Non ho la testa per i mutui

[GaleazzoM]

Non ho mai fatto un mutuo né posseduto una casa. Io credo di non avere proprio la testa per ragionare sui mutui, ma forse voi potrete aiutarmi a raddrizzarla.

Situazione: io 34 anni,lei 43. RAL 60k a testa. Siamo in affitto a 650€ al mese.
Desiderio: Vorremmo una casa ma le zone più servite e comode nella nostra città adesso costano sopra i 500k. Davvero complicato aprire un mutuo in queste condizioni, specie perché abbiamo solo 40k di liquidità per anticipare. Ho paura di impiccarci con rate alte.
Idea: Acquistare una casa in una zona meno "in", meno servita ma abbastanza comoda per il lavoro e le scuole. Aspettare una decina di anni in attesa di condizioni più favorevoli, anche economicamente, e cercare di fare upgrade o rivalutare. Con un valore immobile di 200k e un anticipo di 40k, su mutuiamo vedo proposte di mutuo a 800€/ mese per 25 anni.

Come ragiono in maniera corretta per sapere se mi conviene?

Io ho tentato questo approccio basato su un foglio di bilancio.

Tempo 0

Scenario 1: 40k liquidi di asset e zero debiti. -> net worth: 40.000€​

Scenario 2: 200k di asset e 240k di debiti (mutuo di 800€ al mese per 25 anni) -> net worth: -40.000€​

Dopo 11 anni:

Scenario 1: capitale iniziale 40k investito a un 2% semplice netto fisso (es. conto deposito in attesa di occasione) + scarto mutuo -affitto -> net worth: 66000€​

Scenario 2: ipotizzando un timido aumento di valore dell'asset immobiliare dello 0.5% annuo e calcolando il debito ripagato del mutuo -> net worth: 66000€​

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Cioè sto ipotizzando un break even point dell'investimento immobiliare a 11 anni, giunto al punto in cui se vendo l'immobile ed estinguo il debito contratto con la banca sono alla pari con lo scenario 1 e da lì l'investimento dello scenario 2 mi conviene ogni anno di più. So bene che ci sono tanti elementi che complicano questo ragionamento assolutamente semplicistico, ma concettualmente, è corretto? è un punto di partenza o un vicolo cieco? Grazie se potrete aiutarmi a capire. Bene accetti anche consigli di saggi ed eruditi.

 

[Fabione90]

Ciao, secondo me ci sta il tuo ragionamento, però ha diverse variabili che non hai considerato, tra cui l'abbassamento dei tassi (non quantificabile a priori) che ci sarà tra Q3 2024 e 2025 e la vostra capacità di risparmio rispetto ai vostri redditi, che si traduce in possibili estinzioni parziali anticipate (se lo ritenete opportuno).

Inoltre, con ral 60k a testa io più che un mutuo a 25 anni a 800 al mese, lo farei da 950 su 20 anni. Pagate meno interessi e la rata è sopportabile comunque. Piuttosto optate per una soluzione abitativa che non abbia spese condominiali eccessive

Ps: e sinceramente farei la scommessa di partire con un variabile nonostante la rata sia 100€ più alta prendendo lo spread più economico del mercato (ING 0,75 o Bper che ha il vantaggio opzione passaggio al fisso a irs + spread 1,05). Proprio perché il taglio tassi è nel 2024 inoltrato.

 

[Dany_R]

Concettualmente usi termini complessi e ti fai pare mentali quando secondo me è palese che dovreste prima rivedere pesantemente il vostro bilancio famigliare.
Alla vostra età, con con 120k di ral annue non è possibile avere solo 40k di risparmi.
Stiamo parlando a occhio e croce di 4000 euro nette al mese che vi rimangono in tasca (togliendo le tasse e il costo dell'affitto e delle utenze).
Prima di pensare al mutuo, farei una bella spending review (cosi uso anche io un bel inglesismo )
Se non riuscite a gestire quello, non credo siate pronti per un impegno fisso ventennale.
Con queste entrate, una casa da 200k dovreste comprarla in contanti in pochi anni.

 

[Napoli1986]

Alla vostra età, con con 120k di ral annue non è possibile avere solo 40k di risparmi.

Ho speso gran parte dei miei soldi per alcool, donne e macchine veloci, il resto l'ho sperperato

dipende dai punti di vista e da come vivono. Se non sono in bolletta e si godono la vita io non sono sicuro che se la passino tanto male...

 

[GaleazzoM]

Scusa, ma il fatto che abbia un capitale da 40k da mettere per la casa non vuol dire che tutti i nostri risparmi siano lì.

 

[Fabione90]

Concettualmente usi termini complessi e ti fai pare mentali quando secondo me è palese che dovreste prima rivedere pesantemente il vostro bilancio famigliare.
Alla vostra età, con con 120k di ral annue non è possibile avere solo 40k di risparmi.
Stiamo parlando a occhio e croce di 4000 euro nette al mese che vi rimangono in tasca (togliendo le tasse e il costo dell'affitto e delle utenze).
Prima di pensare al mutuo, farei una bella spending review (cosi uso anche io un bel inglesismo )
Se non riuscite a gestire quello, non credo siate pronti per un impegno fisso ventennale.
Con queste entrate, una casa da 200k dovreste comprarla in contanti in pochi anni.

Magari i 120k di ral in due non ce li hanno da tantissimo tempo e hanno accumulato più lentamente. Mica ti danno 60k dalla sera alla mattina, ma dopo un percorso professionale che richiede anni di impegno.

Se gestiscono 650 di affitto, possono benissimo gestire 950 che sono solo 300€ in più al mese che si prendono dai 4000 nettati dall'affitto attuale.
Comprare in contanti? Possono comprare oggi con mutuo e fare le estinzioni parziali in qualsiasi momento

 

[Fabione90]

non credo abbia senso comprare una casa e fare il mutuo pensando che tanto tra 10 anni la rivendi, il trasloco non è un btp da rivendere molto prima della scadenza con un clic al taglio dei tassi, nè il valore della casa tende a 100 come un'obbligazione.
aspetta i 10 anni di avere i soldi per comprarti la casa dei tuoi sogni o che tornino i tassi a zero, potresti anche capire che la casa dei tuoi sogni rimarrà per sempre un sogno.
non devi uscire di casa, non parli di figli in arrivo: in affitto ci sei già, rimanici.

Si, altri 10 anni di affitto a 650 al mese, cioè altri 78000€ regalati al padrone di casa senza considerare gli aumenti legati all'inflazione. Geniale proprio.

Il 3,70 fisso che oggi spunta mica se lo tiene 10 anni.
Per la svalutazione della casa basta prendere un bilocale o trilocale in una zona servita che lo si rivende facilmente e con classe energetica decente, senza nemmeno andare sul nuovo.

Ancora con sto concetto che se uno compra casa lo fa per la vita e per la casa del propri sogni!?

 

[ispuligidenie]

mi sa tanto di un'altra perculata

 

[boschivo]

l'IRS a 30 anni sta scendendo molto, ultimo aggiornamento a 2.54

 

[Dany_R]

Scusa, ma il fatto che abbia un capitale da 40k da mettere per la casa non vuol dire che tutti i nostri risparmi siano lì.

E allora con il costo del denaro di oggi non ha alcun senso indebitarsi più dello stretto necessario.

 

[pepitosbazzeguti]

mi sa tanto di un'altra perculata

120k di ral, più risparmi in giro, ed è un problema problema acquistare casa da 500k

 

[Buddy85Fox]

Qui Qualcosa non mi "torna"..... in due avete 120k di reddito, e "faticate" a trovare una casa che si addica alle vostre esigenze?

Visto il tuo "esiguo" capitale disponibile per l'acquisto della casa, io lascerei perdere A PRIORI le case del centro, visto che, detta obiettivamente, non sono alla vostra portata, almeno al momento......

Andate un pò "fuori" dal centro dove le case costano meno, cosi invece di "buttare soldi" in un affitto, iniziate a pagare il mutuo, poi magari se fate un pò le "formichine", tra 5 (o magari anche 10) anni da quei 120k potrete avere un bel gruzzoletto per fare "il salto di qualità", senza magari avere la necessità di vendere la casa in periferia, che si potrebbe mettere a reddito affittandola.

Te la potrei fare ancora più "easy".....120k lordi, diciamo 70k netti....... ipotizzando che spendiate 3,5k al mese (affitto compreso) sarebbero 42k......la differenza sarebbe circa 30k risparmiati all'anno....ecco che in 10 anni avrai/avrete 300k d'anticipo da dare.

(poi, domanda personale: mi piacerebbe sapere che tenore di vita avete?
perchè io ho ipotizzato 3.5k di spese al mese, ma una famiglia normale con quella cifra ci vive 2 mesi in tranquillità, mi rendo conto che non si è tutti uguali ed ognuno ha esigenze diverse. però lascia un pò stupiti)

 

[GaleazzoM]

Le esigenze derivano dal fatto di avere due bambini piccoli e dobbiamo considerare quindi dei fattori vincolanti tipo nido, scuole ecc per prendere una casa. A loro sono dovute anche molte spese extra e una parte dei fondi è destinata ad altri progetti. Attualmente metto da parte agevolmente 1k mese dal mio stipendio per un pac e più o meno siamo li per la mia compagna. stiamo anche calibrando dei fondi pensione. Da questa discussione, considerata la situazione abitativa locale, mi pare di poter rilevare che
- può essere utile rimodulare i nostri risparmi verso ulteriore liquidità
- la Casa “intermedia” potrebbe essere una soluzione rischiosa se non ponderata con attenzione.

Con l’inizio del nuovo anno rivedrò anche i nostri budget, sicuramente influenzati dal nuovo arrivo, progetto da tempo in cantiere ma mai affrontato con serietà da un anno a questa parte. Magari potrei postare qua i risultati di questo lavoro.

 

[percefal]

Non ho mai fatto un mutuo né posseduto una casa. Io credo di non avere proprio la testa per ragionare sui mutui, ma forse voi potrete aiutarmi a raddrizzarla.

Situazione: io 34 anni,lei 43. RAL 60k a testa. Siamo in affitto a 650€ al mese.
Desiderio: Vorremmo una casa ma le zone più servite e comode nella nostra città adesso costano sopra i 500k. Davvero complicato aprire un mutuo in queste condizioni, specie perché abbiamo solo 40k di liquidità per anticipare. Ho paura di impiccarci con rate alte.
Idea: Acquistare una casa in una zona meno "in", meno servita ma abbastanza comoda per il lavoro e le scuole. Aspettare una decina di anni in attesa di condizioni più favorevoli, anche economicamente, e cercare di fare upgrade o rivalutare. Con un valore immobile di 200k e un anticipo di 40k, su mutuiamo vedo proposte di mutuo a 800€/ mese per 25 anni.

Come ragiono in maniera corretta per sapere se mi conviene?

Io ho tentato questo approccio basato su un foglio di bilancio.

Tempo 0

Scenario 1: 40k liquidi di asset e zero debiti. -> net worth: 40.000€​

Scenario 2: 200k di asset e 240k di debiti (mutuo di 800€ al mese per 25 anni) -> net worth: -40.000€​

Dopo 11 anni:

Scenario 1: capitale iniziale 40k investito a un 2% semplice netto fisso (es. conto deposito in attesa di occasione) + scarto mutuo -affitto -> net worth: 66000€​

Scenario 2: ipotizzando un timido aumento di valore dell'asset immobiliare dello 0.5% annuo e calcolando il debito ripagato del mutuo -> net worth: 66000€​

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Cioè sto ipotizzando un break even point dell'investimento immobiliare a 11 anni, giunto al punto in cui se vendo l'immobile ed estinguo il debito contratto con la banca sono alla pari con lo scenario 1 e da lì l'investimento dello scenario 2 mi conviene ogni anno di più. So bene che ci sono tanti elementi che complicano questo ragionamento assolutamente semplicistico, ma concettualmente, è corretto? è un punto di partenza o un vicolo cieco? Grazie se potrete aiutarmi a capire. Bene accetti anche consigli di saggi ed eruditi.

Dallo scenario 2 aggiungi (o sottrai dallo scenario 1, e' lo stesso) l'affitto che stai pagando (650 * 12 * 25 = 195000€) e rifai il paragone.

 

[GaleazzoM]

Nello scenario 1 ho già sottratto l’affitto e nel 2 ho destinato già la cifra alla riduzione del debito. Cosa manca?