Liquidazione BNL Portfolio Immobiliare Crescita - Capitolo secondo

[gioang]

Il discorso del nuovo NAV è completamente inutile visto che i palazzi sono in vendita e contera solo la cifra scritta sull' atto notarile,sicuramente lo terranno basso in modo da far risultare poi un po di plusvalenza.

Lo scopo del comunicato e solo e puramente legale hanno paura delle cause e cercano di cautelarsi.

speriamo che per Pasqua vendano almeno uno dico un palazzo

 

[stellasolitaria]

liquidazione

gli esperti nelle valutazioni mettono sempre che la vendita avviene "senza fretta" adesso non ho sotto mano una relazione ma la trovo precisa e la posto

non parlano mai di "squali" che approfittano...

i comunicati non sono tutela legale in questa fase, sono solo tentativi di scoraggiare chi volesse fare causa, ma lasciano oggi il tempo che trovano

se richrad ellis dovesse non adottare logiche coerenti facciamo causa anche a loro, una più una meno..., sai per loro il danno di immagine è ancora peggiore, ma prima di parlare vediamo i numeri...

sulla causa a bnl penso che dimostrata l'incapacità di bnl (diciamo cosi) bisognerà capire quale poteva essere un prezzo equo di vendita e quello sarà l'oggetto del contendere
certo con tutte le commissioni che hanno incassato non potranno presentarsi dal giudice in brache di tela (e questo secondo me lo sanno bene anche loro...)

aspettiamo sto sbilancio...

 

[gioang]

più che incapacita bisogna parlare di ingordigia il famoso bot e l' uscita del fondo sono prove schiaccianti.

l' allineamento tra l' interesse del management e quello dei quotisti pura fantasia

si accettano scommesse su un dividendo di crescita io dico 100 EURO

 

[Rob 48]

Valutazione esperti, valori di mercato e debolezza negoziale

Come ho già scritto la valutazione degli immobili DEVE essere fatta su parametri oggettivi, cioè con riferimento al mercato nel suo insieme indipendentemente dalla posizione negoziale dei singoli contraenti. Se ho necessità di trovare a tutti i costi un appartamento per mio padre anziano nello stesso condominio in cui abito sono disposto a pagare 130 quello che vale 100. Ma quello che vale 100 continua a valere 100. Se debbo vendere a tutti i costi un appartamento per pagare un debito all'usuraio che mi ha già bruciato la macchina sono disposto ad accontentarmi di 50 per quello che vale 100. Ma anche in questo caso quello che vale 100 continua a valere 100. La debolezza negoziale in cui si trova (per colpa sua) la Sgr di Crescita NON DEVE influenzare la valutazione.

E' vero che le società di valutazione sono pagate da Crescita, ma non lavorano solo per Crescita e non possono perdere del tutto la faccia per fare un favore ad un solo committente.

Quello che trovo sommamente scorretto è che nei comunicati di Crescita si mettano le mani avanti per dire che i valori futuri potrebbero discostarsi da quelli passati. Lo sappiamo tutti, ma NON spetta alla Sgr anticipare valutazioni: altrimenti perché paga i valutatori?

Un'ultima cosa. Nell'ultimo comunicato ci sono più che altro chiacchiere. Vedremo poi che succede. Ma se BNL vuole uscire decentemente da questa storia assurda ha solo una via di uscita. Se per colpa della strategia fallimentare della Sgr, che si è ridotta con l'acqua alla gola, non si riesce a vendere a prezzi di mercato, dovrebbe creare una società veicolo che rilevi il patrimonio di Crescita al NAV e lo liquidi con calma. Tanto alla fine non ci rimette.

 

[Burghy]

Come ho già scritto la valutazione degli immobili DEVE essere fatta su parametri oggettivi, cioè con riferimento al mercato nel suo insieme indipendentemente dalla posizione negoziale dei singoli contraenti. Se ho necessità di trovare a tutti i costi un appartamento per mio padre anziano nello stesso condominio in cui abito sono disposto a pagare 130 quello che vale 100. Ma quello che vale 100 continua a valere 100. Se debbo vendere a tutti i costi un appartamento per pagare un debito all'usuraio che mi ha già bruciato la macchina sono disposto ad accontentarmi di 50 per quello che vale 100. Ma anche in questo caso quello che vale 100 continua a valere 100. La debolezza negoziale in cui si trova (per colpa sua) la Sgr di Crescita NON DEVE influenzare la valutazione.

Quello che tu scrivi in questa prima parte del tuo messaggio e vero, verissimo ma solo nella teoria...
Se tu telefoni oggi a una agenzia immobiliare e chiedi di valutare il tuo appartamento perche sei intenzionato a venderlo.. una delle cose che ti chiederanno e se hai fretta di venderlo o se hai tempo..
La valutazione di un immobile vero e cosa nella realta non cosi semplice.. Non e solo affitti per formuletta o tot metri..etc...
Se si vuole fare una valutazione corretta bisogna analizzare tantissimi parametri, compreso il fatto che l oggetto sia da vendere in fretta o no.. l esempio tuo della casa per il babbo o di quello con gli strozzini alle calcagne e perfetto... un immobile posseduto da Bill Gates si paragona ad altri immobili posseduti da Bill Gates e in vendita senza fretta... un immobile con dentro com inquilino un tossico si paragona ad altri con dentro altri tossici... un app con il proprietatio taglieggiato dagli strozzini si paragona con altri taglieggiati da strozzini...
La valutazione di un esperto immobiliare deve tenere conto di tutto e non solo del numero dei metri, posizione etc...

per quanto riguarda la reputazione... mamma mia.. ma acora ci credete??? ma non vi e bastato Miky? ma sai che tutti erano compatti schierati contro di me perche dicevano figurati se miky, quasi premio nobel, perde la reputazione (quale poi reputazione?) , figurati se bnl... figurati se bmp paribas... Tanzi non e Cragnotti... mamma quante volte ho sentito queste frasi... e come quando Shevchenko doveva portare a Londra a studiare inglese il figlio di un anno.....
e le agenzie di rating??? ma dai...
ti faccio una domanda: che reputazione hanno oggi gli esperti idipendenti che valutano i nostri fondi???? di essere amici degli amici prezzolati... o mi dirai che tu hai di loro grande fiducia??? che reputazione perdono a stare bassi su un nav nel momento di maggior crisi della storia, su un fondo gestito malissimo per i quali non ci sono compratori e deve vendere in pochi mesi con le banche che non cacciano il grano...????

 

[blueyeseng]

Io sono d accordo con te! BI NON ha fatto il mio interesse. Per carita ha fatto il suo lavoro, per carita non bisognava creare un precedente, per carita le regole sono regole e vanno rispettate, per carita e giusto che non si espongano pure loro a eventuali denuncie... SE pero BI avesse voluto fare l interesse di Burghy e blueyeseng avrebbe dovuto dare a crescita la grazia, fare un mega cazziatone a Miky, costringere bnl a restituire i soldi delle commissioni del secondo semestre 2008, fare pagare a bnl un mega multone a favore dei quotisti e mettere una sua persona di fiducia a controllare la chiusura del fondo.. il costringere a vendere in fretta NON mi tutela per niente anzi mi danneggia..

Mio caro, è proprio ciò che ho scritto fin dal primo giorno !!!
E, a quanto scritto anche da FIMIT, questo dovrebbe essere il compito di BDI:
TUTELARE I RISPARMIATORI
Credo proprio che BDI sia venuta meno al suo compito e, se non rischia denunce, è solo perchè si para "vergognosamente" il c... dietro alla pilatesca frase "Ho fatto rispettare il regolamento" !!! Ma credo che un giudice onesto la condannerebbe comunque perchè è venuta meno ad un suo dovere ISTITUZIONALE

 

[hal]

questo dovrebbe essere il compito di BDI:
TUTELARE I RISPARMIATORI
Credo proprio che BDI sia venuta meno al suo compito e, se non rischia denunce, è solo perchè si para "vergognosamente" il c... dietro alla pilatesca frase "Ho fatto rispettare il regolamento" !!! Ma credo che un giudice onesto la condannerebbe comunque perchè è venuta meno ad un suo dovere ISTITUZIONALE

non giudicarla anzitempo, dobbiamo prima vedere come si evolve la situazione.
bdi ha messo i paletti, e se vogliamo sono a nostro favore; ora guarderà anche lei come si comporterà bnl e se del caso credo che prenderà i suoi provvedimenti...

 

[vik1930]

non giudicarla anzitempo, dobbiamo prima vedere come si evolve la situazione.
bdi ha messo i paletti, e se vogliamo sono a nostro favore; ora guarderà anche lei come si comporterà bnl e se del caso credo che prenderà i suoi provvedimenti...

MAH... io credo che BDI abbia agito come notaio, non hai fatto la richiesta nei termini te la rifiuto..... se bnl si comporta male nei confronti di noi quotisti penso che non li riguardi, non credo che possa disquisire se il NAV a dic 08 e' troppo basso o troppo alto....

 

[jean_05]

Quello che tu scrivi in questa prima parte del tuo messaggio e vero, verissimo ma solo nella teoria...
Se tu telefoni oggi a una agenzia immobiliare e chiedi di valutare il tuo appartamento perche sei intenzionato a venderlo.. una delle cose che ti chiederanno e se hai fretta di venderlo o se hai tempo..
La valutazione di un immobile vero e cosa nella realta non cosi semplice.. Non e solo affitti per formuletta o tot metri..etc...
Se si vuole fare una valutazione corretta bisogna analizzare tantissimi parametri, compreso il fatto che l oggetto sia da vendere in fretta o no.. l esempio tuo della casa per il babbo o di quello con gli strozzini alle calcagne e perfetto... un immobile posseduto da Bill Gates si paragona ad altri immobili posseduti da Bill Gates e in vendita senza fretta... un immobile con dentro com inquilino un tossico si paragona ad altri con dentro altri tossici... un app con il proprietatio taglieggiato dagli strozzini si paragona con altri taglieggiati da strozzini...
La valutazione di un esperto immobiliare deve tenere conto di tutto e non solo del numero dei metri, posizione etc...

per quanto riguarda la reputazione... mamma mia.. ma acora ci credete??? ma non vi e bastato Miky? ma sai che tutti erano compatti schierati contro di me perche dicevano figurati se miky, quasi premio nobel, perde la reputazione (quale poi reputazione?) , figurati se bnl... figurati se bmp paribas... Tanzi non e Cragnotti... mamma quante volte ho sentito queste frasi... e come quando Shevchenko doveva portare a Londra a studiare inglese il figlio di un anno.....
e le agenzie di rating??? ma dai...
ti faccio una domanda: che reputazione hanno oggi gli esperti idipendenti che valutano i nostri fondi???? di essere amici degli amici prezzolati... o mi dirai che tu hai di loro grande fiducia??? che reputazione perdono a stare bassi su un nav nel momento di maggior crisi della storia, su un fondo gestito malissimo per i quali non ci sono compratori e deve vendere in pochi mesi con le banche che non cacciano il grano...????

L'esperto deve comunicare il valore a cui si sarebbe ragionevolmente potuto vendere al momeno della stima. Non è un valore che guarda al futuro ma al passato, l'ipotesi è che il patrimono di quel fondo sia stato venduto e si calcola il valore incassato.
Che si tratti di Crescita o di Berenice non fa differenza, per entrambi si ipotizza la vendita di tutto il patrimonio al 31/12. Se si svaluta Crescita del 20% si svaluta Berenice di più del 40% (per l'effetto leva)

DEFINIZIONE DEL VALORE DI MERCATO
Per valore di mercato si intende il miglior prezzo al quale la vendita di un bene immobile potrà ragionevolmente ritenersi come incondizionatamente conclusa, contro corrispettivo in denaro, alla data della valutazione, presupponendo:
a) che la parte venditrice abbia la reale intenzione di alienare i beni;
b) che, anteriormente alla data della stima, ci sia stato un ragionevole periodo di tempo (considerando la tipologia del bene e la situazione del mercato) per effettuare una adeguata commercializzazione, concordare il prezzo e le condizioni di vendita e per portare a termine la vendita;
c) che il trend di mercato, il livello di valore e le altre condizioni economiche alla data di stipula del preliminare del contratto di compravendita siano identici a quelli esistenti alla data della valutazione;
d) che eventuali offerte da parte di acquirenti per i quali la proprietà abbia caratteristiche tali da farla considerare come “fuori mercato” non vengano prese in considerazione.

 

[Burghy]

L'esperto deve comunicare il valore a cui si sarebbe ragionevolmente potuto vendere al momeno della stima. Non è un valore che guarda al futuro ma al passato, l'ipotesi è che il patrimono di quel fondo sia stato venduto e si calcola il valore incassato.
Che si tratti di Crescita o di Berenice non fa differenza, per entrambi si ipotizza la vendita di tutto il patrimonio al 31/12. Se si svaluta Crescita del 20% si svaluta Berenice di più del 40% (per l'effetto leva)

DEFINIZIONE DEL VALORE DI MERCATO
Per valore di mercato si intende il miglior prezzo al quale la vendita di un bene immobile potrà ragionevolmente ritenersi come incondizionatamente conclusa, contro corrispettivo in denaro, alla data della valutazione, presupponendo:
a) che la parte venditrice abbia la reale intenzione di alienare i beni;
b) che, anteriormente alla data della stima, ci sia stato un ragionevole periodo di tempo (considerando la tipologia del bene e la situazione del mercato) per effettuare una adeguata commercializzazione, concordare il prezzo e le condizioni di vendita e per portare a termine la vendita;
c) che il trend di mercato, il livello di valore e le altre condizioni economiche alla data di stipula del preliminare del contratto di compravendita siano identici a quelli esistenti alla data della valutazione;
d) che eventuali offerte da parte di acquirenti per i quali la proprietà abbia caratteristiche tali da farla considerare come “fuori mercato” non vengano prese in considerazione.

Che mi dici del punto B ??? non mi sembra uguale...
comunque accetto scommesse... che la chiusura sara a nav o sopra... quindi il nav sara basso...
visto che ho gia in ballo 4 caffe... Jean ci scommettiamo un cappuccino???? pagamento a febbraio 2010 quando verro in it?

 

[blueyeseng]

MAH... io credo che BDI abbia agito come notaio, non hai fatto la richiesta nei termini te la rifiuto..... se bnl si comporta male nei confronti di noi quotisti penso che non li riguardi, non credo che possa disquisire se il NAV a dic 08 e' troppo basso o troppo alto....

Scusa, ma, secondo me, qui ti sbagli come tutti quelli che considerano BDI un notaio : non lo è !!!!
DEVE garantire e tutelare i risparmiatori ! l' ho già detto : ci sono i notai per fare appunto i notai ! le autorità hanno altri poteri e quindi altri compiti !!!
Non è una questione di NAV !!! Deve fare in modo che i risparmiatori non vengano "fottuti" dalle sgr e deve fare in modo che NON vengano penalizzati (e invece è lei che li penalizza negando la proroga !).
Come ho ripetutamente detto e come ha scritto anche Burghy, aveva moltissimi altri modi per colpire la sgr senza penalizzare i risparmiatori !!!
Io non sono così ottimista come quelli che dicono aspettiamo e vedrai che BDI li controllerà a dovere: hanno cominciato male e chi MAL comincia ....

 

[jean_05]

Che mi dici del punto B ??? non mi sembra uguale...
comunque accetto scommesse... che la chiusura sara a nav o sopra... quindi il nav sara basso...
visto che ho gia in ballo 4 caffe... Jean ci scommettiamo un cappuccino???? pagamento a febbraio 2010 quando verro in it?

Che problema ha il punto B; si ipotizza che ci sia stato il tempo per oganizzare la vendita, Crescita non lo ha forse avuto?

Io non so quale sarà il nav. Però se Richard Ellis fa differenze tra Crescita e gli altri rischia di essere coinvolto nella spirale, chi glielo fa fare? Le responsabilità sono della sgr.

Ormai BNL ha in mano le valutazioni al 31/12. Sta mettendo le mani avanti dicendo che il nav potrebbe essere più basso. Tra minus del fondo ceduto a Dinamico e valutazioni che saranno sicuramente limate (termine volutamente leggero) è chiaro che il nav sarà più basso del 30/6, di quanto però è impossibile saperlo. Quel comunicato di ieri se lo potevano risparmiare, perchè i dati li hanno

 

[hal]

Come ho ripetutamente detto e come ha scritto anche Burghy, aveva moltissimi altri modi per colpire la sgr senza penalizzare i risparmiatori !!!
Io non sono così ottimista come quelli che dicono aspettiamo e vedrai che BDI li controllerà a dovere: hanno cominciato male e chi MAL comincia ....

io non vedo proprio perchè debba dire che finora ha colpito i risparmiatori, a me pare che bdi abbia unicamente rimesso in riga la sim che voleva ancora fare i suoi porci comodi per chissà quanti anni!
ora tanto per cominciare devono lavorare gratis, e secondo me deve anche dare dei risultati accettabili perchè la bdi ha dimostrato di stargli addosso e di non accettare facili compromessi; del resto mi pare che l'abbia vista così anche il mercato, l'ultimo giorno di quotazione sulla notizia il titolo era salito bene...

 

[gioang]

io non vedo proprio perchè debba dire che finora abbia colpito i risparmiatori, a me pare che bdi abbia unicamente rimesso in riga la sim che voleva ancora fare i suoi porci comodi per chissà quanti anni!
ora tanto per cominciare devono lavorare gratis, e secondo me deve anche dare dei risultati accettabili perchè la bdi ha dimostrato di stargli addosso e di non accettare facili compromessi; del resto mi pare che l'abbia vista così anche il mercato, l'ultimo giorno di quotazione sulla notizia il titolo era salito bene...

Il titolo era salito semplcemente perchè il mercato ha pensato che la SGR si darà una mossa, BNP magari finanzierà con una mano diciamo larga, ma soppratutto mr market ha pensato che incasserà prima.

ll mercato è solo e semplicemente cinico e crudele da far paura sarà per questo motivo che mi ci trovo a mio agio

 

[blueyeseng]

io non vedo proprio perchè debba dire che finora ha colpito i risparmiatori, a me pare che bdi abbia unicamente rimesso in riga la sim che voleva ancora fare i suoi porci comodi per chissà quanti anni!
ora tanto per cominciare devono lavorare gratis, e secondo me deve anche dare dei risultati accettabili perchè la bdi ha dimostrato di stargli addosso e di non accettare facili compromessi; del resto mi pare che l'abbia vista così anche il mercato, l'ultimo giorno di quotazione sulla notizia il titolo era salito bene...

Perchè ha obbligato la sgr a vendere a qualunque prezzo ! e questo non è colpire i risparmiatori ? cosa dovrebbe fare per danneggiarci ? espropriarci ? in un certo senso lo ha fatto: vendere in fretta equivale a svalutare il (NOSTRO)patrimonio
per quanto riguarda il fatto che debbano lavorare gratis, mi sembra il minimo: lo avrebbero dovuto imporre anche se avesse concesso la grazia.
Infine, ribadisco che non sono ottimista sul futuro, visto come BDI ha cominciato ! non credo che diventi più cattiva con la sgr: visto l' andazzo, si limiterà a verificare che vendano entro giugno e, questa, per i risparmiatori, sarebbe la beffa finale !

 

[hal]

Perchè ha obbligato la sgr a vendere a qualunque prezzo ! e questo non è colpire i risparmiatori ? cosa dovrebbe fare per danneggiarci ? espropriarci ? in un certo senso lo ha fatto: vendere in fretta equivale a svalutare il (NOSTRO)patrimonio
per quanto riguarda il fatto che debbano lavorare gratis, mi sembra il minimo: lo avrebbero dovuto imporre anche se avesse concesso la grazia

siamo di parere opposto, io preferisco che bnl debba liquidare senza ulteriori indugi anzichè dover aspettare ancora per anni; qui ci sono vari parametri oggettivi cui fare riferimento, le valutazioni degli immobili non potranno essere disattese eccessivamente perchè la sgr ha tutti gli occhi addosso.
alla fine dovranno trovare una soluzione equa, io poi credo che la bdi non avrà alcuna obiezione se la liquidazione varrà posticipata ancora un pò rispetto al suo termine naturale; facciamoli sbattere per cercare di uscire dall'inghippo in cui si sono cacciati, lavorando gratis ovviamente...