locazione uso non abitativo (commerciale) deposito cauzionale

[arimiao]

Salve a tutti avrei bisogno di qualche opinione su una situazione nella quale mi trovo e per la quale non riesco a trovare supporto relativamente alla giurisprudenza in essere.
Iniziamo con i fatti mel '97 mia madre diedein locazione un locale commerciale ad un canone x mensile ricevendo come da contratto 2x come deposito cauzionale. Nel 2007 l'attività esercitata nel locale è stata ceduta al Ms X (chiamiamola così va). Ora al momento della cessione dell'attività avevamo proposto a Ms X di rescindere il vecchio contratto e farne uno nuovo 6+6, la signora disse che preferiva tenere il vecchio contratto e così si fece.
A fine 2008 successero due cose, la prima è che mia madre donò il loale a me e mia sorella, la seconda che mandammo la lettera per rescindere dal contratto alla signora dato che al 31.12.2009 scadevano i 12 anni.
Dopo una lunga contrattazione giungemmo ad un canone di locazione che a MS X non andava troppo giù ad ogni modo firmò il nuovo contratto.
Il girono in cui abbiamo firmato il nuovo contratto, però, non c'è stata nessuna riconsegna delle chiavi e nessuna verifica (ma non potevamo poiché l'attività sarebbe proseguita) dello stato dell'immobile.
Riguardo il vecchio deposito cauzionale non le è stato ridato perché conteggiato come acconto di quello nuovo (lei ha quindi versato la differenza) e chiuso lì.
Ora che succede mi è arrivata l'11 ottobre lettera a/r di disdetta, secondo lei al 31.12.2010, del contratto.
A prescindere dal preavviso che doveva essere di sei mesi, ma su questo ci si può metere d'accordo soprattutto se si trovano nuovi inquilini, il problema è il deposito cauzionale.
A suo tempo la persona che in origine aveva stipulato il contratto (quello del '97) aveva apportato numerose modifiche al locale (ha trasformato due finestre in vetrine, messo sopra al granito il parquet, ricavato un piccolo magazzino in fondo al locale). Ms X pretenderebbe di pagare ottobre e scalare novembre e dicembre dal deposito cauzionale (senza poi considerare gli altri tre mesi), telefonicamente le ho detto che non ero d'accordo, anzi che quando ci sarà la restituzione delle chiavi dovremmo verificare i danni operati al negozio (tra parentesi non so come potrebbe restituirmelo).
Su questo è nato il disappunto, infatti Ms X sostiene che avendo stipulato un nuovo contratto li non risponde di danni precendi poiché nel nuovo contratto ha accettato il locale nello stato in cui era, quindi non ha alcun dovere di rispristinarlo né rispondere di eventuali danni precedenti.
A questo punto vorrei capire se la sua posizione è corretta e sostenibile con giurisprudenza alla mano e, nel caso avesse ragione, quanto tempo ho prima che sia prescritto il mio diritto di richiedere (ovviamente sempre a lei) il risarcimento degli eventuali danni riscontrati relativamente al vecchio contratto, considerando il fatto che prima della riconsegna delle chiavi non sono mai stata materialmente in grado di quantificarli.
ringrazio in anticipo tutti quelli che avranno voglia di esprimere un'opinione e dedicarmi alcuni minuti del loro tempo. ^^

 

[lalibellula]

Salve a tutti avrei bisogno di qualche opinione su una situazione nella quale mi trovo e per la quale non riesco a trovare supporto relativamente alla giurisprudenza in essere.
Iniziamo con i fatti mel '97 mia madre diedein locazione un locale commerciale ad un canone x mensile ricevendo come da contratto 2x come deposito cauzionale. Nel 2007 l'attività esercitata nel locale è stata ceduta al Ms X (chiamiamola così va). Ora al momento della cessione dell'attività avevamo proposto a Ms X di rescindere il vecchio contratto e farne uno nuovo 6+6, la signora disse che preferiva tenere il vecchio contratto e così si fece.
A fine 2008 successero due cose, la prima è che mia madre donò il loale a me e mia sorella, la seconda che mandammo la lettera per rescindere dal contratto alla signora dato che al 31.12.2009 scadevano i 12 anni.
Dopo una lunga contrattazione giungemmo ad un canone di locazione che a MS X non andava troppo giù ad ogni modo firmò il nuovo contratto.
Il girono in cui abbiamo firmato il nuovo contratto, però, non c'è stata nessuna riconsegna delle chiavi e nessuna verifica (ma non potevamo poiché l'attività sarebbe proseguita) dello stato dell'immobile.
Riguardo il vecchio deposito cauzionale non le è stato ridato perché conteggiato come acconto di quello nuovo (lei ha quindi versato la differenza) e chiuso lì.
Ora che succede mi è arrivata l'11 ottobre lettera a/r di disdetta, secondo lei al 31.12.2010, del contratto.
A prescindere dal preavviso che doveva essere di sei mesi, ma su questo ci si può metere d'accordo soprattutto se si trovano nuovi inquilini, il problema è il deposito cauzionale.
A suo tempo la persona che in origine aveva stipulato il contratto (quello del '97) aveva apportato numerose modifiche al locale (ha trasformato due finestre in vetrine, messo sopra al granito il parquet, ricavato un piccolo magazzino in fondo al locale). Ms X pretenderebbe di pagare ottobre e scalare novembre e dicembre dal deposito cauzionale (senza poi considerare gli altri tre mesi), telefonicamente le ho detto che non ero d'accordo, anzi che quando ci sarà la restituzione delle chiavi dovremmo verificare i danni operati al negozio (tra parentesi non so come potrebbe restituirmelo).
Su questo è nato il disappunto, infatti Ms X sostiene che avendo stipulato un nuovo contratto li non risponde di danni precendi poiché nel nuovo contratto ha accettato il locale nello stato in cui era, quindi non ha alcun dovere di rispristinarlo né rispondere di eventuali danni precedenti.
A questo punto vorrei capire se la sua posizione è corretta e sostenibile con giurisprudenza alla mano e, nel caso avesse ragione, quanto tempo ho prima che sia prescritto il mio diritto di richiedere (ovviamente sempre a lei) il risarcimento degli eventuali danni riscontrati relativamente al vecchio contratto, considerando il fatto che prima della riconsegna delle chiavi non sono mai stata materialmente in grado di quantificarli.
ringrazio in anticipo tutti quelli che avranno voglia di esprimere un'opinione e dedicarmi alcuni minuti del loro tempo. ^^

Sono valide le clausole di pagamento anticipato del canone annuo di locazione degli immobili urbani per uso non abitativo, soggetti al regime della legge sull’equo canone, non essendo applicabile il divieto dell’art. 11 di tale legge, che si riferisce esclusivamente al deposito cauzionale, né la disposizione dell’art. 2 ter. della L. 12 agosto 1974, n. 351 (che commina la nullità delle clausole di pagamento anticipato del canone per periodi superiori a tre mesi) che è stata implicitamente abrogata non essendo compatibile con la libertà di determinazione del canone locativo degli immobili per uso non abitativo consentita alle parti dalla legge sull’equo canone.
Cass. civ., sez. III, 25 maggio 1992, n. 6247.
In materia di locazione di immobili urbani il diritto del conduttore di ottenere la restituzione del deposito cauzionale si prescrive nel termine ordinario decennale, atteso che la funzione di mera garanzia del suddetto deposito ne esclude l’assimilabilità al canone o, comunque, ad un corrispettivo della locazione, e che la prescrizione breve quinquennale riguarda esclusivamente l’azione del locatore volta al pagamento del canone.
Cass. civ., sez. III, 5 giugno 1992, n. 6941.
A norma dell’ art. 11, della L. 27 luglio 1978, n. 392, gli interessi legali sul deposito cauzionale devono essere corrisposti dal locatore alla fine di ogni anno senza che occorra una richiesta del conduttore, e, se non si è cosi provveduto, vanno restituiti unitamente al deposito una volta che il vincolo contrattuale sia stato risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni.
Cass. civ., sez. III, 28 luglio 1993, n. 8405.
L’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo - obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11, L. n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore), ma anche dall’art. 4, L. n. 841 del 1973 - ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole edimpedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta.
Cass. civ., sez. III, 27 gennaio 1995, n. 979.
Da ciò si evince che il deposito cauzionale non può mai essere usato per coprire il pagamento del canone.
Cordialità.

 

[Ghè doma l'ABC]

Su questo è nato il disappunto, infatti Ms X sostiene che avendo stipulato un nuovo contratto li non risponde di danni precendi poiché nel nuovo contratto ha accettato il locale nello stato in cui era, quindi non ha alcun dovere di rispristinarlo né rispondere di eventuali danni precedenti.

Secondo me ha ragione Ms X.
Non sono in grado di fornirti fonti giuridiche a riguardo, ma, andando sul pratico, è meglio che troviate un accordo che vada bene ad entrambi senza passare per le vie legali.
Mi spiego... se Ms X non vuole assolutamente pagare il ripristino del locale nello stato in cui era nel '97, ma tu trovi una fonte normativa che gli imponga di farlo è bene che giungiate ad un accordo venendovi incontro entrambi.
A naso, mi sa che andando per vie legali ci sborsi una caterva di soldi per parcelle varie e alla fine non farete altro che pervenire ad un accordo (cosa quindi che potreste fare da subito).

Oltretutto tu ora hai da affittare l'immobile, quindi è questo il tuo principale problema.
Non tanto il riottenere i locali nello stato in cui erano nel '97.

Non è detto che magari il nuovo conduttore non voglia accollarsi lui a sue spese la ristrutturazione dei locali come meglio gli aggrada.
Oppure meglio ancora trovi un conduttore che voglia intraprendere la medesima attività commerciale dell'ex-locatario e quindi vede di buon occhio il fatto che i locali sono già predisposti in un certo modo.

 

[arimiao]

intanto vi ringrazio per i riferimenti e i suggerimenti, rimane ancora il punto interrogativo sulla prescrizione del termine per irchiedere eventuali danni che è quanto mi preme.
Solo per Chè doma sinceramente non mi interessa di "buttar" soldi con un avvocato, perché la tipa dal rinnovo del contratto si è sempre comportata scorrettamente e già ad aprile ho dovuto mandare una lettera.
Ora è proprio una questione di principio e di legge, noi siamo brave persone e siamo state colpite moralmente dal comportamento di questa signora e per questo motivo vogliamo far valere i nostri diritti anche se la cosa potrebbe costarci.