilasciate dall’Istat nel comunicato “Indicatori demografici - Stime per l’anno 2016” del 6 marzo 2017.

il problema è che nn l hanno fatto. la previsione del primo anno è completamente sballata rispetto al consuntivo. hai letto quello che avevo scritto?

 

[salsipuede]

certo che ho letto (altrimenti non avrei risposto). Credo che la previsione del primo anno ti sembri "sballata rispetto al consuntivo" perché è errata la tua aspettativa... Per la previsione del primo anno utilizzano non tanto il "consuntivo", anche se disponibile, bensì la serie di dati che copre alcuni anni precedenti . Questo per sterilizzare l'analisi previsionale rispetto a eventuali variazioni "accidentali" (tra l'altro uno di tali artefatti è capitato proprio nel 2016 con il caso del "picco dei decessi"). ISTAT lo chiama "nowcast": il termine è un ossimoro ma il concetto mi sembra corretto. Il mago Otelma avrebbe utilizzato il consuntivo così poi poteva dire che per il primo anno ci aveva azzeccato al 100%.

 

[monorchio00]

certo che ho letto (altrimenti non avrei risposto). Credo che la previsione del primo anno ti sembri "sballata rispetto al consuntivo" perché è errata la tua aspettativa... Per la previsione del primo anno utilizzano non tanto il "consuntivo", anche se disponibile, bensì la serie di dati che copre alcuni anni precedenti . Questo per sterilizzare l'analisi previsionale rispetto a eventuali variazioni "accidentali" (tra l'altro uno di tali artefatti è capitato proprio nel 2016 con il caso del "picco dei decessi"). ISTAT lo chiama "nowcast": il termine è un ossimoro ma il concetto mi sembra corretto. Il mago Otelma avrebbe utilizzato il consuntivo così poi poteva dire che per il primo anno ci aveva azzeccato al 100%.

qui non si sta parlando di utilizzare trend storici o consuntivi che possono deviare l'analisi. qui si sta parlando di analisi completamente sballate. il picco dei decessi c'è stato nel 2015 (circa 650 mila), mentre nel 2016 i decessi sono diminuiti (anche per effetto del fatto che erano stati molti l'anno prima. si utilizza un trend di nascite di 1,51 figli per donna, col dato storico che sta intorno ad 1,35 per alcuni anni. si parla di un saldo migratorio di 150.000 costante, mentre è sotto quella cifra da alcuni anni ed è per giunta discendente in fase discendente... se guardi le previsioni precedenti (anno 2011), prevedevano 62 milioni di individui nel 2016... 1,5 milioni in più del reale... l'istat sta raccontando cavolate, altro che non farsi influenzare da annate anomale... è da capire il motivo per cui lo fa, poichè suppongo che chi ci lavora non sia ******, per cui ritengo ci sia qualche interesse a "sballare"...

 

[ualà]

qui non si sta parlando di utilizzare trend storici o consuntivi che possono deviare l'analisi. qui si sta parlando di analisi completamente sballate. il picco dei decessi c'è stato nel 2015 (circa 650 mila), mentre nel 2016 i decessi sono diminuiti (anche per effetto del fatto che erano stati molti l'anno prima. si utilizza un trend di nascite di 1,51 figli per donna, col dato storico che sta intorno ad 1,35 per alcuni anni. si parla di un saldo migratorio di 150.000 costante, mentre è sotto quella cifra da alcuni anni ed è per giunta discendente in fase discendente... se guardi le previsioni precedenti (anno 2011), prevedevano 62 milioni di individui nel 2016... 1,5 milioni in più del reale... l'istat sta raccontando cavolate, altro che non farsi influenzare da annate anomale... è da capire il motivo per cui lo fa, poichè suppongo che chi ci lavora non sia ******, per cui ritengo ci sia qualche interesse a "sballare"...

Certo l'interesse è la NEGAZIONE della tragica realtà demografica di noi Italiani.

La politica miope della classe dirigente degli ultimi 70 anni ci ha portati sul baratro in tutti i sensi:

economico, sociale, morale e demografico.

Negare queste realtà oggi è il compito più importante della politica. Perchè ammetterle costerebbe la testa ai responsabili.

Non solo hanno creato una società sterile in cui i giovani sia per questioni di educazione e sociale, sia per il peso economico che gli è stato messo sulle spalle dalle precedenti generazioni, non riescono a far figli. Ma non paghi hanno aperto le frontiere alla colonizzazione e rimpiazzo dei propri discendenti.

Efialte confronto a costoro è stato un principiante.

 

[salsipuede]

[...] si utilizza un trend di nascite di 1,51 figli per donna, col dato storico che sta intorno ad 1,35 per alcuni anni[...]

ma lo dicono chiaramente: "La fecondità è prevista in rialzo, da 1,34 a 1,59 figli per donna nel periodo 2016-2065 secondo lo scenario mediano" e di conseguenza utilizzano un valore previsionale in aumento progressivo per i prossimi 50 anni, non l'1,34 dell'anno scorso. Poi uno potrebbe andare a vedere perché mai il tasso di fecondità è previsto in rialzo (contributo degli immigrati? figli postposti? ) ma non è inverosimile: per dire, venti anni fa il tasso di fecondità era più basso di adesso (1.19). Poi è cresciuto, e negli ultimi 5 anni è sceso da 1,46 a 1,35. Prima di sospettare teorie del complotto io sospetterei la complessità dei fenomeni.

 

[monorchio00]

ma lo dicono chiaramente: "La fecondità è prevista in rialzo, da 1,34 a 1,59 figli per donna nel periodo 2016-2065 secondo lo scenario mediano" e di conseguenza utilizzano un valore previsionale in aumento progressivo per i prossimi 50 anni, non l'1,34 dell'anno scorso. Poi uno potrebbe andare a vedere perché mai il tasso di fecondità è previsto in rialzo (contributo degli immigrati? figli postposti? ) ma non è inverosimile: per dire, venti anni fa il tasso di fecondità era più basso di adesso (1.19). Poi è cresciuto, e negli ultimi 5 anni è sceso da 1,46 a 1,35. Prima di sospettare teorie del complotto io sospetterei la complessità dei fenomeni.

si, certo, lo dicono chiaramente che il tasso di fecondità è in rialzo. il problema è che non dicono sulla base di cosa. hanno toppato alla grande le previsioni precedenti (1,5 milioni di persone di differenza). forse, alla luce di dati reali, sarebbe consigliabile un pò più di realismo. non è per essere complottista, però sono numeri che lasciano pensare... tutto qui...

 

[Reta]

si, certo, lo dicono chiaramente che il tasso di fecondità è in rialzo. il problema è che non dicono sulla base di cosa. hanno toppato alla grande le previsioni precedenti (1,5 milioni di persone di differenza). forse, alla luce di dati reali, sarebbe consigliabile un pò più di realismo. non è per essere complottista, però sono numeri che lasciano pensare... tutto qui...

Sanno benissimo che il governo cercherà di fare entrare più immigrati possibile, e lo fanno per varie ragioni tra cui quelle che abbiamo discusso qui...

Se per una qualche ragione non riuscissero a portare tutti questi immigrati, credo che avremmo un mercato immobiliare MOLTO a sconto nei prossimi 20 anni.

 

[Barry]

Bè allora mi auguro che il mercato immobiliare sprofondi sempre di più ...

 

[zonbic]

Pensate che le zone turistiche (centro di Napoli, Roma, Firenze..) riescano a tenere meglio i prezzi?