Per proteggermi dall' inflazione compro la sesta casa e svuoto il conto corrente

[caligola2005]

Ma non hai paura che con tutti questi appartamenti ti venga contestata l'attività di impresa?

Questa la risposta ad un interpello non mio all'Ade, quindi non vi sono dubbi che io non svolga attività di impresa, mi limito a far firmare contratti e a registrare, l'unico limite previsto dalle norme sono i 4 appartamenti usati per locazioni brevi, se si superano si ha attività di impresa


Per quanto riguarda i criteri in base ai quali l'attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l'articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa prevista dal TUIR, il legislatore, come previsto dal comma 3-bis dell'articolo 4 in esame, ha rinviato la relativa disciplina ad un regolamento, da emanarsi ai sensi dell'articolo 17, comma 1, della legge 23 agosto 1988, n. 400, su proposta del Ministro dell'economia e delle finanze. Ad oggi, tale regolamento non risulta essere stato ancora emanato. In assenza del citato regolamento, quindi, al fine di individuare i criteri idonei a determinare lo svolgimento di un'attività di locazione nell'esercizio di attività di impresa, occorre far riferimento ai princìpi generali stabiliti dall'art. 2082 del codice civile e dall'art. 55 del TUIR (con riferimento all'esercizio di attività commerciale).
Allo stato attuale, pertanto, in applicazione dell'articolo 55 del TUIR, deve ritenersi che l'attività di locazione produca redditi d'impresa e non redditi fondiari soltanto qualora la stessa sia organizzata in forma di impresa, a nulla invece rilevando il numero delle unità immobiliari locate. Al fine di considerare imprenditoriale l'attività di locazione, si ritengono idonei alcuni elementi quali la fornitura, insieme alla messa a disposizione dell'abitazione, di servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali degli immobili, quali, ad esempio, la somministrazione dei pasti, la messa a disposizione di auto o altri mezzi a noleggio, o l'offerta di guide turistiche o di altri servizi collaterali, per la cui fornitura si può presupporre l'esistenza di una organizzazione imprenditoriale, nonché la presenza di personale dipendente, l'impiego di un vero e proprio "ufficio", l'utilizzo di un'organizzazione di mezzi e risorse umane e l'impiego di altri possibili fattori produttivi. Inoltre, qualora l'attività di locazione commerciale venga esercitata non abitualmente, la stessa produrrà un reddito diverso occasionale ai sensi dell'art. 67, lettera i), del TUIR, che esclude l'applicazione della disciplina di cui all'articolo 4.

 

[Bose]

Io ne ho 10, prima erano 11, uno l'ho venduto e ti giuro che oltre il rendimento dell'affitto stimato intorno al 2,6%, quando ho rivenduto l'immobile, ho recuperato SOLO quello che ho speso.
Da premettere che è uno dei tre immobili fatti su terreno donatomi, e fatti da privato.
Quindi non ho avuto possibilità di detrarre l'iva, diciamo che se uno non ha impresa edile, a mio avviso non conviene fare case da privato.
Questa l'ho pagata cara, ma diciamo che con l'affitto ci ho preso il 2,6% per quasi 10 anni.
Diverso invece gli ultimi presi nel 2018 e ristrutturati con il 50 e 65%.
Con le detrazioni e gli affitti, sono intorno al'8%, ma finche non si venderanno non si saprà mai quanto realmente renderanno.
All'amico del post, dico:
Prima di svuotare il portafoglio, prova vendere un paio di appartamenti e poi vedi se è il caso di acquistarne ancora qualcuno...

 

[*Bushido*]

vi faccio un breve "report" della zona in cui abito, provincia est Bergamo...10.000 abitanti
annunci di vendita decisamente stagnanti, le case sono praticamente sempre quelle da MOLTI mesi, alcune da diversi anni.
Appartamenti proposti sono prevalentemente vecchi, anni 60-70 quindi da riattare totalmente, alcuni in palazzine invase da stranieri proposti a 30-40K senza successo.
Il nuovo pare si venda discretamente, anche perchè i progetti sono pochi, prezzi ovviamente alti.
Case singole in vendita...ce ne sono alcune, tutte di almeno 50 anni, richieste in visibile calo ma ancora sproporzionate rispetto ai costi per rifarle, ancora visibili annunci tipo "Ristrutturala GRATIS col superbonus" denotano la scarsa serietà di molte agenzie.
Ci sono 2-3 ville di pregio in collina con richieste fuori da ogni logica, 1 - 1,5 Milioni...ovviamente sono lì da anni e nessuno se le fila.
Mia modestissima opinione, a parte le solite note Milano ecc...siamo in fase di moderata desertificazione.
Serve un riequilibrio tra costo di acquisto e costo di ristrutturazione, con l'addio al 110, alla cessione crediti+ aumento tassi, sempre meno persone saranno disposte a pagare quanto richiesto.

 

[er cash]

Io ne ho 10, prima erano 11, uno l'ho venduto e ti giuro che oltre il rendimento dell'affitto stimato intorno al 2,6%, quando ho rivenduto l'immobile, ho recuperato SOLO quello che ho speso.

Avevi acquistato con mutuo?

 

[caligola2005]

Io ne ho 10, prima erano 11, uno l'ho venduto e ti giuro che oltre il rendimento dell'affitto stimato intorno al 2,6%, quando ho rivenduto l'immobile, ho recuperato SOLO quello che ho speso.
Da premettere che è uno dei tre immobili fatti su terreno donatomi, e fatti da privato.
Quindi non ho avuto possibilità di detrarre l'iva, diciamo che se uno non ha impresa edile, a mio avviso non conviene fare case da privato.
Questa l'ho pagata cara, ma diciamo che con l'affitto ci ho preso il 2,6% per quasi 10 anni.
Diverso invece gli ultimi presi nel 2018 e ristrutturati con il 50 e 65%.
Con le detrazioni e gli affitti, sono intorno al'8%, ma finche non si venderanno non si saprà mai quanto realmente renderanno.
All'amico del post, dico:
Prima di svuotare il portafoglio, prova vendere un paio di appartamenti e poi vedi se è il caso di acquistarne ancora qualcuno...

Guarda io ho comprato e sto comprando appartamenti negli ultimi 2 anni tutti tra i 24 mila e i 36 mila euro, se dovessero accettare questa ultima proposta andrei sotto i 20 mila per la prima volta.
Affittati tutti tra i 330 e i 430 con cedolare al 10% e imu ridotta per canone concordato e residenti, mi rendono quelli meno di tutti 8,5% netto e quelli migliori il 12,5%
Quello che ho visto oggi domani formulo una proposta a 15 mila e si chiuderà per me a 17 mila, è vero che non so quanto renderanno una volta venduti, ma ovviamente appartamenti da 17 mila 24 mila euro con 60 mq quanto potranno perdere?
facciamo una ipotesi quello da 24 mila che è già affittato a 380 al mese con cedolare al 10%, Mi è costato con agenzia e notaio e registro 30 mila 600, mi rende quindi netto 4100 euro a cui tolgo 260 di imu e mettiamo altre 140 per assicurazioni e altre voci ( ed è già tanto ) sono 3700 e quindi rende il 12% netto , dopo 10 anni mi ha fatto incassare 37000 euro, mettiamo anche se impossibile che io vada a rivendere ed incassi solo 15000 ( la metà dell'acquisto con gli oneri) vorrebbe dire che in 10 anni l'appartamento ha reso 22000 poco più del 7% netto. Ad oggi gli appartamenti sono una ventina e solo un inquilino paga con un mese di ritardo, nell'insieme mi sono costati come un appartamento in centro a milano, considerando però che non parliamo di 100 mq , ma di oltre 1000 direi che non mi posso lamentare

 

[Bose]

Ciao Er casch, no, sempre con liquidità e a distanza di anni tra un'operazione e l'altra, praticamente ogni volta che avevo liquidità la investivo nell'immobiliare o nei cd (dipende i tassi di quest'ultimi).
Se avessi fatto un mutuo per ogni operazione, a quest'ora ero pieno di "debiti"... e con una montagna di liquidità...
Adesso ne ho uno che sto tenendo sott'occhio e ho già fatto offerta per 50K contro i 70 circa che chiede.
Ti giuro che sono tentato a fare un mutuo e provare a pagarlo totalmente con l'affitto (quindi non mutuo prima casa).
E' un bilocale vicino dove abito che affitterei tranquillamente a 500/550,00 al mese.
Immobile del 2005/2006, non c'è da fargli niente...

 

[caligola2005]

Ciao Er casch, no, sempre con liquidità e a distanza di anni tra un'operazione e l'altra, praticamente ogni volta che avevo liquidità la investivo nell'immobiliare o nei cd (dipende i tassi di quest'ultimi).
Se avessi fatto un mutuo per ogni operazione, a quest'ora ero pieno di "debiti"... e con una montagna di liquidità...
Adesso ne ho uno che sto tenendo sott'occhio e ho già fatto offerta per 50K contro i 70 circa che chiede.
Ti giuro che sono tentato a fare un mutuo e provare a pagarlo totalmente con l'affitto (quindi non mutuo prima casa).
E' un bilocale vicino dove abito che affitterei tranquillamente a 500/550,00 al mese.
Immobile del 2005/2006, non c'è da fargli niente...

550 con che tipo di tassazione? 10/21 oppure ordinaria? e poi quanto paghi di imu? quindi alla fine quanto ti rimane?

 

[Bose]

Sui 550,00 c'è da togliere il 21% di cedolare secca.
Imu penso sui 500,00 annui.
Metti un 250,00 di assicurazione....
Quindi senza mutuo mi rimarrebbe netto all'anno 4.464,00.
Questo però senza mutuo.
Con mutuo non saprei.
Se investissi 55k (sarebbero l'equivalente dei 50k per l' appartamento e 5k circa per il notaio) al 3,13 del cd attuale più alto mi renderebbero 1.721,50 annui.

 

[caligola2005]

Sui 550,00 c'è da togliere il 21% di cedolare secca.
Imu penso sui 500,00 annui.
Metti un 250,00 di assicurazione....
Quindi senza mutuo mi rimarrebbe netto all'anno 4.464,00.
Questo però senza mutuo.
Con mutuo non saprei.
Se investissi 55k (sarebbero l'equivalente dei 50k per l' appartamento e 5k circa per il notaio) al 3,13 del cd attuale più alto mi renderebbero 1.721,50 annui.

ecco il mio vantaggio è la cedolare al 10e il comune di Genova che dimezza l'imu per i contratti 3+2 con cedolare.
Forse perchè ho tanti appartamenti ma io l'assicurazione per danni da conduzione oltre incendio e allagamento pago 80 euro ad appartamento. A me rimarrebbe 1000 in più all'anno, allora diciamo che oltre i prezzi bassi di acquisto il 10% aiuta tanto. Quindi anche per questo continuo a ritenere che i prezzi a Genova non possano che salire

 

[Galerkin]

Guarda io ho comprato e sto comprando appartamenti negli ultimi 2 anni tutti tra i 24 mila e i 36 mila euro, se dovessero accettare questa ultima proposta andrei sotto i 20 mila per la prima volta.
Affittati tutti tra i 330 e i 430 con cedolare al 10% e imu ridotta per canone concordato e residenti, mi rendono quelli meno di tutti 8,5% netto e quelli migliori il 12,5%
Quello che ho visto oggi domani formulo una proposta a 15 mila e si chiuderà per me a 17 mila, è vero che non so quanto renderanno una volta venduti, ma ovviamente appartamenti da 17 mila 24 mila euro con 60 mq quanto potranno perdere?
facciamo una ipotesi quello da 24 mila che è già affittato a 380 al mese con cedolare al 10%, Mi è costato con agenzia e notaio e registro 30 mila 600, mi rende quindi netto 4100 euro a cui tolgo 260 di imu e mettiamo altre 140 per assicurazioni e altre voci ( ed è già tanto ) sono 3700 e quindi rende il 12% netto , dopo 10 anni mi ha fatto incassare 37000 euro, mettiamo anche se impossibile che io vada a rivendere ed incassi solo 15000 ( la metà dell'acquisto con gli oneri) vorrebbe dire che in 10 anni l'appartamento ha reso 22000 poco più del 7% netto. Ad oggi gli appartamenti sono una ventina e solo un inquilino paga con un mese di ritardo, nell'insieme mi sono costati come un appartamento in centro a milano, considerando però che non parliamo di 100 mq , ma di oltre 1000 direi che non mi posso lamentare

Ciao, che tipologia di affittuari hai? Considerando a che prezzi acquisti le case non saranno esattamente delle ville e quindi anche il target degli inquilini non sarà eccelso. Non hai problemi di affitti non pagati?

 

[Bose]

ecco il mio vantaggio è la cedolare al 10e il comune di Genova che dimezza l'imu per i contratti 3+2 con cedolare.
Forse perchè ho tanti appartamenti ma io l'assicurazione per danni da conduzione oltre incendio e allagamento pago 80 euro ad appartamento. A me rimarrebbe 1000 in più all'anno, allora diciamo che oltre i prezzi bassi di acquisto il 10% aiuta tanto. Quindi anche per questo continuo a ritenere che i prezzi a Genova non possano che salire

Paghi poco di assicurazione perchè forse il valore dell'immobile è molto più basso dei miei, altro non saprei spiegarmi...(io ho anche terremoto).
P.s. ma in che zona di Genova compri a così poco? Io in quelle zone vedo prezzi più alti che da noi... (ovviamente parlo di casa abitabili non baracche).

 

[caligola2005]

Paghi poco di assicurazione perchè forse il valore dell'immobile è molto più basso dei miei, altro non saprei spiegarmi...(io ho anche terremoto).
P.s. ma in che zona di Genova compri a così poco? Io in quelle zone vedo prezzi più alti che da noi... (ovviamente parlo di casa abitabili non baracche).

ti metto questo link sono 140 tra i 15 mila e i 45 mila euro.Tutte zone popolari abitate in prevalenza da extra comunitari sud americani che sono quelli che normalmente pagano senza problemi perchè lavorano tutti e 2 in famiglia e zone vicine a dove è crollato il ponte , depresse, ma in via di migliramento.
Un anno fa a questi prezzi trovavi il doppio di appartamenti ( e ho escluso le aste se no sono 50 in più)

chiaro che poi devi vedere come sono dentro perchè, la ristrutturazione costa, io cerco di non farla. Quello che ho visto oggi non ancora inserzionato a 15 mila avrà bisogno di 7/8 mila euro di lavori ma ci sta.

https://www.immobiliare.it/vendita-...10095&idQuartiere[]=10055&idQuartiere[]=10056

 

[caligola2005]

Ciao, che tipologia di affittuari hai? Considerando a che prezzi acquisti le case non saranno esattamente delle ville e quindi anche il target degli inquilini non sarà eccelso. Non hai problemi di affitti non pagati?

Su 20 ho uno che paga ma glielo devo ricordare tutti i mesi e una che paga un mese dopo il mese prima e 2 che pagano a bimestre, gli altri sono tutti affitti mensili regolari, anche con amministrazione e acqua.
Tutti contratti in regola e tutti con bonifico a parte 2 che vogliono pagare in contanti per non spendere per il bonifico
2 mesi di caparra e stranieri che lavorano regolari con permesso di soggiorno,.
Uno di questi che è anche il mio factotum, tutti i mesi il primo mi chiama per pagare subito ( anche a capodanno) che poi non paga nemmeno tutto perchè dobbiamo compensare gli interventi, ma se non mi trova mi stressa!! diciamo che il suo affitto normalmente è diimezzato

 

[kolokotronis]

Io non so come vi vada, io ne ho uno affittato a studenti. Pagano regolari ma devo sempre cmq starci dietro. Per anni i tds rendevano zero ma con i tassi attuali non avrei dubbi.

 

[Bose]

Io non so come vi vada, io ne ho uno affittato a studenti. Pagano regolari ma devo sempre cmq starci dietro. Per anni i tds rendevano zero ma con i tassi attuali non avrei dubbi.

è un pò il mio ragionamento... Tra l'altro cd, tds etc etc destinati a salire...

 

[kolokotronis]

è un pò il mio ragionamento... Tra l'altro cd, tds etc etc destinati a salire...

Voglio anche capire che il mattone essendo fisico sia rassicurante ma ad oggi il gioco non vale la candela. Io per fortuna vivo in una città universitaria, non avrei preso in considerazione nessun'altra tipologia di inquilini.

 

[rentier64]

Forse perchè ho tanti appartamenti ma io l'assicurazione per danni da conduzione oltre incendio e allagamento pago 80 euro ad appartamento.

Ma questa e' una assicurazione integrativa da conduzione che fai tu da proprietario in aggiunta a quella che il condominio avra' gia'' che di solito copre incendio sul valore del fabbricato condominio ,incendio del contenuto, Responsabilita' civile dei conduttori di alloggi ,danni da acqua ,danni elettrici ,eventi naturali ,eventi speciali con relativi massimali ?

 

[er cash]

Ciao Er casch, no, sempre con liquidità e a distanza di anni tra un'operazione e l'altra, praticamente ogni volta che avevo liquidità la investivo nell'immobiliare o nei cd (dipende i tassi di quest'ultimi).
Se avessi fatto un mutuo per ogni operazione, a quest'ora ero pieno di "debiti"... e con una montagna di liquidità...

Beh no avresti 20 appartamenti... e gli inquilini che ti pagano capitale e interessi...

 

[caligola2005]

Ma questa e' una assicurazione integrativa da conduzione che fai tu da proprietario in aggiunta a quella che il condominio avra' gia'' che di solito copre incendio sul valore del fabbricato condominio ,incendio del contenuto, Responsabilita' civile dei conduttori di alloggi ,danni da acqua ,danni elettrici ,eventi naturali ,eventi speciali con relativi massimali ?

Purtroppo mi è capitato in un alloggio che si sia rotto un flessibile allagando tutti quelli del piano di sotto, meno male che ero assicurato, perchè il condominio non lo era!

 

[caligola2005]

Voglio anche capire che il mattone essendo fisico sia rassicurante ma ad oggi il gioco non vale la candela. Io per fortuna vivo in una città universitaria, non avrei preso in considerazione nessun'altra tipologia di inquilini.

Guarda io ho iniziato ad affittare a studenti poi litigavano e ogni 6 mesi qualcuno andava via e dovevo ricercare, in più le madri rompi.. ; ora ho un appartamento per studenti, due per ditte, uno per trasfertisti e gli altri 3+2 nessun problema a parte quelli illustrati