La Tua Casa Vale Meno

[eurozero]

Ragazzi, da costruttori ho sentito che il costo più rilevante per la costruzione di un immobile è l'acquisto del TERRENO.
In pratica la bolla immobiliare c'è stata a partire dai terreni edificabili, acquistati a prezzi folli, prezzo folle che poi si riversa, amplificato, sul prezzo praticato all'acquirente dell'appartamento.
Poi indubbiamente sono anche aumentati i costi materiali di costruzione, manodopera, mattoni, cemento, ecc, in seguito al boom immobiliare, costi destinati a diminuire una volta esaurita l'euforia.
Già si sente di artigiani tipo piastrellisti, falegnami, idraulici che lavorano tipicamente nelle costruzioni nuove, in forte crisi per mancanza di lavoro.

Quoto!!!
Da persona fidata e che lavora nelle costruzioni ho avuto la stessa conferma: i proprietari dei terreni edificabili hanno pretese folli.
Questa persona mi ha comunque detto che le cose stanno cambiando, ci sono sempre meno imprese disposte a spendere cifre spropositate per i terreni.

 

[veezmo]

Che le case stiano calando di prezzo è un dato di fatto, pero' mi sembra che la manodopera e le materie prime continuino a salire.
Com'è possibile?

e' proprio questo il problema.

 

[veezmo]

è un po come per il petrolio: la recessione immobiliare farà diminuire il prezzo dei materiali e della manodopera, perche ripartira la concorrenza interna al settore per accaparrarsi clienti... di certo è una fase successiva, rispetto al crollo dei prezzi del prodotto finito.

almeno a roma, i mitici operai dell'est non si prendono affatto pochi euro... e i fabbricanti di mattonelle (che oltretutto esporteranno meno) dovranno vedersela con la riduzione della domanda...

le materie prime scenderanno con il dollaro in risalita.

La bolla è anche li

 

[iliottarda]

Scusate non vorrei contraddirvi ma il prezzo del terreno fabbricabile ben difficilmente per costruzioni nuove arriva a 300 € al mq.
Se poi pensate che su questo terreno si fabbricano 2 o 3 piani il costo viene poi spalmato sulla superfice.Invece il vero costo e la speculazione degli immobiliaristi
impresari edili che con guadagni folli (200/300 per cento)fanno lievitare i costi degli immobili,basterebbe guardare il prezzo di costruzione al mq. dei vari bollettini per le opere edili delle varie province italiane.

 

[luonto]

Attenzione comunque a non scambiare causa con effetto.

Ovvero la situazione è questa :
1) immobili che salgono per speculazione: questa è la sola e vera causa
variabile INDIPENDENTE

2) costo dei terreni che salgono per 1
costo delle materie prime che salgono per 1
Questo è l'effetto : variabile DIPENDENTE

D'altra parte questo è deducibile dai grafici comparati prezzi immobili&costi costruzione

Qualche buon tempone sostiene che a causa dell'aumento di 2 non potrà scendere 1, insomma sicuramente sarà qualcuno che mente sapendo di mentire.
La bolla non potrà mai sgonfiarsi perchè sono aumentati i costi dei terreni, della manodopera e delle materie prime: balle colossali.
Semplicemente quello che cambierà sarà il margine per il costruttore (se prima era il 30% ora magari sarà il 20% con gli sconti che vengono accettati, domani il 10%).

Non è che le case sono aumentate perchè è aumentato il costo del terreno ma è esattamente vero il contrario E' AUMENTATO IL COSTO DEL TERRENO PERCHE' E' AUMENTATO IL COSTO DELLE CASE.

Quindi così come sono aumentati i costi dei terreni con la bolla alla stessa maniera potranno scendere non appena l'immobiliare passerà di moda ed i prezzi lentamente a calare.

 

[fever7]

Scusate non vorrei contraddirvi ma il prezzo del terreno fabbricabile ben difficilmente per costruzioni nuove arriva a 300 € al mq.
Se poi pensate che su questo terreno si fabbricano 2 o 3 piani il costo viene poi spalmato sulla superfice.Invece il vero costo e la speculazione degli immobiliaristi
impresari edili che con guadagni folli (200/300 per cento)fanno lievitare i costi degli immobili,basterebbe guardare il prezzo di costruzione al mq. dei vari bollettini per le opere edili delle varie province italiane.

i terreni si pagano a mc costruibile non a mq del terreno.
dalle mie parti quasi impossibile andar sotto i 350 400 mc, ovviamente un pò fuori...nele zone centrali non esistono lotti, al max cose da ristrutturare o abbattere e rifare...e i costo sono molto molto superiori

 

[leo66]

terreni si pagano a mc costruibile non a mq del terreno

rendiamo piu' semplice il concetto:
i terreni si pagano a mc costruibile; ossia a mq per indice di edificabilità (che dipende dal comune); qui è 1,1 per cui se compro 1000 mq edificabile posso costuire 1100 mq (una trifamiliare piccola); poi vi sono i bonus del tipo; l'interrato non fa cubatura e la mansanda sotto i 2,70 che sarebbe soffitta non edificabile viene venduta al grezzo a prezzo pieno e alla avvenuta agibilità l'acquirente si fà delle altre stanze.
I terreni sono carissimi perchè nel momento in cui tutti i costruttori vendevano a prezzi alti (2002.2003.2004.2005) tutti erano disponibili a pagare i terreni da lottizzare a prezzi ancora piu' alti perchè tanto avrebbero ricncarato sugli appartamenti; ovviamente il contadino dà la terra al miglior offerente per cui ci sono state vere e proprie aste per comprarsi della terra facendo poi pagare un luculo da 40 mq calpestabili 130.000 euro in campagna.
L'impresa comunque ragione in un'ottica di ricavo del 20.25%

 

[leo66]

alle mie parti quasi impossibile andar sotto i 350 400 mc, ovviamente un pò fuori...nele zone centrali non esistono lotti,

per curiosità di che zona parli?

 

[skepsi]

terreni si pagano a mc costruibile non a mq del terreno

rendiamo piu' semplice il concetto:
i terreni si pagano a mc costruibile; ossia a mq per indice di edificabilità (che dipende dal comune); qui è 1,1 per cui se compro 1000 mq edificabile posso costuire 1100 mq (una trifamiliare piccola); poi vi sono i bonus del tipo; l'interrato non fa cubatura e la mansanda sotto i 2,70 che sarebbe soffitta non edificabile viene venduta al grezzo a prezzo pieno e alla avvenuta agibilità l'acquirente si fà delle altre stanze.
I terreni sono carissimi perchè nel momento in cui tutti i costruttori vendevano a prezzi alti (2002.2003.2004.2005) tutti erano disponibili a pagare i terreni da lottizzare a prezzi ancora piu' alti perchè tanto avrebbero ricncarato sugli appartamenti; ovviamente il contadino dà la terra al miglior offerente per cui ci sono state vere e proprie aste per comprarsi della terra facendo poi pagare un luculo da 40 mq calpestabili 130.000 euro in campagna.
L'impresa comunque ragione in un'ottica di ricavo del 20.25%

Leo, ti dispiacerebbe dare un occhiata ai quisiti del thread aperto ieri da me ed eventualmente sciogliere qualche domanda.......anche se da quanto hai scritto inizio a capire come dovrebbe essere trattata la questione.

 

[Greg60]

A memoria mi ricordo nel 1990 o giu di lì, che i prezzi degli immobili, dopo aver raggiunto prezzi elevati, iniziarono a scendere tanto che alcuni miei clienti che avevano comprato in quel periodo erano molto inca..ati, per rivedere quei valori hanno dovuto aspettare sino verso il 2000. Sicuramente la situazione era diversa allora, tassi mutui molto più alti, ma oggi come allora il valore degli immobili, secondo mio parere, è destinato a scendere molto. Di conseguenza anche il valore dei terreni edificabili. A mio avviso chi ha acquistato in questo periodo se avrà necessità di capitalizzare andrà incontro a sempre più grosse perdite salvo attendere n anni per rivedere il proprio capitale.