Leasing immobiliare

[leonardop]

Una società immobiliare, oltre che acquistare in leasing immobili strumentali può usufrire di tale tipo di contratto e poi concederei in locazione,a sua volta, l'immobile?

 

[Tiger]

si

 

[andreacalifornia]

certo! anzi di solito è quello che fa

 

[unlui]

Una società immobiliare, oltre che acquistare in leasing immobili strumentali può usufrire di tale tipo di contratto e poi concederei in locazione,a sua volta, l'immobile?

Nessun problema ,anche se non e' da sottovalutare il costo di una societa'

 

[andreacalifornia]

Nessun problema ,anche se non e' da sottovalutare il costo di una societa'

Hai ragione, pero se ipotizzi una società senza dipendenti ovviamente, secondo me è sempre piu conveniente tramite società che come privato

 

[sub_ comandante]

io sto acquistando come società ma non so se poi usare l'immobile o locarlo.. ma non uso però il leasing, bensì il prestito.. sbaglio?!

e poi... conviene quindi acquistare come società che come privato.. perchè?

 

[andreacalifornia]

io sto acquistando come società ma non so se poi usare l'immobile o locarlo.. ma non uso però il leasing, bensì il prestito.. sbaglio?!

e poi... conviene quindi acquistare come società che come privato.. perchè?

Il problema secondo me, dati alla mano, è verificare alcune variabili dal punto di vista strettamente aziendale, quali ad esempio, nel caso di un "prestito", assicurati che il tasso di ammto dell'immobile sia sempre maggiore della quota capitale che paghi altrimenti ti ritrovi a perdere liquidità ( a fine anno infatti ti troverai nel caso suddetto ad avere un utile che dovrai scegliere se abbattere tramite spese oppure pagando le imposte ad esso relative.In ogni caso avrai un'uscita di cassa). Inoltre ti direi di valutare quello che intendi fare con l'immobile nel futuro.Pensi di alienare l'immobile in un arco di tempo di 3/5 anni, una volta messo a reddito, di alienare le quote della cosieta stessa (dal punto di vista fiscale la soluzione a mio parere migliore), oppure di tenerlo per un orizzonte etemporale più lungo al fine di avere una integrazione di reddito?ciao

 

[andreacalifornia]

io sto acquistando come società ma non so se poi usare l'immobile o locarlo.. ma non uso però il leasing, bensì il prestito.. sbaglio?!

e poi... conviene quindi acquistare come società che come privato.. perchè?

io ho fatto la stessa cosa che tu stai facendo pero 10 anni fa, se vuoi posso prvare bilanco alla mano a illustrarti alcuni vantaggi dell'uno e dell'altro, anche se il problema è sempre sapere l'utilizzo che tu ne vuoi fare

 

[sub_ comandante]

Ok, grazie
illustra pure
riguardo l'utilizzo, ancora non so..

 

[cleopatra758]

io sto acquistando come società ma non so se poi usare l'immobile o locarlo.. ma non uso però il leasing, bensì il prestito.. sbaglio?!

e poi... conviene quindi acquistare come società che come privato.. perchè?

La convenienza sta nel fatto, essenzialmente, che come società - seppur sarebbe un c.d. società di comodo - potresti scaricarti i costi inerenti la proprietà e la gestione degli immobili....

 

[andreacalifornia]

Ok, grazie
illustra pure
riguardo l'utilizzo, ancora non so..

una volta che tu hai acquistato limmobile tramite un "prestito", lo ritrovi nel tuo bilancio come un qualsiasi altro cespite ammortizzabile.
Qualora decidessi di alienare l'immobile (indipendentemente dal momento temporale in cui tu lo faccio, inteso come fra 3/5/8 anni) si profila una dopia possibilità:
1)cessione dell'immobile e mantenimento delle quote sociali.
2)cessione dell'immobile tramite cessione delle quote sociali.

Nel caso 1) la tua cessione non è altro che una normale cessione di un cespite, sul quale, a seconda del prezzo di vendita, realizzerai una plus/minusvalenza che figurerà nel conto ec. dell'esercizio nel quale tale transazione sarà effettuata. In caso di minusvalenza avrai un perdita pari alla minusvalenza stessa, nel caso di una plusvalenza dorai pagare imposte su tale valore (rispettivamente Ires e Irap). Ovviamente io per semplificare ipotizzo che senza tale operazione "straordinaria" i costi e i ricavi nel tuo bilancio si equivalgano.Una volta pagate tali imposte pero tu devi ancora portare fuori dalla società il denaro per "intascarlo", e inoltre, dato che la società vive sull'immobile, una volta ceduto questo, a meno che tu non intenda acqusitarne un altro o utilizzare la società per altri scopi, devi anche provvedere a quella che è la liquidazione della società stessa.

Nel caso 2) invece tu cedi direttamente le quote sociali liberandoti con un unio atto dell'intera società e dei debiti/crediti ad essa correlata; in questo caso la tua tassazione sarà data dal valore di cessione delle quote meno il capitale sociale(cd valore di carico).il 40% di tale differenza (cd capital gain) diventa imponibile Irpef sulla quale poi applicherai le normali aliquote a seconda del tuo reddito.

Come privato invece decorsi i 5 anni non hai piu questo problema e incassi il netto della somma, solo che su tutti i guadagni che ottieni prima di cedere pagherai sempre un irpef con aliquota massima

Spero di essere stato abb. chiaro, altrimenti chiedimi pure
ciao

 

[sub_ comandante]

una volta che tu hai acquistato limmobile tramite un "prestito", lo ritrovi nel tuo bilancio come un qualsiasi altro cespite ammortizzabile.

cioè?
mi hanno detto di togliere un 37% al tasso del prestito.. è così.. perchè??

 

[andreacalifornia]

una volta che tu hai acquistato limmobile tramite un "prestito", lo ritrovi nel tuo bilancio come un qualsiasi altro cespite ammortizzabile.

cioè?
Nello Sp troverai il bene iscritto per una cifra pari al suo valore di acquisto meno il costo di ammortamento storico.
facendo una hp: acquisti un immobile a 100.000 ammortizzato al 3,3% annuo.
Il primo anno a Sp avrai immobilizzazioni materiali per 100000 e fondo di ammortamento 3300;il secondo anno avrai tra le attività 100000 e fondo di ammto 6600, il terzo 100000 e 9900.Gli interessi passivi su mutui non figurano a Sp se non nella forma di ratei e risconti.Ma ai fini della gestione lo Sp non serve, quello che ti serve per vedere se l'azienda tira è dato dal CE; qui troverai solo un costo pari alla percentuale di ammortamento (che nel caso di cui sopra sara pari a 3.300 ogni anno; quindi il primo anno 3300, il secondo 3300, il terzo 3300; la % di amto qui non si cumula come nello SP);a tale cifra dovrai aggiungere poi gli interessi passivi su mutui.

mi hanno detto di togliere un 37% al tasso del prestito.. è così.. perchè??

fino al 2007 gli interessi passivi su "prestiti" erano interamente deducibili, mentre a partire dal 2008 è stato fissato un limite massimo di deducibilita degli interessi stessi. è a questo che ti riferisci?
Contabilmente a CE quindi tu avrai interessi passivi per il valore totale che paghi, pero solo una % di questi andra ad abbattere l'imponibile come costo puro, l'atra parte risultera come spesa non deducibile.

 

[1_fede_1]

Ciao a tutti,
ma qual'è la fattibilità di un progetto come questo? Cioè, riuscirei a farmi finanziare l'acquisto di un immobile che, messo a reddito mi copre la rata del leasing? La banca in questo caso, finanzierebbe il 100% dell'immobile? (leasing o mutuo che sia).

 

[Tiger]

La società di leasing compra tutto l'immobile, poi sei tu a dover contrattare anticipo e riscatto e da li verificare il canone mensile

 

[1_fede_1]

Tiger la risposta era per me?
Così non ci si sta dentro...Se dovessi fare una cosa del genere non vorrei metterci neanche una lira di mio, vorrei una società che abbia un'autonomia propria. Credo che chi fa questo tipo di operazioni abbia la "capacità" di farsi finanziare tutto. O sbaglio?

 

[Tiger]

mi spiace ma il leasing ha anticipo e riscatto e l'anticipo seppur minimo ci deve essere, a meno che tu non abbia forza contrattuale tale da farti fare anticipo zero.

 

[andreacalifornia]

Ciao a tutti,
ma qual'è la fattibilità di un progetto come questo? Cioè, riuscirei a farmi finanziare l'acquisto di un immobile che, messo a reddito mi copre la rata del leasing? La banca in questo caso, finanzierebbe il 100% dell'immobile? (leasing o mutuo che sia).

Con un immobile solo pero non ci sono pressoche margini di guadagno, o se ci sono sono piuttosto irrisori; tale soluzione dal mio punto di vista puo cominciare ad essere interessante se si opera su piu immobili. e poi, se una volta abbiamo bisogno di liquidita e per far cio si deve vendere un immobile o vendi la società o vendere un immobile intestato a una società è un suicidio (perdi forse il doppio di quello che hai risparmiato gestendolo tramite la società stessa).

 

[1_fede_1]

Infatti Andrea, pensavo proprio alla situazione classica, di una società che acquista un intero palazzo. Farlo per acquistare una casa non so se sia conveniente.
Se acuisti un grosso immobile, con più appartamenti, fatte le dovute proporzioni, con gli introiti degli affitti si riesce a coprire le rate? Se si fa un leasing si deve dare un anticipo, ma se si fa un mutuo non ci si può far dare l'intera somma dando l'immobile in garanzia? (se ci vado io, ovviamente no, ma negli ultimi anni la storia recente dice proprio questo). Che ne pensi?

 

[andreacalifornia]

Infatti Andrea, pensavo proprio alla situazione classica, di una società che acquista un intero palazzo. Farlo per acquistare una casa non so se sia conveniente.
Se acuisti un grosso immobile, con più appartamenti, fatte le dovute proporzioni, con gli introiti degli affitti si riesce a coprire le rate? Se si fa un leasing si deve dare un anticipo, ma se si fa un mutuo non ci si può far dare l'intera somma dando l'immobile in garanzia? (se ci vado io, ovviamente no, ma negli ultimi anni la storia recente dice proprio questo). Che ne pensi?

Sul fatto del palazzo ha gia senso ipotizzare una società di gestione. dopo pero subentrano delle variabili puramente di bilancio sulle quali fare un bness plan a 5/7 anni e vedere la fattibilità dell'operazione . Magari non ci si sta dentro lo stesso. Tu l'unico ricavo che hai sono gli affitti degli appartamenti/uffici (che pero magari possono non essere sempe atutti affittati allo stesso momento). Considera pero che il leasing è piu caro del mutuo in termini di esborsi monetari