MUTUO E COMPRAVENDITA CASA IN AMBITO FAMILIARE

[beowulf56]

Buonasera a tutti.
Chiedo un parere agli esperti dei mutui ovverosia coloro che per qualsiasi motivo seguono le istruttorie relative ai mutui prima casa e che quindi hanno il polso della situazione.
La mia richiesta è per una famiglia di amici.
La famiglia è composta dal padre A, madre B, figlio C e figlio D.
Il padre A, oltre alla casa dove abita insieme alla moglie B ed al figlio C, è proprietario di un'altra casa il cui valore è di ca. 200k. Il figlio D vive in un'altra casa ma deve cambiare alloggio.
Il figlio C vorrebbe acquistare la seconda casa del padre per andarci ad abitare. Il padre A però vuole trattare in ugual modo i due figli e quindi destinare il 50% del valore della casa al figlio D che così troverebbe un'altra sistemazione.
L’idea era quindi di far chiedere un mutuo di 100k al figlio C con il quale avrebbe pagato una parte del prezzo dell’immobile e per la parte rimanente (altri 100k) nell’atto di compravendita sarebbe prevista una rateizzazione annuale (alla quale non verrebbe dato seguito per accordi tra le parti).
Il padre A avrebbe utilizzato i 100k rivenienti dal mutuo e costituenti parte del prezzo per darli al figlio D e così avrebbe diviso il valore della casa in parti uguali.
Ovviamente il figlio C ha un reddito compatibile con la rata per un mutuo di 100K.
La banca ove sono clienti (una delle maggiori banche nazionali) non vuole fare l’operazione perché non concede il mutuo se il prezzo della compravendita non viene interamente pagato al momento dell’acquisto.
Inizialmente io ho pensato che la banca si preoccupasse che il reddito del figlio C non fosse sufficiente per pagare la rata del mutuo e la rata da restituire al padre A, poi ho pensato che la banca ritenesse che così facendo venisse posta in essere una compravendita simulata per nascondere una donazione (per i 100k rateizzati) ma pare che non siano questi i motivi. Dovrò accompagnarli al prossimo appuntamento con la banca ma nel frattempo vi risulta questo atteggiamento degli Istituti di Credito ed eventualmente suggerite qualche alternativa?

 

[memar]

Il fatto è che voi volete che la banca comprenda e risolva un problema effettuandovi una consulenza che va oltre la loro competenza. Fatta questa premessa ti hanno effettivamente detto una cosa vera e cioè che nell'atto di compravendita tutto il prezzo deve essere quietanzato, in quanto l'atto in mancanza potrebbe essere dichiarato nullo: il padre venditore un domani potrebbe dichiarare che non ha ricevuto tutta la somma dei duecentomila, non essendoci il mezzo di pagamento a dimostrarlo l'atto viene dichiarato nullo. Ovviamente una banca non si mette a concedere un mutuo su una vendita che un domani può essere revocata per prezzo non quietanzato. Inoltre considera che molte banche non concedono mutui per compravendite fra parenti entro il terzo grado. Detto questo la compravendita padre/figlio in questo caso non è facilmente applicabile perchè di solito viene accettata da alcune banche quando c'è una sorta di anticipo di legittima (anticipo di eredità), ma qui gli eredi del padre sono tre (moglie e due figli). Forse la via perseguibile potrebbe essere quella di configurare una donazione "congrua". Il padre e la madre (a proposito non ci hai detto se i genitori sono in comunione o separazione dei beni, etc.) donano l'immobile ad entrambi i figli. Quindi i due figli diventano proprietari al 50% dell'immobile. Dopo si fa la compravendita tra i due fratelli, in questo caso il fratello farà mutuo per acquistare la quota dell'altro fratello. La maggior parte delle banche oggi non si fan problemi a fare mutui su immobili provenienti da donazioni soprattutto se avvenute in ambito di congiunti stretti, fermo restando che alcuni istituti potrebbero chiedere garanzie assicurative con sottoscrizione di polizza donazione.

 

[davv82]

confermo che generalmente le banche non concedono mutui per compravendite tra padre e figlio